イニシア京都一乗寺ってどうですか？

[匿名係長]

イニシア京都一乗寺についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：京都府京都市左京区一乗寺河原田町38-1他
価格：未定
間取：2LDK+S-4LDK
面積：70.02平米-92.99平米

近くのアーバンライフ一乗寺20年６月発売を見に行きましたが、未だ半分しか売れてないようでした。売れないから1割値引きは当たり前って感じでした。

このイニシアはそんなことにはならないのでしょうか。

[22: 匿名さん]

私も内覧会は4月にはいってからと聞いてますが・・・・

[23: 匿名さん]

ほぼ、契約の予定でお話をすすめてるものですが、
MRで内覧会5月中旬・入居開始5月末と聞きました。
（5月の内覧会は、購入した物件の最終チェックの内覧会です）
いまでも希望物件に関しては、見学させてくださいますよ。

最終チェックである内覧会から引渡しまで2週間も無さそうなので、
万が一、修理（補修とでもいうのでしょうか？）が発生した場合、
引渡しに間に合うのかな～とは疑問に思ってますが・・・

[24: 匿名さん]

>>23さん

５月の内覧会って１６日、１７日のことですよね？
再内覧会は当然すると思いますが。
どうなんでしょうか。

[25: ビギナーさん]

皆さん初めまして。

とうとうマンション購入しちゃいました。
今まで戸建でしか生活した事ないので、不安でもあり、楽しみでもあります。
マンション購入するのって、色々としなければいけない事多いですよね。
何度もギャラリーに足を運んで、営業の女の人とも親しくなったりして色々教えてもらっています。
今度の契約会にまたギャラリーに行きますが、これからのご近所さんとも会えるので楽しみです。
皆さんよろしくお願いします。

[26: 匿名はん]

25さん

今週末に手続き会に行きます。
こちらこそ、いいご近所さんになれたらいいなと思います。
よろしくお願いします。

[27: 物件比較中さん]

立地的には結構いい場所だと思うのですが、スレはあまり活発ではないですね。最近はマンションへのコメント無しの、いきなり契約されたという報告が続いているようです。中も見られるようですので今度見せてもらおうと思っていますが、契約された方はどこが気に入られて購入されたのでしょう、参考にさせていただきたいので、よろしければ教えてください。

[28: 匿名]

マンション検討中でイニシア京都一乗寺他物件を拝見させて頂きました。
感想として、交通の利便は良い・叡電が通っておりますが、（人それぞれですが）騒音も気にならない
といところは良いのですが、東向けベランダ棟は、日が当たらず、南向きベランダ棟は、前にすぐ一般住宅が
建っているので、３階以上の部屋でないと・・・というところ
でも階数が上になると、それなりに金額も上がって来ます
東側ベランダ棟の一階については、歩道を歩く人の目線ラインで、一階の部屋内の様子が丸見え（一階の地面からフロアまでの高さが低い）、植菜はあるが生長しても、植菜間の隙間が広いため、１階の方は、常にレースのカーテン以上のものを引いていなくてはいけない。このマンション規模でエレベーターが一機。
また、イニシアのセールスの方は、さすがリクルート系の方であり、価格交渉についてのガードはかなり堅い！！
というのが感想でした。

[29: 購入検討中さん]

この周辺、一昔前は養豚場や染工場の臭いとかで、人気の無かったところ。しかし養豚場は姿を消し、それに伴い地価も上がったのか、染工場も土地を売り、姿を消した。ここもでかい染工場跡地だったところ。代わりに立派な病院やマンションが建ち、うるさい大きな店もなく、最近はかなり結構な住宅地へと全く様変わり。

南側の日当たりは１，２階は確かに問題かも。ただ２階はその分値段は格段に安いですね。東側は当然日当たりは朝日から昼頃まででしょう。大部分の京都のマンションがそうです。１階は丸見えといっても普通レースのカーテンは常時しているのでは。少なくとも私はずーっとそうでした。昼間であればレースのカーテンがあれば外からはまず見えません。

考えてみるとこの場所、左京区、駅そばで真南の部屋があり、京大にも比較的近い。小中学区も叡電一乗寺駅すぐ東側で、通学にもそう不便ではない。ややこしい土地柄ではない。多分京都イニシアシリーズとしてはかなりいい立地条件にあるのでは。値段もリーマンショックのお陰で安めとなり、手の届く範囲に。叡電の音もたいしたことはありませんでした。

