実際に経験された方、詳しい方がいらっしゃったら教えて下さい。
現在、建築条件付土地の物件で、工事請負契約に向けて工務店と話し合いをしております。
ただ、諸事情により土地売買契約書の「白紙撤回」を申し入れようと考えております。
この場合、「手付金放棄」と「売買契約の白紙撤回」のどちらになるのでしょうか？
手付解除の条項には、
「売主は、買主に受領済みの手付金の倍額を支払い、又買主は、売主に支払済みの手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができ、相手方がこの契約の履行に着手したとき以降は、できないものとする。」
とあり、
特約条項には、
「土地売買契約締結後3ヶ月以内にXXXXXと工事請負契約を締結することを停止条件として販売し、この期間内に工事請負契約が成立しない時は、土地売買契約は白紙となり手付金等その他お預かりした金銭は直ちに返金する。」
とあります。
この場合、
・どちらの条項が法的に優位なのでしょうか？
・今までの経過にもよるのでしょうか？
・他の条項にも関ってくるのでしょうか？
「契約の履行」は土地の決済（登記移転）であり、まだ登記移転は行っていません。
虫が良いのかも知れませんが、今までの経緯を考え納得いかない点も多く、手付金は守りたいと考えています。
3ヶ月を過ぎれば（残り3週間）いいのかもしれませんが、お互いの為を考え、期限を待たず伝えようと考えています。
そのときに、「手付放棄」を伝えられたら困るので、正当な根拠を持っておきたいと思います。
以上、宜しくお願い致します。
[スレ作成日時]2008-05-28 00:31:00
注文住宅のオンライン相談
【建築条件付土地】手付金放棄？白紙撤回？
| No.2 |
by 購入検討中さん 2008-05-28 02:11:00
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スレ主です。
追加でお聞きしたいのですが、もし「手付金放棄」を要求されたら、頑として建築工事請負契約を締結せず、3ヶ月がすぎるのを待てば良いのでしょうか？ ちなみに、手付金は保全措置を講じております。 |
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| No.3 |
これはいわゆる、「手付金倍返し」のルールですね。
買主が一方的な都合で契約を放棄もしくは解約した場合に、売主は買主に手付金の倍額を請求することができるという民法上のルールです。 どちらが優先されるかについてですが、 3ヶ月ルールに関してですが、ローン特約のことを言われているのでしょうか？ローン特約条項であれば、期限内にローン審査を通すために努力したけれども、審査が通らなかったときは、いつでも無条件で解約できるという特約です。この場合には、手付金も満額返金されます。ただし、これもその証拠が必要です。どこの金融機関で審査をしたかなど。 イタズラに3ヶ月が過ぎてもこちらは適用されません。3ヶ月間に売主は契約に向けて出来る限りの努力をする義務があります。それが証明できない場合には適用されません。 つまり、売主側に手付け倍返しの請求をする権利が生じるということになります。 不動産業者なんて所詮うさんくない連中なので、こと契約に関してはうるさいと思っていたほうが良いでしょう。当然、利害関係もありますから。 |
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| No.4 |
倍返しは売主が一方的な解約をする場合で、買主の場合は「手付け放棄」です。お間違えの無いように。
諸事情というのが重要です。どんな事情なんでしょうか？ |
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| No.5 |
＞No.03 by 契約済みさん
スレ主です。 レスありがとうございます。 ＞3ヶ月ルールに関してですが、ローン特約のことを言われているのでしょうか？ 「特約条項」欄に書いてある内容です。いわゆる「建築条件付土地売買の特約」とでもいいますでしょうか。 「ローン特約」ではありません。本審査を通過した金融機関もありますので、義務は果たしていると考えております。 ＞イタズラに3ヶ月が過ぎてもこちらは適用されません。3ヶ月間に売主は契約に向けて出来る限り＞の努力をする義務があります。それが証明できない場合には適用されません。 第一の理由は「建物価格が折り合わない。」です。 コストダウンの努力はしております。 ただこれ以上のコストダウンは、「サッシをペアからシングルへ」「床をフローリングからベニヤへ」等の組み合わせとなってしまい、「購入する住宅としていかがなものか？」と考えております。 ＞つまり、売主側に手付け倍返しの請求をする権利が生じるということになります。 買主側ではないでしょうか？そんなことできるのですか？ 売主側の方も色々と努力をして頂いていることは事実なので、そこまで権利を主張するつもりはないですが。 |
