ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？PART2

[物件比較中さん]

当掲示板では苦戦が伝えられるザ・レジデンス千歳船橋。
いよいよ外観も露わになり、販売も本格的に軌道に乗せたいところですが…。
良くも悪くも注目のザ・レジデンスについて、引き続き語りましょう。
Part.1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60014/

所在地：東京都世田谷区船橋1丁目49-1（ノーブルエアレジデンス）、東京都世田谷区船橋2丁目49-4、7（グランエアレジデンス）（地番）
交通：小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩8分 （ノーブルエアレジデンス）、徒歩9分（グランエアレジデンス）
間取：3LDK
面積：73.08平米～97.03平米
売主：大和ハウス工業　東京支社、三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱ダイワサービス

[842: 匿名さん]

でたぁーっ！！

[843: 匿名さん]

投資家さん、ここが本当にお買い得であればここで宣伝せずに買い占めちゃいなさいよ！

[844: 匿名]

関西弁が非常に聞き苦しくてしょうがない。出てこないでいただきたい。

[845: 匿名]

投資家さんお帰りなさい！
また独自の珍説を聴かせてください！(笑)

[846: 不動産投資家]

842さん
ワシはオバケのQ太郎でっか(笑)。
843さん
そんな無茶言わんといて(笑)。

845はん

珍説はないやろ(笑)。
せめて独自理論位にしてもらわんと。

[847: 匿名]

現地を案内してもらいましたが、マンションの水道道路沿いには植林された遊歩道ができるので安心です。
ノーブル棟は裏側のサブエントランスから出入りすれば、水道道路に出る必要ありません。

[848: 匿名さん]

ノーブルはサブエントランスからなら駅まで6分くらい？
なら近いね。

[849: 匿名]

歩く早さは人されぞれでしょうが…
規定（通常は80M/分）で公式に○分と決まっているものを、縮めたり（逆にのばしたり）することに意味があるのかな…？

[850: 匿名さん]

意味も何も、別にカタログスペック変えろなんていってないよ。
グランの入り口までは実際歩いてみて8分かかったけど、だったらノーブルの裏口なら後2分くらい短縮できそうかなー、っていう感想であって、だったら近そうでいいよね…というくらいのことなんだけど。

[851: 匿名]

ＨＰ→グラン９分

実際には９分では歩けないよ、とか、私は８分で歩けました、とか…

[852: 契約済みさん]

今朝は自己新記録の6分でした☆。
ノーブルのサブエントランスを右に出て、幼稚園の角を左折、突き当たりを右折、更に次の角を左折すれば早いです。

[853: 匿名]

珍記録おめでとう。
1分＝80メートルだと9分かかる所で3分の1ワープできるのか。走ったのならわかるけどちょっと露骨すぎだね。

[854: 匿名さん]

ここで地域住民との訴訟問題があったとは知らなかったです。
詳細をご存知の方、その経緯などを教えていただけるとありがたいです。
住民側の反対理由は何だったんですか？

[855: 匿名さん]

>>853
むきになりすぎ。

ノーブルのサブエントランスって書いてある。
そこからなら6分は十分ありえる話だよ。
グランの入り口が9分なら80x9=720mくらい？
そこから多分100～150m位距離短いだろうから570-620mとして、>>852が100m/分くらいのやや速いペースだったら6分はいけるよね。
少なくとも走る必要はない。

論破できないところは無駄に突っ込まないでくれよ。
俺たちネガが馬鹿だと思われちゃうじゃないか。

[856: 匿名]

すまない

[857: 匿名]

>854
なんだったんでしょうね？
当時、ＨＰなどでも詳細は出てなかったと思います。
販売および販売広告を一時休止する、とだけ。

[858: 匿名さん]

いくら一時的だったとしても販売を休止したわけですから、何かしら理由があったんでしょうね。
説明会を開くほどもない内容であればいいですが、重要な問題であったなら、説明のないことに
不安を感じちゃいますよね。詳細を御存知の方がいればお話を伺えるといいなって思いますね。

[859: 匿名]

訴訟の内容、このスレのはじめの方に書いてあったような…

[860: 匿名]

住民が訴えたけど勝訴したってあったような…
訴えた理由もありましたっけ・・？

[861: 匿名さん]