以前、あるデベに「京都ではその値段で新築、南向きなんぞありません」と馬鹿にされたことがありましたが、実際イニシア以外ではなかなかその値段では難しいのは確か。その値段で南向きがあるのはイニシアくらいかも。安普請かというとそうでも無いようで、窓も全面ペアガラスというのもいい。５階からと、４階の一部を除いて大文字が近くに見えるてんもいい。

そんなわけで、ここはあまり話題になっていませんが、かなりの穴場だと思います。梅小路とも比較しましたが、駅近というのが私にとっては何といっても大きなポイント。立地としては申し分ない条件をつけてきたので将来価値もあまり減らないと踏みました。値段交渉ですが、イニシアは他に比べて結構安いので、多分値段交渉分をすでに値下げしているような価格のような気がします。多分、それ以上の値引き交渉はなかなか厳しいものになると予想しています。

[30: 物件比較中くん]

No.29さんの御発言。何やら、販売者の方香りがぷんぷんしますが、そう思うのは私だけ？！

[31: 物件比較中さん]

近隣のマンションが売れ残っているのに
ココだけが素晴らしいマンションっていうのは
大袈裟とちゃいますか？

[32: 申込予定さん]

この近辺3軒とその他の地域3軒、計6軒を見ましたが、こちらのマンションに決めようかと思ってます。
確かに「突出して素晴らしい！！」というわけではないのですが、総合的に見て（価格・立地・内装や設備の好み等）ココかな～と・・・

当初は、南棟を希望してましたが、実際にお部屋を見学したら、2階では目の前の住宅がかなり圧迫感がありまして・・・（個人によって感覚の差はあると思いますが）
日当たり面では劣るかもしれないですが、東棟の方が道路越しの住宅になるので、同じ2階でも開けた感じがしました。

その他の地域の方が、価格的には安かったのですが、マンションの規模が大きすぎたり、駅から遠かったりしたので、除外になりました。

[33: 申込み中さん]

No.29です。購入検討中から「申込み中さん」に移行しました。もちろんデベ関係ではありません。純粋にマンションを求めている一人です。私はここはいいと思いますけどね、他にどこか近くにここと同じくらいの値段でいい新築マンションありましたら教えてください。無いと思いますけど。ここだけが素晴らしいなどとは言っていません、ただ穴場だと云っているだけです。

叡電の音は気にかかっていた最大の危惧する点だったのですが、それが気にするほどではなかったのが大きかった。

実は間取りで気に入ったのは東向きでした。比叡山を目の前にそこでもいいかと思ったくらいです。求める南向きの部屋が売れていたら東向きでもいいと思っていましたが、まだ売れていなかったようです。

面白いのはこのスレを読む限り、このマンションを決める方はあまり迷っておられないかもという点です。梅小路のスレも読んでいましたが、結構迷っておられる方が多いように思われました。それと比較すると決めるのが早いような・・。やはり決めさせる何かがここのマンションにはあるように思います。多分、値段の割に悪くないロケーション、プラス駅近の立地ですかね。周囲が静かなのもいいですね。建物が小型のせいか、外観も梅小路より感じがいいように思います、駐車場を除いて。駐車場は何といっても梅小路の方でしょう。

[34: 匿名さん]

33さんは通勤はどこまでですか?
叡電で駅近といってもバス停に近い感じです。
四条川原町にも京都駅にも出にくいですね。

[35: 申込み中さん]

昔の路面電車を良く知っています。路面電車はバスと同じで信号待ちがあります。それでもバスよりも運行頻度が高く、結構便利でした。叡電は路面電車と違い信号の無い分、より快適です。

四条河原町なら、出町柳で乗り換え一つでいけるのでとても便利だと喜んでいます。歩く距離もちょっとしかないので、これを不便という意味が良く分かりません。

確かに京都駅へはちょっと不便かも。私は仕事上での京都駅利用はほとんど無いのでそれは問題となりません。

[36: 匿名さん]

私も一乗寺か梅小路か悩みましたが、結局、職場までの距離と駐車場の件で梅小路を選びました。
どっちにしてもコスモスさんは管理がちゃんとしてるので安心です。
建物もしっかりしてると聞きますし。
梅小路の方でもう入居しておりますが、管理人さん、お掃除の方、きっちりしてくれてます。
鹿島建設の方のフォローも早いし、ちゃんとしてくれています。
梅小路の方は戸数も多いし、完売まではまだかかるでしょうけども、管理の行き届いたきっちりしたマンションですので、買ってよかったと思っています。
きっと一乗寺の方も管理面では安心だと思います。

