土地を先に購入するべきか・・・

[只今猛勉強中]

いつもここの掲示板を拝見させていただいております。
　自分でＨＭを選んで注文住宅を建てたかったので、土地と家（ＨＭ）を同時に探しておりました（まだ間もないのですが）。
　建築条件付きの土地ばかりで、なかなか良い物件が見つからない中、タイミング良く自分達の条件にピッタリな土地を見つけることができました。
　ただ、思ったよりも早く自分達に合った土地が見つかった為、ＨＭの選定や間取り等肝心の家の部分が定まっていなく、本当に理想の土地なのでできればその土地だけを先に押さえたいと思うのですが色々な意味でリスクが高いのでしょうか？
　以前、いくつかのＨＭに、家と土地は同時に購入した方が良い、ローンを一緒に組まないとダメだ・・というようなニュアンスな話を聞いた覚えがあります。
　理想の土地に巡り合うまで何年もかかったとの話も良く聞きますし、優良物件はすぐに売れてしまうと思うので、個人的にはその土地を押さえてから半年以内くらいまでに、じっくり選んで家を建てたいと思うのですが・・・。
　建築や土地のことは一生懸命勉強している最中ですが、ローンや法律的なところまではまだ手が廻っておりませんでして、非常に素人的な質問をしているのかと思いますが、まだ勉強中という事で温かい目で教えていただけると助かります（もっと勉強してから考えなさいと言う意見以外でお願いします）。
　費用やリスクの面であまりよろしく無いようでしたら、今回の土地は残念ですが見送ろうかと思います・・・。

[2: 匿名さん]

土地は、縁のものです。
同じ家は建てることができますが、
同じ土地は買うことができません。
とても気に入られたなら、土地だけは抑えておくべきです。
我が家も、気に入った土地をみつけ、購入し、
そのあとで、ＨＭを選びました。
土地があるほうが家の間取りが決まりやすいです。

[3: 契約直前]

私は現在某ＨＭと契約直前の者です

ローンで買うなら土地、家は同時購入が良いと思います

私の場合は気に入った土地が有ったのでＨＭの担当営業に話し、仲介の不動産屋に連絡してもらい、土地を押さえてもらってからプラン、資金計画を立てました

昨日ローンの事前審査を通過しましたので不動産屋から地主さんに値下げ交渉をしてもらっている最中です


また、不動産屋によっては仮契約を要求してくる所も有ります
現在の土地に落ち着く前にもう一ヶ所別の不動産屋仲介の物件で検討していましたが、そちらは不動産屋から仮契約を結んで欲しいと言われました
仮契約といっても簡単な書面に署名、捺印し、契約有効期間1ヶ月という要は購入の意志確認的な物でした


家を建てるといっても先ずは土地が無いと間取りも何も作れないので先ずはビルダーやＨＭの営業に気に入った土地が有る　と相談してみては如何でしょう？

[4: 入居済み住民さん]

私は土地を先に購入し、後で家を建てました。
　土地だけでも（住宅建築予定なので）ローンが組めたのですが、銀行によってはダメかもしれませんので、その点は銀行に確認された方が良いでしょう。
　別にする（私が感じた）メリット（○）、デメリット（Ｘ）を書いておきます。
　○ゆっくりＨＭ、工務店を選べる。
　○遅く借りるより土地分は安い金利で借りられる可能性がある。
　　（金利が上昇傾向にあるため。）
　△長期固定金利と短期固定金利等に分けてリスク分散ができる。
　　（この方法は賛否両論あるでしょう。）
　Ｘ抵当権設定等の費用が２重にかかる。
　Ｘ転居するまで土地の支払いと家賃の２つを払う必要がある。

　良い土地がみつかったなら、それを確保しておくことをお勧めします。

[5: 契約済みさん]

私も土地を先に購入し、今HMと打ち合わせ中です。
前の方に倣って、別にするメリット（○）、デメリット（Ｘ）を
書いてみます。
　○土地が決まらないと間取りが定まらない。つまり、土地が後で
　　間取りに合わないと気に入っても変えないか、間取りをやり
　　直しするかしかなくなる。
　○土地がないと所詮家が建てられるかどうか分からない。
　　特に各HMは、契約が早くほしいので、キャンペーン条件などを
　　餌に仮契約を急がせるが、1年後に土地が見つからないと、
　　契約破棄だが、その間にかかった諸費用はしっかり取られることが
　　普通。
　○全予算のうち土地にかかるものは確定しているので、後は家の
　　仕様で予算をコントロールしやすい。逆に家を先に決めてしまうと
　　土地を後で買うのは形状、価格、希望条件など足かせが大きいはず。
　Ｘ諸費用は余分にかかる。とくにつなぎ融資などを必要とする場合も
　　出る可能性大？


