MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part7

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

※西日本最大のマンションであるため、荒らしも多発することが予想されます。
　荒らしは相手せずにスルー＆削除依頼を徹底するようお願いします。

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[103: 匿名さん]

2000万円の土地（公示価格）を5000万円で売却（実勢価格）しようとするとそんなの成立しないという。

しかし、八尾市試算48億（公示価格をもとに試算）を84億で買い取った（実勢価格）はOKだという。

誰かこの考えを教えてください。

しかもこの実勢価格84億が今後の取引価格になるらしい。

銀行が1000億の土地を2000億で取得したらこの銀行の資本は一気に2倍ですよね。
すごいなぁ。つぶれたリーマンのかさあげ会計のようだ。

[104: 匿名さん]

倍の値段で土地を取得して、その買い取り価格で売れるなら明日からみんな一気に大金持ちですね。

[105: 匿名さん]

↑ただの大損だろ。

[106: 匿名さん]

それは、リンゴ理論。

[107: 匿名さん]

ここのスレ的には
1個100円で買える同じりんごを200円で買ったAがいる。
AはBに200円で売ろうとするが100円で同じりんごあることを知っているBは買いません。

小学生でもなぜだかわかりますよね。

[108: 匿名さん]

こんな案件、どないすんのよ（＞＜）

[109: 匿名さん]

実勢価格は買い手の判断基準ですからね。

100円のものが120円なら売り手も儲けないといけないから仕方ないよね～ってことで購入するかもしれませんが、
200円で買いませんか？といわれたらボッタクリと感じる。
仮に200円で買ってしまった場合、「え？それ120円で帰るのに損してるで」って指摘されて終わり。

[110: 匿名さん]

＞85
売れているマンションは4ヶ月も販売計画前倒しにするんですね。

計画通りなどほんと意味ないね。売れればいいんだから。

[111: 匿名さん]

それも、リンゴ理論。

[112: 匿名さん]

住友不動産か。
ここって「ラトゥール」ブランドに力を入れているので、格下のCTシリーズはどうでもいいとこですよね。
さらにCTの中でも値段的に一般マンションと変わらないここはどうでもいい感じがします。

[113: 匿名さん]

売れてないのに、売れてるように、

口先でごまかす、リンゴ理論。

恐るべし。

[114: 匿名さん]

＞111
生鮮食品と一緒でマンションも腐る前（忘れられる前）の新鮮さが売りってことで、深いな。

[115: 匿名さん]

＞112
優秀な販売員はみんなラトゥールに配属してるよ。

[116: 匿名さん]

ネガさんへ

何レスにも分けて書かずにまとめてほしいんですが、ダメですか？
見づらいし、レスがしにくい。
近々の書き込みにだけレスします。

>1個100円で買える同じりんごを200円で買ったAがいる。
>AはBに200円で売ろうとするが100円で同じりんごあることを知っているBは買いません。
>小学生でもなぜだかわかりますよね。
「100円で同じりんごがある」この設定が間違ってるんですよ。分かります？

相場1000円の品物がオークションで100円で出品されてて、100円で買えますか？
どうせ1000円近くまで上がるのは分かりきってるのに。
逆に言うと、1000円まで上がるということは、相場が1000円付近なんですよ。

[117: 匿名さん]

ポジ1名、ネガ複数なんだから仕方ないこと。

[118: 匿名さん]

複数ってせいぜい二人でしょ。
同じ内容、同じ言葉、同じ書き方が毎回並びますから・・・

[119: 匿名さん]

＞116
同じ設定がおかしいってどうおかしいの？？わかりません。


410円のたばこを800円で売って売れると思うの？

[120: 匿名さん]

ポジは1名

[121: 匿名さん]

48億で出品されてて、48億で買えると思ってるところがそもそもの間違い。

[122: 匿名さん]

比較するのに同条件にするのは当然。
何が言いたいのかさっぱりだ。

[123: 匿名さん]

>410円のたばこを800円で売って売れると思うの？
思いませんよ。
ただし、800円付近が相場のたばこを800円でなら売れると思います。

現にこの土地、84億で売れてんじゃん。スミフに。
つまり相場は84億付近だってこと。
なんでスミフだけ例外なんだ？

[124: 匿名さん]

＞121
その考えが理解できない。
何十年も放置されていた土地を買ってもらえるんだから、立場上、行政が儲けるわけにはいかないし
公示価格で試算するのは当然です。
では、八尾市の試算は何をもって算出したと思うのですか？
勝手に決めただけですか？
市民の土地を売却するのに何の根拠もなく適当な価格で売却するのですか？