場所選びは大切ですよね。それぞれのライフスタイルに合ったところを選ばないと。

おじゃましました。　　　　
　　　　　　　　　　　梅小路住民

[37: 購入検討中さん]

4LDKの間取りを検討中です。価格は4千万半ばですがちょっと高いかなと
思っています。管理費・駐車場代を考えると5000万以上の新築が購入できますから。
4000万以下なら買いですね。知り合いの仲介業者さんは3850万円くらいが適正価格と
おっしゃっていました。皆さんはどう思われますか？

[38: 匿名はん]

90へーべー以上のところ？それだけの広さがあれば梅小路でも４千万円は超えると思うけどね。イニシア伏見やイニシア丹波橋ならあると思うよ。もっとも交渉次第か。あるいはもっと待ってみるか。

[39: 匿名さん]

3850万円！？
４ＬＤＫ、左京区で駅近でそんな値段だったら、それはみんな買いますよ（笑）
結局一軒家だと、同じ環境でも土地代だけで結構しますから
住みやすい間取りの家が建てられるか・・・

ここは、私も穴場なマンションだと思いました。
もっと待っても結局は希望の階、間取りがあいてるかどうかは難しそうですよね。。
待って後悔するのは一番キツイかも・・

[41: 購入検討中さん]

同じ通りを300ｍくらい南に下がったところ（東春菜町）で土地33坪が2800万円建築条件なしで売りに出されていたのでイニシアの4LDKと検討していました。Ｓ林業で建物の見積をしてもらったところ外構工事等込み込みで
2000万円でした。広さはLDK18畳、和室５畳、洋室８，６，６畳、納戸で110㎡です。設備関係はイニシアよりも
ｸﾞﾚｰﾄﾞは高いと思います。総額4800万円駐車場も2台可ですから戸建にしようと思っていたところ
2700円で売れたそうです。環境もいいところだったので悔しい！

[42: 申込予定さん]

＞40

いつかのタウンズの販売戸数なんてどうでもいいです。
気持ち悪いから書き込みしないで下さい。

『だから、どうした？』って感じです。

いらないです・・・あんた。

[43: 匿名さん]

ほんま！
この暇人あちこちのスレに同じようなこと書いてますわ
よほどすること無いんでしょう！
気持ち悪い奴や！

[44: 物件比較中さん]

私もこの近辺で４LDKのマンションを検討中。
アーバン２階の４LDKは４０００万円以下は楽勝みたいです。
ただ、ロケーションはかなり悪い。３５００以下なら検討してもいいかも。
ただ、売るときは大変ですよ。

イニシアなら３９８０万円まで下がらないと。
あわてて買わないほうがいいですよ。
ホント不景気ですから。数年前までは完成前に完売するマンションが
ほとんどでしたから。

売れないから第１期、第２期・・・といった販売方法するんですよ。
いっぺんに売り出して売れなかったら足元みられますかね。

[45: 匿名さん]

アーバンは叡電の線路の石が飛んでくるような距離なので、１，２階は相当引かないと売れないのでは。イニシア、ここはその点心配ないが、このご時世、１割程度は引くのでは？特に南と東に面した角地はかなりいい、１割引きなら即買いが入りそう。

[46: 匿名さん]

みなさん一割引は当たり前と仰ってますが、どうなんでしょう。。
このご時世なので、販売価格を始めから少し下げているみたいですし

さすがに来年まで売り残ってしまえば価格は下げるみたいですけど
近隣マンションのような大幅値下げはまずないと聞きました。

来年まで気に入った所が売れ残っていればいいですが、
欲を出して待ってもその分今の家賃やらのお金も発生しますし
うちは子供もいるので後から入居するよりも初めに入居して
ご近所さんとの付き合いを優先したほうが長い目でみたらいいのかな・・・と思います。

[47: 契約済みさん]

ここは当面値引きはしそうにないので諦めて（笑）契約しました。この立地、値段で、ここ以上のところはまずしばらくは出てこないでしょうからね・・。確かに半年、１年後には値引きがあるかもしれませんが、立地がいいので、希望の階と部屋が無くなったらきっと後悔しますので。

[48: 契約済みさん]

なんだかんだと言いながらも徐々に売れてきているようで、最初の頃に契約した私にとっては
ありがたいことです(笑)))

来月の中頃にはようやく内覧会が始まりますね～。
本当に長かった。
引渡しにはもう少しかかりますけど。

[49: 購入検討中さん]

