ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？PART2

[物件比較中さん]

当掲示板では苦戦が伝えられるザ・レジデンス千歳船橋。
いよいよ外観も露わになり、販売も本格的に軌道に乗せたいところですが…。
良くも悪くも注目のザ・レジデンスについて、引き続き語りましょう。
Part.1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60014/

所在地：東京都世田谷区船橋1丁目49-1（ノーブルエアレジデンス）、東京都世田谷区船橋2丁目49-4、7（グランエアレジデンス）（地番）
交通：小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩8分 （ノーブルエアレジデンス）、徒歩9分（グランエアレジデンス）
間取：3LDK
面積：73.08平米～97.03平米
売主：大和ハウス工業　東京支社、三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱ダイワサービス

[685: 不動産投資家さん]

大事なのは、LHとLLなの。　　何度言うても理解できんようやな.．．．。
ホンマ、頭悪すぎるわ．．．。　

素人はんは、多少お金かかっても、プロの内覧業者に同行させて、
ちゃんと確認した方がええで。　　

[686: 匿名さん]

それではこの物件のLHとLLの値を教えていただけませんか？

[687: 不動産投資家さん]

本当にこの物件を検討しているなら、MRに行って、自分で数値を確認して下さい。
LH、LLともに等級１です。　　興味本位で聞かれても、お答えする義務はありません。

長谷工技術研究所のデータでは、直床の方が二重床よりも、LH、LLともに高くて
遮音性に優れるというデータが出ています。

まあ、私はあくまでも”長谷工データ”で、割り引いて見てますけどね（笑）。

[688: 匿名さん]

長谷工は直床よりも遮音性能がいい二重床を開発して自社ブランドのブランシエラシリーズで採用中。
自称マンション投資家さんがいってる等級1はどこのマンションも等級1。ここだけが特別なわけじゃない。

そしてカタログ上のLL値やLH値を議論しても無駄。
今時の分譲マンションのフローリング床は9割以上がLL45で、残りがLL40。
でも実際に施工するとその数値より遮音性能は悪くなる。だからスラブ厚はなるべく厚い方が良い。
長谷工の普通のマンションは小梁ありのスラブ200ミリ直床で、間口が狭いからまずまずの遮音性能。それでも上階の人次第で騒音問題は起きるけどね。
ここは小梁のないアンボンドで200ミリ直床だから、間口は狭いけどどうだろう。

あとペアガラスでも結露するっていうけど、結露するのはサッシのアルミ枠部分。ここはどうしても熱損失が大きいから、樹脂サッシにしない限り結露を防ぐことは難しい。でもペアならガラス面はほとんど結露しないよ。
ペアガラスが結露する環境なら、シングルの場合ガラス面も結露でびっしょり。ここ、北側の部屋はかなりの確率で結露しそうだね。

[689: 匿名]

長谷工って時点で低仕様は明らかでしょ？
長谷工自身、内心では認めてるんじゃないですか？
インフレームの方が高級だ、っていう理論も、全くもってよくわからないし。

[691: 匿名さん]

>>675
>>677

私も知人の建築士に相談しましたがお薦めできないとアドバイスされました。

[693: 匿名さん]

北側の部屋なんてないでしょ？

[694: 匿名さん]

>688さん
>長谷工は直床よりも遮音性能がいい二重床を開発して自社ブランドのブランシエラシリーズで採用中。
長谷工イコール直床という認識がありましたが、二重床を開発していたんですか。
ブランシエラシリーズは価格が高くなっていますが、その分構造がしっかりしていて
長く住む事をコンセプトにしているようですね。

[695: 匿名さん]

長谷工で二重床やっているのは私も知りませんでした。
ここも二重床にしてくれれば良かったのに。

前のレスでＢＯＰという言葉が出てきてよく意味が判らなかったので検索してみたのですが
すばらしいですね。
学童の子とそうでない子も放課後は遊べるのかしら？

[696: 不動産投資家さん]

船小BOPは地域住民に開かれていますから、大丈夫ですよ。

船小ー＞船中ー＞都立西ー＞東大　　これが一番安上がりでお薦めの進学コースです（笑）。

[697: 契約済みさん]