私も好きな土地がみつかったなら、それを確保しておくことをお勧めします。
その土地の環境を見ながら家って考えるものですよ、やはり。
窓の向きやら、玄関の方向、風通し、採光、風景を考えた部屋の置き方などなど。

[6: ご近所さん]

HMが決まっていなくても、ローンを１本化することは簡単です。
どこかのHMに設計図（ラフプランで可）と見積り書（なるべく多目の金額で）を作成してもらい、それをローン審査用に提出すれば大丈夫ですよ。
そのHMで契約に至らなくても、変更後の設計図と見積り書を銀行に再提出すれば、再審査は行われません。ただ、最初の見積り書の金額よりも金額がUPしていると、再審査になるかも？知れませんが。
我が家もそうしました。
土地を契約したあと、候補に挙がっていたHMに「ローン審査用」である事を伝え、多目（自分達のMAX）の金額の見積り書とラフプランを作成してもらい、銀行へ提出。HMが変更になるかも知れない事も、銀行担当者に伝え済み。
不動産屋さんも、銀行担当者さんも、このやり方を教えてくれましたよ。

[7: 匿名さん]

すべてご自身で勉強したいのですか？信用信頼できるHMと担当がいるなら、ある程度の部分は任せたらいかがでしょうか？そのためのプロなわけですから。すべての人がすべてを勉強しているわけではありませんし、勉強不足な人が不幸になっているわけでもありません。家も、土地もHMも営業担当も「縁」だと思います。
スレ主さんの言う土地を決めてから半年で・・・リスクとしては、通常土地の決済を待ってはくれないとおもいますんで、現金決済できるならリスクはないのでは？ローンならその間の金利負担でしょう。良いところは土地値は上昇に転じてますので、金利負担してでも、半年ならその土地、押さえますねぇ私ならですが。

[8: 匿名さん]

そもそも、なぜ家（土地）を探し始めたのですか？

[9: 只今猛勉強中]

主です。
　みなさんたくさんの貴重な意見をありがとうございました。
　「先に土地を押さえたい」と言う気持ちはあったのですが、勉強不足であるために非常に不安で、きっと誰かに背中を押してもらいたかったのだと思います。
　インターネットや本などで建築工法、外壁、断熱材、基礎などの家に対する知識を一生懸命身に着けていた最中でしたが、ローンについては思ったように情報収集がはかどらず、後回しにしていた頃に良い土地が急に見つかったので非常にあせっておりました。
　本当はＨＭで相談するのが一番良いと思うのですが、どこも「土地と一緒に決めてください」と言ったような話だったので信用できませんでした（早く契約させたいからだと思いますが）。
　Ｎｏ０６様に教えていただいた方法はローン審査を通す方法と言うことでしょうか？
　また素人考えで本当に申し訳ないのですが、購入する時期が違うので土地も建物も一括では購入する資金が無い場合は、まずその土地を購入するためにローンを組んで、たとえば半年後に建物が決まったらさらにもう一本ローンを組むという方法が一般的なのでしょうか？
　ＨＭさんがおっしゃるように同時に購入すれば、上記の様に二本になるべきローンが（土地＋建物で）一本になるので良いということなのでしょうか？
　ローンの手数料が倍かかってしまうという意味でのデメリットなのか、二本に分かれてしまうことでのデメリットなのかも良くわかっておりません。
　一度どこかの銀行に出向いて聞いてみるのが一番なのでしょうか？
　質問ばかりで本当にスミマセン・・・。

[10: 匿名さん]

普通、農家や法人でない人が宅地目的外で土地数十坪以上も買うことはないと思います。このような理由により金融機関で借りる住宅ローンは名前の通り家を建てることを目的としたローンです、従って土地だけを買うことはできません。ローンの一本化ということではなく元々、お家を建てるなら貸しますよっていうローンなんです。土地が無い場合は、希望する土地を探し、家を建てることを提示できなければローン審査が通りません。家にいくら掛かるかは、ＨＭなり工務店なりでラフプランと概算予算の書類が必要です。ＨＭの建築条件付きの土地でない物件では、つまり土地代と建築代が別会社に払うような場合では、つなぎ融資になります。これは、土地代の支払い時と家を建てる時期が近いほどローン金利がかかりません。さらに土地だけ買ってもローンのほかに固定資産税も取られることを忘れてはいけません。
まだ分からなければどこでも金融機関に聞いてみてください。土日祝日でも相談している所があります。どこの金融機関でも同じ回答をするはずです。

