ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？PART2

[物件比較中さん]

当掲示板では苦戦が伝えられるザ・レジデンス千歳船橋。
いよいよ外観も露わになり、販売も本格的に軌道に乗せたいところですが…。
良くも悪くも注目のザ・レジデンスについて、引き続き語りましょう。
Part.1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60014/

所在地：東京都世田谷区船橋1丁目49-1（ノーブルエアレジデンス）、東京都世田谷区船橋2丁目49-4、7（グランエアレジデンス）（地番）
交通：小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩8分 （ノーブルエアレジデンス）、徒歩9分（グランエアレジデンス）
間取：3LDK
面積：73.08平米～97.03平米
売主：大和ハウス工業　東京支社、三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱ダイワサービス

[889: 匿名]

自転車は問題は極論すると次の一点に尽きる。

子供が困らないかどうか。

[890: 匿名]

不景気で自動車より自転車人口が増えている昨今、自転車の多いこの地域でなぜ一世帯に一台にしたのかデベのセンスを疑う。
マーケティング的には噴水や中庭や太陽熱パネルなのかもしれないが実生活への配慮が不足している。
二台以上必ず必要で他の条件より自転車が譲れない場合は無理ということでしょう。

[891: 匿名]

最近気の利いたマンションはサイクルポートがついて一世帯分の２、３台がまとめておけるところもあるよね。いまさらここは変更できないだろうけど。

[892: 匿名さん]

もうチャリネタ3回転はしてますね。げろげろです

[893: 匿名]

私もお腹一杯です。
では話題を変えて単ガラス（こちらも何回転もしてますが）が仮に入居後気に入らなかったとしてスペーシアなど複層ガラスに交換した場合いくらかかるか見積もりを取られた方いらっしゃいませんか？また単ガラスは何ミリでしたでしょうか？
スペーシアに変えてもサッシの結露は変わらないかもしれませんが。

[894: 匿名さん]

窓ガラスは窓枠を含めて共用部分なので勝手に交換することはできません。
管理組合の許可が必要です。

[895: 匿名さん]

880さん
機械式の寿命は法定耐用年数で15年、室内のものでメンテがよければ
25～30年使用できるそうです。
屋外の場合は15年で全てとりかえるケースが多くなっているようですが、
修繕計画ではその際に一時金徴収される予定も入っているんでしょうかね？

[896: 購入検討中さん]

895さん
880です。そうですよね。法定耐用年数15年で通常減価償却すると思うのですが、
たしか修繕計画では35年目くらいに取り替えになっていた気がします。
その前にも数回メンテ費用が計上されていましたが、メンテするとはいえ
屋外でそんなにもつものか若干不安になりました。（すみません、年数は
うろ覚えですので、もっと正確に把握されている方いらっしゃればご指摘下さい）

いまの段階では一時金とかはなかったと思いますが、もっと早くガタが
くれば一時金も必要になるのでしょう。

まあ、30年で修繕計画を立てている通常のマンションでは取り替え自体
も計画から漏れてしまっているのかもしれないので、まだ良心的なの
かもしれませんが。

当方は車に乗らず駐車場を利用しないため、当初ノーケアだったのですが
友達の話を聞いて不安になりました。
とはいえ、ほとんどのマンションでは屋外機械式でありここに限った話
でもないので、修繕計画を信じて妥協しようかと考えています。

[897: 匿名さん]

販売時の長期修繕計画を信じては痛い目に合いますよ。
最低でも5年目位で見直さないと、あとで多額の一時金や月額の値上げが必要になったりします。

最初の長期修繕計画はあくまでデベが負担が少なく見せかけ、売りやすくするために作成したもの。

[898: 購入検討中さん]

897さん
ありがとうございます。そうですよね。。
購入前に何か出来ることがあればご教示頂けないでしょうか？
私も販売時の計画をあまり信じてはいないのですが、まともな計画に変えてくれと
いったところで変えてもらえるわけでもないので、気に入らなければ購入しないと
いうことしかできないのかな、と考えておりました。
かといって、そんなに良心的な計画を立てているデベも多くはないでしょうし
あっても価格相応というかそういった物件はそれなりに高いのだと半ば諦めておりました。

[899: 匿名さん]

879さん
レンタサイクルですね。いいアイデアだと思います。
これだけ1世帯に対して1台しか置けない駐輪場のことで
問題になっているわけですから、いろんな方向へ解決策を
考えるべきだと思いますね。今さら、駐輪場を新しく
設置することは難しいと思いますので、数台でもいいので
レンタサイクルを導入するといいですよね。

