イニシア京都一乗寺ってどうですか？

[匿名係長]

イニシア京都一乗寺についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：京都府京都市左京区一乗寺河原田町38-1他
価格：未定
間取：2LDK+S-4LDK
面積：70.02平米-92.99平米

近くのアーバンライフ一乗寺20年６月発売を見に行きましたが、未だ半分しか売れてないようでした。売れないから1割値引きは当たり前って感じでした。

このイニシアはそんなことにはならないのでしょうか。

[51: 匿名さん]

戸数が少ない住居なのに、そんなに売りに出されるのはなぜでしょう・・？
築５年で。
しかもこの時期に。

中古で引越しされる方が多いいと、不安になりますよね。

[52: 購入検討中さん]

こちらの掲示板で情報収集などもしてて、資料も取り寄せて、実際GW中にでもMRへ見学に行こうかな～と思ってた矢先に、「私的整理」が発表されましたが、そうなると今後の販売ってどうなるのでしょう？
完成住居であるし、販売は続行なのでしょうか？それとも、一旦ストップとか？
申し込みされた方や契約済みの方へ、今後の予定の変更等、なにか連絡ってきてますか？
直接MRに問い合わせしたらいいことなのでしょうが、なんとなく問い合わせしにくくって・・・
ご存知の方いらっしゃいましたら、教えていただけないでしょうか？

[53: 匿名さん]

イニシア梅小路のスレに説明がありました。それによると軽い倒産のようなものであるけれども、倒産扱いとはされず通常通り営業は出来るようで、購入者には有利な方式だとあります。今日、その第１回の債権者会議があったようなのですが政府系機関がそれを承認しているので銀行サイドも認めるのではないかと思います。

その意味では多分ここ１年は破産の心配はないのではないでしょうか。実際、株価も日経平均では230円近く下がったのに、コスモスイニシアの株価は５円ほど上がりました。瑕疵担保責任に関しても今年の秋からは強制的に売り主は瑕疵担保責任保険に加盟する義務を負うので、その点でも多分大丈夫かなと思いますがどうでしょう。

[54: 購入検討中さん]

価格改定！　４LDK3780万円になりました。
先日誰かが言ってたとおり適正価格になってきましたね。
でも倒産は初耳。

[55: 契約済みさん]

法律上、倒産ではないのと、初めての「私的整理」で国の関連機関も力を入れることでしょうから多分まとめるのではと楽観しています。そのせいか、売り切ることが至上命令となっているようで、またまた全戸、定価を下げたようです。契約をしてあったのですが、支払いを減らすか、部屋替えをするかの選択があるという、デベさんの申し出があり、もう少し広い部屋を選択しました。

イニシアの良いところは個別に値引きをするのではなく、安くなったら全体を安くして、先に契約をした人にもその分の変更をしてくれるという点ですね。この種の企業としては公正な観点をもっているな〜と感じました。もっとも5月26,7日の引き渡し以降は、仮にもっと下がっても変更はしてくれないと思いますが、まあそれはそれでやむを得ません。

リーマンショックとはいえ、当初の値段設定より500〜800万円くらい低い設定になったのだと思います（昨年９月頃、3LDKで3,500〜4,000万円くらいというはなしでしたので）。京都で新築、場所良しで駅近、南向きが手に入るとは思っていませんでしたが、お陰で手に入れることが出来ました。ラッキーでした。やはり京都がいい。

[56: 周辺住民さん]

ラッキーではないでしょう。
別に特別安くはないし。地域性を考えるとまだ高いぐらいです。
ブランド価値もなくなりましたから。

[57: 契約済みさん]

いえ、ラッキーでした。もしリーマンショックがなければ高い価格設定が維持されていたでしょうから。ところでブランド価値って何です？ブランドなんてもので買い物をするのですか、中身だとおもいすけど。

[58: 購入経験者さん]

ここはいい物件です。価格も適正と思います。
1年前に別の物件を購入しましたが、もう少し待てばよかったかと・・。

[59: 匿名さん]

今回の件はビックリしましたが、結果初めに価格で諦めていた南向きの物件が
手の届く範囲になり変更しました。
確かに、契約済みの人もきちんと対応してくれ
恐らく当分は今の価格以上は下げない（下げれない）との事なので
色々な面で逆に安心できた気がします。
このＧＷでまた少し契約も増えそうですね。

