フラット金利はどうなる？【３】

[のくの]

前スレッドが1700を超えてましたので、新しいスレを作りました。

■前スレ
フラット金利はどうなるのか？その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81677/

さて、超低金利状況＋フラットS金利優遇の期間延長で注目のフラット金利はどうなるのか？

皆さんで語り合いましょう！

※ここはフラット金利の動向を語るスレです。変動か固定か？などの話題はご遠慮くださいね。

[1: 匿名さん]

１０月実行です。
１１月そんなに下がらなそうなんですか？　みんな「下がる～」と大騒ぎしていたのに。

[2: のくの]

なんだかんだで、
今日も横這いの0.89％でした。
押し目買いが下支えようです。

11月金利は、機構債クーポンレートから9月以上、10月以下で確定でしょうが、
12月以降、年度末に向けて、どう推移するかわかりませんね。

皆さんの予想はどうでしょう？

[3: のくの]

スレが新しくなったので、コテハンにしてみました。よろしくお願いしますm(_ _)m

>1さん

今日発表になった住宅金融支援機構債券のクーポンレートが予想に反して、
９月よりも高かったので、私も含めて同落胆気味です。

でも、10月よりも低いので、ちょうど9月と10月の間くらいではないか？という予想になっています。

[4: 11月実行]

融資実行を10月にするか11月にするかで迷っていましたが、11月のほうが安くなりそうな気配でよかったです。まだ確定ではないですが。
欲を言えば9月並みの水準ですが、十分低金利なので満足しています。

[5: 匿名さん]

＞3さん

まあいいじゃないですか。10月よりも低そうなんですよね。私の場合、今月0.1％も上がってショックでしたよ。ローン契約の時担当の人が申し訳なさそうでした。（笑）

[6: 匿名]

1
まだフタを開けてみないとわかりませんよ。

[7: 匿名]

なにげに９月より低かったり

[8: 匿名さん]

だといいんですがねぇ。

[9: 匿名]

どうやら11月最低金利確実ですね。

[10: 匿名はん]

>>9
どういう根拠に基づいて言ってるのでしょうか？

[11: 11月実行]

長期金利の現在の値で言われてるのでは？
実際ローチスプレッドが高かったわけですが、
どのくらい影響するか気になるところです。

今までであれば、長期金利に1.15くらいプラスしたものがフラットの金利でしたが、今回はどうなるんでしょうね。

[12: 匿名]

そう、今までの月なら25日くらいの日の長期金利に1.15くらい足したものがフラットの金利になってたので今回だと0.89+1.15＝2.04くらいと考えていたのですが、どうなるでしょうか？

[13: 匿名]

25日くらいの金利ではなく、確か平均金利で計算しているのでは？

[14: のくの]

個人的な予想ですが。

2.10％くらいならあり得るのでは？と思ってます。

長期金利と機構債の表面利率の差が大きい(ローンチスプレッドが大きい)ということは、旨味ある債券になるということですから、

実際の利回りは、ある程度抑制されるのではという希望を持っています。
(人気ある債券＝取引価格高くなる＝利回り低くなる)

それでも、９月水準には届かないかな。という気がするので、2.10％くらいに納まるのでは？

[15: ギャンブラー]

いや素人の恐ろしく当たるカンでいうと
2.04ですな。細かい事を知らずに予想するほど当たる 当たったら誉めて下さい。

[16: 匿名]

＞14:のくのさん
残念ながら平均金利ではなさそうですよ。

http://flat35.tkreo.com/modules/pico/index.php/gokui/decide.html

[17: 匿名]

今まで同様　0.89+1.15＝2.04くらいだといいのだが・・・

[18: のくの]

なるほど！
ってまだ見てませんが(笑)
帰ったら勉強させてもらいます(^O^)

[19: 匿名]

フラット始まって以来過去最低の長期金利だった10月で、11月実行金利が9月より上がるのか？！

[20: 匿名]