[900: 購入経験者]

＞８９８さん
自分は897ではないですが、購入前に修繕積み立てについてできることはないです。
入居してから管理組合がどれだけ機能するかにかかっています。
ここの管理会社は大和系列だと思いましたが、信用してまかせっきりにせず、入居者がイニシアチブをとって、
場合によっては管理会社変更も視野に入れながらやっていくのが一番。
管理会社にとってのいいお客さんというのは、何も言わない管理組合なのです。

[901: 契約済みさん]

大和ハウスにいる高校時代の同級生によると、修繕計画や積み立て金は、あくまでも住民の意志、管理組合やマンションの自治会で決めるものということでした。

契約時の説明では、むしろ安全を見て、修繕積立金を多目に積んでいると感じました。

こんな大きなマンションの自治会や管理組合を取りまとめるのは大変です。

世話好きの義父が間違えてむ手を挙げないように、注意しなければと思ってます。

[902: 匿名]

管理組合なんて機能するかな？　ここに限ったことじゃないけど。
加えてここは駐輪問題で火を吹きそう。
全員が守るか、でなければ全員が大雑把だといいけどね。

[903: 匿名さん]

>>901
マンションの自治会は全く関係ありません。
あくまでも管理組合で話し合って決める問題です。

修繕積立金が多めとは思えないです。
70-80m2で7000円位だったら新築時としては普通です。

むしろここは、これまでのマンションでは実績がない太陽熱パネルがあります。
これのメンテナンスがどれくらいかかるのかはあくまでも机上の計算でしかありません。
太陽熱パネルや配管の老朽化に伴う撤去・交換費用が実際にどれくらいかかるかは未知数です。
耐用年数だってはっきりしない。
メーカーの保証がしっかりしていればいいのですが・・・。

[904: 匿名]

壊れたらやめればいいんじゃない？
別にいらないじゃん。太陽パネル。

[905: 匿名さん]

太陽光を利用できるならそのほうが助かります。
光熱費が浮くのでは？
今年の夏のような猛暑だったら、熱を保存しておいて冬に使いたいくらいです。
ダムとか原子力のように自然破壊にもならないし。
何か画期的なシステム開発してください。

[906: 物件比較中さん]

太陽熱パネル利用の住棟セントラル給湯システム利用料っていくらなんですか？

「D'グラフォート　レイクタウン」でも実例があるようです。
問題点としては運営面の問題です。
住棟セントラルの場合、居住者は管理組合からエネルギーを購入する形になりますが、
誰もが納得する料金体系をつくるには一定のノウハウが必要です。
「例えば、1階や最上階と中間階の世帯では暖房等のエネルギー消費量が大きく異なるため、
単純に従量計算を行うとどうしても不公平感が生じます。それを避けるには、
基本料金と従量料金のバランスを上手にとることが必要です。
また、システムの維持には、毎月一定額の黒字が出ることも大切なこと。このような料金体系づくりは、
ノウハウを持たない一般の管理組合には荷が重いはずです」

という記事がありました。


ここの管理組合は駐輪場の問題もありますので大変そうです。

[907: 匿名]

ここは売った後のことを考えてなさ過ぎです。
駐輪問題でなんでこんなに騒いでいるのか…アフターのことを何も考えていないこの物件の象徴だからです。
独自の設備が劣化する５年後10年後にはデベはいませんから。

[908: 匿名さん]

駐輪問題でなんでこんなに騒いでいるのか…ネガが変質狂だからです。
あ、あなたもその一人ですね。

[909: 物件比較中さん]

駐輪場不足だって大問題ですよ！

そう言う貴方は営業さん？

[910: 匿名さん]

自分は908ではないのですが、不足して困るような人は買わなきゃいいだけですって。

[911: 匿名さん]

自転車はもうげろげろですが、こんなにかかれるのは自転車さえおければ購入したい人がたくさんいることの現われなんでしょうか。だとするとデベさんも相当な機会損失でもったいないですね。もう少しまともに対策たてればいいのに。

[912: 匿名さん]

>>909
908です。検討中@中国出張中の書き込みです。
大問題なのは結構ですけど、もう飽きたよいい加減。

[913: 匿名]

>911
全面的に賛成

[914: 匿名]

