ファインコート都島友渕町について【スーパーまるやすの裏がわ】

[物件比較中さん]

大阪市都島区の建て売り住宅。
三井不動産のファインコートですが、スーパーの裏がわというのが微妙です。
皆さんはいかがでしょうか。

[177: 匿名さん]

ＦＣスレでここまで荒れるのも珍しい…。皆さん大阪人？

[178: e戸建てファンさん]

で売り出し価格の予測はいくらなの？

[179: 匿名さん]

私道負担が８４０平米もあるようだ。幅６ｍとして延長１４０ｍにもなる。
普通は市に移管するから私道負担なんてない。

なぜ市に移管できなかったのか。
道路構造が市の基準に達しなかった（＝傷みやすい道路をつくった）からか、協議がまずかったのか。あるいは、単にやる気がなかったということか。

面積も大きい。
道路補修費や固定資産税・都市計画税など、入居者の負担は大きくなるのではないか。
施設管理費も同然。戸建なのにまるでマンション。路上駐車もされ放題か。

[180: 匿名さん]

進入路は、いろんな面でイタすぎです･･･

[181: 匿名]

税金以外の違いは？補修は国土交通省？

[182: 匿名さん]

国土交通省？　国道であれば補修するでしょうが、私道は傷んでも補修してくれないと思います。

[183: 匿名]

私道部分の補修は、私道負担を強いられるFC入居者の方々の金銭で行われます。

[184: 購入検討中さん]

私道と公園を２１戸で割って、１戸あたりいくらくらいの負担になるのでしょう？
税金もどれくらいなのでしょう？

私道が６ｍ道路として１４０ｍということはまるやすの途中まで？？

[185: 傷んだ私道で足をくねった人]

私道負担や公園負担の金額を、今の段階で算出するのは難しいでしょう。

道路が傷んで補修が必要になるたびに、21戸で相談してお金を出し合うわけだし。

雪国じゃないからマシでしょうが、
道路に穴があいたり、
雑草が生えてきてひび割れてきたりしたら、
ご相談の上、補修費用を出していただくと、今後永久に。

あとは、公園の木の剪定費用とかも、皆さんで出していただく
ことになるでしょう。

まあ、ボロボロでも構わないということであれば、
放置というのもありかもしれませんが..。
(夜間通行時の捻挫にご注意！）

なお、売却の際には、
私道＆公園負担があることを告げて売らねばなりませんので、
難色を示される方があることをご承知ください。

公園負担があるって、珍しいけどね。

[186: 匿名]

はいはいもういいです。
詳しく知りたい人は販売がはじまったら三井不動産にききましょう。どうせ正確なことをしらない輩ですから。
私道負担などがあれば必ずいわなけるばなりませんので隠すなどはむりですから。固定資産税なども正確にはわかりませんが概算できけますので販売センターがオープンしてからききましょう。

[187: 購入検討中さん]

逆に、私道、公園のメリットはなんですか？
金銭的な負担があるというデメリットだけですか？

[188: 匿名さん]

メリットなんて、ないでしょう。デメリットは多そうだけど。

[189: 匿名さん]

なんで市に引き取ってもらえなかったのか。何か問題があったのかな？

[190: 匿名さん]

186さん
固定資産税の計算は、とりあえず後回しにしてください。
要望です。至急大阪市と再協議して、問題を改善のうえ、道路・公園は市に移管してください。

[191: 匿名]

>>190
そんなもの市はひきとらないよ
２１家族のためにメンテナンス費用を出せるわけない

[192: 匿名さん]

２１家族だけじゃなく、マルヤスのトラックも使うんじゃないの？

[193: 匿名さん]

本当に市と協議したのか。ファインコートにしては珍しいやる気のなさだな。こんなファインコートもあるんだな。

[194: 匿名]

ほんとにそうなのか販売センターがオープンしてからききましょう

[195: 匿名さん]

>>194
協議したのに移管できなかったの？　ひょっとして土壌汚染のせいですか。
だって普通は公道になるでしょ。他のファインコートの開発道路でこんなことありますか。

[196: 匿名]