[125: 匿名さん]

＞123
買い手の1企業が判断した価格であって、世間一般が認めたわけじゃないものｗ

論点の摩り替えてばかりでほんと頭悪よね

[126: 匿名さん]

>>123
そうなん？
八尾の坪単価で考えたら法外な値段って誰かが書いてるけど？
スミフが下手こいたってことでは？
なんでスミフがつけた値段が相場になるの？
ってうか、あなた延々と同じことばっかり書いてない？
理解力はないの？

[127: 匿名さん]

＞123
差額はマンション購入者から回収すればいい。以上。

[128: 匿名さん]

>>124
何をもって算出したのかは知らんが、そもそもなぜそんなことが知りたいわけ？
実勢価格が分からない時に、公示価格から予想したいから知りたいというのなら分かるが、
実勢価格は84億だってハッキリ出てるのに。
八尾市の出した48億より遥か高く売れてるわけだから、今となってはそんな価格関係ないでしょ？

[129: 匿名さん]

すべてのケースにおいて、実勢価格が世間の相場になると信じている勇者。

[130: 匿名さん]

>>125
それはスミフの次に高い値段をつけたところが84億よりかなり低めの値段だったってことが分かって初めて言えること。
それが分からないのに割高で買ったって言い切れる方がおかしいんですよ。分かった？

法外な値段だって誰が言ってるんだ？どっかの嘘つきが言ってるだけなんじゃないかい？

[131: 匿名さん]

公示価格が相場になると思ってる方がもっと勇者でしょう。

[132: 匿名さん]

＞128
では、何に対して反論しているのですか？
皆さん普通に、48億で購入できたものを84億も使っているので、これはマンション販売価格に
反映されるでしょうねっていうあたりまえのこと書いているだけですよ。

スミフって慈善事業会社なんですか？
必要経費に儲けをプラスして販売するのは至極当然ではないのですか？

[133: 匿名さん]

＞130
うそつきはあんただよ。
何もわかってないのに反論しか書かない。

[134: 匿名さん]

今、８４億でこの土地を買ってくれる人はいない。
相場は、８４億ではない。

ババひいたの。

[135: 匿名さん]

>皆さん普通に、48億で購入できたものを84億も使っているので、これはマンション販売価格に
>反映されるでしょうねっていうあたりまえのこと書いているだけですよ。

48億でどうやって購入できたんだ？そのカラクリを教えてくれよ。
仮にスミフが48億を提示したらその値段で買えてたのか？？

[136: 匿名さん]

128
84億払った事実をもとに＞11の八尾市の坪単価など出ているわけで、
コンペで競り合おうが84億支払った事実は公表されてんだから、
何を否定しているかほんと不明だよね。

[137: 匿名さん]

>>134
二番目の業者がつけた値段が50億だったら、ババ引いたことになりますね。
でも、二番目の業者がつけた値段が83億だったら、最高の買い物をしたことになりますね。

実際はどっちか分からない、ということ。
それなのに勝手に前者だと決め付けるな、と言いたいだけなんだよね。

[138: 匿名さん]

なんか、この理解が追いついていない人

>48億で購入できたものを

このフレーズの否定に執着しているみたいですね(笑)
他の人たちからしたら、そこ抜きでも全然問題ないですよ。問題の本質じゃないですから。

[139: 匿名さん]

＞135
前スレで自分でURL出してきてだじゃん。

八尾の最低制限価格48億って。

これさえクリアしてればゲットできるんだよ。

たまたま競合他社がいたから競り勝とうとして勝手に１企業が提示した金額が一番高くて

選ばれただけで、それで土地の値段が上がるわけでもない。

で＞11の資料を見ると、八尾の土地の値段がわかる。

[140: 匿名さん]

> 84億払った事実をもとに＞11の八尾市の坪単価など出ているわけで、
おいおい、これは嘘だろうよ。

[141: 匿名さん]

割高を、そうでないと決めつけられるのは、

リンゴ理論があるからじゃ。

リンゴ理論ですから、ほっとけばいいんじゃないですか。

[142: 匿名さん]

>八尾の最低制限価格48億って。
>これさえクリアしてればゲットできるんだよ。
じゃあ、他の競合9社はいくらの値段を付けてたわけ？？？？？

[143: 匿名さん]

リンゴ理論は、すばらしい。

でも、３次元では、通じない。

だから、関わらない方がいい。

[144: 匿名さん]

＞137
自分で所有するためにお金を払うのなら理解できるが、そこのマンションを建て販売する計画までの

事業案として８４億を支払ったんだ。

それが必要経費となり、マンション販売価格に反映される話をしているんだけど、

コンペで選ばれたことが基準で話されてもなんら意味がない。

理解力がないのか全然読んでないのか知りませんけど。

[145: 匿名さん]