訴訟ではなくて、窓先空地が建築申請と違ったから申請しなおしたんじゃなかったですっけ？

[862: 匿名]

そうそう。思い出してきた。
当時のレスでは、建築申請が実態と違ったとか、そんな話で、
最近のレスでは、契約者？からのレスで、住民に訴訟されたけど勝ったとか、

…全然違うね…？？？

[863: 匿名さん]

窓先空地が建築申請と違っていて訴訟で負けたため、一時販売を中止し、再度申請し直して販売再開したというのが真相。

[864: 匿名]

すまん。忘れてた。

[865: 匿名]

外見、本当にかっこいいんですよね。時々水道道路通るんですけど。
売れるかどうか見物です。
ここが売れたら、仕様なんかどうでもいい、ってことになりかねませんが（苦笑）

[866: 匿名]

今 駅から徒歩16分の社宅に住んでいるので、寒い日や雨の日は本当に通勤が辛い。
帰りはついタクシーに乗ってしまう。

高校生の子供がいて、家族4人だと、少なくとも80平米以上の3LDKが欲しい。

仕様や駐輪場なんかどうでもいいから、自分の部屋が欲しい(笑)。

[867: 不動産投資家]

ノーブル棟は、売りに出していた6戸のうち4戸が売れて、今70平米台の2戸だけ販売中。

予定通り来年1月中に完売しそうやな。

[868: 匿名さん]

（笑）（苦笑）
これがでたら笑ってあげてください。これを書く人のレベルの低さに。

[869: 匿名さん]

>866さん
ここは駅徒歩10分以内ですし、87平米の3LDKもあるので大丈夫ですね！
思春期のお子さんが2人だとお父さんの部屋は確保できないかもしれませんが…。
私も広々したルーフバルコニーより、もう1部屋欲しいところです。

[870: 匿名]

筋論ではなく実際の話として、駐輪はどうなるでしょうか？
律儀に守る人と、適当に留める人と、混在する感じでしょうか？

[871: 匿名さん]

他の入居者が適当にとめるかどうかはわからないので、ご自身が一家に一台＋折りたたみ自転車で許容できるかどうかで判断すればよいのではないでしょうか。

[872: 匿名さん]

>>870さん

色んな人がいますからね。

混在はするでしょうね。

行き過ぎになれば管理組合で上手に運営するとして

多少のことは目をつむってあげる気持ちの方が

ストレスが溜まらなくて良いと思いでしょう。

[873: 匿名]

規律には２種類あると思います。
交通法規に例えると、軽度の速度違反、と、逆走、では規律違反でもかなり意味合いが違います。
マンションでの不法駐輪ってどの程度のものなんでしょうか？　また他のマンションではどの程度守られているんでしょうか？

[874: 匿名]

他のマンションの状況は知りませんが、この物件にそのまま当てはまるものでもないと思います。
また、こちらのマンションは間取り図等からは不法に止めるスペースもないと思われますので、1世帯に1台（＋折り畳み）で妥協できる方でないと厳しいでしょう。

[875: 匿名]

逆に上記や単ガラス等に目を瞑れれば（仕様上はそれなりの遮音、断熱性能があるようなので）、
・価格のわりに部屋の広さが確保できること（10平米弱くらい）
・駅から10分以内のわりに広い敷地が確保でき大規模のスケールメリットが得られること
（千歳船橋でも今後これより駅近にこれより大きなまとまった敷地が確保できることはしばらくないのではないかと思います）
・小中学校が荒れていないこと（大企業の社宅も多々あり一定の水準が保たれているようです）
・敷地内の植栽が多いこと
など良いところもあると思います。すべて満足できればそれに越したことはありませんが価格とのトレードオフでしょう。
個人的にはコンシェルジュやカーシェアリング、噴水等は要らないので、駐輪場を1台でも増やして欲しいところです。でも自転車に乗らない人にとっては駐輪場は十分なのかもしれません。

[876: 匿名]

友人は駐輪場の不足は都心でマンションを買う限り大なり小なりぶち当たる問題だからと（それにしても少ないが…）それ以外の項目を優先して購入していました。
私自身は妥協できずやめました。人それぞれだと思います。

