ファインコート都島友渕町について【スーパーまるやすの裏がわ】

[物件比較中さん]

大阪市都島区の建て売り住宅。
三井不動産のファインコートですが、スーパーの裏がわというのが微妙です。
皆さんはいかがでしょうか。

[51: 匿名さん]

都島区でも、戸建ではスーペリア野江内代や毛馬町三丁目計画、
マンションではブランズシティやセントプレイスシティの上級住戸の方が、もっと割安に買えるよ。

[52: 匿名さん]

>>42、>>43
パチンコ屋もリスク

>>スーパー裏、というのは見た目の問題だけじゃない。
>>この地区のスーパーは過当競争で、将来は撤退という経営判断もあり得る。
>>そのときにどうなるか。準工業地域は制限がゆるい。たとえばパチンコ屋でも出店できる。
>>つまり、家のすぐとなりにパチンコ屋ができる可能性があり、そうなった場合でも泣き寝入りするしかない。そういう土地。

[53: 匿名さん]

三井さん、どうしてこんな土地にファインコート作ろうなんて思ったの？
系列のしがらみは理解しますが（カネボウのメインバンクは三井住友銀行）、
その姿勢は既に他のＦＣに住まれている方にも失礼でしょう。

三菱マテリアル＆三菱地所のOAPと同じ図式ですね。

[54: 匿名さん]

ここらへんの相場で土地が３０００万なら上物とで５０００万くらいですか？
いろいろ問題あっても買いたい人は買うんじゃないの。

[55: 匿名さん]

>>54
土地は３０００万もしません。いまの相場では１６００万ですよ。
（平成２２年度路線価２０万×面積１００平米×奥行価格補正率０．８０＝１６００万）

ですので、４０００万でも割高感がありますね。

[56: 匿名さん]

>>54
その金額が払える人なら、むしろブランズシティやセントプレイスシティのトップ住戸を選ばれるのでは？
自転車も置けないかもしれないような戸建より、快適に暮らせそうです。

[57: 匿名さん]

路線価は実際の売買価格とは違います。
ブランズシティの一番広い部屋で９１平米で４５００万。
どう考えてもそれより高いでしょ。
それに一戸建てにこだわる人もいるし。

ちなみにセントプレイスタワーは上層階はとても高いですよ。
９０平米で５５００万以上。１００平米超は最上階のみ９０００万以上です。
７５平米で４５００万もあるけど。

５０００万高いですか？
妥当なところでしょ。もともとファインコートは他より高いし。
納得で買う人はいるはず。

[58: 匿名さん]

>>57
素直に考えて、その金額は高いと思いますよ。
不安なことが多すぎます。化学物質、床上浸水、液状化、大震災、パチンコ屋･･･

それに、自転車が置けないかもしれない戸建というのもね･･･
こういうマンション的な戸建なら、むしろマンションの上級住戸の方が快適かもしれませんね。

[59: 匿名さん]

NO５８さん
ではいくらくらいの価格を出してくると予想しますか？
この学校区でこれ以上の広さの一戸建てはないですよね？
高倉町の中古一戸建て出てますが、３階建てでここより土地狭く４２００万とかだったと思います。
ここは新築でもそこより落ちると思われますか？

[60: 匿名さん]

値段の予想だけでここまで真剣に議論がなされるとは…。

[61: 匿名さん]

>>59
HOMESで検索しました。ご指摘の高倉町戸建とはこの家でしょうか？
　　第一種住居地域、南東角地
　　2009年築、建物123平米、5LDK、4階屋上にルーフバルコニー付
　　売主の売却希望価格4180万円、7月8日販売開始（4か月以上経過）
これでは条件が違うので、参考にならないと思います。

新築戸建であれば、都島本通「アリオーラ都島本通」が参考になるのでは？
　　（土地75平米、建物90平米、3540万円）
これを土地100平米、建物100平米に換算して4000万強。
で、ブランド（↑）とリスク（↓）を考慮して4000万以下。周辺からの想定です。

[62: 匿名さん]

NO６１さん
予想値ありがとうございます。
ほんとにその価格で売り出して来たら、即買います。

[63: 匿名さん]

>>62
値段だけで決めるべきじゃないと思いますよ･･･

[64: 周辺住民さん]

