建築条件付売地の仲介手数料について

[らん]

建築条件付きの売地の検討をしています。検討の物件はプラン等がなく全くの注文だそうです。よって建物の価格の目安というものもないようなのですが、物件を紹介してくださった不動産屋からは建物の建築費を含んだ仲介手数料を請求されるようです。
建築条件がない土地の場合は、土地にかかる仲介手数料だけと思いますが、建築条件付きの土地の場合はいくらかかるかわからない建物の価格にも仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか。基本的な質問になってしまうかもしれませんが教えてください。よろしくお願いします。

[2 しん]

こんにちは。私も土地を検討していたのですが、相模原あたりで3-4件ほどの不動産屋さんに色々物件を紹介いただきました。当然、建築条件付物件も何件かありましたが、少なくとも私が紹介いただいたものについては、紹介料は土地分のみしか発生しない旨説明いただいています。
地方により、慣習などもあるのかもしれませんが、一度ご確認されたほうがよろしいかと思います。
ご参考まで。

[3 匿名さん]

建築条件付土地って普通、土地分しか仲介手数料取れないんじゃなかったっけ？
払わなくていいんじゃないかなぁ。

[4 匿名さん]

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20040813_01.htm

[5 匿名さん]

法的に払う必要はもちろんないのですが、建物プランが固まった時点で土地のみの売買契約書を土地付き建物（建物付き土地？）の売買契約書に変更させられ、土地建物トータルに対する手数料を請求されるケースもあるようです。悪しき慣習だとは思いますが、もし土地も施工会社もプランも納得できそうならば、「トータルでいくら」と割り切って考えることが必要かと思います。

予期せず高い手数料を請求されることにより資金計画が狂ったり不信感が募ったりするよりは、自衛のためにも最初から契約変更による仲介手数料の値上がりがあるのかないのか、はっきり確認のうえ土地購入の検討をされてはいかがでしょうか。買うことにした後だと、「法的には払う必要ない」と反論したところで、じゃあ「あなたには売れません」とか「みんなやっている（契約の変更）ことで、これが普通です」とかいわれてしまえば結局高い手数料を払うか、その土地をあきらめる（手付け没収される可能性あり）しか選択肢はないですから。法律論だけではどうもできないことが世の中にはいっぱいありますから自助努力・自己防衛が必要です。

[6 匿名さん]

>05
まず、トラブルを未然に防ぐという意味で、明確に確認しておくのは、確かに
重要ですね。それはまさに契約における自己防衛の基本だと思います。

で、ローンを組む場合は、売買契約書が必要になるのではなかったでしたっけ？
その売買契約書が変更されてしまっては、ローンも難しくなりませんか・・・

そして、違法な契約は無効ですから、法律違反の取引を主張する業者が、
「あなたに売れません」とやるなら、それは業者側の事情による解約なので、
手付け倍返しでしょう。
もっとも、売買契約書に巧みに抜け道が用意されているのかもしれませんし、
そんな悪質な業者にそのまま建築まで任せるのは大変怖い気もしますので、
実際には、こんな業者との契約はしないに限りますね。

[7 ０５]

＞０６さん

違法な契約とは、何を想定しているのでしょうか。最初に締結した土地売買契約を、関係者すべて合意のもとで土地付建物売買契約に変更すること自体は違法ではないと思いますが。

あと手付けの扱いについてですが、土地の売主、建設会社（条件となっている）、不動産仲介業者など関係者が異なる場合、かならずしもすべてまたは一部がグルとは限りません。特に土地の売主が善意の第三者である場合、仮に仲介会社や建設会社に不誠実な対応があったとしても、土地売買を解約したときに契約違反を問われるのは買主となることがおおいに考えられますので、安易に「手付け倍返し」などととは書かないほうがよろしいのではないでしょうか。また気をつけていただきたいのは、解約となった場合でも仲介手数料は戻ってきません（決済時に支払う予定の未払い部分も払わなければいけない）ので、解約を検討するにしても十分な理解と注意が必要です。（ローン特約、買い替え特約、建築条件付で建築請負契約がまとまらなかった場合については、売買契約自体が白紙に戻りますので仲介手数料は（法的には）払う必要ありません。）

[8 わか]

