建築条件付土地の売買で、「完成物件」とは？

[購入検討中さん]

みなさん、こんばんは。

建築条件付の土地を購入しようとしている者です。
契約しようと考えているのですが、ここにきてわからない事があったので教えてください。

ずばり、重要事項説明書内の「完成物件（未完成物件）」とは何でしょうか？
土地でしょうか？建物でしょうか？

その業者いわく、
「土地の売買なので、完成物件です。造成も完了していますから」との事。
かなり「？？？」だったので、ネットやこのサイトで調べてみましたが、明確な情報は

得られませんでした。

もしご存知の方がいましたら、法的な裏づけ等も含めて教えてください。
■その他情報
・契約書名は「不動産売買契約書」
・重要事項説明書内の記載箇所は、「手付金等保全措置の概要」
・契約は、土地の売買契約と建築請負契約の2本立て（のはず）
・重要事項説明書の冒頭に、一応「□土地」にチェックが入っている。
　（「□土地付建物」にチェックは入っていない）
・物件の概要としては、デザイナーズハウスを売りし、建築家と提携しており、
　今回の物件についても、別途建築家と「建築設計管理業務委託契約」を締結

情報は、このぐらいで判断できますでしょうか？
自分としては、「建築条件無し」であれば、「土地のみの売買契約」なので、
「完成物件」でもわかるのですが、「建築条件付き」ですので、「どのような
建物にすめるか、実物を見ていないという意味で「未完成物件」だと思い、
その点が腑に落ちていません。
同様のケースで契約した方はいらっしゃいますか？
そのときは、「完成物件」として契約しましたか？

宜しくお願い致します。

[2: 不動産営業]

重要事項説明は土地に関しての説明ですから、完成未完成はすべて土地のことを指します。建物は請負契約ですから、重要事項説明に当たりません。手付金保全に関して完成物件であれば10%、未完成であれば5%以上の場合は保全措置を講ずるのですよね。手付金ですから、土地に関してのお金です。建物は順調に行けば3ヶ月以内に請負契約するんですよね。そのときのお金は契約金で手付金ではありません。そのお金の性質は請負契約書に記載競されることになります。
説明になりましたかね。

[3: 購入検討中さん]

Ｎｏ０１です。ご返信ありがとうございます。

「重要事項説明は土地に関しての説明」とありますが、建物についても記述する欄はありますよね？
今回のケースは、「建築条件付土地」ですので空欄ですが。
また「完成未完成はすべて土地のことを指します。」とありますが、仮に建売であり、施工完了していない状態で契約しようとすれば、「未完成物件」ではないのでしょうか？
（そうゆう意味で、「完成未完成はすべて土地のことを指します。」とは言えないと思いますが。。）

結局のところ、「建築条件付土地であれば、重要事項説明書の「完成物件」「未完成物件」は、○○の事です。」（○○は、「土地」か「建物」のいずれかが入る。）
といった定義が、宅建法なのか業界団体が発行している資料かなにかに明確に記述されていれば
すっきりするのですが、どこかの公文書に載っているのでしょうか？

私自身、ロジックとしては、
「建築条件付土地である」→「実際にどのような家に住めるのかは、明確に判らない」→

「青田売りである」→「手付金を、買主有利で保護する必要がある」→「未完成物件扱い
のほうが、保全措置をとる上で金額的には負担にならない」
と考えていますが、どこか誤りがありますか？

実際に、「建築条件付土地」の契約をされた方は、「完成物件」「未完成物件」のどちら
だったのでしょうか？

[4: 2]

建築条件付の土地売買契約は、「売買契約」と建物の「請負契約」との違う性質の契約になります。スレ主さんは土地の売買契約を結ぶ前の、売買契約に対する重要事項説明になりますから、あくまで内容は土地の契約に関する重要事項説明となるわけです。

＞「未完成物件扱いのほうが、保全措置をとる上で金額的には負担にならない」

合ってますよ。未完成物件の場合（あくまで土地ですが）売買価格の5%以上で手付金の保全措置の義務が生じます。完成であれば10%以上です。

なぜ今回は建物のことをささないかについてですが、条件付宅地の土地売買契約を結び、その後建物を煮詰めて請負契約になるのが普通の流れで、一体の契約ではないからです。土地や建売、中古などは「宅地建物取引業法」、請負業法は「建設業法」に基づいて行われるので、全く違う法律でしばれれているということをご理解ください。

土地が完成する前に販売することを青田売りといいます。ですから建築条件付の売買契約において、完成物件の場合も見完成物件の場合もありうるということです。

[5: 契約済みさん]

スレ主さん、ご自分で答えを書かれているじゃないですか。

『建築条件付の土地を購入しようとしている』
『業者いわく、「土地の売買なので、完成物件です。造成も完了していますから」との事』
と。

要するに、あなたがその売買契約で何を買い付けようとしているのか？ということです。
土地ですか、土地付き建物ですか。


ちょっと勘違いされているようですが、
建築条件付き土地売買は、あくまで売買の条件としての『建築条件』が付帯されるだけであり、
かわす契約そのものは『土地の売買契約』に過ぎませんので。
建築条件は、のちにかわすことになる建築請負契約の『相手』を縛るものでしかないです。
土地売買契約の段階で、契約になにも影響を及ぼしません。