お金の問題で中学から私立を考えていたので、小学校がいいのは大歓迎です！

[698: 匿名]

ＢＯＰは船橋小に限らず、世田谷区内６４全ての小学校にありますよ。

不動産投資家さんはここには住まないんですよね？
低仕様だけど低価格だから賃貸にすれば利回りがいい、そういうことですよね？

[700: 匿名]

なるほど。よくわかりました。
この物件は、低仕様、低価格、なので購入して賃貸にするのがよい、ということですね。
ありがとうございました。

[701: 匿名さん]

こんばんは。なんかここ面白いですね。インチキ不動産投資家だの、色々な人参加しててステキ。

[702: 匿名]

物件もとても素敵ですよ。ＭＲに行って見てください。私もたちまちファンになりました。
なんでこんな面白いもの作っちゃったんだろう！って感じです(笑)

[703: 不動産投資家]

いや～、ファンが増えて何か嬉しいですね✾。　明石屋さんまになった気分です❀。

[704: 匿名]

いや、明石屋さんま、というよりは、できる人研究家、じゃないかと…

[705: 匿名さん]

お元気様です！

[706: 出来る人研究家]

700;

全く違いますね。
一からマンションを勉強し直して下さい。

[707: 匿名]

>706
不動産投資家はそう言ってますよ。
仕様は低いけど、価格も低いからバランスがいいと。
インフレームでも広い方がいいし、直床・単ガラスでも、対して性能に差がないのだから、価格が低い方が総合的によいと。
不動産投資家さんの書き込みをよく読んでみてください。
言い方はきついけど、理は通っていますよ。

[708: 不動産投資家]

ちょっと違うな。
もう一編読んでみて。

マンションは立地条件が一番なんや。

仕様が低いなんて一度も言うてへんで。

読解力不足で60点です。

[709: 匿名]

いや、そう言ってます。

単ガラスは良くない。けどそれほど悪くないから、安い方がいい。

広いインフレームの方が、狭いアウトフレームより良い。

直床でも、二重床とほぼ同じ性能なので、安い方が良い。

結露として不動産投資家さんの主張は、この物件は仕様は低めだけど、それ以上に価格が安いので、総合力が高い。
加えて賃貸によい物件である。

[710: 不動産投資家]

何でワシがわざわざ小学校の話題や、駅からの徒歩時間などに何度も触れてるとことを意図的に無視するねん？。

総合力の意味全然解っとらん。

55点にしといたる。

[711: 匿名さん]

不動産投資家さん・・・お暇なのですね

[712: 不動産投資家]

そう言うあなたは有閑マダム?。

[713: 匿名さん]

HPに世田谷の緑化計画の事も記載されていますが、
世田谷区は2032年までに区の面積の1/3を緑にする計画があるんですね。
その為屋上・壁面緑化などには助成制度も行われているようです。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00007924.html

[714: 匿名さん]

うーん、そうなるとたとえば緑地帯をギリギリまで削って駐輪場にするというのは厳しい話になってくるんだろうか？

ところでここから比較的近くにあるケネディステーキって評判はどうですか？
前を通る度に気になっていて今度はいろうかなとおもっています。

[715: 契約済みさん]

いろんなとこに店ありますけど、おいしいですよ。
入居後は結構行くことになると思っています。

[716: 匿名さん]

屋上緑化・壁面緑化っていいですよね。コンクリートの熱を下げる効果があるそうで、
真夏の暑さも多少違うのかな～なんて期待しちゃいます。見た目も涼しげに感じますし。

ケネディステーキってハンバーグも全部国産牛かと思ってましたが、違うんですね。
オージービーフを使っているにしては高くないですか？

[717: 不動産投資家]

ここには千本以上植林されます。

有隣病院に隣接する広場にはソメイヨシノが植えられますので近隣住民の憩いの場になりそうです。

[718: 匿名]

不動産投資家さんは、うまく論点をずらしているけれど、ここの仕様が低いということは、認めてる。

仕様は低い。
けど安いので、また立地と環境がよいので総合的にはよい。
賃貸によい。

[719: 不動産投資家]

