MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part7

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

※西日本最大のマンションであるため、荒らしも多発することが予想されます。
　荒らしは相手せずにスルー＆削除依頼を徹底するようお願いします。

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[No.151 by とおりすがり 2010-10-20 16:43:47]

八尾市の提案価格の根拠もそうだけど、レス＞11の坪単価見れば、5400坪だっけ？
自分で計算できるやん。
八尾市の平均坪価格が47万円なのでこれを基にすれば、25億くらいでしょ。
一高い坪単価100万強なので、これを基にすれば54億くらい。

足して2で割れば、40億弱。（八尾市の試算に近い）

仕入れ値の84億はでかすぎってことくらい理論的にもわかる。

[No.152 by 匿名さん 2010-10-20 16:44:48]

>>149
まだそこ？！
うける(笑)

[No.153 by 匿名さん 2010-10-20 16:45:57]

割高マンションを、ごまかす理論。

それが、リンゴ理論。

[No.154 by 匿名さん 2010-10-20 16:46:00]

八尾市がいい時代に売ったから、得をした。
でも、スミフもこれを売り切れば、損はしない。
どころか、儲けてみせる？
って事は、１５００戸とテナントで？？？

[No.155 by 匿名さん 2010-10-20 16:46:28]

＞149
競合したことはどうでもよくて、八尾の希望価格を超えていればどこでもいいの。
８４奥で落札した事実と、八尾市の４８億でコンペ成立したコメントの二つでいいわけです。

何度も書かれているのにほんと理解しないね、この人。

[No.156 by 匿名さん 2010-10-20 16:49:30]

＞149
あなたの考えなら1000万の土地を2000万円で買えば、明日からこの土地は2000万円になるんだよね。

すごいなぁ。倒産しそうな会社は明日からどんどん自分の言い値で土地を買うべきですね。

資産が増えるよ～

[No.157 by 匿名 2010-10-20 16:51:40]

1日レスの最高新記録でもねらっているのか？ここ。笑

[No.158 by 匿名さん 2010-10-20 16:52:05]

割高マンションを、ごまかす理論。

それが、リンゴ理論。

[No.159 by 匿名さん 2010-10-20 16:58:29]

なんかちょっと可哀想になってきた。
知恵おくれの子が、急に大学の授業でレポートを発表しちゃったみたいな。
ガンダムで言うと、酸素欠乏症でやられたアムロのお父さん的な…。

[No.161 by 匿名 2010-10-20 17:00:57]

会計基準を無視した話ばかりで面白い。
買い手が決めた実勢価格がそのまま資産になるなら、どこの会社も土地投資。

[No.162 by 匿名さん 2010-10-20 18:24:15]

不動産に、客観的な値段とか価値なんて無いよ。

あくまで、売り手が売ります。買い手が買います。折り合いで付くのが値段。
株とかと一緒。

ここは、八尾市の路線価などから算定した、売り手の値段に対して、



買い手が商売になるかどうかの値踏みをして、競りあがった中で

最後にバカが、バカ高い値段のプレミアを自分でつけて買っただけ。




会計基準とか税金の算定の基礎となるものは、確かにあるが、それは値段とは違う。

[No.163 by 匿名さん 2010-10-20 18:32:55]

やっぱり、売れてない、割高マンションだったのか。

やっぱり、そうだよね。

[No.164 by 匿名さん 2010-10-20 19:00:16]

路線価とかは、取引価格が反映されるように、

実績を平準化して、決めるようになってるけど、

ここのバカ高い値段があまり反映されて無いと言うことは、

ほかでは、もっと安い値段で取引されていて、それとの平均が路線価になっている。

ということは、路線化との差額の倍以上低い値段が、実際の取引値なんだろうね。

[No.165 by 匿名 2010-10-20 19:35:10]

ひとりだけ理解しがたいレスを連発してすごいよ。
ブログみたいだ。
金かけて取得した土地だからマンション購入者に高く売られる。それだけの話なのに。

[No.166 by 匿名さん 2010-10-20 19:54:07]

物件は、・・・坪単価161万円。竣工予定は平成23年２月下旬（THE WEST）、平成25年１月下旬（THE EAST）。設計・施工は清水建設。
現地のマンションギャラリー所長は、「・・・周囲のマンションは坪単価130万円が相場・・・何しろ八尾市は年間300戸というのがマーケット。全てのマーケットを当社が吸収するとしても5年間分ですから・・
ここは、つぼ単価１６１万、周辺は１３０万、やっぱり割高ですな。
無理して買った、土地分でしょう。

[No.167 by 匿名 2010-10-20 21:00:37]