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| No.6 |
＞建物価格が折り合わない
ということであれば、希望のものが予算内で建築できないということがわかったという事ですよね。＝請負契約に至らないわけですから、土地を決済していなければ、白紙解除が可能ということになりますよ。問題ありません。 |
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| No.7 |
「手付け損手付け倍返し」に関して、
売主と買主が逆になってましたね。 失礼しました。 |
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| No.8 |
建物の契約が成立しないわけですから、3ヶ月の時点で白紙となるでしょう。
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| No.9 |
＞No.06 by 4さん
レスありがとうございます。 一番気にしているのは「申し入れるタイミング」です。 残りは2週間近くありますが、そこまで待っても双方に不利益になると判断した為、早めに申し入れようと考えております。 その際「買主の都合なので、手付を放棄して下さい。」と言われると困るので、慎重になっております。（Ｎｏ．２のレス） 牛歩も社会通念的にいかがなものかと考えております。 |
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| No.10 |
強気にがんばってください。
あなたには、もしかしたら「請負契約を結ばなかったこちらに負い目がある」 と思っているかもしれませんが（思ってなかったら失礼）、 建築会社が「こちらの希望する額で希望する商品を用意できなかった」というふうに とらえることもできるのです。 しかも、多分、土地の購入時に「希望する額で希望する商品はたぶんできますよ」 と向こうは言ったのでしょうから、うそを疲れたともいえます。 そう考えて強気にね。 |
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| No.11 |
＞No.10 by 匿名さん
スレ主です。 応援ありがとうございます。 ＞あなたには、もしかしたら「請負契約を結ばなかったこちらに負い目がある」 ＞と思っているかもしれませんが（思ってなかったら失礼） 負い目はありませんw ただ穏便に済ませたいだけなのですが、切れられたら、こちらも逆切れしそうなので、 泥沼化してしまいそうです。（疲れますし） それを避けたいと考えています。 ＞しかも、多分、土地の購入時に「希望する額で希望する商品はたぶんできますよ」 ＞と向こうは言ったのでしょうから、うそを疲れたともいえます。 「多分できる」とは言われていないのですが、「やってみないとわからない」と言われたと 記憶しております。 （もっと丁寧に議事録取っておけば良かった。。） 総体的には、今までの話し合いでは「悪徳業者」ではないと思います（信じたい）が、 不動産に限らずどの業界でも、契約ごとになると営業の態度は豹変しますものね。。。 |
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| No.12 |
やってみて駄目（予算オーバー）だったわけですから、問題ありません。手付け放棄とか言われたら、あなたとはお話にならないので、一般常識が通じる上司と話をしたいと言うようにしましょう。常識が通用しない会社なら出るところに出るべきですね。
営業は生活がかかってますからね。施主さんは一生がかかっているといいますが、営業は契約できるできないで、翌月生活できるかできないかがかかっているんです。切羽詰ってるわけですから、もめそうになった場合は、切羽詰っていない人と話しましょう。 |
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| No.13 |
契約の履行は色々ありますよ。