基準は人それぞれですが、将来の資産価値もあまり下がらないと思いますし
住みやすさ、交通の便、買い物、子育て環境・・など
価格改定に伴いバランスの良い物件だと思いました。

[60: 匿名さん]

>恐らく当分は今の価格以上は下げない（下げれない）との事なので
イニシア塚口の例があるので全く安心できないですよ

[61: 周辺住民さん]

マンションの中身ってなんですか？

マンション購入の条件はまず売主の信用力です。
これをブランドというのです。

戸建の場合も大手ハウスメーカーというブランド（信用力）で
選びますからね。倒産したマンションの資産価値がどうなるかもわかります？
調べてくださいませ。住○不動産販売（仲介）に電話して聞くのもよし。

[62: 匿名さん]

なんだか否定的なことばかりですね。
なのに左京区に住んでらっしゃるんですか？？？

そういう方たちは、はっきりいってどこにでもいらっしゃいますし、（特に山科・伏見）
その地域をすごく乱しているならともかく、
この周辺の土地価格からして京都の他の地区よりも高いのは　
それなりの環境の良さなのでは・・・

[63: 購入検討中さん]

№52です。
みなさん、いろんな情報ありがとうございました。
肯定的なご意見、否定的なご意見といろいろありますが、
うちはとりあえず、このＧＷにＭＲに見学に行こうと思います。
そして、不安な点は直接営業の方に質問していこうと思います。
ありがとうございました。

[66: 物件比較中さん]

近くのプレサンスやアーバンライフと比べて、勝っている点とこれは正直劣っているなと思う点があれば教えて下さい。

私的整理とかADRとか、よくわかりませんが、あまりいい方向に向かっていないように思えて、評価を少し下げて考えようか？と思っています。

[68: 物件比較中さん]

イニシア塚口での返金騒動を知っていますか。一部の住民が協力金という理屈で数百万円イニシアから返金されたそうです。どう思いますか。

[69: 匿名さん]

私的整理に入っているのだから、7月の債権者会議の行方によってはさらに値下げとなる可能性もある。その時あんたも塚口のごね得さんのようになりたい？だからいっているだろう、いい部屋を取りたかったら今、どこでもいいのなら待ち。金がないのなら安くなるまで待つか、安いところを捜す。

[70: もう他に決めてしまいました]

まだ、公式ＨＰは変更されていないようですが、
うちに来ました、イニシア一乗寺よりの価格改定案内ダイレクトメール

全邸価格改定
１０９号室　Ｉtype　　２３９８万　　３ＬＤＫ　７０.７１ｍ２
４０１号室　Ａtype　　４２４８万　　４ＬＤＫ　９２.９９ｍ２
２０８号室　Ｈtype　　２７３８万　　３ＬＤＫ　７０.５３ｍ２

会社的には、”問題有り”の様相が強いですが、会社が無くなったからと言って
住めなくなるわけでもなし、資産価値を問うような方には向かないでしょうが
現在、賃貸に済んでおり、利便性の良いところで、なるだけコストを抑えてという方には
やっと、心くすぐられる状況となりました
この価格設定が２ヶ月前よりなされていれば良かったのですが・・・
当初は、第一希望として、一乗寺・茶山で捜して
あちこち調べ周り、価格交渉の結果、当方、市街地の他物件に決めてしまいました

でも、この価格改定、イニシアの会社事情ではありますが、
ご近所のアーバン、プレサンスの価格も引っ張っり下ろしていくことでしょう
アーバンの２階なら、イニシアの２階の方がずっとましと思いました
共に２階は、目の前が電線なり、家ですが、アーバンの２階は電車の振動と音がかなり気にかかりました
但し、アーバンの３階以上とイニシアが同じ価格であれば、アーバンという
感想を私は抱きました
ご参考まで！！

[71: プロの目を借りる]

内覧会はどうでした？私はプロの１級建築士に一緒に見てもらいました。設備のグレードは結構いいそうです。設備の取りつけ、建付等はとても丁寧に仕上げてあるとのことでした。特に天井裏を覗いていたとき、感心したようでした。見えないところにもかかわらず、きわめて整然と仕上げてあるとのことでした。100項目以上の点検で、補修の必要なところが３カ所、それも軽微なもので簡単に修理できるとのことでした。

安くはありませんでしたが、まあ永く住む予定なので、安心代というところです。

[73: 来週契約です]

