土地は不動産？HM？

[これから]

群馬県住在で家作りを検討しています。６０坪、約１２００万円（税込み）・建築条件なし・仲介の
土地があるのですが、建てたいＨＭは決まっていません。その土地で建てたい場合、
不動産屋から土地を購入するのと、ＨＭにお願いして「その土地で建てたいのですが」と言って、ＨＭに
押さえてもらうのは、どちらが良いですか？
また、ＨＭが決まっていなく、不動産に仮に押さえてもらう場合どのような方法が最良でしょうか？
とりあえず、不動産屋で土地を購入する場合、建物は決まってなく、銀行からお金を借りる場合、
どうすればよいのでしょうか？

[2: 匿名さん]

銀行融資については次のスレがあります。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/14415/
メーカーが決まっているのであれば、不動産屋から買ってもメーカーに押さえてもらっても
それほど変わらない気がしますが、ちょっとわかりません。
メーカーが決まっていないと、銀行から建物の見積もりだとか設計図を求められたときに
かなり大変かもしれません。

[3: 匿名さん]

資金的な面では、まず不動産会社から土地を買うと、
（1200万円×3%+6万円）×消費税の不動産仲介手数料が必要になります。
上記は上限額ですので値引きをしてもらえるケースもありますが、
あまり期待しないほうがいいでしょう。
建築業者の場合、仲介手数料が無料になるケースも多いかと思います。
建てる業者が決まっていない場合でも何社か絞って相談してみてはいかがでしょうか？

不動産業者から直接買う方法もいいかと思いますが、融資は土地だけにるケースがほとんどです。
土地を先行して購入してしまうと、住宅を建てる予算が合わなくなったり、
場合によっては住宅を建てるローンがつかなかったりなんてことになると大変です。
今がどんな住居かわかりませんが、家賃と土地のローンと2重生活なんてこともあるかもしれません。
家を建てるために土地を買うなら、住宅もふくめた予算で総合的に検討したほうが無難です。

今の土地が早急に売れそうな場合は、とりあえず不動産業者に購入希望を伝え、
検討期間をいただいたらいかがでしょうか？
通常1週間から2週間はおさえてもらえるはずです。

2週間あれば大体の建築希望から総予算はつかめると思いますので、
ご自分で銀行に直接いかれて融資相談をお受けになるか、
建築業者からFAXでのやりとりで１〜２日で融資が受けれるか事前審査が受けれます。

土地が決定してもゆっくり建築業者を選択できますよ。
ただ契約先の地主さんや不動産業者さんの都合で契約〜決済の時期は期限があるかと思います。
どちらにしましても建築業者に相談されることをお勧めします。

[4: 分譲やってる不動産屋]

土地を一番安く買う方法は、仲介者（建築業者または仲介の不動産屋）
を入れないで直に売主（多分分譲やってる不動産屋）
から売ってもらうことです。
仲介者を入れると前出の３％+６万+消費税（仲介手数料）がかかります。
優良な建築業者は仲介手数料をとらないようですが、
悪質な建築業者はあとでこっそり見積もりに入れてお客さんが請求されますよ。

なぜ売主から直がいいかというと、仲介者が入って売買が成立した場合には
分譲やってる不動産屋（売主）も３％+６万円+消費税（仲介手数料）を
仲介業者に払わなくてはならないからです。
そうなると売主は仲介手数料を払うんだから、
意地でも値引きはしないでしょう。
直にきたお客にはちょっとくらい値引きしてくれるかもしれませんよ。
その土地が分譲地だったら売主の看板が出ているはずです。
もし看板がなかったら、土地の地番を調べて
最寄の法務局の支部で全部事項証明書（登記簿謄本）
をとれば売主の住所、氏名がわかりますよ。
住所氏名がわかったらNTTで調べるか、住所の場所に直に
行って見れば売主と直接話しができると思います。
検討を祈ります！！

　

[5: 03のものです]

分譲やってる不動産屋さんのおっしゃるように直接取引きすることで
仲介手数料はいらなくなるケースもあるかと思います。
しかし不動産の取引に詳しい方ならそれでも安心ですが、なぜ不動産取引に宅地建物取引主任者
という資格のある人が必要かというと、トラブルをなくすためです。
取引を円滑に行うには様々な注意事項を確認する必要があります。
仲介業者がその土地の重要な事項をきちんと調べ、買主に説明する義務がありますので、
仮に仲介業者の説明不足や告知事項に誤りがあったり、調査不足があると、買主はトラブルの責任を
仲介業者に持たせることができます。
直接の取引の場合、地主と直接交渉で問題解決しなければならず、法的責任も素人の地主には仲介業者ほど
重くないのが実情ですので、泣き寝入りをしなければならないこともあります。
そういうリスクを承知でということを忘れずにいてください。
しかし、融資から契約、決済、登記などわからないことだらけだと思いますので詳しくない方は
まずお任せできる業者に相談されることをおすすめします。