[6: 相模原のＫ]

私も建築条件付土地売買契約をした事があるのでその時の重要事項説明書を改めて見てみたら、「完成物件」にチェックが入っていました。重要事項説明書は不動産売買契約書の付属物なので、本体の不動産売買契約書に記載されている売買の対象物が何かを確認されると良いでしょう。私の場合にはもちろん土地になっていました。
　これから建築設計管理業務委託契約を結ぶそうですが、建築条件付土地の売買では建築請負契約が重要なターニングポイントになりますので、十分納得出来るプランが出来て仕様と金額が定まってから建築請負契約をするようにご注意ください。
　それでは、満足のいく良い家ができますようにお祈り申し上げます。

[7: 匿名さん]

みなさん、たぶんスレ主さんが何に疑問があるのかわかっていないのではないかな。

「なんで建物じゃなく土地なのに"完成"、"未完成"という言葉が出てくるのかな」
「土地において"完成"っていったいなんなんだろう」

ってことなんじゃないのかなあ。

"完成"というのは、引渡し時において客の望む状態で渡す、ということを意味します。

分かりやすいのはやはり建物の方ですね。家の建築請負契約において、玄関のたたきや外
構部分も契約内容に含まれているのに、その部分のみ未完成のまま引渡しを受け、引渡し
後に工事が続くような契約でしたら、"未完成物件での引き渡し"となります。

土地も似たようなもんです。最終的には造成をして引渡しをする契約にもかかわらず、ま
だ造成が行われていない状態での引渡し(および登記)を行い、その後日、造成工事を行う
契約でしたら"未完成物件での引渡し契約"ということになります。お分かりいただけました
でしょうか。

(間違ってたら、より識者の方、訂正おねがいします)

[8: 購入検討中さん]

Ｎｏ０１です。皆様、ご返信ありがとうございます。

だいぶ見えてきました。
「何かを勘違いしている」と、感づいてはいるのですが、「何を勘違いしている」かがわからず、
悶々としていましたが、皆さんの意見を拝見させて頂き、だいぶ理解が進みました。

根本的な疑問を改めて考えてみると、
「建築条件付の縛り（建物未完成）があるのに、どうしてなんだろう？」という事で、
その根底には、Ｎｏ７さんの言う
「"完成"というのは、引渡し時において客の望む状態で渡す」
という事が頭にあったからだと思います。
(建築条件の縛りがあるので、土地＋建物での引き渡し）

「何を勘違いしている」かは、皆さんのいう
「土地の契約と建物の契約は完全に別物」という認識が無かったからだと思います。
（純然たる「売建」で契約する、後に契約書を差し替える業者は別だと思いますが）

いずれにせよ、皆さんの意見を拝見し、業者が全うな事を言っていると認識できたので、
土地の契約は、前向きに契約できそうです。
総じて良い業者さんだとは思うのですが、契約書の不備が多く、ちょっと防衛線を
張っていたもので。

Ｎｏ５さんの言うように、
「建築条件付土地の売買では建築請負契約が重要なターニングポイント」
というのは重々承知しているので、これからは「コストカット」頑張ります ( > < )
（むしろ、こっちの契約の方がコスト面で揉めそうです）

建築家が上手くコストコントロールしてくれると思いますが、建築家と工務店が業務提携
しており、どこまで繋がっているかが見えないもので。

きれいにまとまったかな？

[9: 匿名さん]

そうなんですか。

[10: 匿名さん]

土地売買契約と建築請負契約などを混同して
考えちゃう人がいう、契約書の不備って、、、、。

スレ主と契約する、
業者さんがなんかかわいそうになってきちゃうな。

[11: マンコミュファンさん]

>>10 匿名さん
土地売買に関わったことがない人にとっては混乱するあるいは混同することが多いと思います。業者こそ買主にそのような混乱を生じさせないよう丁寧な説明をすべきではないでしょうか。業者こそ迷惑だなどとは思えませんね。

[12: zpc]

建築条件付き土地売買の場合、土地売買契約、建物請負契約と各々の契約及び法律が有りますが、条件付きという事で一体とした契約になりますから、土地の説明としては完成物件になりますが、引渡し時の完成状態とは建物が完成している状態を指し、それ故未完成物件と解釈され、手付金はもちろん土地価格の５％以下の成約を受けます。重要事項説明書のチェックも未完成物件です。殆どの不動産業者は同じ間違いを続けています。

[13: 職人さん]

>>12 zpcさん
その通り。これが正解です。

[14: e戸建てファンさん]

勉強になりますね。ただ、相手方も噛み砕いた説明してほしいですね。

[15: e戸建てファンさん]

用語集とかほしいな