ホントに参考になる書き込みがないですね…(苦笑)ポジもネガも一旦幕を下ろしたらどうですか？

[No.168 by 匿名さん 2010-10-20 21:18:27]

１６７さんの言うとおりです。土地の原価がいくらだったかなんて別にどうでもいいです。それと何戸売れたなどもどうでもいいです。
ところで契約者掲示板でテナントに郵便局が入るという情報を見たのですが、真偽のほどはどうなのでしょう？情報を持っている人がいたらお願いします。

[No.170 by 匿名 2010-10-20 21:59:12]

ここの板がこんな風になってしまっているのは、
たった一人のポジのせいですよ。
わけのわからん反論しなければここまで荒れないし、別の話題になる。

[No.175 by 匿名 2010-10-20 22:06:15]

第三期販売の価格表ってどうなってるんでしょうね？やはり外廊下の方が安いんでしょうか？北側高層階でいくらくらいか情報お持ちの方おられますか？

[No.178 by 匿名さん 2010-10-20 22:53:01]

>175さん
第一期の価格表なら持ってます。
参考までに北向き67.48㎡39階で2990万です。
上層でも下層でもあまり値段は変わりません。

[No.179 by 匿名 2010-10-20 23:10:34]

>178さん

情報ありがとうございます。上層階も下層階もそんなに値段変わらないんですか？北側の25階くらいだったら2500万くらいになってるかな？って思ったんですが…。そこまで安くはならないですか(笑)

[No.180 by 匿名さん 2010-10-20 23:27:13]

>179さん
第一期の価格表では北向きは高層階しか載ってないんです…。
でもおそらく25階なら2990万よりは結構下がると思います。
2500万は無理でしょうが2700万ぐらいなら可能性はあるかも？

[No.181 by 匿名はん 2010-10-20 23:33:52]

ここのクロスとかシステムキッチン、浴室、建具のグレードは標準的なマンションと比べてどうなの？

土地代500万以下、建物代1000万以下の割には、かなり高いね。

販売経費や商業施設代、利益がかなり乗っているのかな。

[No.182 by 匿名 2010-10-21 06:26:31]

巨大すぎて人が多く混雑とすみにくくならない？

[No.183 by 匿名さん 2010-10-21 08:31:48]

へー、駐車場とかアドレスフリーで、待ち時間多い割りに

高いんだ。

[No.184 by 匿名 2010-10-21 09:36:23]

179さま
ウエスト棟に限って言えば東向きも北向き並に安いです。
東向きの25階あたりは狙い目かと思います。
2490万の目玉物件も東向きです。

[No.185 by 匿名 2010-10-21 09:39:25]

あと、少し噂で聞いたんですが住友さんはここにかなり期待をしているらしく、
本当はもっと戸数を増やしたかったみたいですよ。
1480戸→1493戸→1499戸と、予定戸数が何度か更新され増えていってます。
1500戸を超えると何かの規制がかかるため、やむなく1499戸にしたらしいです。

[No.186 by 匿名さん 2010-10-21 09:51:46]

ふーん。そんなにがんばっても、どうして売れてないんでしょうね。

こんな板で、一生懸命がんばらなきゃならないほど、売れてないんだ。

商業施設も、テナント集まり悪いみたいだし、大変だ。

やっぱり、最初の計画が無茶だったんだ。



１５００は、どう考えても残る。残り物には値段が付かない。

値段が付かないなら、投売りだ。

投売りが始まると、引っ越そうにも引っ越せない。

ローンだけが残っちゃう。

[No.187 by 匿名 2010-10-21 09:51:53]

階数や面積が同じで戸数が増えたってことは、１戸当たりの面積は減ったってことですか？

[No.188 by 匿名さん 2010-10-21 10:00:31]

そうか、それで様子見してるんだよね。なんたって、

これから５年以上の販売計画だから、急ぐ必要ないもんね。

そのうち、もっとお手ごろ物件が出てくる可能性が大きいものね。

リーマンショック前の無茶な計画をそのまま強引に進めて物件より、

時代にあった物件が、出てくるよ、きっと。

商業施設併設の久宝寺の巨大タワーなんて、管理もどうなるかわからない。

管理会社が子会社だから、商業施設の利益だけを考えるに決まってるし。

[No.189 by 匿名さん 2010-10-21 10:07:21]

↑このひと毎日来てるみたいだけど、なんでこんなに批判に必死なんでしょう？

[No.190 by 匿名さん 2010-10-21 10:13:31]

186さん
＜＜＜商業施設も、テナント集まり悪いみたいだし、大変だ。
↑
これは、想像？予想？

当方、ほぼ決定しているように聞いてますが。

[No.191 by 匿名 2010-10-21 10:34:35]