あと仲介業者が仲介するケースも３タイプあり、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介です。
専属専任の場合は直接地主と交渉しても、仲介業者がかならず入ることになりますのであしからず。

分譲やってる不動産やさん、あなたもプロならちゃんと教えてあげてください。
もしあなたのコメントを見て、それを安易に信じて問題になったらどうするのですか？
大きな買い物ですから、皆さん大きな夢をもって相談されてるのです。
少しの儲けのために、トラブルがあっては何もなりません。
不動産業界の不信になりかねないコメントは控えてください。

[6: 匿名さん]

あの〜、売主から直に買っても何も問題も心配も無いのですが。

売主＝地主（取引の無資格者）

と勘違いされてませんか？

[7: 匿名さん]

04さんは有資格の分譲業者からの購入を勧めており、それに対して、
05さんは無資格の地主からの購入は気をつけろと言っているので、
すれ違っているようです。
いずれにせよ、売主からじかに買う場合には売主が資格を持っているか否かに
気をつけなくてはいけない、ということには異論ないと思いますが。

[8: 匿名さん]

06さん、07さんに同意します。04さんが言ってるのは重要事項説明なども出来る、不動産業者が売主の場合で、
その売主から直接買主が買ったら、売主（分譲している不動産業者）、買主ともに無駄な仲介手数料を払わずに
すんで得だと言うことでしょう。
かたや05さんが言っているのは不動産業者以外の人とか法人が所有している土地を直接個人が買う場合のことを
言っている見たいですね。
05さんはちょっとおっちょこちょいさんみたいですね。やたら詳しそうなので不動産業者なんでしょう。
05さんの言うように個人から直接土地を買う場合は宅建主任者を入れたほうがいいと思いますが、
05さんのように文章の読解能力が乏しい頭の弱い人には仲介を頼まないほうが無難だと思いますよ。
土地に関することで勘違いがあると大変なことになります。
皆さん無駄な仲介手数料を払わないように気をつけましょう。（＾−＾）にっこり！
それから知り合いの不動産屋がこっそり教えてくれたことですが、
仲介手数料３％+６万円+消費税が法定手数料だとか言う不動産屋がいますが、
これは仲介業者が受け取れる手数料の上限なのでそれ以下ならいくらでもいいみたいですよ。
みんなで無駄な仲介手数料を値切りましょう。
私が土地を買ったときは粘って消費税込み１％に仲介手数料を負けてもらいました。仲介手数料を値切ったため
重要事項の説明等で不動産業者が手抜きをするようなら、思い切って不動産業者を訴えましょう。
業者に不動産の免許を出している県とか国土交通省とかの担当部署に苦情を言って法令違反がないか
調べさせて営業停止に追い込むことも可能かも知れませんよ。05さんのような悪徳不動産業者に
みんなで消費者の怖さを思い知らせましょう。

[9: 匿名さん]

03さんは不動産仲介手数料は値引きしてもらえないと書いていますが、私は値引き交渉は可能だと思います。
仲介手数料でちょっとでも節約したい人はよく読んで実行してください。
不動産屋Aに行って買いたい土地を見つけたとします。仲介手数料を値切ってみてください。
もしまけてくれない場合、その土地の資料を持って不動産屋Bに行ってください。
不動産屋Bに土地の資料を見せてこの土地を不動産屋Aより安い手数料で買えるように仲介してと頼んで
見てください。もしその土地の地主が不動産屋Aしか仲介できない契約を不動産屋Aと結んでいなければ、
必ず不動産屋Bは仲介してくれるでしょう。そういった契約を地主が特定の不動産屋と結んでいる場合、
３ヶ月ほど待って不動産屋B、不動産屋Cなどその他の不動産屋に頼んで地主に直接売ってくれるように交渉
してもらいます。その際に依頼する不動産屋には契約が成立すると地主からも手数料がもらえるんだから、
自分の払う手数料だけはまけてくれと頼みます。多分応じてくれるでしょう。
皆さん色々工夫して値引きを成功させましょう。決して払ってくれと言われた額を素直に全額払うのではなく、
私は色々試して安価で良い土地を手に入れることが出来ました。もちろん仲介手数料は最高額（３％+６万円+消費税）
なんて払いませんでした。皆さんお金を無駄にしないでください。それから不動産屋は町に沢山あります。
色々な不動産屋に当たって見てください。

[10: &am]

