京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？

[ワイキキ]

先日、葉書つきのチラシが入ってました。
写真で見る限り、環境は良さそうです。
郊外ニュータウン型のマンションですが、どうでしょうか？

[799: ご近所さん]

Ｎｏ．７９４さんへ

京阪から説明をうけたのはいつ頃ですか

ひょっとして京阪に騙されているかも

第二京阪脇の空き地の中高層ビル予定地は京阪のものですよ
（但し４月以降に他社へ売却されたならあしからず）

現時点でご存知の方教えてくださいませんでしょうか?

[800: 入居済み住民さん]

No.799さん

そうですか、京阪の土地なのですか。それにしては中途半端に土地を残したのですね。
スクエアと一体に開発すればよかったのに、と素人ながら思います。

不思議ですね

[801: 入居済み住民さん]

７９９さん、７９４です

京阪のものではないと聞いたのは、昨年の夏です。説明というほど大げさなものではなく、私が隣接地の用途を聞いたときに、担当営業がそう言ったのです。

その後京阪が買い取ったのでしょうかね？それとも私の担当営業が間違ったのでしょうかね？

[802: 匿名さん]

スクエアの東南側の隣接地は昭和４７年からからずっと京阪の所有です。
　余程しっかりとした契約を結んでおかないと、転売され所有者が変われば建築基準法ギリギリの高層マンションを建てられても文句が言えなくなります。冬至における日照時間というのはベランダの中心部に陽が当たる時間ですので、住民の感覚からいうと相当陽当たりが悪いと感じられます。
建築基準法ギリギリのマンションが建つとＡ・Ｅ・Ｆ棟の多くの住戸で、現時点よりかなり日照や眺望が悪くなる住戸が出ることは想像するに難くありません。
　No.７８６さんの言われるように「仕事においても口約束というのは長年お取引がある人としか信用しないもので、あとは言った言わないにならないように一筆残しておく」必要があると思います。

[803: 購入検討中さん]

No.802 by 匿名さん

技術的な質問があるのです。
隣接地に高層マンションが建つ可能性があることについて、「余程しっかりとした契約を結んでおかないと」と書かれていますが、いかようにも契約の結びようがないと思います。

まず、スクエアの契約に関係して、京阪に隣接地を転売しないという約束をさせることはできません。

転売した後の新たな所有者による開発行為について、京阪に責任を負わせるという契約もできません。

京阪が転売せずに自身で高層住宅を建設する場合、私の部屋の日照、眺望を一切阻害しないように建設しろ、と約束させ、阻害した場合の損害賠償の方法まで規定しての契約の仕方があるのかもしれませんが、これは非常に高度な問題で容易には実現しないように思います。むしろ私に対して、販売を拒否されるかもしれません。

結局、問題となりそうな住戸を避けるしかないように思えるのですがどうでしょうか。

[804: 匿名さん]

８０３さんへ

　８０３さんのご心配を京阪にぶつけられ、その返答内容を責任者に一筆書いてもらわれればと思います。書けないということであれば、約束は守られない可能性が強いので「君子危うきに近寄らず」だと思います。

[805: 入居済み住民さん]

B棟を購入した者です。拝見させて頂き私の意見を書かせて頂きます。
当たり前ですが立地、広さ等、条件の良いマンションは高いです。分譲を購入する方は私も含め、予算からどれだけ条件の良い物を購入するか、そして何を妥協するか検討し決断しますよね？スクエアを購入した方は高層マンションが建つ話も聞き、その上で「日当たりが悪くなるかもしれないから予算は高くつくがこの棟はやめておこう。」や「日当たりが悪くなるかもしれないが、この価格でこの広さは魅力だ。」など決断を出し満足して購入していると思われます。「スクエアは価格のわりに良いマンションだ！」この言葉につきると思います。それを言葉は悪いですがお金は出さないけど条件を保てはわがままのように聞こえます。そういう可能性もあるという事から価格も算出されているものでしょう？私も、もっと良い条件の部屋を購入したかったですが、やはりそれにともない価格も高くあきらめざる終えませんでした。。そんなもんでしょう？

[806: 入居済み住民さん]

同感です。東南の空地に最大高さ６０メートルの建物が法律の範囲内で建てられるのを想定し、同意して購入したのですから。私もこの価格では良いマンションだと思っています。

[807: 匿名さん]

スクエアの東南側の土地の地番は京田辺市山手西１丁目１−１です。要するに八幡市ではなく京田辺市です。No.７７６さんの挙げられた条件の２つの条件を満足しており、一ランク上の土地なのです。京阪としてはここを京田辺市のマンションとして売れば高く売れると計算していると思います。これが企業側の論理です。
　住民側の論理から言えば、そのマンションが建つことによりどの住戸がどれだけの価値が落ちるのかを検討し、その価値に見合った価格で買わないと損をするということです。価格は売主が決めるのではなく、その住戸の価値をしっかりと把握して買主が決めるものと言う考え方もできると思います。