189さん
190さん
スルーが基本。
せっかく落ち着きだしたので、極端な内容の書き込みは読み流すほうがいいと思います。

[No.192 by 匿名さん 2010-10-21 11:33:15]

大手不動産会社はもともと購入取得した土地をたくさん持っている。
取得後もそのままの土地もある。
気が向いてそこにマンション建ててるだけなので、別に売れなくても困らない。
高級タワーやマンションを建てて、売れなくてもイメージの維持ができるからいわば広告宣伝。

しかし、ここの土地はあくまでコンペ取得なので、取得時からマンションを売り切るためのもの。
建材購入判断や土地を運用できるわけでもない期間限定の取得、売却が義務付けられた。
なので、「たくさん売れるための値段設定」「低価格を実現するための仕様」「たくさん戸数が作れ、儲けが取れる仕様」＝でできたのがこのタワー。

何はさておき、このプロジェクトではまずは1500戸という戸数を売る必要がある。
たくさん売るためには、内容の割に販売価格を低く設定しなければならない。
内容を落として安くすればよいのではなく、内容の割に安くしなければ売れないことは周知の通り。

内容を落とさずに販売価格を落とすのは容易ではない。そんな方法があればどこでも実施しているだろうから。
しかし確実にそれをする方法はただ一つだけある。それはデベの利幅を削ること。
だたし、通常のマンションでそれをすると売れ行きは伸びるが十分な利益が取れず、デベにとっては本末転倒となる。

ところがこのマンションに限ってはどうだろう？
一戸あたりの利幅は少なくても、それが1500倍になれば十分な利益になる。
つまり、1500戸という超大規模マンションならではの販売戦略、それが薄利多売なのです。

販売開始から半年で200戸も売れてないという数字が、まさに薄利の商売であることを裏付けている。
今、大阪では他にこんなにも売れているマンションは存在しない。
一戸あたりで通常のマンションと同じくらいの利益を取っていたら、こんなに売れるわけがない。
販売価格があと数百万は高くなるだろうから。

こう考えると、買い手側からすればお買い得物件であることに口を挟む余地はないだろう。

[No.193 by 匿名さん 2010-10-21 11:45:19]

>192
過去のコピペ禁止

[No.194 by 匿名さん 2010-10-21 12:15:25]

商業棟も、全面２フロアーの予定だったけど、

建築申請を変更するときに、１フロアーを削って、

今のになった。

スーパーは、もともと２フロアー使う予定だった

のを、変更した。

[No.195 by 匿名さん 2010-10-21 12:27:24]

商業とうは、もともと、２Ｆだったけど、
メゾネット風に縦に割って、半分をスーパーが、
残りの半分を、専門店と飲食店を入れる予定だった。
でも、入りそうになかったので、１Ｆに変更して、
スーパーだけを何とか誘致した。

ショッピングモールって言っているのはその名残。
スーパーも、いつまで残るか分からない。
もともとの計画とは、集客力大違いだから

[No.196 by 匿名さん 2010-10-21 12:33:11]

まぁ、総戸数は違うけど、ここもキンヤオのローレルコートも同じ戸数くらいは売れてるって事は、

悪いマンションじゃないという事だと思いますよ。

[No.197 by 匿名さん 2010-10-21 12:54:36]

ここが、そんなに売れてるはじないやん。

最初だけ、待ってた人が飛びついただけで、

それも、広報は宣伝用にそれらしい内容に

してると思っていた方がいいよ。


あとは、みんな様子見してるよ。

[No.198 by 匿名さん 2010-10-21 13:07:58]

そうだよね。みんな様子見してると思うね。私もそうだ。

久宝寺に１５００戸のタワーマンションって、売り切れるかだろうか。

管理のことも、タワーってお金かかるだろうし、ここの販売価格と地域の購入層を考えると、

広告されてるようなサービスの高額な管理費とタワーの修繕費を住宅ローン払いながら、

耐えられるだろうか。管理組合もややこしくなりそうだしね。


たしかに気にはなってるんだが、もっと住みやすい物件がほかにあるような気がするんだ。

[No.199 by 匿名さん 2010-10-21 13:08:10]

>197
はぁ？どこまで適当なこと言えば気が済むの？同じくらいどころか、販売開始時期を考えたら圧倒的にメガの方が売れてますが。話にもならない。メガはまだ販売開始から半年しか経っていない。当然竣工はまだ先。あっちは販売開始どころかもうすぐ竣工から1年です。

[No.200 by 匿名さん 2010-10-21 13:32:41]

また、また、売れてる、売れてる、っていう、根も葉もない、「売れてる」あらしか？？？

売れてないんだから、しょうがないじゃん。