[11: 購入経験者さん]

そんなあなたは建売りがお勧めです。
全部自分で勉強しないといけない（しかも要領が悪い）となると、建築中に気が狂いそうになりますよ。（笑）

[12: 購入検討中さん]

我が家は今、土地を決めてから、建てるところを選んでいるところです。
銀行はやはり家を建てることを前提に貸してくれるので、建てるまで何年も待ってはもらえませんが、一般的には1年、長くて2年が条件のようです。

私は不動産屋に相談するのがいいと思います。
うちの仲介をお願いしている不動産屋は適当な図面をどこかから持ってきて、ローンの事前審査を通すところまで段取りを整えてくれましたよ。
その地域で強い銀行や、HMの裏情報などもよく知っていますし、いい点は結構あると思います。
もちろん、自分のところで売りたいからなにかと強引に話を進めようとするところが難ではありますが、高い仲介手数料をとるのだから、いろんな無理難題を吹っかけてやるっ　てぐらいに構えて、いろいろ調べさせたり、働かせたりすればよろしい。

[13: 入居予定さん]

初めから読ませてもらいました。

我が家も土地が先（スレ主さんと同様、急に良いところが見つかった）です。
建物は土地契約後　約１年後に本契約しました（家の融資が降りるのは、入居後なのでまだ半年先です）。

従って、１年以上土地だけのローンを払ってることになります。

しかし、「建物が先で土地が後」なんて人居るのでしょうか？
私には有り得ない発想です。
理由は皆さんが書かれているので省略しますが。
（ある程度の家のサイズは検討されていると思いますので、それが建てれる土地であれば良いのでは）

気に入っている理由が安易な理由でなければ、「欲しい時が買い時」ですよ。
欲を言えばきりが無い。逃した魚は大きいことになり兼ねない。
１００点の土地はありません。（少なくとも表には出てこない）
こうしてる間にも売れますよ。


手数料云々なんて気にしてたら、注文住宅は無理でしょう。
ＨＭの言うことは信じない方が良いです。
何れにしても、建物は契約しなければいいのです。
色んな提案させて他者と比較すれば良いのです。

金融機関に相談すれば良いですよ。（しかも数社に）

抵当権・ローン選択・つなぎ・事前審査など一番良い方法を提示してくれます。

[14: 購入検討中さん]

私も最近土地だけを購入しました。
今住んでいるアパートの隣にある「プラム畑」がどうしても気に入って
（裏が川なのが難点ですが、逆に釣りをする私にとっては、「そこが」好都合だったので！）
畑仕事中の持ち主の方に直接「売って」と交渉しました。
５条申請とか農地法（？）で色々面倒なこともあったけど、行政書士さんが大体やってくれたし、周りの相場を考えると、かなり安く売ってもらえましたよ〜！
今、ＨＭを考え中です。結局ＨＭさんも土地がないと具体的なプランを出してくれないし、土地が先で良いんじゃないですかね？
僕はＨＭには２年位前から足を運んでいましたが、土地が決まってからのほうが断然具体的な案を（間取りとか）出してくれてます！！

[15: 入居済み住民さん]

断然土地のみ先をお勧めです。
私もまず土地のみを購入しました。

土地購入のときにHMと仮契約をしてしまうと、そこから先の価格交渉が殆ど出来なくなります。
たとえ経費が倍かかったとしても、HMを2-3社競合させることにより、その何倍もの値引きを獲得することが出来ます。

例えば、建築条件付の土地は、土地の価格を安めに設定して、その分上物で多く利益を上げます。
せっかくの建築条件なしの土地なのに、購入時点でHMと仮契約をしてしまうと、建築条件付の土地と建築条件なしの土地の悪い所取りとなってしまいます。

[16: 入居済み住民さん]

