地盤改良費の価格

[Ken]

ミサワの建築条件付の土地を購入し、家の仕様を決定した後地盤を確認したところ、
地盤が弱く柱状地盤改良が必要となりました。
そこで価格の妥当性を教えていただきたく、お願いします。
直径５０ｃｍｘ２．５ｍを１７本、５０ｃｍｘ３ｍを３４本で、９８万（消費税抜き）です。
予定地は、比較的大きな道に面しており、建築面積　７３．８M＾２です。
これは適正価格なのでしょうか？

[2: 匿名さん]

お金をふっかけているかどうか分かりませんが、ミサワ程度の会社がそんなことをするのですか？
不安だったら、どこか別の会社で地盤検査してもらえばいいのだと思いますよ？お金かかりますが。
こんなところで、そんな質問をして妥当だと回答されて納得するのでしょうか。
もうちょっと冷静になりましょうよ。

[3: 名無し]

柱状改良費は通常業者価格（首都圏）で１ｍあたり３８００円位が基本です。
しかし、湿式柱状改良は残土が多く発生するため、残土処分費がプラスされます、又現場に搬入する道路が４ｍ以下がある場合は、小型車割り増し等費用が発生するので、それにメーカーの値引きが入り、業者価格が決定し、お客に提出する金額が決まります。ＨＭの利益率は地盤改良、契約後のオプション価格が儲け代ですから、ほとんど値引きは認めらません、かといって他の改良業者や調査会社に施主依頼しても、保証が絡むので認められません、しかし５０ｃｍの径の改良はあまり聞きませんが・・大体６０ｃｍが標準です。もう少し予算の事をＨＭに話をして工法を変更したりしての、予算の圧縮をお願いするしかないです、地盤の保証（不動沈下）がおまけについてきますので、ある程度は妥協した方がいいですね。

[4: 匿名さん]

ミサワではないですが大手メーカー社員です。
ざっと聞いたところ全く高く感じません。
基礎補強で100万切ったならラッキーです。

不安でここに書き込んだのでしょうが、ミサワさんから他の基礎補強の
具体例を提示してもらって納得すれば良い話だと思います。

[5: 匿名さん]

高くはないでしょう＾＾
恐らくそんなものかと。
以前直径60CM×4ｍ　をたしか３０数本くらいで１３０万くらいだったかと。

[6: 匿名さん]

だいたい相場だとおもいますよ。

[7: 匿名さん]

改良時のスピードに注意してください。１分で１メーター以上地盤改良する業者はやめたほうがいいです。改良スピードが速ければ、共廻り現象によって、それだけ改良体の中に粘土や腐植土の塊が残ってしまう危険があります。現場の土とセメントを溶かした水の混ざりも悪いです。そうなってしまえば将来、むらになった部分が不同沈下する危険があります。悪徳業者はこのスピードアップで利益を上げています。今は改良した深い部分の改良体を取ってツブシ試験して強度確認する方法が主体ですが、この公的機関の強度試験結果を見せてくれない業者やメーカーには要注意ですぞ。５０センチ径の業者はかなり怪しいです。たぶん、あんまりメジャーな業者ではないと思います。ちなみに、

[8: 匿名さん]

地盤改良業者です。

うちなら直接発注で65万くらいです。

大手ハウスメーカーの諸経費が乗って100切るなら安いんじゃないですか？

[9: 近所をよく知る人]

あのう。
基本的なことで恐縮なんですが、セメント改良って業者がぼろ儲けする以外に何か意味があるんですかね？

解体した現場で１２年前のセメント柱を抜こうとしたらボロボロで引き抜くことすらできなかったという話を聞きましたけど。
そんなんで地盤補強になってると考えるのはお目出度いだけだと、なんとなく思えてしまうのですが。

どーなんですかね？

[10: 住まいに詳しい人]