昨日内覧会行きました。
特に問題もなく、ゼネコンの方は丁寧に説明してくださいました。
その前に、簡単にイニシアの係員が器具の使い方を説明してくれたのですが、ちゃっちゃと終わらせたい感じがしていて、ゼネコンの方は怒り気味でしたね。。。いい人でよかった。

私的整理の件も、申込するまでに、イニシアの方がちゃんと説明してくださいましたし気になるのであれば、聞きに行ってみれば・・・と思います。

私はあまり予算がなかったので、カナート・イズミヤが近くにあって職場も近い、左京区、という条件からしたらかなり安い買い物ができたなと思います。
１階は目線が気になると言いますが、２階・３階の窓からは近所の家ととても近いかんじで完全に「こんにちは」です。どちらも個々が気にならなければ全く問題ないです。

上の方はやはり価格が釣り合わないので・・・。

係員の対応もとても良いし、山科や南区のマンションも見に行きましたが、スタッフの対応や人柄がやはり合わない。と私は思いました。
見学に来ている方の雰囲気も良いです。逆に私が場違いな感じでした。

[74: 契約済みさん]

5/9に内覧会行きました。
迷ったあげく建築士さんはお願いしなかった為、結局シロウトではクロスの汚れやフローリングのへこみ等、表面的なことしかわからず、少々後悔しておりました。

№71さんの書き込みを読んで安心しました。もし差し支えなければ、3ヶ所の補修内容をお教えいただけないでしょうか。参考にさせて頂きたいです。

№73さんとは違って、ゼネコンの方は、ただひたすら後ろから付いて廻るだけで、こちらからの質問への返答も頼りなかったので、（こんなもんなん！？）と思ってましたが、人によって違うということでしょうか・・・残念でした。

[75: プロの目を借りる]

N0.71です。指摘された点は押入の襖と枠にほんのわずかの隙間があった点、玄関の下足入れの戸あたりの位置がわずかにずれている点、あと洋室内、内側扉の枠とクロス、それも上側部分（見えないところ）にわずかの隙間の指摘でした。メジャーなところはいずれも及第点でした。

総評として安心して良いということでした。建物として良い物件であろうと感覚的には思っていましたが、プロからそういわれて、思っていたよりも良い建物だったのだと、改めて安心しています。

[76: 購入予定]

No.71さん。とても参考になる購入情報をありがとうございます。今、住宅ローンを変動金利 or 固定金利にするか迷っています。変動金利に惹かれているのですが、No.71さんはどのようにして住宅ローンを選んだのですか？もし宜しければ参考に教えていただけないでしょうか？

[77: プロの目を借りる]

申し訳ありませんが、その件に関しては何とも云えないところがあります。入らぬお節介となっても困りますので、ご返答を勘弁させていただきたいと思います。人、様々ですので・・。

[78: 申込予定さん]

No.71さん。ご意見ありがとうございます！大きな買い物ですから自分で責任を持って決断することにします。

[79: 契約済みさん]

№74です。
№71さん、ご返答有難うございました。
隙間！なるほど～。そういう所もしっかり見なければならなかったんですね。
「メジャーなところは及第点」にまたひと安心しました。各部屋によって、多少の違いはあるでしょうが、基本は大丈夫っぽいですね。ありがとうございました。

[80: 購入検討中さん]

70さん

近くの新築との比較、私も４階以上ならアーバンさんがいいなあと思いました。

下は線路ですが、その向こうは公園なので、圧迫感がなく、広々としていました。
電車の音も国１沿線より静かでした。
価格とバス亭に近いのが魅力のイニシアさん。

すごく迷っています。

[81: 契約済みさん]

№70さん、№80さん、その点はうちも悩みました。
確かに、4階以上ならアーバンさんの方が見晴らしがいいですよね。
なんてたって公園ですから、将来的にも他の建物が建つ可能性は低いですし。

ただ、うちの場合はリビング側が線路に面してるのがやはり気になったのと、あとは、IHクッキングヒーターがあまり好きではなかったので、結局イニシアにしました。（年をとれば、IHの方が安全なのでいいかな~とは思いますが）

それぞれのマンションで気に入った点が違ったので比べにくく、決めるまでけっこう迷いました。

[82: もう他に決めてしまいました]