[877: 購入検討中さん]

うーん。自転車で盛り上がってますね。千歳船橋は家族全員に自転車がないと、日常生活が困難なのでしょうか？
地元の方、アドバイスいただけますでしょうか？
それ以外は、構造上の問題を個人で納得できれば、so soなお買い得とも思えるのですが…。

[878: ご近所さん]

地元に住んでいる者です。
千歳船橋は商店街なども多く生活する分には自転車がなくても問題ないと思います。
ただ、休みの日にちょっと遠い公園などに家族揃って出かけるような場合には少し不便かもしれません。

[879: ご近所さん]

878です。
自転車はそんなに毎日使う人ばかりではないのであれば
数台のサイクルシェアリングなどあるといいなと思いました。
（運用が難しいのかもしれませんが）
三井不動産で宅配ＢＯＸと連動した仕組みの記事がありましたが
資本が入っているならそんなものも導入してもらえるといいのに
と思いました。

[880: 購入検討中さん]

機械式駐車場って屋外設置で屋根なしのようですが、問題ないでしょうか？
友達が機械式駐車場が雨ざらしでガタが来て取替えのために修繕積立金の多くを
もっていかれたと嘆いていました。
大和ハウスの修繕計画は40年だから安心とＭＲではいわれ、一応修繕計画には
入っているようですがちょっと心配です。

[881: 匿名さん]

私も機械式駐車場の件、気になっていました。
屋内にあるよりは耐久性は低そうですね。
メンテナンス次第でしょうかね…。

[882: 契約済みさん]

先日モデルルームに行ったらノーブルは結構売れていることに驚きました。
（東側などまだ積極的に売り出していない部分はのぞいて）
南側は数戸を残して１階なども埋まっていました。
グランはまだ積極的に売り出していないようですが、
ノーブルに比べ駅距離は遠くなるものの共用施設が充実しているので
完成してからの方が販売しやすいのかなと思いました。

[883: 匿名]

たしかにグランのコンセプトは「自然」だっけ？中庭が充実してそう。
ノーブルの「都市」ってのは駅に近いから消去法的に決まったのかな。

[884: 匿名さん]

>870
実際の話、律儀に守る人と、適当にとめる人と混在すると思います。
敷地内にとめる自転車というのは、マンション住人だけの
自転車だけでなく、住人のお客様、お友達、知り合い等、
様々なわけですから、きちんととめてあるとは限らない。
それを見て、どう思うかというのもあるんじゃないかと。
住人の皆さんも、初めから契約したとめる場所があれば
守るでしょうけど、2台目3台目と置き場が必要になれば、
適当にとめてる自転車を見れば、自分も・・・という気に
なってしまう方もいるんじゃないかと思います。

[885: 匿名さん]

ここに限らず集合住宅であるマンションを買う以上混在するのを前提に考えたほうがよさそうですね。

[886: 匿名]

一番使いそうなスーパーはオオゼキ、やはり自転車はあった方がベターかも。
あと最大の問題はやはり子供でしょう。

子供がいないなら夫婦で１台で十分。
子供が一人でも、週末自動車で買い物し毎日のようにはスーパーにいかないなら問題ない。

子供が二人、ないし一人＋買い物使用の場合は要考慮。
折り畳み自転車は、買い物にも子供用にもならないので、実質的にはカウントにいれない方が無難でしょう。

[887: 匿名]

共働きですが帰りにスーパーによってその日分くらいの買い物をして保育園経由で帰宅する分には自転車は必須ではない気がしてます。
まとめ買いには自転車があった方が便利だと思いました。
主人は休日まれに乗るくらいなので折り畳みになりそうです。
二台置ければ子供の補助輪付が置けるので嬉しいですが毎日乗るわけでもないので部屋おきを考えてます。

[888: 匿名]

オオゼキの前は自転車多くて止めるのにも一苦労だよ。

[889: 匿名]

自転車は問題は極論すると次の一点に尽きる。

子供が困らないかどうか。

[890: 匿名]