指導負担は固定資産税などがかかるケースとかからないケースがありますから販売センターでききましょう。憶測でネガキャンしている人にきいてもしかたないです。
販売者はきかれれば正確なことをいう義務がありますから。

[197: 匿名さん]

販売センターで聞いてって、何それ？
私道負担・公園負担とか補修費とか税金とか路駐対策とか、普通ありえないでしょ。
聞かれなくても説明する義務があるんじゃないの。

[198: 匿名]

>>192
どっちにしろ税金だす意味がない。
もっとうまく説明しないと市はひきとらない。

[199: 匿名]

私道だと何がいけないのでしょうか？
他の人が通らないのはメリットです。

[200: 購入検討中さん]

公園の掃除や植栽の剪定などの話し合いをする集会所ってないですね。
この２１戸は単独の町会になるの？ブランズと一緒になるの？

購入前からささいなことを考えてしまいました。

[201: 購入検討者さん]

>>199
公道でないので道路交通法の規制がない。家の前に２台目とめても駐車違反にならないため実質的には自分のもの。

[202: 匿名]

>>201

車２台所有して、うち１台を家の前の私道に常時置く場合は、車庫法違反。

[203: 匿名さん]

>>199
甘いですね。他の人も通ります。スーパーの納品場所が私道に面しているはずです。駐禁にもかかりません。

配達のトラックが朝から晩まで通るでしょう。
スーパーの来客も駐車場が満車になれば路上駐車するでしょう。
ブランズの来客が当然のように路上駐車するでしょう。

しかし補修費と税金は戸建の住人だけが負担を強いられます。

[204: 匿名さん]

>>198
市にひきとってもらえない道路ですか。とほほ･･･　スーパーのトラックも走るのに戸建だけで私道負担ですか。とほほ･･･

[205: 購入検討中さん]

スーパー横はまるやすも当然負担がありますよ。

[206: 匿名]

私道じゃなくても開発費で価格に盛り込み済みよ

[207: 匿名]

でも修繕したい人と金出したくない人の争いが絶対起きるよ。
それが嫌でマンションじゃなく戸建てを選んだ人もいるはず。

[208: 匿名]

修繕したい人だけがやればいいんじゃないの。公園なんて別にいらないし。

[209: 匿名]

↑のようなことをおっしゃる人が出てくるので、「21戸全体で、私道と公園を1/21ずつ負担する」
ことが、先々重荷になるわけです。

[210: 匿名]

なんででしょうか？公園をまず使うことはないですし、付近の区画を買わないです。
受益者負担が原則でしょう。

[211: 匿名]

>>210

物件概要の下に、小さな字で、

●私道負担　各棟８４４．４８平米×１／２１　●公園負担　各棟１０６．６８平米×１／２１

とありますね？


望もうと望むまいと、使おうと使うまいと、付近の区画であろうとなかろうと、
21戸全部が、1/21ずつ負担するのです。

メリットだけなら、
私道所有分、公園所有分という表現になるわけですが、
そこの土地を所有している間、
維持費という金銭的支出がずっとついてまわるので、
私道負担、公園負担という表現になるのです。

[212: 匿名さん]

840平米とかいうけど、区画図みてると
家のグルって回ってる道路だけでも600～700平米あるんじゃない？
だから実際、表からの進入路の負担はさほど無いのでは？

[213: 匿名]

>>211
購入時の負担はいいですよ
他の物件でも開発のための道路なんかは物件価格に盛り込み済みです
ただ途中から発生する費用は出したくないと考えるわけです

[214: 匿名]

私道ってあとあとホントに面倒ですね〜

[215: 匿名]

資料がきたよー
やはり４０００万台から5000万台が予定てかいてました。

[216: 匿名さん]

>>213
実際は費用なんて誰も出さなくていいです。
道路は穴ぼこができたら公園の土でふさげばいいし、公園は近づかなければいいだけ。
別に雑草が伸びようと、犬の糞やごみだらけになろうと、汚くなろうと放っておけばいいです。
誰も困りません。多数決で決定です。

[217: 匿名]

>>216
自治会でやるからそこまでほったらかされてることはない
>>215
一番安いところがわかったりするな。

[218: 匿名さん]