＞142
他の提示金額がなくて84億で買った事実はかわらんでしょ。

八尾市のコメントでコンペが成立する最低条件は48億ってしてるじゃありませんか。

競合とかどうでもいいとこに執着して何なのだろう。

[146: 匿名さん]

端的に言うと、頭が悪いんでしょう。

[147: 匿名さん]

割高マンションを、ごまかす理論。

それが、リンゴ理論。

[148: 匿名さん]

今、競売に出されたら、誰も競合しないかもね。(スミフも手をあげないかも)

事実として、残ってるのは、８４億の支払い。

時代は変わってもね、８４億払った事は変わらないの。

わかりやすく聞くよ。

ポジさんの考えでね、

八尾市は得をした？得してない？

どっちかな？

[149: 匿名さん]

>>145
そのサイトには、
>六者を提案合格者とし
って書いてあるじゃん。
つまり、48億円以上の値をつけた業者がスミフ以外に5社いたってこと。
もうこの時点で48億円っていうラインは関係なく、6社の中で最高額をつけた者の勝ちってこと。
理解できましたか？

[150: 匿名さん]

とりあえず、りんごりんご言ってるのはただのバカみたいだから、放っておきましょう。

[151: とおりすがり]

八尾市の提案価格の根拠もそうだけど、レス＞11の坪単価見れば、5400坪だっけ？
自分で計算できるやん。
八尾市の平均坪価格が47万円なのでこれを基にすれば、25億くらいでしょ。
一高い坪単価100万強なので、これを基にすれば54億くらい。

足して2で割れば、40億弱。（八尾市の試算に近い）

仕入れ値の84億はでかすぎってことくらい理論的にもわかる。

[152: 匿名さん]

>>149
まだそこ？！
うける(笑)

[153: 匿名さん]

割高マンションを、ごまかす理論。

それが、リンゴ理論。

[154: 匿名さん]

八尾市がいい時代に売ったから、得をした。
でも、スミフもこれを売り切れば、損はしない。
どころか、儲けてみせる？
って事は、１５００戸とテナントで？？？

[155: 匿名さん]

＞149
競合したことはどうでもよくて、八尾の希望価格を超えていればどこでもいいの。
８４奥で落札した事実と、八尾市の４８億でコンペ成立したコメントの二つでいいわけです。

何度も書かれているのにほんと理解しないね、この人。

[156: 匿名さん]

＞149
あなたの考えなら1000万の土地を2000万円で買えば、明日からこの土地は2000万円になるんだよね。

すごいなぁ。倒産しそうな会社は明日からどんどん自分の言い値で土地を買うべきですね。

資産が増えるよ～

[157: 匿名]

1日レスの最高新記録でもねらっているのか？ここ。笑

[158: 匿名さん]

割高マンションを、ごまかす理論。

それが、リンゴ理論。

[159: 匿名さん]

なんかちょっと可哀想になってきた。
知恵おくれの子が、急に大学の授業でレポートを発表しちゃったみたいな。
ガンダムで言うと、酸素欠乏症でやられたアムロのお父さん的な…。

[161: 匿名]

会計基準を無視した話ばかりで面白い。
買い手が決めた実勢価格がそのまま資産になるなら、どこの会社も土地投資。

[162: 匿名さん]

不動産に、客観的な値段とか価値なんて無いよ。

あくまで、売り手が売ります。買い手が買います。折り合いで付くのが値段。
株とかと一緒。

ここは、八尾市の路線価などから算定した、売り手の値段に対して、



買い手が商売になるかどうかの値踏みをして、競りあがった中で

最後にバカが、バカ高い値段のプレミアを自分でつけて買っただけ。




会計基準とか税金の算定の基礎となるものは、確かにあるが、それは値段とは違う。

[163: 匿名さん]

やっぱり、売れてない、割高マンションだったのか。

やっぱり、そうだよね。

[164: 匿名さん]

路線価とかは、取引価格が反映されるように、

実績を平準化して、決めるようになってるけど、

ここのバカ高い値段があまり反映されて無いと言うことは、

ほかでは、もっと安い値段で取引されていて、それとの平均が路線価になっている。

ということは、路線化との差額の倍以上低い値段が、実際の取引値なんだろうね。

[165: 匿名]

ひとりだけ理解しがたいレスを連発してすごいよ。
ブログみたいだ。
金かけて取得した土地だからマンション購入者に高く売られる。それだけの話なのに。

[166: 匿名さん]