不景気で自動車より自転車人口が増えている昨今、自転車の多いこの地域でなぜ一世帯に一台にしたのかデベのセンスを疑う。
マーケティング的には噴水や中庭や太陽熱パネルなのかもしれないが実生活への配慮が不足している。
二台以上必ず必要で他の条件より自転車が譲れない場合は無理ということでしょう。

[891: 匿名]

最近気の利いたマンションはサイクルポートがついて一世帯分の２、３台がまとめておけるところもあるよね。いまさらここは変更できないだろうけど。

[892: 匿名さん]

もうチャリネタ3回転はしてますね。げろげろです

[893: 匿名]

私もお腹一杯です。
では話題を変えて単ガラス（こちらも何回転もしてますが）が仮に入居後気に入らなかったとしてスペーシアなど複層ガラスに交換した場合いくらかかるか見積もりを取られた方いらっしゃいませんか？また単ガラスは何ミリでしたでしょうか？
スペーシアに変えてもサッシの結露は変わらないかもしれませんが。

[894: 匿名さん]

窓ガラスは窓枠を含めて共用部分なので勝手に交換することはできません。
管理組合の許可が必要です。

[895: 匿名さん]

880さん
機械式の寿命は法定耐用年数で15年、室内のものでメンテがよければ
25～30年使用できるそうです。
屋外の場合は15年で全てとりかえるケースが多くなっているようですが、
修繕計画ではその際に一時金徴収される予定も入っているんでしょうかね？

[896: 購入検討中さん]

895さん
880です。そうですよね。法定耐用年数15年で通常減価償却すると思うのですが、
たしか修繕計画では35年目くらいに取り替えになっていた気がします。
その前にも数回メンテ費用が計上されていましたが、メンテするとはいえ
屋外でそんなにもつものか若干不安になりました。（すみません、年数は
うろ覚えですので、もっと正確に把握されている方いらっしゃればご指摘下さい）

いまの段階では一時金とかはなかったと思いますが、もっと早くガタが
くれば一時金も必要になるのでしょう。

まあ、30年で修繕計画を立てている通常のマンションでは取り替え自体
も計画から漏れてしまっているのかもしれないので、まだ良心的なの
かもしれませんが。

当方は車に乗らず駐車場を利用しないため、当初ノーケアだったのですが
友達の話を聞いて不安になりました。
とはいえ、ほとんどのマンションでは屋外機械式でありここに限った話
でもないので、修繕計画を信じて妥協しようかと考えています。

[897: 匿名さん]

販売時の長期修繕計画を信じては痛い目に合いますよ。
最低でも5年目位で見直さないと、あとで多額の一時金や月額の値上げが必要になったりします。

最初の長期修繕計画はあくまでデベが負担が少なく見せかけ、売りやすくするために作成したもの。

[898: 購入検討中さん]

897さん
ありがとうございます。そうですよね。。
購入前に何か出来ることがあればご教示頂けないでしょうか？
私も販売時の計画をあまり信じてはいないのですが、まともな計画に変えてくれと
いったところで変えてもらえるわけでもないので、気に入らなければ購入しないと
いうことしかできないのかな、と考えておりました。
かといって、そんなに良心的な計画を立てているデベも多くはないでしょうし
あっても価格相応というかそういった物件はそれなりに高いのだと半ば諦めておりました。

[899: 匿名さん]

879さん
レンタサイクルですね。いいアイデアだと思います。
これだけ1世帯に対して1台しか置けない駐輪場のことで
問題になっているわけですから、いろんな方向へ解決策を
考えるべきだと思いますね。今さら、駐輪場を新しく
設置することは難しいと思いますので、数台でもいいので
レンタサイクルを導入するといいですよね。

[900: 購入経験者]

＞８９８さん
自分は897ではないですが、購入前に修繕積み立てについてできることはないです。
入居してから管理組合がどれだけ機能するかにかかっています。
ここの管理会社は大和系列だと思いましたが、信用してまかせっきりにせず、入居者がイニシアチブをとって、
場合によっては管理会社変更も視野に入れながらやっていくのが一番。
管理会社にとってのいいお客さんというのは、何も言わない管理組合なのです。

[901: 契約済みさん]