らんさんが検討されている土地はどこなのでしょうか？
○○市、○○県だけでも教えていただけませんか？

05さん、＜法的に払う必要はもちろんないのですが
とありますが、やはり、払わなくてもよいものなのですか？

[9 ０５]

わかさん、

「建築条件付き土地の売買」という契約形態のままであれば、仲介手数料（の上限）は、売買代金の３％+６万円と法律で決まっていますので請求することも禁じられています。

じゃあどうして払うはめになるかというと、『きまりですので、「土地のみの売買契約」と「建築請負契約」とを１本化します』とかなんとか理由をつけて「土地つき建物の売買契約」へ変更させられることで、総額の３％+６万円の仲介手数料を請求されるわけです。

法的に払う必要はありませんが契約変更を拒否することで、土地の売買契約自体を白紙に戻される可能性があり、「土地は買うけど手数料は安いまま」という買主にとってベストの結末を法律が保証してくれるわけではありませんから、注意が必要です。

[10 わか]

05さん、
契約変更を拒否すると、どうして土地の売買契約が白紙に
戻る可能性があるのでしょうか？教えて下さい。

[11 らん]

わかさん、
検討している土地は埼玉県です。仲介会社も埼玉方面の会社ですので、埼玉の慣習ということでしょうか。

０５さん
土地売買契約と同時に建築請負に関する設計契約をしなければならないようです。これが０５さんがおっしゃる「土地付き建物（建物付き土地？）の売買契約書に変更させられる」ということなのでしょうか？

[12 06]

>05さんへ
>違法な契約とは、何を想定しているのでしょうか
強制的に売買契約を変更することになっている契約なのかな？と思い、違法な
契約と書きました。違っていたなら、失礼。
ただし、
>買うことにした後だと、「法的には払う必要ない」と反論したところで、じゃあ
>「あなたには売れません」、
及び
>法的に払う必要はありませんが契約変更を拒否することで、土地の売買契約
>自体を白紙に戻される
これは、両方とも同じことを言っているかと思いますが、どちらも売り主の事情に
よる解約なので、手付け倍返しになると思います。
買い主は、法に基づく適正な主張をしているわけですから。
もっとも、06で書いたように、抜け道が有るのかもしれませんけど。

また、
>とか「みんなやっている（契約の変更）ことで、これが普通です」
みんなというのは適法の根拠にならないですし、事前説明の無いことなら、
堂々と拒否できると思います。これは契約の解除とは異なり、契約条件の維持の
主張です。

>11 らんさん
建築条件付きの土地の、一般的な契約は、以下の通りです。

建築条件有りの場合、土地売買契約締結後3か月以内に売り主（または代理人）と
住宅の建築請け負い契約を締結していただくことを停止条件として販売いたします。 この期間内に住宅を建築しないことが確定したときは、土地売買契約は白紙となり、
受領した金銭は全額お返しいたします。

[13 わか]

らんさん、
うちの場合は、土地は神奈川県、仲介会社も神奈川県です。
土地に対する以外（建物）の手数料も請求されています。
埼玉だけの慣習ではないようです。

[14 ０５]

＞１０　わかさん、

建築条件付き土地売買の場合、ある程度の期間をもっても指定された建設会社と請負契約がまとまらなければ、売買契約自体が白紙になります。売主や仲介会社、建設会社がグルであった場合、契約変更に応じない買主（候補）に対し不当に高い請負契約を提示したり、ろくでもないプランを提案することで、請負契約がまとまることを阻害し、結果的に土地の売買契約自体を無効化することが可能なのです。

＞１１　らんさん、

らんさんがおっしゃっている設計契約というのは、請負契約に向けての予備契約のようなものではないでしょうか。私がいう契約の変更、あるいは一本化というのは、まづ条件付土地売買契約を結んだ後、指定された建設会社とプランや見積もりを相談・検討した結果これならということで、建築請負契約を結ぼうとしたとき、あるいは一度請負契約を締結した後に、２契約の一本化を薦められる、要求される、ことをさしています。

＞１２　０６さん、

私も最近しったのですが、３ヶ月という明示的な契約期限は今はなくなったようです。もともと弱者である買主を保護するために設けられた期限だったのが、逆にこの期限を悪用して契約を強要するケースが多発したためだそうです。

