建築士です なんでも聞いてください

[建築士№265----]

住宅の設計や現場管理を得意としている一級建築士です。
このHP　施主さんの気持ちがや悩みがわかってとても参考になります。
なにかわからないことや　困っていることがあったら聞いてください
一生懸命　お答えします。
よろしくお願いします
（営利目的ではありません。基本的にはこのスレッドの中だけで簡潔とします）

[283: 建築士№265]

ピットブル様

壁量については安全率が1.17と1.09ということで、一応安全とはいえますが、そもそも1.0＝建築基準法レベルというと震度６弱程度しか想定されておらず、阪神大震災などの大地震ですと1.25〜1.5以上を確保したいところです。また型枠が１CMずれていることにについては、それほど問題視しなくても良いかと思います。
基礎の写真を拝見しましたが、残念ながら、鉄筋のかぶり厚が少ないように見うけられます。鉄筋のかぶり厚さについては建築基準法施行令第79条に規定があり、布基礎の立上り部分は４cm以上と定められています。かぶり厚が不足したまま施工されることは実際にはよくありますが、もう間に合わないということでしたら、基礎の表面に必ずモルタル仕上げを行って、コンクリート表面を保護するようにしてください。
＊＊かぶり厚がなぜ必要か　というとコンクリートの中性化による鉄筋の腐食を防ぐためです。コンクリート中性化については下記のhpをご参照ください。http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%AD%E6%80%A7%E5%8C%96

[284: マッピー]

建築士さんご苦労様です

09 22 103 130 206 210です。
（建築士さん回答13,44,52,104,113,209)

お世話になってます。

本日,全日本不動産協会の元で
話を行いました。

当初の私の予定は、建築基準法違反や不具合の写真を並べ、
相手側の問題を指摘し、まずは誓約書をなんとか書かせようと
考えていました。

話し合いの流れとしては
私が意見を審査員に述べ、
相手側が意見を述べ、
最後に両者で話し合うという流れでしたが、
相手側の提案により、はじめから３者で
話し合うことになりました。

まず、私から問題点の説明。
それから相手側の説明という順番。

まずは大引きのひびについて。
説明を受け、こちらが気になるところを質問。
「基準があると。」
と答えたものの、私の問題点と
基準の違いを明確に説明しないので
つっこんで質問すると
「けんか売ってんのか。」
急に怒り出しました。

私は社長がこの調子ならかえってやりやすいと思い
「しめしめ。今日は怒らせて、帰らせて問題を大きくしよう。」
と企んだのですが、どうも怒ることが作戦だったのか、兎に角
一方的に説明を始め、謝罪し
「２０年保証の確約（書面で印鑑あり）」
「今後の仕事の進め方。」
をいずれも文章で明確に出してました。

私が最終的に言いたいことをいきなり
相手が全面的に出してきたので驚きました。

これ以上自分の意見を言っても無駄なのは
わかったいたので、私も納得し
とりあえず、話し合いはめでたく？
終わりました。

以上が最終報告です。
いろいろありがとうございました。

最後に建築様の感想を聞かせてください。
（問題点など）

[285: 建築士№265]

No.280 様

住宅で使う釘について代表的なものは、鉄製で溶融亜鉛めっきされたＮ釘で、長さは19mmから150mmまであります。金物部分には太目のＺＮ釘、ツーバイフォーではＣＮという釘を使用することになっています。そのほか羽子板ボルトや短冊金物にはスクリュー釘　石膏ボード用のＧＮ釘　木質ボード用のＳＦＮがあります。

[286: 建築士№265]

マッピー様

ご苦労様です。
感想を　ということですが、お言葉に甘えて一言だけ、
住宅トラブルは、住み手にとって精神的に大変苦痛なものです。
中には２年３年どころか10年以上、クレームを言い続ける方も
おられますが、ささいな行き違いからそうなっていることが多く
、ずっととらわれていることを気の毒に思います。
一応落着したようですが、できるだけ早急にもとの生活を
取り戻されることをお祈りいたします。

[287: マッピー]

建築士さんご苦労様です

09 22 103 130 206 210 284です。
（建築士さん回答13,44,52,104,113,209,286)

本日（８月６日）の話し合いは
一方的に相手のペース。
２０年の保証を獲得したものの
根本的な解決にはなってないような気がします。
また、聞きたいことはあまり回答してもらえず
後味の悪いなというのが私の感想です。