勿論、所有権移転登記も該当しますが、その他もあります。 例えば、買主の希望に応じて分筆を売主は行っていませんか？ 中間金の支払いはしていますか？その土地に建物が完成する事を考え、 引越屋と契約していたり、または家具等を購入していませんか？ 上記に当てはまなければ、3ヶ月前の今、解約申込を言わない事です。 期限が過ぎてから、解約の意思を内容証明にて郵送します。 相手は手付放棄の解約を言ってくるでしょう。こちらは拒む。 今度は設計料等の名目で100万円位は言ってくるかもしれません。 払う必要はありませんが、紛争処理委員会、もしくは最悪裁判です。 相手が「やってみないとわからない」と言っていた時点で、何故概算 見積り等の金額が分かる物を発行してもらわなかったんですか？ きつい言葉かもしれませんが、安易に印鑑を押してしまったことが そもそもの原因です。今までの経緯がわかりませんが、第三者に解決 依頼を託しても、手付金の8割位しか戻らない可能性もあります。 (設計料や請負契約に向けての実費等の名目で) 温和な業者なら、スムーズに解約・全額手付金戻りとなります。 相手とよく話し合いをされたほうが良いですよ。応援します。 |
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| No.14 |
＞No.13 by 不動産に詳しい人さん
スレ主です。 新たなご意見ありがとうございます。 申し入れに9割がた傾いていました。 ＞契約の履行は色々ありますよ。 ＞勿論、所有権移転登記も該当しますが、その他もあります。 ＞例えば、買主の希望に応じて分筆を売主は行っていませんか？ ＞中間金の支払いはしていますか？その土地に建物が完成する事を考え、 ＞引越屋と契約していたり、または家具等を購入していませんか？ 上記は特に当てはまりません。 強いて言えば、建築士（お抱えではない）と「設計管理業務委託契約」を締結しており、「基本設計料」は支払いました。よって「設計料」は残り「実施設計料」の稼動分を建築士に支払うつもりです。 ただ、売買契約内に特に定めがないので、設計の流れとは関係ないと考えてます。 「契約の履行」は、「所有権移転登記」と事前に確認しております。 仮に「契約の履行」がなされていれば、「手付金放棄」というよりは「違約金支払」ですよね？ 工務店に回っているお金は「申込証拠金」ぐらいなので、金銭の要求をされる気がしてきました。 ＞相手が「やってみないとわからない」と言っていた時点で、何故概算 ＞見積り等の金額が分かる物を発行してもらわなかったんですか？ ＞きつい言葉かもしれませんが、安易に印鑑を押してしまったことが ＞そもそもの原因です。 いえいえ、とても有難いお言葉です。 買主にとって一生に一度あるか・ないか、はたまた数回しかない不動産取引。 額が大きく、色々と複雑なケースがあり、あらゆる箇所に目が行き届かない。 トラブルわけです。 |
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| No.15 |
スレ主さん
もめる余地を残さないためにも３ヶ月の請負契約白紙解除条項を利用するのが賢明だと思います。 ３ヶ月経過した時点で、努力はしたがどうにも希望と予算が合わないことがわかったので請負契約は出来ないと申し入れましょう。これで土地売買契約書の停止条件が成立するので、不動産屋に手附金の返還を申し入れてください。わかっていない担当者は手附放棄だとか言うかもしれませんが、宅地建物取引業協会へ相談すると言えば向こうもうかつな対応は出来ないと思います。大抵の不動産屋は宅地建物取引業協会に加盟しているはずですが、建築条件付の３ヶ月ルールは公正取引委員会の抱合せ販売規制をすり抜けるための協会の自主ルールです。契約書にもはっきりと停止条件が記載されているようなので、万が一裁判になるようなことがあっても勝算は大きいと思います。 建築条付きで請負契約をした場合には、紹介した不動産屋に紹介料などが支払われる事も多いそうですから、もしかしたら工務店と不動産屋が相談して値引きなどの提案があるかもしれません。応じて検討を続けても良いですが、その時には３ヶ月の停止条件を延長することを要求して、契約条件の変更合意書などの形で○ヶ月延長すると文章に残しておくことをお忘れなく。 請負契約をお断りした場合、何ら工事もしていないのですから工務店からの請求は無いと思います。申込み証拠金も返還してもらいましょう。もし何かと理由をつけて請求されても、支払う必要はないでしょう。設計中の見積もり作業も請負契約を取るための営業行為と言えるので支払う必要はないです。ですが不動産屋と工務店では工務店の方が弱い立場で持ち出しも多いでしょうから、もしスレ主さんがお世話になったので多少は支払っても良いとお思いになればお好きなようにしてください。 建築士さんとは設計委託契約を結んでいるので、契約で取り決めた代金を支払う必要がありますね。 心配でしたら、宅地建物取引業法、建築士法、建設業法などの関連する法令をご覧になってください。これらはネットでも公開されていますよ。 |
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| No.16 |