[15 らん]

０５さん、０６さん
丁寧にご説明いただきありがとうございます。

０５さん
おそらくこの物件は土地売買契約と請負契約を同時に結ばなければ販売しないということだと思います。
同時にですのでこちらには検討の余地はないようです。ただ単に同時に契約を２本するのか、契約と同時に１本化するのかどうかはわかりません。

わかさん
私は後々仲介業者や建設会社等に不信感が募って、住宅以外のことでも悩まなければいけないのは精神的に耐えられないと思いますので、土地自体は環境も良さそうで気に入っているのですがこの物件は縁がなかったとあきらめようと思っています。

[16 みわきち]

結局やめられたんでしょうか・・・？
法律的なことは詳しく分からないのですが、私は東京の土地を埼玉の仲介業者を通して買い、建築条件付でたてました。仲介手数料のこととか詳しくはしらなかったんですが仲介業者の方がとてもいい方で、「本来両方の仲介手数料を頂くんですが土地のみでけっこうです」とのことでした。うちの場合建物の計画がうまくいかなかった場合は土地売買契約も白紙に戻し、仲介手数料も支払わないという条件で土地のみ先に契約しましたが、それを切り札にいい家を建てることができ、事なきを得ました。

今から思うととっても危ない橋を渡っていたのかなぁ・・・・と汗が出ますね。

[17 06]

>15
売買契約という非常に重要な行為において、きちんと納得のいく説明を
してくれない業者とは契約しない方が良いと思いますので、賢明な選択だと
思います。

[18 ０５]

＞らんさん、

建築条件を盾に、土地売買契約と建築請負契約の「同時」締結を迫るのは、法律違反です。きちんとしたプラン（平面図）、仕様がきまっていない状態で、建築請負契約を結ぶのは非常に危険です。（契約につかったプランからの変更、仕様からの変更に対し、不当で莫大な追加工事代金を請求される可能性があるからです。）


以前は「土地契約締結後、３ヶ月の間に建築計画について合意に達しない場合は、土地売買も白紙」という法律がありました。（前にも書きましたが、これは、弱者である土地購入者の権利が阻害されないように制定された法律でしたが、これを逆手にとって３ヶ月後に契約締結を迫られるケースがあったようです）、明らかなる法律違反を承知で、同時締結を要求する業者とは契約しないのが正解だと思います。

いい土地に出会えるといいですね。

[19 わか]

らんさん、あきらめられるのですね。お気持ちわかるような気がします。

うちは、土地売買契約と建築請負契約が同時でした。
仲介手数料についても、「みなさん、お支払いされてます」との事でした。
良い業者とは思えないし、危ない橋を渡っているのでしょうか？

[20 匿名さん]

０５さん
「建築条件を盾に、土地売買契約と建築請負契約の「同時」締結を迫る」のは、
何法に抵触するんですか？

[21 ０５]

独占禁止法の「優越的地位の濫用（の禁止）」です。

基本的に、建築条件をつけた土地販売は売主の「優越的地位の濫用」にあたり独占禁止法違反なのですが、以下３つの条件を満たしていれば例外として認められる、というものです。その３つの条件とは、
①土地売買契約成立後、建築請負契約締結までにあらかじめ定めた任意の期間の猶予がある（両者の合意により任意に決めることができるが、３ヶ月が一般的）（同時は絶対だめ）、②売主自身または、売主の子会社を含む特定された代理人が契約相手であり、③請負契約締結に至らなかった場合には土地売買が白紙撤回となり手付金などは全額返却される（解約と異なり仲介手数料も不要）

以下、参考ＵＲＬです。

http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm

http://www.tokai.or.jp/tokai/fudosan/knowledg/kentikujouken.htm

[22 よっし〜]

不動産業者に、
「先に土地売買契約を結び、その後プランなど全てが決まって建築請負契約を
結ぶときに契約を一本化します。手数料も両方に掛かります。」
と、言われたのですが、これって上に書かれていることと同じですよね。

不動産屋にはメリットがありますが、この先どのようにせまったら良いのでしょうか？
半年前からとても親身になって探してもらい、やっと良いものに出会えたのですが・・・。
何か良い方法（言う言葉）等あったら教えてください。