今のところは静観する予定です。
建築さんの言うとおり
この件でだいぶ、振り回されたので
静観しておきたいのが本心です。
（今日も会社休んだし・・・）

とりあえず、今後は何に注意して
行動すればよろしいでしょうか。

[288: 匿名希望]

建築士様

板違いかもしれませんがご意見を頂戴したく投稿します。

現在、建売物件購入に向けて話を進めているところです。
購入にあったって注意すべき点などありましたらお教え願います。

購入しようとしている物件のあらましは

4ＬＤＫ
土地面積151.00㎡（45.67坪）
建物面積104.33㎡（31.55坪）
フラット35融資対象物件
特定住宅10年保障耐力外壁素材ダイライト
グルニエ

物件を見た感じでは可も無く不可も無くと言った感じなのですが、物件が完成したのが5月下旬、当時の売り出し価格が2400万円だったのが、現在は2080万円と値下げされ売れ残っています。物件自体は南向きなのですが、1階の和室と2階の洋室2部屋が北向きというのがやや気になります。
ちなみに他にも売れ残っている物件はあるのですがそちらは値下げされていません。なのでよけいに気になってしまっている状態です。北部屋なのですが回りに光をさえぎるような物は無いので、日差しがまったく入らないという事はなさそうです。

あと、素人考えで申し訳ないのですが、フラット35が使えるということはある程度の住宅の質の確保がされているということでしょうか？？

情報が少なくて申し訳ないのですが、ご意見よろしくお願いします。

[289: 建築士№265]

No.281 様
高質ウレタンなどの石油系材料は確かに火に弱く、施工中は火気厳禁です。プラスターボードで被服されているとはいっても、火事になり長時間火に晒されれば、ボードが破れなくても内部の温度が燃焼温度を超えてしまいますので、とにかく火災を出さないように注意することが大切です。外部からのもらい火は、外壁材の選択によりある程度防ぐことができます。

[290: ピットブル]

お疲れ様です。

立ち上がりのコンクリート枠を移動してかぶり厚を確保出来る様なら20ｃｍくらいの厚みにしてみたいと思います。
不可であればモルタルの方向にします！

[291: 契約済みさん]

初めまして。建築士№265さん。
新築で８月末に引き渡し予定の者です。
７月末に気付いた問題で心配しています。
ご回答よろしくお願いします。

屋根の先と雨どいが境界を越えて隣地に出ていました。
工務店も非を認めて、瓦を全て外し、問題の無いように(瓦一枚分)屋根の先を切り、瓦をつける事になりました…契約金から50万円の値引きもしてもらいます。

その他にも色々問題が有りまして、工務店の事を信じて良いのか分らない状態ですので、その屋根工事の際、気を付けておくべき事はありますか？


瓦とその下地は現在使っているものを使うそうです。

現在瓦を釘やネジで止めているそうですが、その為に開いた穴はコーキングやテープで塞ぐ事になってます…これは僕の方でやるように指定しました。(指定するまで話してこなっかたのも信用していいかどうか分らない原因の一つです。)


50万円の値引きというのは、一般的に見て妥当でしょうか？(個人的には納得していません。)


ＪＩＯの検査は受けているのですが、この工事により保証が受けられなくなる可能性はありませんか？


ご回答頂くのに、他にも情報があった方が良いでしょうか？

長文になってしまい申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

[292: 建築士№265]

No.291 様

＞雨どいが境界を越えて隣地に出ていました。
工務店も非を認めて、瓦を全て外し、問題の無いように(瓦一枚分)屋根の先を切り、瓦をつける事になりました・・・工事の際、気を付けておくべき事はありますか

ディテールがよくわからないのでなんとも言えませんが、
軒先をあとから切り取るということは、ほとんど作り直しというくらい手間がかかると仕事かと思います。工務店に任せるしか無い状況ですが、どのような方法で直すのか、良く説明を受けること、施工後に良く確認することが大切かと思います。
（自分なら薄型の樋を板金で特注で作ることを考えますが・・）
また隣地の敷地内に入るので、隣地の方には工務店から一言断っておいたほうが良いと思います。
また近所からわかりにくいように工事をする　ということも大切です。
いろいろとうわさになりますから。