只今猛勉強中さん，ご苦労様です．
拙宅も土地が先でした．しかも，土地（不動産業者）と建物（設計士，工務店）は全く関係のない（取引実績のない）間柄でした．
先のレスにもありましたが，住宅用途以外の土地を住宅ローンで購入するのは無理かと思います．銀行も土地業者もそのことがわかっていますので銀行，不動産業者に相談するのがいいと思います．住宅建築まで１−２年なら待ってくれると思います（要相談）．
実際に土地を手に入れると，ＨＭの営業が変わってきますよ（本気になる！？）．ここからが本当の悩みどころですよ．いい設計（間取り）に出会えることを祈っています．
他のスレッドでも書きましたが，ＨＭはどっちかというと技術系です．気密・断熱・風通し・耐震設計・水周り設備（キッチン，洗面台・・）などで差別化を図ろうとします．車で言うとエンジン，タイヤ，電気系統などです．しかし，実際はカタログほどの性能差は（一部のレーシング用の車は別ですが）素人ではわかるはずもなく，結局は外観のエレガントさ，シートのすわり心地などデザイン（設計）に関することが購入後の快適さを左右すると思います．そういった意味でいい設計に出会えることを祈っています．

[17: 只今猛勉強中]

みなさま多大なご意見ありがとうございました。
　ＨＭに「土地を決めたら同時に建物も決めなければいけない」ような話を聞いていいたので、非常に困っておりました。
　みなさまがおっしゃる通り、先に土地を購入し、建物はゆっくり納得がいくまで考えたいと思います。
　本当にありがとうございました！！

[18: 間取り検討中]

<<17
銀行が建物完成まで１〜２年も待つのは非常にレアケースだと思います。
少なくとも私の場合はそうでした。
本人の属性が非常に良いか、土地価格に対してそれなりの自己資金を入れるかなど。
いずれにしても自己資金ある程度持ってないと無理だと思います。
　
うちは総額５０００万で自己資金１５００万でした。
私も同じように良い仲介物件があったので先に土地契約してから建物はゆっくり考えるつもりでしたが、銀行に土地２０００万に対し、自己資金１０００万入れてくれって言われました。
そうしようかと思いましたが、さらに土地のつなぎ融資から１年以内に建物を完成と言う条件も付けられました。通常は半年程度らしいです。

一番問題だったのは土地の契約から決済は２ヶ月後だったんですが、決済までに確認申請の許可書出すように言われました。
建てる会社も決まってないのに２ヶ月以内には出せないと銀行に確認したら住宅ローンですからって事でした。つまり建物を建てるかどうかの確証がないのにつなぎ融資は組めないとの事でした。

結局、ややこしいので親に足らず借りて土地は現金決済しました。
今は設計事務所で打ち合わせしてますが、納得いくのにかなりの時間を費やしましたのでこれで良かったかなって思ってますが。。

他レスで土地買って２年後くらいとかありましたが、土地つなぎ融資の時に建築確認許可書の提出は言われなかったんでしょうか？
私は５つの銀行に相談に行きましたが、すべての銀行にこれは必ず言われました。唯一、ＪＡだけ確認申請書でもＯＫと言われましたが。。

[19: 匿名さん]

結局スレ主さんは土地は現金決済するのかな？

つか、不動産屋なりにアクションは起こしているのですか？

もう売れてたりして……

[20: 検討中]

土地を先に購入して注文住宅を建てるつもりの者です(土地・建物両方ローン使用)。
共働きなため、ハウスメーカーとの打ち合わせに時間の余裕が欲しいと思い、
都市銀行いくつかに、「土地を購入してから建物ができるまで、どれくらいの期間待ってもらえるか」と問い合わせしてみました。

銀行によって、期間がずいぶん違い、ちょっと意外に思いました。
参考になる方もいるかと思うので、書いときます。

・三○東京U○J…審査から建物完成まで半年。審査申し込みには、建物の請負契約書が必要。
・三○住友…建物着工まで半年、完成まで1年。延長になると住宅ローンが適用にならず、「フリーローン」になる。
・埼玉○そな…建物完成まで1年。
・み○ほ…建物着工(完成ではない)まで1年。

我が家では今のところ、一番長く待ってもらえそうな、み○ほ銀行を検討してます。

[21: 購入経験者さん]

２０さん
私も土地購入して今ＨＭを探していますが、都市銀行だけでなく地方銀行も聞いたほうが良いですよ。私は千葉ですので、千葉銀行は5年です。ろうきんなどは、土地担保ローンで土地代金の約8割を建物完成期限なしで融資してくれます、。しかも金利は10年固定１．８％で貸し出してくれます。その他信金も聞いたほうが良いと思いますよ。