人それぞれれ好み・考え方など違うので、なんとも言えませんが
最終、心をくすぐられるポイントが何なのか？
金額なのか？立地なのか？部屋構成なのか？
その心を触発するものが表れたときに一気に話を進めれば良いのではないでしょうか
逆に表れて来ないときは、高い買いものになりますから、焦らずに”待ち”が賢明と考えます

立地や間取りについては、見ればすぐに分かりますが、
金額については、イニシアさんは、表面金額から殆ど動く気配がありませんが
アーバンさんについては、完成後１年が経過しようとしています
近辺の交差点には、よく看板を掲げたアルバイト？さんが立っています
隣にプレサンスが建とうとしており、イニシアが価格下げ
アーバンの最終価格については、見えないもおがあります
営業の方との応酬により、もともと高値設定であつた価格が手の届くところまで
くる可能性大では？と体験を踏まえ考えます
プレサンスには、当方、アクションを起こしていないので何とも言えません

また、当方が他に決めた物件については、
立地、間取りで、最終的に価格の折り合いがついたので、話を一気に進めました
でも、当方が購入した物件についても、
最初の営業マンの対応は・・・でしたが、
後日、別の営業の方より、改めてお話があり、価格交渉し一気に話を進めて行きました

最終金額と営業対応、なかなか目に見えない重要なファクターです

”迷い”と解き放つてくれるものを求めて！！

[83: 匿名さん]

アーバンは景色とIHにひかれましたが荷物を収納スペースが少ないのと、裏の保育園の子供の声の大きさに驚きました。平日の昼は家にいれないと感じました。

イニシアは、収納スペースもまずまず、エントランスもアーバーンより素敵でした。気に入った所が空いていたので購入しました。

しかし指摘整理などあり大変悩みましたが今は左京区の生活を楽しみにしています。

[84: 契約済みさん]

決めるポイントは人により様々ですね。金額、立地、方位、間取りもさることながら、営業さんの態度も大きく影響していると思います。アーバンとの比較が論議されていますが、方位に関して云えば東南東、どちらかと云えば東向きに近いので私はパスしました。東向き好みの人にとってはちょっと悩ましいかもしれませんね。

また、No.83さんの云われるように､イニシア一乗寺のエントランスは確かに素敵ですね。梅小路よりもはるかに感じがいいです。裏からも出入りできるようですが、ちょっと遠回りになってもエントランスから出入りしようと､今から楽しみにしています（笑）。

[85: 匿名さん]

別のスレでイニシアの物件で、戸境壁が乾式壁の物件があると書いてありましたが、
イニシア一乗寺は乾式壁でしょうか？
それともコンクリートでしょうか？

ご存知の方、教えてください。

[86: 匿名はん]

概念図を見る限り、コンクリート厚約200㎜ですね。

[87: 匿名さん]

こちらの物件、売れ行きはどうなんでしょうか？
もし購入したら入居後に売れ残りが多いのは気になります。

営業の方は、『４月からの申し込みにしては売れてますよ』と仰ってましたが、
実際はどうなんですかね。。
条件はいいのでイニシアの他の物件よりは売れ行きは良さそうな気はしますが。。。

[88: 匿名さん]

何というか、不景気まっただ中でマンションを買える人は大幅に減っているでしょうから、売れ残りの出るのはどの新築マンションも同じではないかと思います。別に空きがあっても費用的な負担が増えるわけではないでしょうし。逆に買える人にとっては選択幅が広がったということでしょう。購入後、空きのあるのは仕方がないのでは。どの新築マンションも6〜7割埋まればいいほうでは。

[89: いつか買いたいさん]

現地を外から見てきました。物件自体は魅力的なのですが、線路と道路に挟まれている形なのが気になりました。
みなさん「叡電の音はそれほど気にならない」とのことで少し安心しましたが、東向き棟の場合、東側の道路の車の音はどのくらい聞こえるでしょうか？

[90: 契約済みさん]

音なども人それぞれ感覚が違うので、直接部屋を見学なされて、窓を開けたり、閉めたりしてその音を実際に感じられた方がいいと思います。その道路、そんなに頻繁に車が通るというわけでもないような感じを受けます。まあそれも人により感じ方が違うと思いますので気になるのであれば、朝､昼、晩とそれとなくチェックされてはいかがでしょう。