＞５
一般論として、分譲をやっている売主は不動産業が多いので、実際は売主直でトラブルになるケースは少ない
と思う。実際私も、売主から直に購入したことがあります。売主が宅地建物取引業者であれば重要事項の説明も
あるし、瑕疵担保もあるし、むしろ仲介で購入して、仲介業者が物件知識が薄くて、わけがわからない場合が多い
のにくらべて、売主なりの豊富な物件に対する知識などメリットも多い。なによりも、売主直なら仲介手数料
がまったくかからないので、安く購入できる。

[11: 匿名さん]

最近、土地だけでは住宅ローン組めないケースが多いですよ。
キャッシュで買われるならいいと思いますが。
また、こんなド素人が言ってるようなことは、あてにしないほうがいい。
適当なしったかぶりで飛ばしの怖さ知らないらしい。
道義上、自分の良識な見解で間違いのない買い物をしてください。

[12: 匿名さん]

>>11
『最近』というより、基本的に土地のみは昔から無理。
（むしろ銀行も融通が利くようになってきてて、昔より土地のみ融資できるところ探せばあるかも。）
建物を建てる計画が同時進行になるのなら融資は問題ないと思います。

あとこのスレッドの根本、ＨＭに土地を押さえてもらうという、意図がよくわからない。
一般的流れでは、大雑把にいけば

①気に入った土地があった→②購入申し込み（融資特約付）→③土地契約→④建築会社を探す→
⑤建築プラン・見積→⑥融資申込→⑦融資承認→⑧土地決済→⑨請負契約・建築確認・建築開始
（以下省略）
※②以降は土地の流れと建物の流れは同時進行、順番も適当でＯＫ
って感じだと思いますが。
せっかく気に入った土地なんだから、はやく押さえなきゃ。
まぁのんびりしてるってことはそんなに気に入ってないとも思えるが。

[13: 匿名さん]

age

[14: 匿名さん]

宅建持ってますが、スレ主さんのように、ここで匿名の方に相談という時点で、
自分の判断に自信が無いのでしょうから、専門業者を頼ったほうが良いでしょう。
２０００万の土地でも、60万ほどですよ。売主に交渉しても、売主が不安がって
不動産屋を通してといわれたりします。一生をかけた買い物ですよ。
信用できる地元の業者に頼むことをすすめます。

[15: 匿名さん]

仲介を頼むとカネがかかるから損だと言うような論調がありますが、
そのカネがどう使われているのか考えたほうがいいですよ。
素人同士の契約は危険です。

[16: あひる]

自分の経験ですが、地元工務店の営業に自分の住んでいる町の○○地区に土地が出たら欲しいとお願いしました。
工務店の構造見学、完成見学に行ったり、工務店の評判を調べたりしても、悪くないようでしたので土地が見つかればそこで建てるつもりでした。
一年後、希望の地区に休耕田が見つかり、工務店の社長と地主が知り合いだった事から、個人売買で売ってもらう事になりました。
話し合いの段階では１５０坪造成等含むで７００万円位だと話していたのに、工務店の社長と地主が「欲しい」という我が家の熱意に欲をかき、
必要のない造成（隣との境に石積にをせよ等）を請求され、金額は８２０万になりました。
造成にかかる見積もりを見せてもらったのですが、あきらかに？？？と思う内容でした。
土地はとても気に入っていたのに、会社と地主に対して不信感が生まれ断りました。
土地は個人売買可能です。ただHM等業者に入ってもらうと、一社におまかせになる為、相見積もりが取れなかったり
価格交渉も不動産屋のように相場での取引が可能かどうか・・・
皆さんが書き込みされているように、不動産のプロに相談して、個人で買うのはやめた方が良いと思います。
うちも相談すればよかったと後悔しています。

[17: 匿名さん]

不動産のプロを見極めるのはなかなか難しいですね。
不動産のプロ＝詐欺師みたいな現実も未だに根強いですから。特に首都圏周辺エリアは要注意です。
せめて担当営業が宅地建物取引主任者の資格があれは、とりあえずは不動産のプロといえるんでしょうけど。
質の悪い営業ばかりで、手数料金額やシステム自体も、もはや納得しづらい状況になってますし。

[18: 匿名さん]

今度、家を買い換えようと思います。
土地が先に見つかり建築業者も決めていますが、今住んでる家が
まだ売れていない為、資金がなく、新しい土地を押さえる事が出来ません。
私の自宅を売却担当である不動産屋からは「売却資金が無ければ何も出来ないので・・・。」
と言われ現在、連絡待ちです。

しかし気に入った土地が先に売れてしまうかもしれません。
何か良い方法はないでしょうか？

[19: 匿名さん]

信用ある会社、営業の力量でどうにでもできますが　こうゆう状態のとき会社の・・・・・・です

[20: 匿名さん]

なるほど。