４０００千万台だと思いますよ、問い合わせた時に教えてもらいました。

[65: 周辺住民さん]

No.64です。

４０００千万台（怖っ）じゃなくて４千万台でした。

[66: 匿名]

マルヤスは売場３００坪までのスーパーです。あのおくまった場所ではパチンコ屋をわざわざ新しくつくるのにせまくないでしょうか？可能性はかなり低いです。普通スーパーの跡地はほぼさらに損益分岐点が低いスーパーになるのが普通です。最悪のシチュエーションばかり予想している人はどうせ検討もしていないのにがちゃがちゃいわなくてもいいです。ちなみにマルヤスはライフやべるベルファより価格が一段下をくぐるスーパーです。価格で差別化できるので私はあなたがたいうような事態にならないと思います。がスーパーの納品の騒音がありますので納品場所と住宅の位置関係は確認したほうがよいです。意外とうすさいです。

[67: 匿名さん]

まるやすは８：００amから営業予定です。
まわりの他のスーパーは９：３０や１０：００openなのでまるやすを利用する客は結構いると思います。
スーパーの駐車場はファインコートと反対になるので問題ないですが、納品のトラックが気になります。
東のスーパーに隣り合う区画、特にその列の北２件ほどは騒音などの影響あるでしょうね。
朝６：００頃から出入りするでしょう。

[68: 匿名さん]

>>66
>>マルヤスの大きさ
２３２８平米だったと思います。７０４坪です。大きいですね。

>>パチンコ屋をつくるのに狭くないか
２３２８平米ありますので、居抜きでも充分でしょう。
もちろん、鉄骨平屋で簡単に撤去できますので、建て替えでもＯＫです。
法定容積率２００％ですので、敷地５０００平米とすると、延べ１００００平米の建物をつくることができます。
この場合は、１階パチンコ屋、２階ゲームセンター、３階ネットカフェ、といった構成となるかもしれませんね。

>>マルヤスはずっとそのままか
小売業界に、スクラップアンドビルドはつきものです。
これは不振な会社だけでなく、好調な会社、優秀な会社であっても然りです。
マルヤスでも、これまでに大畑店、津ノ江店、成田店、千里メゾン店などを閉店しています。

>>スーパー跡はスーパーになるのが普通か
スーパー跡がパチンコ屋になるのもあまり珍しくないように思いますがね。

[69: 匿名]

>>67
スーパーのことは騒音も心配ですが、そういうことより何と言えばよいのか（うまく表現できませんが）「スーパーのうら！」というような雰囲気が気になりませんか？

[70: 匿名]

いやがらせはきえろ
買う気ないくせにわざわざ心配のふりもいらん。
気持ちわるい

[71: 匿名さん]

またそうやって荒らそうとする…。でも、買う気がある人はもうこの板に残ってない気がするよ。

[72: 匿名]

ちなみにマルヤスは1300強の売場面積で申請してますよ。敷地面積が2千いくらかでは？
どうやって一万平米つくるの？なぜ嫌悪施設にしたいの？あなたの家のよこに騒音オバサンがやってくる可能性のほうが高い。
そしてあなたに分析していらん。

[73: 匿名さん]

あんた、三井の人？それとも都市環境開発の人？

[74: 匿名]

根拠のないことを適当にいう輩がむかついただけ。別にこの物件関係ちゃいます。購入検討のひとり。
若干不動産にくわしいので。スーパーの建物は普通減価償却に20年かかる。しかも１３００平米やと4億くらい建物と設備にかかるのに赤字やからといって簡単にぬけれない。だから居抜きで設備建物などをゆずっていい条件でぬける。とちは買取か賃貸かしらんが、かいとりやともっと金がかかるし、賃貸やと普通20年以上の契約なので違約金がいる。あと立地がパチンコ屋ではきびしい。駐車台数もたりないし。食品スーパーとパチンコでは滞在時間が違う。簡単にパチンコなんかでけへんの！20年たったら、おさわがせしてすいません。誹謗中傷するひとはほっといて検討する板にもどしましょう。わたしももう書き込みませんので反論不要です。すいませんでした。

[75: 匿名]