>908
ネガの態度はよくないが、この物件が様々な問題を抱えているのも事実。
ネガを批判しても、この物件の問題点が消えるわけではない。
そこは分けて考えないと、痛い目見ますよ。

[915: 匿名]

スレが駐輪場が少ないと荒れる所は、入居後も庶民的で生活感溢れるマンションになりそうな気がしてならない。

[916: 匿名]

駐輪場の少なさは異常。
周りの物件と比較すれば異常さが判るでしょう。
ネガで騒いでいる訳ではない。
実際に困るのは入居者。

[917: 匿名]

エレベーターにも自転車、玄関前にも自転車。絶対にそうなります。

[918: 匿名さん]

駐輪場の問題は、これまで何度となく話題になっているんだから、もういいでしょう。
一家に一台分の割当てしかないから購入検討者はよく気をつけてね、ということでいいじゃない。
なんで何回も蒸し返すかなぁ。食傷気味だわ。

[919: 契約済みさん]

ノーブル棟は2戸しか販売していないということは、家みたいに自転車に乗らないか、余り関心のないファミリーが買ってるんだろうね。

結局、各家庭でライフスタイルや価値観が違うんだよね。

[920: 匿名さん]

自転車１台しかない人が買ってるんじゃなくて、２台あるけどなんとかなるだろうと考えている人が買ってるんですよ。入居開始後のゴタゴタが目に浮かびます。
でも、ここがいまひとつ売れないのは、スレで騒がれているように自転車置き場が原因ではなく、総合的に判断していまひとつだからなんだけどね。

[921: 匿名]

ここは売れていないのではなく、゛売っていない゛。日本語は正確に。

[922: 匿名]

そうですね。おしいですね。たたかれているところをいまから改善するだけでも売れ行きは違うでしょうに。

[923: 匿名さん]

たたかれているところを今から改善するだけでも、確かに多少なりとも違うでしょうね。
ただ改善するにもいろいろな方法があるでしょうからね、、、間違っても
駐輪場が少ないから、各玄関前に駐輪OKとかにはならないように願います。
住人が居心地良く住めるような環境にいい方向に改善されるといいですよね。

[924: 匿名さん]

>>919
ノーブルの２戸というのは第１期１次と６次の売れ残りの戸数です。

ちなみに今日から第１期９次の５戸が販売開始したばかりです。
まだまだ未販売住居はありますよ。

[925: 匿名さん]

>>921

「売っていない」のは「売れないの」のが分かっているから。
販売延期を繰り返しています。

[926: 匿名はん]

そんなに売れないのですか？

[927: 匿名さん]

877さん
近くに商店街があるし、駅までも徒歩圏内なので必要がないといえばないですが
やはり幼稚園の送迎で使う人、自転車で通勤・通学する人など自転車を必要とする人は
多いと思います。
特に小学生など子どもは必ず持っていますからね。

[928: 匿名さん]

バラの数を数えたら、売れたの７０％位かな。

[929: 匿名さん]

そうですね、子供に自転車を我慢しろというのは酷な話です。

[930: 匿名]

売れたの25％かな

[931: 匿名]

週末に自転車を積んで駒沢オリンピック公園や多摩川沿いサイクリングに出掛けます。

自転車は好きですが、駐輪場の数は気にならないですね。

[932: 匿名さん]

あちこちに違法駐輪している自転車が目に入っても気になりませんか？

[933: 匿名]

強制撤去されておしまいでしょう。
早い話自転車2台以上必須人は辞めておいた方が無難。

[934: 匿名さん]

強制撤去するのも法的にいろい問題があって難しいのでは？

[935: 匿名]

マンションの理事会主導でやるしかないでしょう。一時的にどこかに集めて期間を決め、住人に確認（勝手に持ち出せないように管理が必要）。いなければ私有地への不法投棄で廃棄。これ位撤去しないと凄いことになる。でもその都度経費かかるけどね。

[936: 匿名]

区が不法駐輪（法的に完全に違法なもの）撤去するとどのくらいクレームがくるか知ってる？
どんなに不法でも私物を撤去するのは簡単じゃありませんよ。

[937: 匿名]

敷地が広いわりにギリギリまで建物か植栽があるので不法に停めようにもスペースがないと思うんだけど。撤去以前に置けないんじゃないかな。

[938: 匿名]

ここって来客用の駐車場ないけど、それって都心では主流？