＞過去最低の長期金利だった10月で、11月実行金利が9月より上がるのか？！
いつもなら
①0.89　+　②1.15　＝2.04くらい

その②の内訳（ローンチスプレッド）が上がってるから、その可能性ありということ。
私個人としては、実際に27.28くらいの11月実行の先人達の声を聞くまでは何とも言えないなぁ

[21: 匿名]

1月頃はどうなりそうですか？

[22: 匿名]

正式発表はいつでしょう？

[23: 匿名]

結局９月実行より下がるﾉｶ上がるﾉｶだけでも知りたいです〜誰か押してください

[24: のくの]

>14さん

ありがとうございます。Webサイト、拝見しました！

ご紹介いただいたサイトによるとフラット金利の内訳は次の通りでした。

【1】資産担保証券の発行費用分の金利
⇒フラット35ではほぼ0.6％

【2】投資家に支払う利回り
⇒新発10年国債の利回り＋スプレッド

【3】民間金融機関へのフラット35回収委託費用分の金利
⇒金融機関ごとに0.2％～1.2％程度で設定

私は【2】を「表面利率(クーポンレート)」ではなく、「利回り」だと思っていたのですが、表面利率でよかったんでしょうか？

これだとフラット35の最低金利は

【1】0.6％ ＋【3】0.2％
(発行費用＋金融機関最低利率)
　　 ＋
【2】機構債クーポンレート
(10年債利回り＋スプレッド)

つまり、
【0.8＋機構債クーポン】
が、フラット金利ということになりますね。


そこで、改めて今年の機構債と金利の関係を見てみました。

<機構債→フラット金利>
1月1.89→2.57(+0.68)
2月1.88→2.60(+0.72)
3月1.86→2.55(+0.69)
4月1.87→2.59(+0.72)
5月1.81→2.51(+0.70)
6月1.71→2.41(+0.70)
7月1.61→2.32(+0.71)
8月1.52→2.23(+0.71)
9月1.36→2.06(+0.70)
10月1.51→2.16(+0.65)

概ね、＋0.7％前後でした。
上で書いた【1】0.6％もしくは【3】0.2％が
0.1％程度、値下がりしたんでしょうか？

10月だけは＋0.65ですが、これは金融機関が急な金利UPを嫌ったのかもしれませんね。


このまま単純計算すると、

11月1.43→2.08～2.13
(+0.65～0.70)

ということになります。

長々とスミマセンでした...

[25: 匿名]

2.13～2.14でしょうね

[26: 匿名]

頼む！2.08でご勘弁を！！

[27: 匿名]

2.04です

[28: 匿名さん]

9月と10月の間ぐらいのようですね。

[29: 匿名]

2.14で試算しましょう

[30: 匿名]

↑やだ

[31: 匿名]

こら、わがまま言うんじゃありません！(笑

でも2.10にはなって欲しいです。

[32: 匿名]

超能力者さんいませんか

[33: のくの]

11月の金利は概ね予想レンジが見えてますが、12月以降は全然見えませんね。

10年国債も、ずっと揉み合いなので、10月最終週〜11月上旬のトレンドから目が離せません。

おそらく、ここのトレンド(上げか？下げか？)によって、年度末までの流れが決まりそうな気がしてます。
皆さんは、12月に向けてどう動くと思いますか？

私は、緩やかな下げではないかと。(希望を込めて)

[34: 匿名]

来月はみなさんが思っている以上になるでしょう

[35: 匿名]

↑どっちに？

[36: 匿名さん]

11月決まりましたね！
2.14です。

[37: 匿名さん]

もうこの時期に確定情報がわかるのですか？

[38: 匿名さん]

↑釣れた！

[39: 匿名]

↑
ﾊﾟｸられた

[40: 匿名さん]

↑
おまえもかっ

[41: 匿名]

↑
釣れた！

[42: 匿名さん]

↑
マジかっ　　まいった

[43: 匿名さん]

いやぁ、9/30に実行して良かったなぁ。
ここ最近の長期金利の動きから、11月実行金利は9月実行より下がると思ってたけど、
そんなに簡単に下がらないんだね。
しかも、10月実行金利と変わらないと分かった時には発狂する人いるかも。