大和ハウスにいる高校時代の同級生によると、修繕計画や積み立て金は、あくまでも住民の意志、管理組合やマンションの自治会で決めるものということでした。

契約時の説明では、むしろ安全を見て、修繕積立金を多目に積んでいると感じました。

こんな大きなマンションの自治会や管理組合を取りまとめるのは大変です。

世話好きの義父が間違えてむ手を挙げないように、注意しなければと思ってます。

[902: 匿名]

管理組合なんて機能するかな？　ここに限ったことじゃないけど。
加えてここは駐輪問題で火を吹きそう。
全員が守るか、でなければ全員が大雑把だといいけどね。

[903: 匿名さん]

>>901
マンションの自治会は全く関係ありません。
あくまでも管理組合で話し合って決める問題です。

修繕積立金が多めとは思えないです。
70-80m2で7000円位だったら新築時としては普通です。

むしろここは、これまでのマンションでは実績がない太陽熱パネルがあります。
これのメンテナンスがどれくらいかかるのかはあくまでも机上の計算でしかありません。
太陽熱パネルや配管の老朽化に伴う撤去・交換費用が実際にどれくらいかかるかは未知数です。
耐用年数だってはっきりしない。
メーカーの保証がしっかりしていればいいのですが・・・。

[904: 匿名]

壊れたらやめればいいんじゃない？
別にいらないじゃん。太陽パネル。

[905: 匿名さん]

太陽光を利用できるならそのほうが助かります。
光熱費が浮くのでは？
今年の夏のような猛暑だったら、熱を保存しておいて冬に使いたいくらいです。
ダムとか原子力のように自然破壊にもならないし。
何か画期的なシステム開発してください。

[906: 物件比較中さん]

太陽熱パネル利用の住棟セントラル給湯システム利用料っていくらなんですか？

「D'グラフォート　レイクタウン」でも実例があるようです。
問題点としては運営面の問題です。
住棟セントラルの場合、居住者は管理組合からエネルギーを購入する形になりますが、
誰もが納得する料金体系をつくるには一定のノウハウが必要です。
「例えば、1階や最上階と中間階の世帯では暖房等のエネルギー消費量が大きく異なるため、
単純に従量計算を行うとどうしても不公平感が生じます。それを避けるには、
基本料金と従量料金のバランスを上手にとることが必要です。
また、システムの維持には、毎月一定額の黒字が出ることも大切なこと。このような料金体系づくりは、
ノウハウを持たない一般の管理組合には荷が重いはずです」

という記事がありました。


ここの管理組合は駐輪場の問題もありますので大変そうです。

[907: 匿名]

ここは売った後のことを考えてなさ過ぎです。
駐輪問題でなんでこんなに騒いでいるのか…アフターのことを何も考えていないこの物件の象徴だからです。
独自の設備が劣化する５年後10年後にはデベはいませんから。

[908: 匿名さん]

駐輪問題でなんでこんなに騒いでいるのか…ネガが変質狂だからです。
あ、あなたもその一人ですね。

[909: 物件比較中さん]

駐輪場不足だって大問題ですよ！

そう言う貴方は営業さん？

[910: 匿名さん]

自分は908ではないのですが、不足して困るような人は買わなきゃいいだけですって。

[911: 匿名さん]

自転車はもうげろげろですが、こんなにかかれるのは自転車さえおければ購入したい人がたくさんいることの現われなんでしょうか。だとするとデベさんも相当な機会損失でもったいないですね。もう少しまともに対策たてればいいのに。

[912: 匿名さん]

>>909
908です。検討中@中国出張中の書き込みです。
大問題なのは結構ですけど、もう飽きたよいい加減。

[913: 匿名]

>911
全面的に賛成

[914: 匿名]

>908
ネガの態度はよくないが、この物件が様々な問題を抱えているのも事実。
ネガを批判しても、この物件の問題点が消えるわけではない。
そこは分けて考えないと、痛い目見ますよ。

[915: 匿名]

スレが駐輪場が少ないと荒れる所は、入居後も庶民的で生活感溢れるマンションになりそうな気がしてならない。

[916: 匿名]

駐輪場の少なさは異常。
周りの物件と比較すれば異常さが判るでしょう。
ネガで騒いでいる訳ではない。
実際に困るのは入居者。

[917: 匿名]