>>74
ムチャクチャ無駄の多い文章やな。ぜんぜん商いいうものわかってはらん。
赤字やからいうてやめられん気持ちでも赤字やったらしたらあかんのや。
公共の施設と違って追い出される。
そうなった土地の後では競合店のたぐいは入って来まへん。
わいも購入検討中やけど10年以内の環境の変化は気になる。それが普通や。
子供おらへんから土壌や大気のことは気にせいへんけど物騒になるのだけはごめんや。いま一生懸命検討してるんやからいろんな話しが聞きたいんや。そん中から判断したいんやから。

[76: 匿名さん]

詳しい知識ないのにすみません。
パチンコ屋ってそもそも小学校の近くに建てれるのですか？
友渕小本校からの距離が近いので無理じゃない？

[77: 匿名さん]

パチンコ屋。小学校からは１００メートル以上離れてるので建築OKです。
高倉町にできた子ロバ保育園から７０メートルぎりぎりで微妙です。

[78: 匿名]

パチンコ屋を嫌がる理由がわからん。

[79: 匿名]

>>78
タバコの臭いが嫌なのでは

[80: 匿名さん]

>>72
>>マルヤスの面積は１３００平米か
東畑建築事務所のＨＰをご参照下さい。２３２８平米です。
１３８５平米というのは売場だけで、バックヤード（倉庫、荷捌場、その他）が含まれていません。

>>69
>>何と言えばよいか「スーパーうら！」というような雰囲気が気になる
スーパーの２３２８平米に対し、戸建の方は１階で５７平米程度、２階で５１平米程度です。
戸建の建築面積を全部足しても、スーパーの半分にしかならないのですから、
そういう雰囲気を感じても仕方ないかもしれませんね。
（机の上に１０円玉を６１個、重ならないように広げて、２１個を戸建、４０個をスーパーと考えると、イメージしやすいですよ）

>>74
>>設備投資に金をかけたので、そう簡単には退店できない？
神戸ハーバーランドでは、西武百貨店は２年、高島屋は１０年、ダイエーは１３年で退店しました。
いずれも相当の設備投資でしたけどね。

>>77
>>大阪府風営法施行条例
きっちり１００メートルの線を引いて規制する訳ではなく、現地の状況を考慮します。
（府条例において、『おおむね１００メートル』と表現されています）
子ロバ保育園では、既に北側でもパチンコ屋（マルハチ）が営業していますし、
そのうえ、スーパー跡とは幹線道路や消防署などで分断されていることもありますので、
スーパー跡にパチンコ屋が出店しても、特段問題なし（＝営業ＯＫ）との判断がなされるものと思われます。

[81: 匿名さん]

スーパー撤退後、マンションや戸建て住宅になる可能性もあるでしょ。

[82: 匿名]

きっとパチンコを経営してて後にパチンコをつくりたいんやわ（笑）
すべてたらればの話やけど。マルヤス潰れない可能性に一票‼

[83: 匿名さん]

>>81
おっしゃる通りですね。マンションになる可能性もありますね。
その場合は、１５階建、１３０戸くらいでしょうか。

[84: 匿名さん]

建設工事は２年くらいでしょうか。工事中は、ダンプ車やミキサー車が毎日出入りしますね。

[85: 匿名]

無視しましょう。

[86: 匿名さん]

なんというか、リスクの多い土地ですね･･･

[87: 匿名さん]

ここに関心を寄せている人の何人くらいが前向きに購入しようと思っているのかな？
たしかにリスクの多い土地かも知れませんが私は前向き派です。
ここのスレ読んで止めとこと思った人がいたら倍率下がるのでラッキーです。

[88: 匿名]

私も前向きです。予算しだいですが、4000万前半ででればかいたいのですがもう少したかそうです。たぶんここでの批判はほとんどのかたは無視です。いろいろわかったうえで購入検討です。１００％の物件はないですから、自分が何処を妥協して、何処を妥協しないかで納得の価格かどうかです。
毎回いろいろネガティブキャンペーン（しかもだいぶクリエイティブ）お疲れさまですて感じです。

[89: 匿名]