ハウスメーカーの経費はメーカーによ9って違いますが10～20パーセントです。
その深さ、その本数なら妥当でしょう。しかし、建築条件付きの敷地の場合、地盤の調査は事前に行ってその費用は目安算出しておき、さらに土地単価に乗せて建物に反映する事はあまりないと思いますが、世の中変わりましたね。

[11: 周辺住民さん]

資金計画が100万以上狂っても大丈夫なのですか？
建築条件なら、改良工事が必要なことも事前に判りますよ。

あまりに不親切ですね。

[12: 匿名さん]

>>9
柱状改良の強度は硬い地盤程度になれば良しとなっています、セメントの既製杭同等の強度は求めていません。
最新の工法に惚れて大手の住宅メーカーを選んでも、地盤改良がひと昔前の工法ではね。
ちなみに地盤改良工事は年々進化しています、大手のゼネコンは認可の降りた新工法を
どんどん取り入れますね、ソイルでも杭径は工法によっていろいろです。

[14: 入居済み住民さん]

>>9

引き抜けない方が、地盤と摩擦力で強くセメント柱が支持されているので
耐震力はいいはずですよ

[15: 契約済み]

ミサワで80万と言われた地盤改良が鉄骨大手で150万と言われました。

ミサワは掛かっても100万行かないと言い、鉄骨大手は150万は見た方が良いと言われました。

鉄骨大手は別の理由でお断りしましたが、後々関係者に聞いた所、そこのHMは以前に基礎で失敗した事があるので地盤改良に吹っ掛けた見積を出すと言われました。

工法が違うので何とも言い難いのですが、そんなに差額は出るものなのでしょうか？

[16: 教来石景政]

最近はエコな地盤補強という事で、木杭が注目されていますね。

価格も手頃です。

[17: 元トップセールス]

15さんへ

鉄骨メーカの場合は地盤改良工事費は高い金額になりがちです。それは直下にかかる圧力の差なのです。ミサワホームのようなパネル工法と軸組み工法では直下にかかる圧力が鉄骨住宅メーカーのほうが高いのです。理由はそれがほとんどを占めると思います。中には社内基準が異常なほど厳しく設定されている会社もあります。また住宅メーカーは会社によって下請けの地盤改良業者から上がってくる見積もりに対して利益を乗せる率が違います。各社の特徴として理解するほうがいいでしょう。

[19: 15です。]

17さん

ありがとうございます。

ミサワのHEに同じ様な説明を受けたのですが、鉄骨大手の説明は
『いやいや、あそこの土地は地盤改良はこれぐらい見て下さい。家の命は地盤ですから安易に考えてると大変ですよ。』

と工法の違いが差額の理由とは説明してくれなかったのでどちらが本当なのか解らなかったので…

無知でした。

ありがとうございました。

[20: 匿名さん]

>>16
昔から田んぼを埋め立てたところに家を建てる際、松杭を打ち込む事があったが
今の時代そんなことをするメーカーないだろ！
あまりいい加減な事を言わないほうがいいよ。

[21: 匿名さん]

松杭は、昔からある工法だね。

しかし、信頼性が高いとは言えないと思う。

[22: 匿名さん]

ハイスピード工法は柱状改良に比べて価格はどうなのでしょうか？

[23: 地元不動産業者さん]

ハイスピード工法は、30KN/㎡くらいの家ならＮ値3.5あたりの層で止めているので
高いか安いかは柱状図しだい。但し、他工法にない液状化を防ぐ能力は地下水位が高い
ところでは、評価できるが、8ｍを超えての施工はできないとのこと。
　10ｍ以深で支持層を探すとなると、鋼管杭でしょうか？

使ったことないのですが、コロンブスやジオクロスはどうなんでしょう？

[24: 匿名]

ハイスピード工法は高い？

[25:]

>>1さんの見積もりはそんなもので妥当と思います。
ただ、条件付の土地なのに仕様が決まった後地盤調査で追加100万円とは
あまり親切ではないですね。

[27: 購入検討中さん]

