瑕疵調査の費用負担について

[匿名さん]

マンション内の一住民のお宅で、排水管からの異音（水漏れ音）があるとのクレームがありました。
施工業者が調査した所、点検口から確認できる範囲では異常なし。排水管洗浄を行ったところ、暫く止んだものの再度異音発生。
該当の住人から内部カメラによる調査の依頼があり、管理会社からも提案されました。
現段階で、問題の部分が専有部分か共有部分が分かっていません。
調査費用は約１０万円、それで問題部分がはっきりするとは限りません。
『共有部分に問題があるかの調査』の名目で、管理組合負担で調査を行ってはどうか？との提案がありましたが、皆様が役員ならばどう判断されますか？
理事会において決議しますが、その前に一般的な意見をお聞きしたく、投稿致しました。

[1: 匿名さん]

築何年とか、アフターとかはどうなんでしょう？
占有とか共有とかって調べた後になりませんか？
長く放置したあとに水漏れでもあったら、それこそ「早いうちに言っていたのに！」みたいなことになりそうな気もします。
うちのマンションでもテレビ映りが悪くなったと管理会社に言ったのに在宅して立ち入りで調べるとか言ってずっと放っておかれましたが、室外のブースター交換でキレイに映るようになりました。
最初から外だけでも調べてくれれば良かったのにお金かかるのかな？
残念な会社です。

[2: 匿名さん]

スレ主です。
築７年ですが、問題箇所は補償期間過ぎてます。
専有部分か共用部分かは調べ無いことには分かりませんが、私が気になっているのが、管理組合皆様のお金を、もしかしたら一個人の専有部分になるかもしれないところに使って良いのか？というところです。
いっそ水漏れがあれば、マンション保険がきくんですが・・・

[3: 匿名さん]

ああ、大事なことを忘れていました；
コメントどうもありがとうございます。とても参考になりました！

[4: 匿名さん]

排水管からの異音（水漏れ音）を、私理事長ならばこれを実際に聞きます。それで異常音であるか否かを判断してから、組合としての調査を行います。水漏れ調査は保険対象になりますので、それ以外の調査は生活音なのかを慎重に進めます。生活音であれば直ちに組合は関与を止めます。

[5: 匿名さん]

04さんの考え方が正論だと思います。
補足として、スレ主の組合が加入してるマンション保険がどこまで担保されるか？は事前確認すべきでしょう。

水漏れの疑いがあるなら調査すべきです。
原因によって、その修理費用は①施工会社、②管理組合、③専有者、④排水管清掃業者のどこ負担になるか異なってきます。
本来なら調査に要した費用もそこが負担すべきです。
原因を特定する前に費用負担で揉める悩むのはナンセンスだと思います。

うちなら管理組合が一時的な責を負う共用部に疑いがあるなら、組合で調査し、原因によっては調査費用も請求します。
現実的にはマンション保険が広範囲にカバーします。

[6: 匿名さん]

スレ主です。お二人ともありがとうございました。
保険は、「水濡れ」「水濡れ原因調査」が対象となっていて、「水『漏』れ」に関しては記載がありません。
現段階では濡れてる様子はどこにも見られないので・・・。
また、水漏れ音は毎日決まった時間ではなく、何日も発生しなかったり時間も朝だったり夜だったりするため、実際に聞くことが難しいです。
生活音であるかの調査は具体的にどのような方法があるのか、ご存知でしたら教えていただければ非常に助かります。

[7: 匿名さん]

参考になるかわかりませんが、その部屋の住人に音がした時刻をメモしてもらい「水漏れの疑い」があるからと、近隣とか関係ありそうな部屋に聞いてみるというのはどうでしょうか？
うちでは真上の階の部屋から「コポコポ」と水が溜まるような音が時々していました。
間取りは同じでうちは寝室にしている天井のほうからです。ファミリータイプのマンションで、その上階の人は独身の男性でキチンとした人と聞いていましたので、おかしなことはないだろうと思いながら疑問となって残っておりました。
ごく最近ですがどうも「大型水槽で熱帯魚」でも飼っているらしいと想像できました。ダンナが独身時代にやっていたこととほぼ同じだったからです。
上の方は土日になると朝から掃除機をかけたりする音がしてきます。
ある時、ベランダの雨水を流すところに大量の水が流され（ポンプで吸い上げる音も）、その後にときどき聞いていた「水を溜めるような音」がしました。ダンナも以前の自分と同じだと言っておりました。
水漏れしてからでは大変そうなので早く判明するといいですね。

[8: 05]

>>06
それは厳しいですね。
私は設備に詳しいわけじゃありませんので、一般的判断でレスしています。
当然ながら異音(水漏れ音)のする排水口は特定されてますよね？(^^;