線路の件ですが、線路伝いに細いですが道路があり、アーバンのような線路直ではないのと、建物がそれらに対して逆Ｌ字で、さらに線路から離れるように建てられているので、騒音をかなり減少させていると思います。

[91: 物件比較中さん]

契約された方々にお伺いします。

契約の際、私的整理の件はお話に出たのでしょうか。
もしお話を聞かれた方がいらっしゃたら、どんな内容だったのでしょうか。

[92: 契約済みさん]

そのような大切なことはやはり直接マンションギャラリーへいって､直接確認なされた方が良いと思いますが・・。

[93: 匿名さん]

きちんとお話して下さいますよ。

内容は、コスモスイニシアの公式サイトのIRで発表されていますが
不明点や疑問点があると思いますので・・
やはり№92さんが仰るように直接聞かれた方がいいと思います。

それで不安が残ったり、決断したりするのは人それぞれですから。

[94: 匿名さん]

契約しようと考えているものですが、この掲示板で私的整理のことを初めて知りました。購入した場合、どんなデメリットがあるのでしょうか？建物は立地、価格、その他、総合的に判断したらベストかなと思います。尚、私的整理については聞いていませんでした。

[95: 契約済みさん]

どんな問題点が出てくるか、責任のあるイニシアさんに直接聞いてみることをお薦めします。彼らも本当のことを云う義務がありますので、知っている限りのことは伝えてくれると思います。ただ債権者会議の決定が7月になっていますので、具体的なことまでは彼らも分からないと思います。

これは私のまさに私的感じですが、購入者に迷惑をかけないのが私的整理のいいところで、債権者側（銀行筋、投機筋）で大幅な譲歩（債務削減等）とイニシア側での大幅なリストラが必要になると思われます。

今回のは初の政府系第3者機関が介在しての私的整理でしたので、まず倒産するという確立は相当低いと思います。仮に7月の債権者会議で最悪の結果の倒産という形になった場合は､多分瑕疵担保責任がなくなってしまうという不利は発生します。しかし、色々な情報を総合的に勘案して、イニシア京都一乗寺のマンションに瑕疵が発生する確率はほとんど無いと考えたので、私は契約しました。

これは全くの勘ですが、このマンション、ものもいいのですが、将来も価値の下がりにくい良い立地にあると感じます。このマンションがそれほどお値打ちであると判断したことも大きな決定要因でした。

[96: 入居予定さん]

いよいよ来週から入居開始ですね。
我が家も、イニシアさんの件を含め紆余曲折しながらもようやく・・といった感じですが
今はとても楽しみにしております。
入居予定のみなさま、宜しくお願いします。

以前イニシアさん・ゼネコンさんに瑕疵担保責任の件を聞いた所
１０年保障はイニシアさんがもし最悪の結果となったとしても施工会社がきちんと対応すると仰ってましたが、
No95さんの書かれている瑕疵担保責任とはまた違うのでしょうか？

[97: 入居予定さん]

待ち遠しかった入居開始がいよいよ来週からですね。入居の皆様、よろしくお願いします。

当方も「私的整理」なるものに随分考えさせられましたが、最悪のケースで7月24日の債権者会議でまとまらなかったとしても、倒産ではなく、「民事再生法」の手続きをイニシアさんは申請するでしょうから、その場合はアフターサービスを含め、瑕疵担保責任は売り主としてとれるようです。

[98: 物件比較中さん]

倒産と民事再生法の手続きって同じですよね？

[99: 契約済みさん]

№９４で投稿したものです。№９５さん、お答えありがとうございました。電話相談など自分なりにも調べました。お金は払ったわ、登記できないわと言うのが一番困るのですが、建物も完成しているし、モデルルームでも私的整理についてきちんとした説明がありました。マンションの回りも歩いて確かめました。
価格、立地条件ともに気にいったので契約しました。入居される皆さんよろしくお願いします。

[100: 匿名さん]

どうしても倒産させたいのですか（笑）。今回の「私的整理」は銀行サイドとの相当なネゴシエーション無しには成立し得なかったと思われますので、それを台無しにすることはまず考えられません。従って倒産はまず無いと思います。でも仮にまとまらなかったとして、倒産手続きに入る際、「精算型」ではなく「再建型」をとり、そのなかでも「会社更生」ではなく、「民事再生」を取ることになると思います。そうすると経営陣は続投なので、瑕疵担保責任も続投となります。