地盤補強200万出たよ・・・
自前の土地だからまだ良いけど相当地盤が弱いって事だからなあ
あんな杭を何十本も打っても元々硬い地盤よりリスクあるのかな？
200万も掛けたのに傾いたら悲しいですね

[28: 匿名さん]

近所でタマとミサワの工事が始まったけど、タマは杭を打ったけどミサワは地盤改良もしない、
昔田んぼの所を1.5m盛土した所だけど大丈夫なのかな、Ｌ型擁壁する時地盤改良しないと許可されなかった。

[29: 匿名]

28さん
ご近所でも地盤調査しないと同じ様な地盤かどうかは微妙かと思いますので、差があるのは当然ではないでしょうか？
今はどのメーカーも地盤改良に手を抜くような真似はしないと思いますよ。

[30: 住まいに詳しい人]

28/29さん

地盤改良に手を抜くＨＭ、業者はいません。
逆に保証会社が保証をしないと家を建てる事ができないという
ＨＭのルール上、そこをつけ込む業者がいるようです。
地盤調査を行う会社が地盤改良を行うことになっている仕組みも問題です。
下記のように面白いカキコをみつけました。
とにかく最近、ここまで必要なの？と言われる改良工事が増えているのです。！

No.19 by 入居済み住民さん　2009-03-19 20:52:00

>>17

それはまさに念のための地盤改良ですね。18さんの近所の家というのも同じ状況のように読めます。

最近はこういう無用な地盤改良が増えているようです。よく言えば過剰安全設計、悪く言えば地盤調査会社が調査だけではもうけにならないので施主の安全な家を建てたいという気持ちにつけこんで必要ないとわかっている改良工事を勧める一種の詐欺です。ＨＭも将来不同沈下による瑕疵担保責任を問われるリスクを負いたくないのでＳＳ試験の数値が基準に達しなければそれだけで改良工事が必要ですというところがあります。私も昨年家を建て替えた際、最後に残った２社のうち一方のＨＭから改良工事が必要と言われました。

そのときいろいろ勉強しましたが、それまで古屋が沈下せずに建っていた土地に地盤改良は必要ないだろうという素人考えが、実はほとんどの場合的を得ているといっていいでしょう。本来ＳＳ試験のデータは判断材料のひとつに過ぎないのであって、まともな地盤調査会社なら周辺のボーリングデータや建物の状況を踏まえた調査結果を持ってくるはずです。周辺状況を重視すれば、木造を鉄骨で建て替えるなどの特別な理由がない限り、古くからの住宅地の中でしかも古屋が建っていた土地に地盤改良が必要だという結論になるはずがないのです。

「改良」といえば聞こえはいいですが、実態は撤去が非常に困難な廃棄物を地中に埋めているわけで、本来改良など必要のない地域で自分だけ改良すると土地の評価も低くなります。将来の建て替えの際にも邪魔にこそなれ役には立ちません。地盤改良とは必要な場合のみやむなく行うものであって、漠然と安心のためにといってやるようなものではありません。よく地盤改良すると地震にも強くなって安心だと勘違いしている人がいますが、地盤改良は不同沈下対策であって地震に対する効果はほとんど期待できません。

[31: 匿名さん]

私もこれを「改良」というのに引っ掛かっています。
将来どうなるのかな、って。
地中のセメントの柱って何年くらいもつものなんですかね？

[32: 匿名 Ｔ]

改良材（セメント）土とカクハンしてするのですが ２メール改良します 一体 金額が知りたいです 教えて欲しいです

[33: 匿名さん]

1m改良で60万だった、ハイムで34坪。

[34: 匿名]

>>32

うちは3m掘って60万でした。
工法はたぶん同じ。

[35: 匿名]

柱状2.5メートルを十六本で45万でした。

[36: 匿名]

3M・32本で63万だったからちょっと高いんじゃね？

[37: 匿名]

5m6本 63万でした

[38: 匿名]

175cmx29本で60万円だった。
高いかな？

[39: 入居済み住民さん]