エレベーターにも自転車、玄関前にも自転車。絶対にそうなります。

[918: 匿名さん]

駐輪場の問題は、これまで何度となく話題になっているんだから、もういいでしょう。
一家に一台分の割当てしかないから購入検討者はよく気をつけてね、ということでいいじゃない。
なんで何回も蒸し返すかなぁ。食傷気味だわ。

[919: 契約済みさん]

ノーブル棟は2戸しか販売していないということは、家みたいに自転車に乗らないか、余り関心のないファミリーが買ってるんだろうね。

結局、各家庭でライフスタイルや価値観が違うんだよね。

[920: 匿名さん]

自転車１台しかない人が買ってるんじゃなくて、２台あるけどなんとかなるだろうと考えている人が買ってるんですよ。入居開始後のゴタゴタが目に浮かびます。
でも、ここがいまひとつ売れないのは、スレで騒がれているように自転車置き場が原因ではなく、総合的に判断していまひとつだからなんだけどね。

[921: 匿名]

ここは売れていないのではなく、゛売っていない゛。日本語は正確に。

[922: 匿名]

そうですね。おしいですね。たたかれているところをいまから改善するだけでも売れ行きは違うでしょうに。

[923: 匿名さん]

たたかれているところを今から改善するだけでも、確かに多少なりとも違うでしょうね。
ただ改善するにもいろいろな方法があるでしょうからね、、、間違っても
駐輪場が少ないから、各玄関前に駐輪OKとかにはならないように願います。
住人が居心地良く住めるような環境にいい方向に改善されるといいですよね。

[924: 匿名さん]

>>919
ノーブルの２戸というのは第１期１次と６次の売れ残りの戸数です。

ちなみに今日から第１期９次の５戸が販売開始したばかりです。
まだまだ未販売住居はありますよ。

[925: 匿名さん]

>>921

「売っていない」のは「売れないの」のが分かっているから。
販売延期を繰り返しています。

[926: 匿名はん]

そんなに売れないのですか？

[927: 匿名さん]

877さん
近くに商店街があるし、駅までも徒歩圏内なので必要がないといえばないですが
やはり幼稚園の送迎で使う人、自転車で通勤・通学する人など自転車を必要とする人は
多いと思います。
特に小学生など子どもは必ず持っていますからね。

[928: 匿名さん]

バラの数を数えたら、売れたの７０％位かな。

[929: 匿名さん]

そうですね、子供に自転車を我慢しろというのは酷な話です。

[930: 匿名]

売れたの25％かな

[931: 匿名]

週末に自転車を積んで駒沢オリンピック公園や多摩川沿いサイクリングに出掛けます。

自転車は好きですが、駐輪場の数は気にならないですね。

[932: 匿名さん]

あちこちに違法駐輪している自転車が目に入っても気になりませんか？

[933: 匿名]

強制撤去されておしまいでしょう。
早い話自転車2台以上必須人は辞めておいた方が無難。

[934: 匿名さん]

強制撤去するのも法的にいろい問題があって難しいのでは？

[935: 匿名]

マンションの理事会主導でやるしかないでしょう。一時的にどこかに集めて期間を決め、住人に確認（勝手に持ち出せないように管理が必要）。いなければ私有地への不法投棄で廃棄。これ位撤去しないと凄いことになる。でもその都度経費かかるけどね。

[936: 匿名]

区が不法駐輪（法的に完全に違法なもの）撤去するとどのくらいクレームがくるか知ってる？
どんなに不法でも私物を撤去するのは簡単じゃありませんよ。

[937: 匿名]

敷地が広いわりにギリギリまで建物か植栽があるので不法に停めようにもスペースがないと思うんだけど。撤去以前に置けないんじゃないかな。

[938: 匿名]

ここって来客用の駐車場ないけど、それって都心では主流？

[939: 匿名さん]

周辺のコインパーキングに駐めましょう！

[940: 匿名]

そうですね。来客用駐車場があると返って運用が難しいといった話も聞きますしね。

[941: 契約済みさん]

多くの皆様にここまで期待して頂いているので、入居後 駐輪場の様子やマンション内の自転車の状況をタイムリーにレポートさせて頂きます。

ご期待下さい！。