[23 やっほ〜]

便乗させて下さい。私も知りたいです。

[24 匿名さん]

>22さん
消費者センターに相談してみてはどうでしょうか？

[25 ０５]

＞２２　よっし〜さん　　　２３　やっほ〜さん

建築条件付の土地だと思いますが、土地売買の契約前にあらかじめ説明をしているので良心的ではないでしょうか。業界の悪しき習慣でなくなるべきだとは思いますが、半年間一生懸命さがしてくれお世話になった不動産屋さんですから、気持ちよく払ってあげてはいかがでしょうか。（建売だと思えば腹もたたないかと・・・）

ちなみに余談ですが土地と建物を別々に契約・売買し、それぞれにローンを借りるケースでは手続きがとても煩雑で大変ですから、１本化するにあたって支払い条件をうまく交渉できれば（たとえば手付け５〜１０％（総額の）、残金は引渡し時一括）逆に１本化するメリットを享受することも可能です。

私が特に問題だと思うのは、「あらかじめ説明しない業者」です。

[26 匿名さん]

独禁法はどうかな？
一般指定告示１４号「優越的地位の濫用」が認められるかは難しいよ。
不動産業者は星の数ほどあるところ、取引先転換の容易性がないとは認められにくいし、
「濫用」が認められるかはそれが不当利用であるか否かによるわけで、相対交渉が認められる
範疇は相当広いと解すべき。

そもそも１４号で挙げられた１〜５号のうち、どれに該当するんだろう？
１・２号は継続的取引を基礎とするから除外するとして、３号「相手方に不利益となるよう
取引条件を設定し、又は変更すること」か、４号「取引の条件又は実施について相手方に不利益を
与えること」か？

いずれにしても包括的な規定だからかなり限定的に解されそう。
むしろ、不動産取引の業法（宅建業法など）で縛られていないものか？

[27 ０５]

＞２６　匿名さん

「建築条件をつけた土地の販売」が（上で紹介した３つの条件を満たさないと）独禁法違反という話です、不動産仲介業者の話ではありません。

売り物件はひとつ、売主も一人（社）ですから、取引先の転換は不可能です。土地をうってやるかわりに指定した建築会社を使え、というのは十分に「優越的地位」の濫用だと思います。

[28 ０５]

２６さん、独禁法か業法かについては、２１に載せたURLを参照してください。（ここの情報が正しいかどうかまでの検証は私はしていません。上のURLは、家づくり情報提供で有名なHPですから間違った情報が載っているとは考えにくいです。）

２７で、売主が独禁法違反であると書きましたが、もちろん不動産取引のプロである不動産仲介業者はこれらの規制をきちんと理解して公正な取引を行わせる責任があります。ところが売主側が雇った不動産仲介会社で、「契約を一本化して総額の手数料を取る」という意図があり、同時契約や、きちんとしたプラン・仕様が決まっていない状態での「見切り発車契約」を強要する不動産仲介会社は、グルで独禁法違反といえると思います。

買主が自己防衛するにはやはり信頼できる不動産会社をみずから雇い（といっても手数料は契約が成立したときの３％+６万円のみ。売主側の不動産屋しかいない場合でもどうせ同額を支払う必要あるのですから損はしないです）、ちらしや情報誌で気に入った物件があっても直接掲載されている不動産屋(売主側業者）に電話せず、自分の不動産屋から電話してもらうことです。

[29 匿名さん]

私も建築条件付きの土地について購入を考えているものです。
担当の営業の人に、土地と建物の同時契約でなく、先ず土地だけ契約して、建物のプランを練って、納得してから、サインをしたいと申し出たところ、土地だけ先にローンが始まってしまうと言われました。
ローンの支払いが開始になっても、土地契約後、３ヶ月以内くらいの任意の期間に、建物の請負契約が不成立の場合、金融機関に支払ったローン返済金は、どうなるのでしょうか？営業の人に直接聞きましたが、「うちは今まで、そのようなことがないので、ローンのことについては分かりません」と言われてしまいました。このようないい加減な会社とは、契約しない方が良いのでしょうかね？

[30 ０５]