イニシアを検討していましたが、
新しく出た松ヶ崎駅徒歩1分の中古マンションと迷っています。
http://www3.ocn.ne.jp/~satoshi2/chukomankitayama.html
グラン・ブルー北山通。
5階建て3階東向き、築5年で4,280万円。
2階の同じ間取りの部屋が去年の夏に4600万円台で売れているようです。
今、同時に4階の同じ間取りの部屋も出ていて、4500万円台。
このご時世とはいえ、かなりお買い得な価格です。
地下鉄なので電車の音に悩まされることもないですし。

すぐに売れてしまいそうですが。

[50: 匿名さん]

場所は文句なし。ただ管理費、修繕積立金が38戸しかないのにあまりにも安すぎる感じが・・。その金額ではろくな管理、修繕は出来ないのでは。マンションは立地、方位、間取りに目がいきがちですが、管理システムはマンションの価値を維持する上で相当重要と思っています。見学の際、プロの立ち会い・同行をお勧めします。

[51: 匿名さん]

戸数が少ない住居なのに、そんなに売りに出されるのはなぜでしょう・・？
築５年で。
しかもこの時期に。

中古で引越しされる方が多いいと、不安になりますよね。

[52: 購入検討中さん]

こちらの掲示板で情報収集などもしてて、資料も取り寄せて、実際GW中にでもMRへ見学に行こうかな～と思ってた矢先に、「私的整理」が発表されましたが、そうなると今後の販売ってどうなるのでしょう？
完成住居であるし、販売は続行なのでしょうか？それとも、一旦ストップとか？
申し込みされた方や契約済みの方へ、今後の予定の変更等、なにか連絡ってきてますか？
直接MRに問い合わせしたらいいことなのでしょうが、なんとなく問い合わせしにくくって・・・
ご存知の方いらっしゃいましたら、教えていただけないでしょうか？

[53: 匿名さん]

イニシア梅小路のスレに説明がありました。それによると軽い倒産のようなものであるけれども、倒産扱いとはされず通常通り営業は出来るようで、購入者には有利な方式だとあります。今日、その第１回の債権者会議があったようなのですが政府系機関がそれを承認しているので銀行サイドも認めるのではないかと思います。

その意味では多分ここ１年は破産の心配はないのではないでしょうか。実際、株価も日経平均では230円近く下がったのに、コスモスイニシアの株価は５円ほど上がりました。瑕疵担保責任に関しても今年の秋からは強制的に売り主は瑕疵担保責任保険に加盟する義務を負うので、その点でも多分大丈夫かなと思いますがどうでしょう。

[54: 購入検討中さん]

価格改定！　４LDK3780万円になりました。
先日誰かが言ってたとおり適正価格になってきましたね。
でも倒産は初耳。

[55: 契約済みさん]

法律上、倒産ではないのと、初めての「私的整理」で国の関連機関も力を入れることでしょうから多分まとめるのではと楽観しています。そのせいか、売り切ることが至上命令となっているようで、またまた全戸、定価を下げたようです。契約をしてあったのですが、支払いを減らすか、部屋替えをするかの選択があるという、デベさんの申し出があり、もう少し広い部屋を選択しました。

イニシアの良いところは個別に値引きをするのではなく、安くなったら全体を安くして、先に契約をした人にもその分の変更をしてくれるという点ですね。この種の企業としては公正な観点をもっているな〜と感じました。もっとも5月26,7日の引き渡し以降は、仮にもっと下がっても変更はしてくれないと思いますが、まあそれはそれでやむを得ません。

リーマンショックとはいえ、当初の値段設定より500〜800万円くらい低い設定になったのだと思います（昨年９月頃、3LDKで3,500〜4,000万円くらいというはなしでしたので）。京都で新築、場所良しで駅近、南向きが手に入るとは思っていませんでしたが、お陰で手に入れることが出来ました。ラッキーでした。やはり京都がいい。

[56: 周辺住民さん]

ラッキーではないでしょう。
別に特別安くはないし。地域性を考えるとまだ高いぐらいです。
ブランド価値もなくなりましたから。

[57: 契約済みさん]

いえ、ラッキーでした。もしリーマンショックがなければ高い価格設定が維持されていたでしょうから。ところでブランド価値って何です？ブランドなんてもので買い物をするのですか、中身だとおもいすけど。

[58: 購入経験者さん]

ここはいい物件です。価格も適正と思います。
1年前に別の物件を購入しましたが、もう少し待てばよかったかと・・。

[59: 匿名さん]