再現性の低い問題の調査は難儀するかもしれませんねぇ。

クレーム出した住民は何度も体験されているのでしょうから、
なんとか擬音で表現できないでしょうか？
個人的に排水管から聞こえる「水漏れ音」などは全く想像できません。
　　ポッチャーン（水滴が落ちる音）なのか
　　ボコッボコッ（泡が壊れる音）なのか
　　ヒューヒュー（風が通る音）なのか

＞生活音であるかの調査は具体的にどのような方法があるのか
それらの音の判断ができる施工会社の技術者か経験のある理事が直に聞くことでしょう。

[9: 匿名さん]

スレ主です。どうもありがとうございます。
No7の方のご提案ですが、既に実施済みでして、残念ながら手掛かりは得られませんでした。
異音の箇所は特定されてます。また、水滴の落ちる音、と伺ってます。
施工会社の方が異音を聞きに行ったらしいのですが、なにぶんたまにしか発生しないので、聞けたものの精々１回だけなので『水滴音とも取れるし、モーターの何か（←説明されたものの専門用語？で理解できず）にも聞こえるし・・・』といった何とも言えないものでした。
カメラ調査を行うなら上階の方にもご迷惑をお掛けする可能性があるので、カメラ以外の調査法があれば助かるのですが・・・。

[10: 匿名さん]

ハッキリ言いましょう。
被害者は多分高齢者でしょうから、まともに受け止めるのではなく、理事長自身が先ず判断すべきです。

[11: 匿名]

何とも無いのでは？
そりゃ排水流れたら水が流れる音はするし 防音が甘い部分もあるでしょ
水道メーター見て漏水じゃないとは確認してるだろうから…
生活に支障が無いなら無視

[12: 08]

普通は、封水などで排水管内の音が聞こえるってことないと思います。
異音は居住者のみが聞いてるんですよね。
これは難しくなってきました(^^;

[13: 匿名さん]

耳鳴りがしているんでないの？　医者を紹介したら！

[14: スレ主]

どうもありがとうございます。
該当の方は高齢ではないです。
ただ、過去に業者やその時々の理事の方と揉めたことはあるそうですが；
生活音、もしくは防音の甘い部分から漏れる音ではないかと思うのですが、実際に証明しないことには納得していただけないでしょうし・・・。

[15: 匿名さん]

＞生活音、もしくは防音の甘い部分から漏れる音ではないかと思うのですが、実際に証明しないことには納得していただけないでしょうし・・・。

どなたかも言ってましたが、先ず管理責任者である理事長が自身が確認して、生活音か否かを判断すべきです。
単なるクレーマーなら本人に立証させる様にもっていくのが理事長の職務です。
その内に、電磁波、共鳴音、建物の傾斜やらのクレーマーが発生し無駄な調査費が延々と続く事になると予言しておきます。

[16: 匿名さん]

録音か録画できる機器を、該当の方に貸し
記録してもらえばどうですか？
音がした時に。

[17: 匿名さん]

> 単なるクレーマーなら本人に立証させる様にもっていくのが理事長の職務です。

おそらく、住民が立証できないのであれば、調査費用は、一時的に住民負担にするのが良いと思います。
調査結果で、共用部分に問題があれば、調査費も含めて管理費で負担するのが、あまり問題の起きないやり方だと思いますよ。

何も問題がなければ、調査費は、住民負担になる。
一般的な保険もそうだと思うのですが、問題がなければ保険はおりないので。

ただし住民が、問題の現象を明確に証明でき、マンション自体の問題の可能性が高いと理事が判断できれば、調査費を管理組合が最初から持つということもできるとは思いますが、なかなか難しいかなぁぁとは思います。

[18: スレ主]

皆様、本当にありがとうございます。
建築にもそれに関する法律にも、全く無知のまま役員になりましたので、一つ一つのご意見が非常に参考になります。
組合員は無関心ですし、役員は私も含め素人の集まりなので、皆様のご意見に助けられております。ありがとうございました。

[19: 匿名さん]

レスしたものですが、お役に立てなかったみたいで…。
うちは管理会社が問題を起こしてるのに理事長に隠してもらって高い工事も獲得しています。
無関心って怖いです。修繕積み立てを値上げしても、ろくに相見積りもとらないで管理会社にばかり儲けさせたり。
無関心ってカモですよね。
理事会後にまた結果を教えてください。

[20: スレ主]

とんでもない！全てのコメントが役に立ってます。今後の参考にもなりますし。
私自身頭がパンク状態で、お一人お一人にレス出来なくて申し訳ないです。
あまり書きすぎて、関係者に感付かれても困りますし；
多少内容が外れていても構わないので、ご意見だったり実体験だったり、少しでも情報が欲しいです。