私が言った分筆・中間金・引越屋との契約や家具購入、これらを
行っていた場合でも履行の着手となり、仰る通り違約金が発生します。 仮に土地2,000万円・手付金100万円の場合は、300万円の追金です。 但し、概ね手付金没収の処置だけで済むと思います。(一応、参考です) 新たな事が出てきましたね。土地とは別に設計契約を結んでいる。 工務店には申込証拠金を払っている。 稼働分の設計料ですか？基本設計料を払っているなら、これは 払わなくても良い可能性がありますよ。あえてこちらから言わない ほうが良いですね。(基本設計料の額にもよります。教えて下さい) スレ主さんの考え通り、土地契約とは別物です。 次に、申込証拠金は請負契約を結ぶ前提での支払いと解釈してよろ しいのでしょうか？もしそうなら、全額戻りますので心配無用です。 後は、いかに手付金を戻すかですね。 各都道府県庁には、建築指導課とか宅建課(名称は各庁により様々)が あります。3か月を過ぎ(←ここが重要です)相手の出方次第によっては 電話相談をし、工務店に直接電話を入れてもらうとスムーズにいく 場合がありますよ。期限までの約2週間、最低1回は打合せをしましょう。 こちらは「契約に向け努力している」と思わせるのも必要です。 |
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| No.17 |
スレ主です。
＞No.15 by 相模原のＫさん レスありがとうございます。 ＞努力はしたがどうにも希望と予算が合わないことがわかったので請負契約は出来ないと申し入れましょう。 ここの判断が難しいと感じています。 「努力」をどこまですればいいのか。。 買主の希望を削るまで削って、工務店には大方理解してもらっているとは思います。 これ以上コストダウンを図るなら、「サッシをペアからシングルへ」「床をフローリングから合板むき出しの上に塗装」「トイレを賃貸住宅のようなものへ」・・・となり、「目標額達成です！」 となって、買主として工事請負契約を締結する気になるのか。 社会通念的にそこまでの義務があるのか。 私たち夫婦では、「契約しない」と結論付けました。 また、 ＞建築条付きで請負契約をした場合には、紹介した不動産屋に紹介料などが支払われる事も多いそ＞うですから、もしかしたら工務店と不動産屋が相談して値引きなどの提案があるかもしれません。 ですが、すでに値引きは申し入れられました。 その段階では、申し入れられた値引きでは希望額に届きませんでした。 そして、工務店＝不動産屋です。 ＞No.16 by 不動産に詳しい人さん ＞新たな事が出てきましたね。土地とは別に設計契約を結んでいる。 ＞工務店には申込証拠金を払っている。 今までの経過をすべて書くときりがない＋工務店の方に余計に不快な思いをさせてしまうかもしれない（ここの板をチェックしているかもしれなく、詳しく書くと判ってしまう）ので、その点はご了承下さい。 ＞次に、申込証拠金は請負契約を結ぶ前提での支払いと解釈してよろ ＞しいのでしょうか？もしそうなら、全額戻りますので心配無用です。 申込証拠金の意味自体「購入する為の検討をする意思がある」と考えています。 ＞期限までの約2週間、最低1回は打合せをしましょう。 ＞こちらは「契約に向け努力している」と思わせるのも必要です。 次回の打ち合わせは、予定としては決まっています。 ただ最近になって不安な点も多く、次回で「検討を終了しましょう」と、工務店の方にご理解頂きたいと考えてます。 一例を挙げると、請負契約約款の「一括下請負」に関する条項に、 「工事の全部、または一部を一括して乙（工務店）の指定する者に委任しまたは請負わせることができ、甲（買主）は予め承諾するものとする」 とあり、何かヤバイ気がしています。 |
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| No.18 |
スレ主さ的な話ですが、
努力といっても、自分たちの元々希望していた家のグレードを極端に落とすことまでは不要でしょう。 逆に、通常グレードで予算オーバーにもかかわらず、さらに故意的にグレードUPを希望して予算オーバーを狙うようなことがあれば、先方はこれを認めないでしょう。 なので、スレ主さんの場合、家のコストに対する要望が特段変わっていなければ、問題ないでしょう。 そこまで心配しなくても大丈夫ですよ。 |
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| No.19 |
スレ主さん