>>217
自治会でやるって？
けっきょく自治会＝住民だろ。じっさい誰がするの。
やらなくていいよ。道路・公園なんか放ったらかしでいい。

[219: 匿名]

皆さん
クルマ２台目はどうなさいますか？
当方大阪の南に住んでましてクルマがなくては生活できません。
こちらはクルマは邪魔なぐらいでしょうか？

[220: 匿名]

誰かさんが４０００万以上になる理由がわかりません。というてましたけどどうやら4000万以上みたいですね。当然ですが！

[221: 匿名さん]

高すぎですね。
現地の相場の４千数百万に、不安要素を加味して４千万以下と思い込んでました。

[222: 匿名さん]

立地とリスクが心配。東と南の建て替えがどうしても気になる。マンション建設も充分あり得る。
市の防災マップで指摘されている床上浸水と液状化と震度７はしゃれにならない。
街の雰囲気も、スーパーうらや土壌汚染の印象で暗い感じ。

私道負担と公園負担も心配。100メートルの進入路はトラックと兼用。納品場所に面して異臭がしそう。
公園なんて誰も掃除しないと思うので、すぐに犬の糞やごみで汚くなりそう。

[223: 匿名]

222へ
何回も同じこといわんでいいわ。

[224: 匿名]

高過ぎではなく、ここに見合う経済状態じゃないってことですね
わかります
生駒とかで検討されてはどうでしょうか？

[225: 匿名]

人気が高い立地のファインコートは即完が普通。

が、駅遠とかその他の理由で、
最初の登録で申し込みが入りきらず、残った場合は、
モデルハウスで使った家具とか照明器具なんかが"おまけ"でつけられる。

それでも売れなかった場合は、
価格のディスカウウントが始まる。

ココはどういうパターンになるかな？

[226: 匿名さん]

>>224
生駒ですか？　大阪市でも４０００万以下と思いますよ。たとえば「南海不動産・南海アルテビスタ住吉」
所在地：大阪市住吉区住吉一丁目１０７２－２他（地番）、住吉東駅１分、第二種中高層住居地域
総戸数：１６戸
土地面積：８６．３６～１０３．５２平米（第２期）
建物面積：９４．７２～１１４．７５平米（第２期）
価格：３５３０～４０８０万円（第２期）

[227: 匿名さん]

住吉区と都島区って・・・比較対象にすらならんでしょww
生駒は同予算じゃかなり広い家買えますね。不便だけど
今年ツレが生駒駅徒歩１０分のとこで家建てたけど、土地は坪２５万だったらしい
切なくなった・・・
まぁ、数字だけの話だけどね

[228: 匿名]

大阪市でも南のほうはやすいですよ。土地の値段がちがいます。都島の毛馬はたかいほうですよ。二階建てで3000万台になることはないです

[229: 匿名さん]

要は安くないってことですね。

この価格なら、となりのブランズで、どこでも好きな住戸が選べます。
ちなみに、経済的に余裕がある人の方が、購入価格を抑えようとされているようで、むしろ下の階が人気のようです。
みなさん堅実ですね。でもその方が、けっきょくは快適な生活を過ごせるのでしょうね。

[230: 匿名]

空間に金出すのがアホらしいから戸建ての話しをしてるんだけど

[231: 匿名さん]

でもスーパーの納品場所のうらですよ

[232: 匿名]

住みだしたらやっぱりスーパーが近くで便利じゃんてなるよ
価格がアップするポイントだと思う

[233: 匿名]

たしかにスーパー近くでなかったら逆にもっと安くなる
スーパーまで１分
これは売りの部分

[234: 匿名さん]

苦し紛れのコメントですね。そんないい加減な説明じゃ誰もだまされませんよ。だって、見たらわかるんだから。
スーパーのすぐ近くというより、納品場所のうらですよ。

[235: 匿名さん]

納品場所の裏＝スーパーのすぐ近くやん
要はとり方の問題だけで
騙すも何もないと思うが？えらい必死やなw

[236: 匿名さん]

「必死やな」って、何それ？

スーパーまで２分（＝便利）と納品場所のうら（＝異臭・騒音がしそう、雰囲気がくらそう）じゃ全然ちがうよ。

[237: 匿名さん]

