三井のファインコート総合スレ３

[匿名さん]

なぜか注文住宅板にあったので引っ越しました。

ファインコートに関する一般的な話題や
個別スレが立ってない物件に関する話題はこちらでどうぞ。

前スレ：三井のファインコート２
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9846/

[241: 匿名]

でも、いくらなんでも、
所有権か借地権かっていうのは、
ブランド以前の問題だと思う。

[242: 匿名]

239さんと同意見です。
借地権でもブランドに騙されて買っちゃう人もいるような。
この金額で買えるならと得したような感覚でです。
実際は売却して老人ホームに入りたくても、借地ではそうはいかない
手元にお金もないしまったと思っても、あとの祭となるのでしょうが、
３０年先の事を考えず、購入時に安くて快適ならそれでいいという人もいるのでは？

[243: 匿名さん]

>240さん

ご主人にとって戸建が畑違いなのと同じでＭＲさんも戸建は畑違いな気がします。

239さん、242さんの真意と同じかわかりませんが、買い手の長期的な満足度よりも会社の一時的な利益を優先する企業体質かどうかを見定めるいい物件な気がします。
もちろんニーズが合う人もいるでしょうが。

[244: 匿名]

243さんに同意です。
借地権のデメリットもたいして説明せず、初期費用が安い、この価格ではこの場所、この家で住むのは有り得ない超お得と言って売りそうです。
遅くとも３０年以内には目先の事に惑わされた、騙されたとなりそうですが。

[245: 購入検討中さん]

話は変わりますが、都市計画の区画整理事業ってどこまでマイナスになるんでしょう？
自治体が全くやる気無い事業も多々ありますが。
住宅ローンの審査してたら銀行さんに言われました。

[246: 匿名]

マイナスとは？

[247: 匿名さん]

荻窪は、普通借地権で更新可となっている。
他の会社で、同じ感じで、さらに所有権の買い取りオプションの物件があったね。ここもそうなるのかな？
まっ、いずれにせよ予算外の当方には関係ないが。

[248: 購入検討中さん]

>>246
レス、ありがとうございます。
資産価値上のマイナスです。
借り入れできる比率に影響するらしいですよ。

[249: 246]

一般的に資産価値は土地の減少分下がるけど、宅地として先買いする際に減少価格を補填してもらえてるはず。

開発することで利便性が増すケースなどは逆に上がるかも？

[250: 匿名]

よく考えてみると、借地の土地って三井が買い取ったのか、
それとも元々の持ち主から三井が土地を借りて建てたんでしょうか？
元々の持ち主と三井が借地契約、更に家を買った人が三井と借地契約だと二重契約になりややこしいですし、
そんなことはできないかもしれないので、やっぱり土地は三井のものでしょうか？
それでしたらオプションで所有権もありかもしれませんが、
駅から遠いとはいえ３０坪より少し大きい土地なので、南道路なら９千万円代になると思います。
でも、売れるまでは三井が土地を借りて、売れたら買い主と土地の持ち主との借地契約に移行するのかもしれませんね。
それですと地元の仲買会社がやるような仕事で、ファインコートとして売り出す必要もないような気もしますが、
ファインコートのネームバリューで高く売り、かなり儲けが出るからやるのかもしれません。

[251: 匿名]

三井のものにしてるなら最初から所有権にしてるでしょ。他と変わらないわけだから。

15年くらいすぎてからどうしても引っ越さなくてはならない事情が出たら叩き売りせざるをえなくて悲惨になりそうですね。

どんな注意事項の説明を素人にもわかるようにするのかなど、他の方同様気になりますね。

それでもよくわからず買っちゃう人がいるんだろうな。

[252: 購入検討中さん]