特約条項は請負契約の成立しない理由は問うていないので、単に３ヶ月後に請負契約を締結していない状態にあるだけで白紙解除は成立しています。心配されている手附解除の条項は、請負契約から土地売買契約の履行までの間に契約解除する場合に適用されるものと解釈出来ます。そうでなければ特約条項と背反して契約自体に矛盾が生じてしまいますので。 予算に合わせるために、当初の希望から大幅にグレードダウンする事や施工面積を縮小する事は施主の努力義務とは言えないですし、スレ主さんがよほどの信義違反をしていない限り、万が一裁判になっても大丈夫だと思いますよ。但し無用なトラブルを避けるにはまず真摯に話し合う事だと思いますから、思い切って請負契約しないと決めた事を切り出してみてはどうですか。 さて約款に記載されている一括請負についてですが、建設業法に次の条文があります。 ■建設業法 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S24/S24HO100.html （一括下請負の禁止） 第二十二条 建設業者は、その請け負つた建設工事を、如何なる方法をもつてするを問わず、一括して他人に請け負わせてはならない。 ２ 建設業を営む者は、建設業者から当該建設業者の請け負つた建設工事を一括して請け負つてはならない。 ３ 前２項の規定は、元請負人があらかじめ発注者の書面による承諾を得た場合には、適用しない。 工務店は書面による承諾を得ようとしているのでしょう。しかし契約する方向に変わった場合でも、この条項を削除してもらうように要請すれば良いのですよ。工務店が作成した契約約款は、自分達に都合の良い条項を巧みに織り込む傾向があるので、以下に示す契約約款と良く比較して納得のいくように修正してもらった上で契約する事をお勧めします。 １）建設業審議会 民間建設工事標準請負契約約款（乙） http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/kengyo/yakkan/MINKAN-OTU%2815.... ２）日弁連住宅建築工事請負契約約款 http://www.nichibenren.or.jp/ja/legal_aid/format/iedukuri_yakkan.html#... |
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| No.20 |
一括請負がだめなら、住宅メーカーのほとんどが×ということになりますよ。一括請負は施主の了解があれば可能ですから、その条項を削除したら、建築不可能という業者が続出するでしょうね。メーカーも一括請負の場合もあれば、分離発注の場合もあります。請負契約時には業者の工程もあり、どちらかに決めかねる場合も含めて、施主に契約書上で了解を取るようにしています。一括請負がいやなら、メーカーや工務店の選択肢が相当に減ると思いますよ。
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| No.21 |
＞No.20 by 下請け屋さん
スレ主です。 貴重なご意見ありがとうございます。 私の認識としては、まず「一括請負の禁止」を明示し、但し書きとして「甲（買主）の承諾を書面をもって得る」ものだと考えてました。 よって、平たく解釈すると「一括請負をしますので、宜しくお願い致します」と宣言しています。 この条項をそのまま残し印を押したら、下請会社の方を管理・監督せず、工務店は現場に顔を出さずとも「契約上」問題ないことになってしまうかと思います。 （元請の責務を放棄している） 契約書には、その会社の思想・ビジネスモデルが反映されています。 事前に承諾を得れば良いのは理解しており、その意味では「合法すれすれ」な感じがして、 表現がストレートなので、ヤバイ感じがしております。 下請業者さんとしては、頻繁に現場に足を運ばれるとやりずらいと感じる気持ちもわかりますが、 買主側としては、非常に気になる条文です。 |
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| No.22 |
結局、スレ主さんはどうされたのでしょうね。
スレ主さんが気にされていた「一括請負の禁止」について、国土交通省（当時の建設省）建設業課通知を見つたので、参考にURLを載せておきます。 ■一括下請負の禁止について http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/kengyo/bidding2/tsuchi/ikkatu1... 違反した場合には、監督処分の対象だそうです。 |
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| No.23 |
客観的情報参考になります。
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