物件は、・・・坪単価161万円。竣工予定は平成23年２月下旬（THE WEST）、平成25年１月下旬（THE EAST）。設計・施工は清水建設。
現地のマンションギャラリー所長は、「・・・周囲のマンションは坪単価130万円が相場・・・何しろ八尾市は年間300戸というのがマーケット。全てのマーケットを当社が吸収するとしても5年間分ですから・・
ここは、つぼ単価１６１万、周辺は１３０万、やっぱり割高ですな。
無理して買った、土地分でしょう。

[167: 匿名]

ホントに参考になる書き込みがないですね…(苦笑)ポジもネガも一旦幕を下ろしたらどうですか？

[168: 匿名さん]

１６７さんの言うとおりです。土地の原価がいくらだったかなんて別にどうでもいいです。それと何戸売れたなどもどうでもいいです。
ところで契約者掲示板でテナントに郵便局が入るという情報を見たのですが、真偽のほどはどうなのでしょう？情報を持っている人がいたらお願いします。

[170: 匿名]

ここの板がこんな風になってしまっているのは、
たった一人のポジのせいですよ。
わけのわからん反論しなければここまで荒れないし、別の話題になる。

[175: 匿名]

第三期販売の価格表ってどうなってるんでしょうね？やはり外廊下の方が安いんでしょうか？北側高層階でいくらくらいか情報お持ちの方おられますか？

[178: 匿名さん]

>175さん
第一期の価格表なら持ってます。
参考までに北向き67.48㎡39階で2990万です。
上層でも下層でもあまり値段は変わりません。

[179: 匿名]

>178さん

情報ありがとうございます。上層階も下層階もそんなに値段変わらないんですか？北側の25階くらいだったら2500万くらいになってるかな？って思ったんですが…。そこまで安くはならないですか(笑)

[180: 匿名さん]

>179さん
第一期の価格表では北向きは高層階しか載ってないんです…。
でもおそらく25階なら2990万よりは結構下がると思います。
2500万は無理でしょうが2700万ぐらいなら可能性はあるかも？

[181: 匿名はん]

ここのクロスとかシステムキッチン、浴室、建具のグレードは標準的なマンションと比べてどうなの？

土地代500万以下、建物代1000万以下の割には、かなり高いね。

販売経費や商業施設代、利益がかなり乗っているのかな。

[182: 匿名]

巨大すぎて人が多く混雑とすみにくくならない？

[183: 匿名さん]

へー、駐車場とかアドレスフリーで、待ち時間多い割りに

高いんだ。

[184: 匿名]

179さま
ウエスト棟に限って言えば東向きも北向き並に安いです。
東向きの25階あたりは狙い目かと思います。
2490万の目玉物件も東向きです。

[185: 匿名]

あと、少し噂で聞いたんですが住友さんはここにかなり期待をしているらしく、
本当はもっと戸数を増やしたかったみたいですよ。
1480戸→1493戸→1499戸と、予定戸数が何度か更新され増えていってます。
1500戸を超えると何かの規制がかかるため、やむなく1499戸にしたらしいです。

[186: 匿名さん]

ふーん。そんなにがんばっても、どうして売れてないんでしょうね。

こんな板で、一生懸命がんばらなきゃならないほど、売れてないんだ。

商業施設も、テナント集まり悪いみたいだし、大変だ。

やっぱり、最初の計画が無茶だったんだ。



１５００は、どう考えても残る。残り物には値段が付かない。

値段が付かないなら、投売りだ。

投売りが始まると、引っ越そうにも引っ越せない。

ローンだけが残っちゃう。

[187: 匿名]

階数や面積が同じで戸数が増えたってことは、１戸当たりの面積は減ったってことですか？

[188: 匿名さん]

そうか、それで様子見してるんだよね。なんたって、

これから５年以上の販売計画だから、急ぐ必要ないもんね。

そのうち、もっとお手ごろ物件が出てくる可能性が大きいものね。

リーマンショック前の無茶な計画をそのまま強引に進めて物件より、

時代にあった物件が、出てくるよ、きっと。

商業施設併設の久宝寺の巨大タワーなんて、管理もどうなるかわからない。

管理会社が子会社だから、商業施設の利益だけを考えるに決まってるし。

[189: 匿名さん]

↑このひと毎日来てるみたいだけど、なんでこんなに批判に必死なんでしょう？

[190: 匿名さん]

186さん
＜＜＜商業施設も、テナント集まり悪いみたいだし、大変だ。
↑
これは、想像？予想？

当方、ほぼ決定しているように聞いてますが。

[191: 匿名]