あんたもしつこいね。　　人のマンションのことはほっといて（苦笑）。

何度でも言うけど、ここは低仕様ではない。
今年の1-11月で、首都圏で分譲されたマンションは3万7,714戸。　

当局の認定で、4項目中3項目で三ツ星のこのマンションを低仕様と
分類してしまっては、3万7,714戸の2万5000戸以上が低仕様になってしまう。

エコやカーシェアリングへのチャレンジや、24時間換気システム（結露対策
バッチリ）、リモコンでゲートを開閉する高級感ある駐車場、素敵なゲストハウス
も評価してあげなきゃ、フェアーじゃないでしょ（笑）。

低価格マンションというのは、3000～4000万円のマンション。
平均6000万円以上するこのマンションを低価格とは呼ばない。

マンションを買って１～２年で海外転勤になる商社マンや銀行マンも多い。
このマンションが賃貸に出しやすいことは事実。

家賃の１０％程度の高いコストはかかるが、三菱ダイヤモンドビルテックなどの
信頼できる管理会社に頼んで、信頼できる借り手を見つけてもらって、毎月部屋の
状況をチェックしてレポートをもらうことが好ましい。

ここは元ＮＴＴの社宅だったが、2007年をピークに地価は下がってきているものの、
恐らく今年が底。　駅8分で資産価値は15年経ってもあまり落ちない。

まあ、これ位にしといたるわ（笑）。

[720: 匿名さん]

苦しいですね。
まあいいです。これくらいにしましょうか(笑)

[721: 匿名]

ケネディおいしくないですよ 安くみせてますがすじが多くて何回か行って懲りました。
このあたりにはあまり良い飲食店はないですね。
祖師谷あたりまでいくほうがいいかもしれません。

[722: 匿名さん]

駅８分で決して近くないよね、あと千歳船橋は供給過剰で売るとき苦労すると思います。
そもそも資産価値を気にして買うエリアでもないしね。
住み倒すのならいいかもしれない

[723: 匿名さん]

今は環境性能表示は５項目に変更になってますよ

[724: 契約済みさん]

家の義理の両親はここに住み倒します。

駅の南側のスーパーオーゼキの奥にある、お好み焼き屋セピア亭はお勧めですよ。

[725: 匿名さん]

直床なら天井高は当然それなりの高さが確保されてるのでしょうか？
最低でも270～280位は欲しいです

[726: 匿名]

賃貸には確かにいいかもしれない。
借りて住んでいる場合、細かいことは余り気にならない。
多少結露があるとか、少し梁がでてるとか、ほんのわずかだけ音がするとか、駐輪が守られていないとか。
住むには全く問題ない。しかし買ったとなると気になる。
そういう物件だと思います。

[727: 匿名]

ここって平均￥6000万の物件ですか？
値引きの電話ががんがんかかってきてちょっと怖いです。

[728: 匿名]

ディスポやＩＨなど見栄えは良いのですが、生活のしやすさについて余りにも考えていない物件という気がしました。
細かい数値や仕様はともかく、素直に生活しやすくつくるという思想がないように思えます。
最初はともかく購入検討段階に入ると細かく見るので、上辺だけ揃えても中々売れないと思います。

[729: 匿名]

買う気の無い奴に値引きの電話なんか来ないよ。

[730: 契約済みさん]

皆さん それぞれ視点が違うのですね。勉強になります。

やっぱり大きな買い物ですものね。
家はローンも組まなかったので、えいやで決めてしまいました。

でも満足しています。

売れようが、売れまいが、どうでもいいですね。

[731: 匿名さん]

商談ならともかく、電話で値引きの話なんか来るかよ（笑）

[732: 匿名さん]

買う気のない人間を買う気にさせるようもっていくのが営業電話。
売れ行き厳しければ「お値段はご相談に乗りますよ」くらいなことは言うだろう。
ここがどうかはしらないけど。

[733: 匿名]

別の者ですが、ＭＲに行ったせいかよく電話がきますよ。
値引きとは言わないけど、よく｢新価格｣とか言ってますね、

[734: 匿名]

値引きでない新価格て、どういうこと？。