今回の件はビックリしましたが、結果初めに価格で諦めていた南向きの物件が
手の届く範囲になり変更しました。
確かに、契約済みの人もきちんと対応してくれ
恐らく当分は今の価格以上は下げない（下げれない）との事なので
色々な面で逆に安心できた気がします。
このＧＷでまた少し契約も増えそうですね。

基準は人それぞれですが、将来の資産価値もあまり下がらないと思いますし
住みやすさ、交通の便、買い物、子育て環境・・など
価格改定に伴いバランスの良い物件だと思いました。

[60: 匿名さん]

>恐らく当分は今の価格以上は下げない（下げれない）との事なので
イニシア塚口の例があるので全く安心できないですよ

[61: 周辺住民さん]

マンションの中身ってなんですか？

マンション購入の条件はまず売主の信用力です。
これをブランドというのです。

戸建の場合も大手ハウスメーカーというブランド（信用力）で
選びますからね。倒産したマンションの資産価値がどうなるかもわかります？
調べてくださいませ。住○不動産販売（仲介）に電話して聞くのもよし。

[62: 匿名さん]

なんだか否定的なことばかりですね。
なのに左京区に住んでらっしゃるんですか？？？

そういう方たちは、はっきりいってどこにでもいらっしゃいますし、（特に山科・伏見）
その地域をすごく乱しているならともかく、
この周辺の土地価格からして京都の他の地区よりも高いのは　
それなりの環境の良さなのでは・・・

[63: 購入検討中さん]

№52です。
みなさん、いろんな情報ありがとうございました。
肯定的なご意見、否定的なご意見といろいろありますが、
うちはとりあえず、このＧＷにＭＲに見学に行こうと思います。
そして、不安な点は直接営業の方に質問していこうと思います。
ありがとうございました。

[66: 物件比較中さん]

近くのプレサンスやアーバンライフと比べて、勝っている点とこれは正直劣っているなと思う点があれば教えて下さい。

私的整理とかADRとか、よくわかりませんが、あまりいい方向に向かっていないように思えて、評価を少し下げて考えようか？と思っています。

[68: 物件比較中さん]

イニシア塚口での返金騒動を知っていますか。一部の住民が協力金という理屈で数百万円イニシアから返金されたそうです。どう思いますか。

[69: 匿名さん]

私的整理に入っているのだから、7月の債権者会議の行方によってはさらに値下げとなる可能性もある。その時あんたも塚口のごね得さんのようになりたい？だからいっているだろう、いい部屋を取りたかったら今、どこでもいいのなら待ち。金がないのなら安くなるまで待つか、安いところを捜す。

[70: もう他に決めてしまいました]

まだ、公式ＨＰは変更されていないようですが、
うちに来ました、イニシア一乗寺よりの価格改定案内ダイレクトメール

全邸価格改定
１０９号室　Ｉtype　　２３９８万　　３ＬＤＫ　７０.７１ｍ２
４０１号室　Ａtype　　４２４８万　　４ＬＤＫ　９２.９９ｍ２
２０８号室　Ｈtype　　２７３８万　　３ＬＤＫ　７０.５３ｍ２

会社的には、”問題有り”の様相が強いですが、会社が無くなったからと言って
住めなくなるわけでもなし、資産価値を問うような方には向かないでしょうが
現在、賃貸に済んでおり、利便性の良いところで、なるだけコストを抑えてという方には
やっと、心くすぐられる状況となりました
この価格設定が２ヶ月前よりなされていれば良かったのですが・・・
当初は、第一希望として、一乗寺・茶山で捜して
あちこち調べ周り、価格交渉の結果、当方、市街地の他物件に決めてしまいました

でも、この価格改定、イニシアの会社事情ではありますが、
ご近所のアーバン、プレサンスの価格も引っ張っり下ろしていくことでしょう
アーバンの２階なら、イニシアの２階の方がずっとましと思いました
共に２階は、目の前が電線なり、家ですが、アーバンの２階は電車の振動と音がかなり気にかかりました
但し、アーバンの３階以上とイニシアが同じ価格であれば、アーバンという
感想を私は抱きました
ご参考まで！！

[71: プロの目を借りる]

内覧会はどうでした？私はプロの１級建築士に一緒に見てもらいました。設備のグレードは結構いいそうです。設備の取りつけ、建付等はとても丁寧に仕上げてあるとのことでした。特に天井裏を覗いていたとき、感心したようでした。見えないところにもかかわらず、きわめて整然と仕上げてあるとのことでした。100項目以上の点検で、補修の必要なところが３カ所、それも軽微なもので簡単に修理できるとのことでした。

安くはありませんでしたが、まあ永く住む予定なので、安心代というところです。