俺、よその物件で三井の営業さんと話しているときにこの荻窪も話題に出たけど、
借地権は大きなディメリットだと明言してたよ。
さすがにそれを巧妙に隠蔽したりはしないでしょう。
静かで、スーパーも近い。駅は遠いけどバス便はすこぶる良い。
でもマンションの定借物件も苦戦してるとこ多いし、
場所は良いとこだけど、そこそこ安くしないとダメだよね。
建物代＋αだと、価値はせいぜい高く見積もって3,000万くらい。
三井が2,000万利益乗っけても5,000万が良いとこかな？
久我山の同面積くらいが8,000万くらいだから、
土地代がかかって固定資産税が安くなってもこんなものではないかと。

でも今どき普通借地権の物件て、結構びっくりだった。

[253: 匿名]

私もこの物件は高すぎだと思います。
周辺に30坪くらいの所有権の物件が同金額くらいで、中小工務店のならあるはずです。
借地権は相続税とかかかるので、法律で土地代金の何％の価格と決まっているそうです。
借地権代金に所有権物件と同様の利益を乗っけるから高くなるわけで、
借地権というデメリットの分、利益を抑えないと売れないと思います。

[254: 匿名]

荻窪なら上井草の方がいいと思う。
所有権だし、中央線バス便は同じ。
面積が小さいのは多少気になるけど、三井にしては相場並の価格でした。

[255: 匿名]

上井草と荻窪は価格はほぼ一緒ですが、利便性が違う(中央線からの距離が違う)はず。
上井草は中央線からバスで更にバス停から徒歩９分らしいので、
実際は西武線しか使えないです。(中央線と西武線間ではなく西武線の北側？)
それで６千万台とは周囲の相場より高いはずです。
最近気づいたのですが、このサイトは業者(ライバル含め)の書き込みが想像より多いようです。
別のスレも含め、業者に不利な言い訳できない事実を書くと、
レスが止まるんですよね。
私みたいなただの不動産おたくも少しはいますが、業者による書き込みが大半かも。

[256: 近所をよく知る人]

調布の調布ヶ丘にファインコートの造成の看板でてましたわ。
静かな住宅街で駅近でいい場所なんだけど、何棟できるのかとか看板になにも書いてないから詳しいことはまだわかりません。
立地がいいからかなり人気でそうだな。

[257: 購入検討中]

上井草は西武新宿より南。でも、荻窪行きのバス停は遠いね。スーパーも荻窪みたいにqueens伊勢丹が近かったりしない。比較の対象には無理があるね。
上井草ならプラウドシーズン練馬関町がいいよ。サカのしたは浸水ファザードだし、荻窪に意味を見いださないとこの物件は買えんでしょ。

[258: 匿名さん]

上井草より荻窪の方が明らかに上でしょ！

[259: 匿名]

調布はダイレクトメールちらと見たけど、容積率200のマンション用地だったと思う。
買う人は周辺にマンションがないか、これから建たないかよく見ないと。
借地権代は通常土地価格の70％ほどらしいので、荻窪は土地6千万だと借地権4200万、
建物と三井の利益で2500万という内訳になり、そもそも借地権代が高いと思う。
地代のうち、半分くらいは土地の固定資産税が不要ということで相殺されるが、
遅くとも購入後100年以内には、借地でなく所有権の方が総額がかからなかったことになりそうだ。
100年を長いとみるか短いとみるかはそれぞれだね。
上井草は二つ物件があるが、両方とも３分の１ほど売れ残り、１期３次とか何回も販売してる。
全体図を書面で見た感じだと、両方、28坪強ですべて狭いのと、どの物件も似通っていて、
売りがないというか日当たりがすごくいいのとかがない。
個人的には高くても、東西に長い土地(ワイドスパンって言うの？)で南道路希望。

緑何とかの方は、全体の街並み重視で、個々の土地のよさを生かし切れず、
駐車場が北側、２階に上がる階段が南側という信じられない間取りがあった。

[260: 匿名]

なんか他Ｎ社の書き込みが酷いな。

１期２次など売る時期を分けるのは戸建もマンションもよくあること。
でも、ファインコートは最近ペースダウンしてるみたいだから、早く終わらせたい物件は値引きもあるかもね。