少し前まで、スーパーの裏に住んでましたが、臭いが気になったことなんか無かったな。
ごみも建物の中に保管されていたので、綺麗だったし・・・。

まあ、気になる人は他のマルヤスを見れば良いけど、気にならないと思う。
住み始めると、スーパーの近くで便利の方がメリットだった。

ファインコートの中では安めの価格設定だから、抽選必須だなー。
スレの伸び具合からも、注目度は高そうだから。

[238: 匿名さん]

気にならない人もいるんですね。
私はじっさいに他のスーパーのうらがわを見ましたが、すごく気になりました。

[239: 匿名さん]

大手のスーパーの裏側でしたが、納品場所はシャッターの中で生ゴミの保管も
冷蔵庫に保管しており、見た目も臭いも問題なしだった。

地場のスーパーなら、その辺り無頓着なところも多いと思うけど、
マルヤスなら大丈夫と思うよ。
自分の経験だと、スーパーは結構近隣からクレームがないか気にしていて、
年に１回くらい、近隣からヒアリングして改善していた。
そこの店長は、近隣の住民が一番のお客さんで有って欲しいと言ってたな。

[240: 匿名さん]

そうですか。励まし（慰め？）のお言葉ありがとうございます。
でも現地を見ないと不安は解消されないです。
気になる点は、１．納品場所・ゴミ置場の異臭・騒音と雰囲気・見た目。２．スーパーの大きさ・高さ・圧迫感。３．スーパーうらの雰囲気・感じ。などです。
現地でよく確認したいと思います。

[241: 匿名さん]

スーパーの裏の雰囲気は近所のスーパーを数件見れば想像できると思いますよ。
汚くはないけど、殺風景ですね。
ゴミの異臭等は一番スーパー自身が気にかけるところでは？と思います。
自分は惣菜などの調理場の換気口（排気口）がどこにあるのかが気になります。
ファインコート向きだった場合、風向きによっては油ものの匂いが飛んできますよ。

[242: 匿名さん]

風向き？
匂いは感じるでしょうが、風は通らないと思いますよ。東西南北おおきな建物で囲まれますから。

[243: 匿名さん]

まるやすの建物の高さは確か２階建てくらいの高さだったと思います。店舗は１階のみです。
屋上に排気口があると思いますが・・・。
空調の室外機は屋上東側に設置するとなってたと思います。
向きはわかりません。

[244: 匿名さん]

１７戸の間取りでどこにしようか検討中です。
皆さんモデルハウス案内会の日程来てましたね。申し込みしされましたか？

[245: 匿名]

皆さんはどのくらいローン予定ですか？
私は頭金が1500万くらいで、3000万くらいのローンとかんがえているので気にいった物件が4500万超えてきたらあきらめなければなりません。皆さんは予算どれくらいですか？

[246: 匿名さん]

頭金は５００万くらいで５０００万のローンかな。

[247: 匿名]

じゃどこでもかえますね。気にいるかどうかだけですね。

[248: 匿名さん]

気に入っている区画の価格が気になっています。
４０００万台～５０００万台ってことは５９９９万円まで可能性があるってことですから・・・。
希望は５０００万円前半です。
抽選になるのが一番嫌です。

[249: 匿名さん]

>>241
納品場所のうら、というのは異臭・騒音や見た目の問題だけじゃない。
この地区のスーパーは過当競争で、将来は撤退という経営判断もあり得る。
そのときにどうなるか。準工業地域は制限がゆるい。
たとえばパチンコ屋とかインターネットカフェとかでも出店できる。

つまり、家のすぐとなりにパチンコ屋やインターネットカフェができる可能性があり、
そうなった場合でも泣き寝入りするしかない。そういう立地。

[250: 匿名さん]

まずはリスクをはっきりさせよう
価格の議論はそれからだ

[251: 匿名さん]

だから、それも承知で購入希望なんですよ。
このスレでさんざんリスクは勉強しましたから。
そのうえで希望額を書いてるわけです。

[252: 匿名さん]