＞50万円の値引きというのは、一般的に見て妥当でしょうか？
非を認めて補修工事をするわけですから、普通は値引きということはありません。

＞ＪＩＯの検査は受けているのですが、この工事により保証が受けられなくなる可能性はありませんか？
検査は終わっているので、いちいち申告する必要は無いと思いますが
一応工務店からは保障書を取っておいたほうがよいでしょう。

[293: 建築士№265]

No.288 様

その物件がなぜ値下げされているかはよくわかりません。
ただ不動産建物売買の際には「重要事項説明」というものがあり、物件に問題があれば、必ず事前に説明をしなければならないとされており、意図的に隠すことが禁じられています。なぜ値下げされているのか、販売者に聞いてみてはいかがでしょうか。
建物的にはダイライトが使われかつフラット35も適用と言うことで、問題はないかと思います。

[294: よろしこ]

初めまして。建築士№265さん。
地元の工務店と新築の契約をしました。
建築確認は取得できたのに、「プレカット図面がまだできない」という理由で、基礎工事というか工事自体が，建築確認取得後２週間以上たってもいまだ着工していません。こんなことってあるんですか？　下請けの職人さんが見つからないとか、そういう事情なのではないかと勘ぐってしまうのですが。10.5ｃｍ角ではなくて12ｃｍ角柱でやるよう役所から指導はあったようですが、だからといって２週間以上もプレカット図面やり直すのにかかるもんですかね？　プレカット図面が完成しないと基礎工事に取りかからないってのも理解に苦しむのですが。

[295: 建築士№265]

No.294 様

確かに施主さんを不安にさせるような展開はまずいとは思いますが、
着工できないのがプレカットのせいなのか、職人がみつからないからなのかは、よくわかりません。
よくあるのは、予定していた基礎屋が、前の現場が遅れたせいで、予定日に乗り込めず、何週間かずれ込む　ということがあります。
いずれにせよ、最終的な工期のずれが発生するか、突貫工事が生じてしまうのですが、品質重視なら引渡し日を延長する、事象があって難しい＝工期の短縮　ということならば、手抜きがおこなわれないよう、しっかり見張っていることが大切です。

[296: No.291]

屋根工事について質問した者です。
ご回答ありがとうございました。

当日は、各工程が終わり、次の工程に進む前に状況の説明をしてもらってから工事を進める…という感じにしてもらうことになりました。
途中で写真も撮ってもらいます。
ネットで囲って、ご近所さんからは見えにくくしてもらうことにもなってます。

値引きしてもらえたのは、良心的な工務店だっていう事なのでしょうかね？(僕らがかなり怒ってたっていうのもあるでしょうが)

回答のおかげで、天候と引渡し日以外の心配はかなり減りました。
ありがとうございました。

[297: 葉月]

こんにちは。
まったくの初歩的な質問になってしうのですが、木造と鉄骨どちらがお勧めですが？建て替えを考えはじめたばかりで、こんな根本的なことから迷ってます・・・あと、お勧めの工法もあれば・・・
色々本を読んでみたり、大手ＨＭのカタログを取り寄せて読んでみているのですが、迷うばかりです。個人の好みや、予算の問題もあるのでどれとは言えないかもしれませんが、個人的な好みでも構わないのでアドバイス頂けたらとても嬉しいです★

[298: 建築士№265]

No.297 by 葉月様

個人的な好みでいえば自然素材の木の家が好きです。

どのHMで建てるか、どの工法で建てるか、ということを最初から無理に決める必要はないと思います。きれいだけで現実感の無いパンフレットやモデルハウスを見学するまえに、家族の暮らしを冷静に見つめてみましょう。台所が狭いとか、親子の会話が少ない　洗濯物が多いとか、庭にこんな木を植えたいとか出来るだけざっくばらんにノートに書いてみましょう。また近所　一体を歩いて、こんな家は素的だとか、こんなのいやだとか　書き出してみたください。1ヶ月もすると何かが見えてくると思います。要望が整理できたら、箇条書きにして、あと用意できる資金を明確にして、木造　鉄骨造にこだわらず気になるHM（工務店）に相談して見ましょう。
相性のよとか、デザインとか間隔で決めればいいと思います。ただしくれぐれも、営業の口車に乗って契約を急がないほうがいいと思います。