基本的なことですが、土地売買契約の締結日と、決済日（金員の支払い、名義の変更）は、別々の日となります。つまり建築条件付の土地の場合、土地の売買契約を締結しますが、決済日については、将来のいつかになり、もしプランや仕様・価格などで折り合いが付かず建築請負契約を結ぶにいたらなかった場合、土地の売買契約自体が成立しなかったことになる（法律用語で停止条件という、いったん成立した契約の解約とは異なる）というものです。したがって売却代金の支払いをするはずがないし、ローンを借りているはずもないです。

匿名さんももうすこし勉強する必要があると思いますが（そのためにここにご質問されたのでしょうが・・・）、その営業マンははっきりいって失格です。無知ゆえの個人的な暴言なのか、悪意をもって(会社ぐるみで）お金を持ち逃げしようとしているのかはわかりませんが、すくなくともその営業マンが担当のまま話をすすめるのはさけたほうがいいでしょう。

そんないいかげんな会社、いいかげんな営業マンとは契約しないようがいいよ、と書くのは簡単ですが、その土地が気に入っているのであれば、やはりかけがえのない「縁」となる可能性があるので、しばらく様子を見ながら判断されるのがいいと思います。

[31 あにゅ]

みなさんいろいろと考え、またそれなりに知識もある方もいらっしゃるようですので
参考になったのでしょうか？
宅建主任者の立場からお話しますと、まず土地の契約に先立ち「重要事項説明書」という
書面を売主業者あるいは仲介業者のどちらかの業者に専任の主任者が作成押印交付し
買主が理解できるように説明をする義務があります。その後に売買契約を締結しなければ
なりません。この話の件でも重説で売買契約の条件等も説明する義務があるわけです。
それと、土地の仲介手数料はありえますが価格のわからない建物については
良心的な業者なら請求しないでしょう。建売なら話もわかりますが。
今回の場合には建築条件付であること自体は知っていて契約していることに
問題があるのではないでしょうか？その業者が信頼するにあたるのか
どうかがわからないうちに条件付での契約をしたのはかなり思慮が不足して
いたように思われます。一生に一度の高額な買い物ですからもっと慎重に
業者を選定するべきだと考えます。

[32 尾崎]

建築条件付き土地で仲介料とらない土地の場合、家の業者はどこまでその土地の安全と確かさを証明をしてくれるものなのか？手数料がとらないという事はあくまでも仲立ちだけで土地のトラブルがあれば個人責任なんでしょうか？

[33 匿名さん]

地盤を調べる必要はないとのこと。
土地の権利も机上の整理、そんなことは少し調べりゃ素人でも解る。
手数料って、リベ−ト化していませんか？？？

[34 匿名さん]

>>32
手数料取らないからといって責任逃れができたら大変だ。

[35 匿名さん]

手数料の有無に拘わらず、問題化した時には、建築請負契約では、
「私どもは地盤調査会社の調査結果を購入者に示し、施主（購入者）の承諾の基に建築を
行いました。従いまして、施主（購入者）、監理建築士、地盤調査会社の責任です。当方には
全く関わりがありません。」
となることが考えられます。
十分に確認してください。

[36 匿名さん]

>32番さん
土地売買に関し、建築業者が仲介にはいるなら（仲介手数料を取るか取らないかは別）
土地売買に対する責任が生じます。仲介料をサービスする業者もしますし、
もしくは建築業者が売主なら仲介手数料は要りません。
土地が不動産業者以外の土地で、建築業者が仲介にはいらず、あくまで個人取引なら
土地の売買契約に関するトラブルは建築業者に責任は生じないでしょう。

[37 ３２です]

皆さんお応えありがとうございました。一応念押しし重要事項説明書を作り捺印も押してもらいました。千歳なのですが１１月第２土曜から工事入ります。気温下がれば大テントを張り温度調整して施行するそうですが。秋って本来基礎の時期にはむいてないですよね…

[38 匿名さん]

凍結しなければ大丈夫ではないでしょうか？
気温によって養生期間など、施行法が違う場合がありますから勉強されてみては？

[39 匿名]

いつまでに契約の意思を示さないと他の人に契約を流しますよとか。
こちらも舞い上がっているので、危うく契約しそうになりました。