２４９さんはずっとリスクを気にされてますね。
当然ですね、大きなリスクばっかりですから。
でもここを外さないのはなぜですか？

[253: 匿名さん]

２５１さんは、もしいずれかのリスクが的中したらどうするのですか？

[254: 匿名さん]

２５１です。
もしリスクが的中したら・・ですか。
ん～特に変わらず住み続けると思いますよ。
そんなに影響あるとは思ってません。

[255: 匿名さん]

１種低層でも、隣がどうなるか分からないし、まあ、マルヤスなら
案外リスクが小さかったりする。

まあ、一生懸命ネガキャンやってる人は、実は購入希望者で、
抽選にならないように頑張っている場合が多い。
特にファインコートのような人気物件は。

マンションと違い戸数が多くないので、絶対買いたい人は、
多少の間取りは犠牲にしても、倍率が低いところを申し込むので、
そんなに倍率に差が出ないと思うよ。

[256: 匿名さん]

２５５さんは予算はいくらくらいですか？

[257: 匿名さん]

頭金１５００、ローン５０００ぐらい。

[258: 匿名さん]

２５４さん
でも、もし的中したら住み続けることが困難になるようなリスクもいくつかありましたよ

[259: 匿名さん]

案内会は申し込みされましたか？
皆さん営業の方とは連絡取られてますか？
そのような真剣に、ほぼ購入予定の方どのくらいいらっしゃるのでしょうか？

[260: 匿名さん]

２５８さん
たしかにそうですね。
ただそのようなことはあまり現実的に起こるとは思っていません。
というか、このあたりで探すにはどこも同じリスクがあると思っています。
　
この物件が欲しいという気持ちが大きく、リスクを考えないようにしているのかもしれません。

[261: 匿名さん]

私が住めなくなると思うリスクは、悪臭と夜中の騒音ぐらいと思う。
スーパーの悪臭なんて、大したことないし・・・。

隣が焼肉屋でダクトがリビングを向いていたら流石に嫌かな。

[262: e戸建てファンさん]

>>245さん
その程度の予算ではここでは買えないと思います。

私は頭金２０００万、ローンは７０００万は可能です。
ただ購入は６０００万以上では考えていません。

[263: 匿名]

262さん
ここは4000万台から5000万台までて送られてきた資料にかいてますよ。6000万を超えたらかいませんて、こえません。そして4500万くらいも区画によったらあるということです。あなた冷やかしでしょ？

[264: 匿名]

249はもう同じことをいうな。

[265: 匿名さん]

２６０さん
すみません。そうじゃなくて、もし住み続けることが困難になるようなリスクが的中したらどうするのですか？

[266: 匿名さん]

260です。
当然住み続けるのが困難なので引っ越しが必要ですね。
その時はその時。
その時は自分たちのライフスタイルにあった住まいをもう一度探しますよ。

[267: 匿名さん]

２６６さん、ローンが残ってたらどうしますか？　ローン５０００とかおっしゃってませんでしたか？

[268: 匿名さん]

ローンは２０年で返済予定で、もしその間に住めなくなったら、
賃貸か、可能ならまた借り入れて購入です。
親が不動産所有で何かあっても最悪そこにお世話になれる、というのがあります。
世帯所得も今後上がる見込みです。定年後も収入が入る見込みです。
そのようなことから私はかなり楽観的に考えています。
今、ここが欲しいから購入希望ということです。

[269: 匿名]

ここは年収1000万ぐらいからの人が多いみたいですね
当方1300万ほどです。

[270: 匿名さん]

なんでそんなことがわかるのですか？　年収とか個人情報もダダ漏れですね。

[271: 匿名さん]

では言い訳をどうぞ↓

[272: 匿名]

ただたんに5000万ローンくむいうてるから普通1000万くらいないとあかんからという予想では？

[273: 匿名さん]

次いきます。
243さんはなぜマルヤスの空調室外機が屋上東側に設置されると知っているのですか。

[274: 匿名]

近所で購入検討してる人は現地に見に行くからだよ。
>>273
それよりあなたは買えるの？

[275: 匿名さん]

工事現場なんていくら見てもまだできてないのにわかるわけないでしょ

[276: 匿名さん]

>>274
大きなお世話でしょ