[44: 匿名]

それくらいの金利差で発狂するほどの事でもないだろ。

[45: 11月実行]

まぁ、長期金利は下がっていたし、期待している人が多かったから、
多少はがっかり感はあると思うが、十分、低金利ですからね。
欲をいえば、9月相当の金利だけれども、2.1%台であれば満足かな。

[46: 入居予定さん]

第42回機構債の発表を見て、
がっくりきてしまい、
金利を考える生活に疲れてしまいました。

金利は生き物ですねぇ～。

11月は2.14%でしょうね。
来週の月・火・水のどこかの長期金利が
0.89%より上がるか下がるかした分が
2.14%にプラス・マイナスされるでしょうね。

そして、10月28日は内内で金利が確定するものだと考えます。

[47: 匿名]

ん～ 私は2.14までもいかないと思う。

[48: 匿名]

2.14％までも行かないというのは、

2.16％の10月と変わらないかそれ以上ということでしょうか？

[49: 住まいに詳しい人]

11月はおそらく2.24でしょう。
今朝の新聞に予想金利でてました。
多少ずれても±0.01~0.03位でしょう。
12月はどうなりますか？

[50: 匿名]

2.24％？

常識的には考えにくいが、
何新聞の何面？

[51: 匿名]

んなもん釣りだ。
ほっとけ。

[52: 匿名]

↑釣れた！

[53: 匿名さん]

いい加減にしろよ

[54: 匿名]

↑釣れた！

[55: 11月実行]

11月は2.0%～2.2%くらいと思っておけばよさそうですね。

[56: 申込予定さん]

11月はおそらく2.18でしょう。
良くて2.14位かと。

[57: 匿名さん]

まぁ、今週末にでも、はっきりするでしょう。

[58: 匿名]

しかし、今まで、長期金利の動向と違う結果になったことはないのでは？ズバリ、2.05でしょう！

[59: 申込予定さん]

2.14ならば変動かなぁ、借り入れは2000万だし当分変動も安泰っぽいからな。
団信考えちゃうといくら安全の為にフラット35Sと言ってもまだまだ差額が大きいから。
11月スタート、悩みどころです。

[60: 匿名さん]

仮に2.14でも十分に安い。
元々、フラットで検討していたのであれば、フラットで問題ないでしょう。

[61: 匿名]

2.04~高くても2.13ではないかと思われます。。

[62: 匿名さん]

月末金消の方、ご報告お待ちしてます！

[63: 匿名さん]

１２月実行ですが、ひとつきで金利が上がったとしてどれくらいあがるのでしょうか？
０．５％とかは上がらないですよね？？

[64: 匿名さん]

ここみて変動と固定悩んでる人は変動にしときな。
多分ずっーとフラットの金利は超えないよ。
だって景気って良くなると思う？もう無理でしょ、この景気が当たり前になり不景気と言わなくなる。
多分このスレを臆病な固定の人達がみたら荒れるけどその人達は固定仲間増やしたいんだよきっと。
申し込む前に変動とフラットsでの支払いシュミレーションしてみな。

[65: 匿名さん]

ここはフラットの金利はどうなるか？ってスレですよ。
変動にしたい方は、変動にしたらよいんじゃないですか。30年先のことは誰もわからない。

[66: のくの]

いや、変動選ぶ人はそうすりゃいいですよ。
お好きにどうぞ。

どちらが自分に合っているかなんて価値観によりますので。

そんなことは、どうでもいいんだけと、わざわざ「臆病な固定の人たち」なんて言い方するから荒れるんだよ。

てか、きっと荒らしたいんだね。


さて、その手に乗る気はないので、金利の話に戻りましょうか。

[67: 匿名さん]

11月のフラットは2.11%と見た！

[68: ビギナーさん]