[299: ビギナーさん]

木造住宅が気に入り、シャーウッドを検討していますが、集成材の弱さが指摘されています。
しかし、シャーウッドのパンフレット７５〜９０年の耐久性と記載していますが、実際はどうなのでしょうか？
また、お勧めの木造メーカがあれば教えてください。

[300: 建築士№265]

No.299 by ビギナーさん　

積水ハウスの集成材は、樹種ではなく強度性能値で採用されており、複数の樹種が使用されています。
寿命と言うのは樹木の寿命ではなく、接着剤の寿命です。
７０年〜９０年ということですが、試験データーから推定しているだけで
実際に７０年以上たってみなければわかりません。
ヨーロッパには100年以上前の集成材建築がありますが高温多湿の日本ではどうでしょうか。
自分としては集成材は良く使うので信じたいところですが・・・・

一方　長期的に家を維持するには、ほぼ10年ごとに、適切なメンテナンスを繰り返す必要があります。そのコストはマンションの修繕費用以上というデーターもあるくらいです。

どのハウスメーカーがいいか　には、そのような趣旨の板でな無いのでお答えできません。申し訳ありません。

[301: ビギナーさん]

はじめまして，色々勉強していたらこちらのスレッドに辿り着きました。
No.299のビギナーさんのように，シャーウッドや木造住宅がいいなと思っております。
シャーウッド（工法？）の話が出ていたのでついでに住友林業のビッグフレーム（工法？）について客観的なご感想などをお伺いしたいのですが，

①例えば，上記No.300でもご回答されていますが，集成材の質などはいかがでしょうか？
②これらの工法は木造に向いているのでしょうか？
そのほかお気づきの点がありましたらよろしくお願いいたします。
もちろんこの場での可能な範囲でかまいません♪

まだ新しい工法のようなので，気になって質問させていただきました。
お盆休み中に失礼致しました☆

[302: 建築士№265]

No.301
住友林業のビックフレ−ム工法は初耳なのでＨＰで得られた情報だけ見ていると、柱・梁に大断面の集成材（エンジニアリングウッドという）を使い、壁の少ない大空間を実現しようというものらしいです。
よく似たものにＳＥ工法があり、これは自分でも経験があります。
これらを総称して木質ラ−メン工法といい、最近出てきた考え方です。
住友林業の・・ではなく一般的な木質ラ−メン工法についてお答えします

特徴
・柱　梁　土台に集成材を使う
・接合部は金物工法
・柱は直接土台に緊結する
・構造計算

この工法ができるようになった理由
・法改正で、一定の構造基準を満たせば自由な工法が採用できる
・集成材・金物の技術向上
・コンピュ−タ−ソフトの発達

メリット
・耐震壁に頼らずにすむので、壁の少ない大空間ができる
・接合部が金物なので、腕の良い大工でなくてもできる
　（下手すると大工でなくても建てられる）
・構造的には下手な在来木造より丈夫
・将来の改修がしやすい（増築は△）
デメリット
・コストが高い（坪５万〜10万UP　住林はいかがでしょうか？）
・梁の背が高いので、階高もやや高くなる
・増築がむずかしい

質問の回答
①住林のＨＰで樹種までは書いてありませんが、
　ＳＥ工法ではレッドウッドでした。寿命としては、集成材が持つ
　一般的なものではないかと思います
　住林では60年の保障もされているようですが・・・

　脱線ですが、われわれ業界人は何の疑いも無く集成材を
　使っていますが、アメリカの牛肉や、中国の肉まんのように
　安全だと信じたいるものが、実は違うという事態がよくあり、
　集成材は外国から入ってくるので、結局見たことも
　聞いたこともない外国の工場を信頼するしかない・・・
　すなわち集成材の品質についてノ−チェックなのです。
　よく考えてみると大変怖いことですね。
　大手ＨＭならその辺は考えているのでしょうが、
　自分も追求してみることにします。

②この工法が木造に向いているか・・
　木質ラ−メン工法は、
　３階建とか駐車場でスパンが飛んでいるとか、
　従来の木造では造りにくかったプランを実現することができます。
　またできるだけ凸凹のすくないシンプルな都市型の家に向いています。
　コストが高いので２階立ての普通の家では、大げさです。