>>88
あなたも巧妙に批判的な意見を含んでいる？それとも天然？
天然だったら言いますが4000万円なんてありえませんよ。私もここを検討していますが、周囲もたくさんみてきてます。梅田に近くてスーパーや病院が近くにある。準工業地も何でも可能なのでデメリットじゃなくメリットです。検討するなら6000万前後を前提にした方がいいですよ。

[90: 匿名]

5000万台が中心とおもっとますよ。条件がわるいとこで4500万くらいまでであらばてことです。たぶんもう少し高いとおもってるてかきましたが？6000万は南向の角地しかいかないでしょう。

[91: 申込予定さん]

NO90さんと同意見。
南東角地（間取りでてる分）とその横の南西角地が６０００万円。
あとは５０００万台で、条件悪いとこは４５００万くらいと予想します。
　
だんだん立ち上がってきてますね。
早くモデルハウス見たいです。

[92: 申し込み予定さん]

>>91
三井の家でそんな安くはないでしょう。逆瀬が参考になるのでは。

[93: 匿名]

逆瀬川は1番やすいので4200万くらいですが。

[94: 匿名]

>>93
一番安いのだけもちだされてもねぇ
8000万程度のもあるんだし
坪数からして8000はいかないが、単価は向こうより高めの設定

[95: 匿名]

逆瀬川は6000万台が一番高かったですが？私は資料請求して三期分すべての価格おくられてきましたが8000万なんかないですよ。５０００万前半がメインでしたよ。
しかも,建物で125平米とかありましたよ。ここは110平米とかですよね？敷地も広く外構費もかかってる感じでした。
土地が逆瀬川のほうが安いので、同じくらいになるかなーて予想です。

[96: 匿名さん]

87～95さん
あなたがたは本当に購入検討者ですか。
常識的に考えて、倍率が下がったらラッキーと思っている人が、
まわりにすすめるようなコメントを掲示板に書き込む訳ないでしょう。
三井不動産の方ですか。
であれば、１００％の物件はないから妥協しようとか、批判は無視しようとか、
現実から目をそらすようなことばかり言うのはやめてください。
あまりに無責任ではないですか。
１００％の物件がないことくらい、言われなくてもみんなわかっています。
でも、想定をはるかに超えた、個人では抱えきれないリスクの恐れがあれば、
普通の人間がそれを回避しようとするのは当たり前です。
リスクについて、みんな真剣に議論しているのに、
準工業地域もメリットですとか、リスクが多くても前向きですとか、
適当な言い方をされますね。
もっと顧客のことを大切に考えてください。

（追記）　結局買う人にリスクを押し付けるしかないのであれば、
根拠も述べずに４０００万円以上でも妥当、
などと思い込ませるような誘導はやめてください。

[97: 匿名]

逆に４０００万以下になる理由がわかりません。ファインコートは建物で坪60から70万円（逆瀬川は70万と販売員にききました）施工がちがうのでわかりませんがおそらくこのくらいと予想します。60万なら100平米で1800万、70万なら2100万建物だけでいります。土地も周辺の条件から条件が悪いところでも坪80万はすると思います。２４００万からが妥当では？だから安く見積もっても４０００万超えるというはなしです。リスクに関しては真剣な方もいてますが、一部のイタズラに不安なことを煽る愉快犯は無視したほうがよいとことです。たしかにスーパーの横は納品場所の騒音や土壌汚染などは無視できないものですが、スーパーがつぶれてパチンコ屋になることが決まってるかのように書いてますが、普通の検討者じゃないと逆に思います。準工業は私もデメリットと思います。でも正直4000万程度ならみな飛びつくとおもいます。

[98: 匿名さん]

スーパーがパチンコ屋になる可能性はゼロですか？　１５階建マンションではどうですか？
可能性は低いから大丈夫ですか？　他のリスクではどうですか？
もし、そういう不安が的中しても平穏な気持ちでいられますか？　仕方ないとあきらめますか？
買った人の責任ですか？　結局リスクは誰が負担しているのですか？

[99: 匿名さん]

はい、買った人の責任です。

[100: 匿名]

リスクを自己責任と思えない人は買わなかったらいいじゃないですか？パチンコパチンコ念仏みたいに。不動産屋に責任とれいうんの？あなたは第一種低層地域にすんだらいいじゃないですか？