やっぱり、機構債とフラット35の金利は密接な関係にあるのでしょうか？

色々関係があるような記事や説明は既出ですが、
その方はフラット35の金利を決める立場におった方なのでしょうか？
それとも今まで勉強された知識を持って推論されているのでしょうか？
※決して推論だからと言いたいわけではございません。
　真実が知りたいのです。
　本当にフラット35の金利は○＋□＋△なのか？

[69: 匿名さん]

変動にしたかったが自営業だと言う事で断られた。フラットだとなんなく審査通過したのに。
フラット様様。

[70: 匿名]

フラットは、過去の実績からして、機構債に連動していないときもあるので、国債の利回りとの総合判断で決まっていると思われる。
したがって、11月は、過去最低の金利、2.05ぐらいかな。

[71: と]

2.14でしょ

[72: 匿名]

１０月で新発１０年物債権は底値な気がするんですけど、みなさんはどう思いますか？現状より下がる余地若しくは材料が１１月にあるんでしょうか？どなたか動向に詳しいかた教えてください

[73: のくの]

>70さん、>72さん

機構債券自体【10年国債＋ローンチスプレッド】で構成されているので

※住宅金融支援機構の公式サイトに記載があります

なので10年国債利回りと連動することは間違いです。

今回、皆さんが10年国債の低利回り状況のわりに高めで予想されているのは

10年国債利回りに上乗せされるローンチスプレッドが従来よりも0.1％ほど高い0.53％に設定(10/22正式発表)されたからです。


つまり10年国債の0.89％という超低利回りだけをみると

2.04％程度になるが、

そこから＋0.10％という予想されている人が多いという状況です。

[74: のくの]

↑訂正

10年国債と連動することは間違いないです

でした。正反対の書き込みになってしまいました

[75: のくの]

>68さん

私は、フラット申し込みを機に勉強している部外者です(機構や金融機関関係者ではありません)

なので、機構サイトや解説サイトなどから学んだことと、過去の金利推移をもとに推測しています。

ちなみに学んだことを簡単にまとめると以下のとおりです。

フラット金利と新発10年債利回りは密接に関係していること

機構債の表面利率(クーポンレート)は、新発10年債利回り＋ローンチスプレッドで構成されていること

そのほかに、機構が債券化するための費用が金利に上乗せされていること
(0.6〜0.65％と言われています)

さらに金融機関ごとに35年分の回収委託費用として金利を乗せていること
(0.2〜1.2％と言われています)

[76: 匿名]

今回の機構債は、前月から0.8下がったので、フラットは2.08でしょう！

[77: 入居予定さん]

>のくのさん

お返事ありがとうございます。

のくのさんの11月実行のフラット35の金利は
何％と推測されていらっしゃるのでしょうか？
ぜひ教えて頂ければと思います。

やはりのくのさんがおっしゃるような決まり方と
考えるのが一般的なのでしょうねぇ～。

[78: のくの]

今週の動向次第ですが、私は、2.10ではないかと思っています。

このところの10年債利回り(長期金利)は、好材料があっても下がらず、
揉み合いが続いていて、上下どっちに振れるかわかりません。

2.10％のならこの先、長期金利があがった場合でも、下がった場合でも対応でき、
かつ、先月からの割安感があるところかと思います。

[79: 匿名]

フラット20で長期優良にすれば1%は確実にきるのに（10年間は）なぜ変動を選ぶのか聞いてみたいよ。

[80: 匿名]

○ローン対象が長期優良住宅でない

○額面は1.0％を切っても団信を考慮すると割高になる

○本人属性がよく、大幅な金利優遇を受けられる

変動を選択する人は、いろいろな理由があると思います。

私は、フラットを選びましたが、

変動とフラットのどちらが優れているか？という議論は不毛だと思います。

どちらが、自分の状況と価値観に合っているかでしょう。

ともかく、ここはフラットの金利について、楽しく予測するスレです。

[81: 契約済みさん]

>のくのさん

2.10%ですか？！
その金利であればうれしい限りです！
そうなってほしいです！

[82: 匿名さん]