189さん
190さん
スルーが基本。
せっかく落ち着きだしたので、極端な内容の書き込みは読み流すほうがいいと思います。

[192: 匿名さん]

大手不動産会社はもともと購入取得した土地をたくさん持っている。
取得後もそのままの土地もある。
気が向いてそこにマンション建ててるだけなので、別に売れなくても困らない。
高級タワーやマンションを建てて、売れなくてもイメージの維持ができるからいわば広告宣伝。

しかし、ここの土地はあくまでコンペ取得なので、取得時からマンションを売り切るためのもの。
建材購入判断や土地を運用できるわけでもない期間限定の取得、売却が義務付けられた。
なので、「たくさん売れるための値段設定」「低価格を実現するための仕様」「たくさん戸数が作れ、儲けが取れる仕様」＝でできたのがこのタワー。

何はさておき、このプロジェクトではまずは1500戸という戸数を売る必要がある。
たくさん売るためには、内容の割に販売価格を低く設定しなければならない。
内容を落として安くすればよいのではなく、内容の割に安くしなければ売れないことは周知の通り。

内容を落とさずに販売価格を落とすのは容易ではない。そんな方法があればどこでも実施しているだろうから。
しかし確実にそれをする方法はただ一つだけある。それはデベの利幅を削ること。
だたし、通常のマンションでそれをすると売れ行きは伸びるが十分な利益が取れず、デベにとっては本末転倒となる。

ところがこのマンションに限ってはどうだろう？
一戸あたりの利幅は少なくても、それが1500倍になれば十分な利益になる。
つまり、1500戸という超大規模マンションならではの販売戦略、それが薄利多売なのです。

販売開始から半年で200戸も売れてないという数字が、まさに薄利の商売であることを裏付けている。
今、大阪では他にこんなにも売れているマンションは存在しない。
一戸あたりで通常のマンションと同じくらいの利益を取っていたら、こんなに売れるわけがない。
販売価格があと数百万は高くなるだろうから。

こう考えると、買い手側からすればお買い得物件であることに口を挟む余地はないだろう。

[193: 匿名さん]

>192
過去のコピペ禁止

[194: 匿名さん]

商業棟も、全面２フロアーの予定だったけど、

建築申請を変更するときに、１フロアーを削って、

今のになった。

スーパーは、もともと２フロアー使う予定だった

のを、変更した。

[195: 匿名さん]

商業とうは、もともと、２Ｆだったけど、
メゾネット風に縦に割って、半分をスーパーが、
残りの半分を、専門店と飲食店を入れる予定だった。
でも、入りそうになかったので、１Ｆに変更して、
スーパーだけを何とか誘致した。

ショッピングモールって言っているのはその名残。
スーパーも、いつまで残るか分からない。
もともとの計画とは、集客力大違いだから

[196: 匿名さん]

まぁ、総戸数は違うけど、ここもキンヤオのローレルコートも同じ戸数くらいは売れてるって事は、

悪いマンションじゃないという事だと思いますよ。

[197: 匿名さん]

ここが、そんなに売れてるはじないやん。

最初だけ、待ってた人が飛びついただけで、

それも、広報は宣伝用にそれらしい内容に

してると思っていた方がいいよ。


あとは、みんな様子見してるよ。

[198: 匿名さん]

そうだよね。みんな様子見してると思うね。私もそうだ。

久宝寺に１５００戸のタワーマンションって、売り切れるかだろうか。

管理のことも、タワーってお金かかるだろうし、ここの販売価格と地域の購入層を考えると、

広告されてるようなサービスの高額な管理費とタワーの修繕費を住宅ローン払いながら、

耐えられるだろうか。管理組合もややこしくなりそうだしね。


たしかに気にはなってるんだが、もっと住みやすい物件がほかにあるような気がするんだ。

[199: 匿名さん]

>197
はぁ？どこまで適当なこと言えば気が済むの？同じくらいどころか、販売開始時期を考えたら圧倒的にメガの方が売れてますが。話にもならない。メガはまだ販売開始から半年しか経っていない。当然竣工はまだ先。あっちは販売開始どころかもうすぐ竣工から1年です。

[200: 匿名さん]

また、また、売れてる、売れてる、っていう、根も葉もない、「売れてる」あらしか？？？

売れてないんだから、しょうがないじゃん。

[201: 196]

売れてるって言葉に反応して、ネガの書き込みをする、１９７・１９８・２００　って、なんで？

私は購入者だけど、ここのマンションが売れると困る人？

[202: 196]

どこのマンションであっても、気に入って買う人がいて、景気が良くなったら良いと思うんだけど。