柱状改良　600Φ、3ｍを34本で53万でした。

[40: 匿名さん]

湿式柱状改良　Φ５００　４ｍ　３０本　残土処理含めて全部で１００万

[41: 匿名]

施工業者は柱状で25万～35万
安ければ15万ぐらいでやってますよ
もちろん早打ちだから土とセメントミルクが混ざってない
粘土層なんか絶対供回りして撹拌できてません
もちろん杭長とか写真の場所しか入れてないから安く早くできます
1日施工の地盤改良なんてほとんど手抜きです
お客さんは100万払っても施工業者には25万しかでてません
これが事実です

[42: 匿名さん]

セボンすばらし、情報開示してくれてありがたや。

[43: 匿名]

>>41
なるほど。
なぜ、地盤改良をやりたがるのかわかりました。

[44: 匿名はん]

建て替え前の既存建物近辺のスウェーデンサウンディング調査に基づく契約金額
　柱状改良φ600x5.5M 50本 140万

解体後、実際に建てる部分のサウンディング再調査でもっと深く突き刺さってしまい、
実際に採用されたのは
　アルファフォースパイル工法
　鋼管杭(SGP 100A)　8.5M　52本　180万
でした。事情が事情なので、追加金額はかなり詰めてくださったとのこと。

[45: 匿名]

8.5m52本ならアルファの方が安くできますから
柱状なら4日～5日施工でもっと高くなるはずです残土も多いと思うので高くなります
ちゃんと8.5m入っている全部の杭の写真または支持層まで入っているデータをもらって下さい
杭打機のデータにはちゃんと数字が出ま すから支持層が何ｍかはっきり判ります ５mで杭が止まるようなら問題です
値下げ交渉を

[46: 匿名]

杭打ちなんかは鋼管でも柱状でも高い施工費払ってるんだからデータ管理装置付の機械でしてもらって下さいね
深度.撹拌回転数.時間.ストローク数.セメントミルク流量.トルクなどいろんなデータがちゃんと残ってます
データ見せろと言って下さい
手抜き業者はビビります

[47: 匿名]

契約するのがほぼ決まったら地盤調査まですること
本命なのは隠して他社だと○円だったが、こちらではいくらかかるか不安なので〜と言えば地盤調査するよ
契約後の値上がり分はメーカーもちの確約をとる

改良費かからんやったわ

[48: 44]

> 8.5m52本ならアルファの方が安くできますから
そうなんですね。なんで最初からそうしなかったんだろ？

> 柱状なら4日～5日施工でもっと高くなるはずです残土も多いと思うので高くなります
最初の計画で柱状5.5Mで3日程と聞いていましたが、アルファ8.5Mでみっちり4日かかりました。
休憩もほとんど取らずにやってくれてなので、普通にやったらあと半日はかかってたんでしょう。
うちの敷地は一反あるんですが、道幅が最大2.5Mしかなくて大型機械が入らないので、
何をするにも日にちがかかります。

>ちゃんと8.5m入っている全部の杭の写真または支持層まで入っているデータをもらって下さい
母屋の建て替えなのですが、離れに避難している家人がずっと見てたので大丈夫です。
5.5M定尺のままだと思いますが２本溶接して、地上に長く残った部分は溶断してありました。
夜、プラスチックの蓋を外して中を確認しましたが鋼管杭だからこそできる方法ですね。
僕も見学しましたが、騒音も殆どしないし、逆回転させはったら簡単に抜けて、
将来の撤去も簡単そうだし、柱状より安いのなら最初からそうしてくれたらいいのにと思います。

[49: 匿名]

関西の地盤改良業者さんの従業員または元従業員の方に聞きます。 不正な工事や手抜きと言われる施工は有りましたか？

[50: 匿名さん]

有りました。でも詳細については申し上げることが出来ません。

[51: 匿名]

そういった業者はやっぱり多いのですか？業者名とかは伏せてもらってかまいません、例えばどんな手抜き工事があるのか教えてもらえませんか。