フラットの金利は本日の終値により決まります。

なので本日の終値が9月25日の終値より低ければ9月より低い実行金利となります。

[83: 匿名]

>>82
機構債のローンチスプレッドの影響はないんですか？

[84: 匿名]

25日午前

長期金利→0.890％
(ロイター)

[85: のくの]

>81さん

あくまでも素人の推測(希望込み)です。

９月を基準に考えるなら、機構債は0.07％上げです。
→2.06＋0.07＝2.13％

10月を基準に考えるなら、0.08％下げです
→2.16‐0.08＝2.08％

ここからは私の推測ですが

10月は、史上最低金利からの急な金利上昇を
金融機関が嫌ったのでは無いかと見ています
(単純計算だと10月は2.21％になる)

もしそうなら、10月水準だと金融機関利益が少なくなるので

幾分調整があり2.10％または2.11％くらいが妥当かと。

重ねて言いますが、個人的意見です。

[86: のくの]

長期金利は、今週も0.9％を上限に揉み合いな感じですかねぇ。

[87: 匿名さん]

決まりました！
2.14です。
予想大体当たりましたね。

[88: 匿名]

もういいよ。しつこい。

[89: 契約済みさん]

2.14が本当であれば10月より下がったので取りあえずうれしいなぁ～

[90: 匿名]

いくら何でも、10月金利を上回る要素はないのでは？
2.14以下は固いと思います。

[91: 匿名]

１ヶ月の平均推移を採っているならば、11月は9月金利を割るだろうね。

[92: 匿名]

スプレッドが0.10上乗せされていても、９月金利を切りますか？

だと、かなり嬉しいんですが(^O^)

[93: のくの]

皆さんの書き込みを見ながら、

正直なところ、長期金利が低水準の状態で、機構債スプレッドが切り上げられると、どんな影響があるか、

きちんと調べてなかったことに、今さらながら気が付きました

帰宅後、過去に似たケースがあるか調べてみたいと思います


(1)スプレッド切り上げ分が、ほぼそのままフラット金利に上乗せされる

(2)切り上げ分は、金利に影響するが、一部だけに留まる

(3)スプレッドの切り上げは、金利には影響しない

(4)ケースバイケースなので、一概に傾向が掴めない

↑のどれかになると思いますが、どなたか詳しい方はいませんでしょうか？

[94: 匿名]

長期金利　0.895％

相変わらず怪しい動向。
11月4日以降、上振れの予感。

[95: 匿名]

仲介屋の勘違いで11月金利のはずだったのが、12月金利で実行になった

でも『12月の方が下がるかもです！！夕刊に0金利政策のなんちゃら・・・』

っていってたんですけど、どんな感じなんでしょ？？

もうすぐ解き放たれると思っていた金利
伸びてしまい胃が痛い・・・

[96: 匿名さん]

>>95
ギャンブルだと思った方がいいと思う。とても重要なFOMC挟むからプロでも予想しづらいかも。
11月で実行出来るならその方が良かった可能性は高い。

[97: 匿名さん]

もうはまだなり

まだはもうなり

[98: 12月実行の金融素人]

既発債一覧と
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
フラット３５の金利推移と
http://flat35.tkreo.com/modules/transition/
たまたま見つけたこんなページを見ながら、
http://suumo.jp/edit/money/hissi/090902/index.html

ローンチスプレッドの上下とフラット35そのものの金利とは
直接関係なんじゃないかとただただなんとなく、根拠もなく……
どちらにしても「条件決定時の新発10年国債利回り」とかいうのは、
第42回が過去最低なのでは？

[99: 匿名]

いくらローン組むのか知らないが、0．1％程度の変動で一喜一憂するなって！

[100: 匿名]

いやいや、0.1％の金額差がどうこうというよりは、
予想が当たる当たらないという方に興味が移ってしまったのは

自分だけでは無い気が…。
ちなみに3000万の借入で、フラットS優遇なら、

0.1％の違いで、月1500〜1700円の違い程度ですかね(笑)