No.800 by 入居済み住民さん　2008/07/24(木) 09:34

No.799さん

そうですか、京阪の土地なのですか。それにしては中途半端に土地を残したのですね。
スクエアと一体に開発すればよかったのに、と素人ながら思います。

不思議ですね

[808: 匿名さん]

８０７です。
　８００さんの疑問にも答えようとスレを取り込んでいて消さずに投稿してしまいました。
　すみませんでした。

[809: 購入検討中さん]

話題になっている隣接地を見てきました。

現在は、現場事務所になっている場所で間違いないと思うのですが。マンションを建てるには狭い土地にように見えますね。ここに１９階か２０階建てのマンションを建てるにしても、細長い建物になりそうです。

土地の形を見る限り、建物は土地の南半分に建つのでしょうね。高速道路寄りに建つのか、スクエア寄りに建つのか気になるところですが、あの狭い土地ですから、どちらよりでも大差ないといったところでしょうか。

土地の向きを見る限り、太陽が真南に来る頃には、高層マンションの影はスクエアにかからないようなので日照の問題は大したことなさそうです。棟ごとでは、２時間くらい影のかかる部屋があるのかなという印象です。細長い建物の美観が不安要素です。

この隣接地を街区公園にしてくれたらいいのにと思ったのですが、隣接地は京田辺市なのですね。残念。

[810: 入居済み住民さん]

同感です。よく調べられましたね。できれば、縦長より横長のほうがいいですね。

[811: 匿名さん]

午前中の一部の時間Ｅ棟は高層集合住宅の影になりますね。
問題は冬場の中庭の日影だと思います。午後からはほとんどの部分がＡ・Ｂ・Ｃ・Ｄ棟の影になると思いますので、午前中も一部影になるとなると中庭の日照不足が心配ですね。

[812: 購入検討中さん]

やっと購入組みがいなくなったら、静かになってしまいましたね。
公開空地の件について正しい情報をお願いします。日照権やその他のことは一切必要ありませんので。

[813: 匿名さん]

８１２さんへ

　スクエアの書き込みの大半は「公開空地」に関連があります。
　京阪は、平成18年6月に京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書（変更）（以下本事業計画書）を京都府に申請し、認定されています。しかし、この本事業計画書は非常に不可解なものです。何故なら、公園緑地等計画の項に「集合住宅における一団地の総合的設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」とありますが、総合的設計制度（建築基準法第86条1項）では公開空地の確保はできません。公開空地を確保するには、総合設計制度（建築基準法第59条2項）の許可が必要です。京阪の思惑は、建築確認のいらない総合的設計制度による一団地認定を受けて街区公園をスクエアの敷地に取り込み、それにより公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、580戸程度しか建てられないものを630戸建てられるように容積比率を上げる画策をしたと考えられます。（総合的設計制度の認定では市有地である街区公園を京阪の土地に戻すことは出来ないと考えています）
　本事業計画書は上記目的のために作為的に作成されたと考えるのが自然であります。認定した京都府も本事業計画書には「公開空地の確保」と記載されているものを「オープンスペースの確保」と恣意的に解釈して認定したと考えられます。この結果、スクエアの中庭は公開空地ではないのに一般の人に昼間だけ開放されるという奇妙な形になっています。
　京阪は、スクエアの街区公園をスクエアの敷地に取り込んで公園面積が不足した分は第６地区に街区公園を設置すると説明していますが、非住居系の第６地区をわざわざ一部住居系に変更してまで街区公園を設置するのも無理がありますし、そもそも第６地区は誘致距離内にきんめい公園があって街区公園を設置する必要はありません。第６地区に街区公園を設置するのであれば、スクエアの中庭を一般の人に開放する必要もなく、スクエアの住民に一般の人達が汚した分まで維持管理費を負担させるのはおかしな話です。
　要は、金儲けのために不正な手段を用いてスクエアの容積比率を上げたかっただけということになります。
　従来の計画通り街区公園が設置されれば、京阪はあゆみヶ丘に対して信義則違反を侵すことはなく、スクエアに対しても中庭の日照が改善され、Ｆ棟の日照も改善されます。
　以上のように、本事業計画書には重大な欠陥があることが指摘されたのですから、以前の事業計画で計画を進めるよう造り変えるべきと考えています。

[814: 質問（その１）]

８１３さんへ

「公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、580戸程度しか建てられないものを630戸建てられるように容積比率を上げる画策をしたと考えられます」については京阪の思惑として理解できますが、なぜスクエア建設地の美濃山第４地区に予定していた公園を取り止めることができたのでしょうか。ご教示ください。

[815: 匿名さん]

No.８１４さんへ

　街区公園とは児童公園の色彩が濃い公園のことでありますので、街区公園の設置を取止めることができる条件としては、スクエアの中庭が公開空地であり、遊具や運動広場が設置されていなければならないと考えます。ですから、街区公園の設置を取止めるには、事業計画書は「総合設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」としなければならなかったと考えます。　中庭には子供達が自由に遊べる運動広場や遊具がないようにお見受けしますので、これでは街区公園の代替機能はないと考えます。
　市有地である街区公園を、スクエアの中庭を公開空地にせずに何故京阪の敷地に取り込むことが出来たのかは分かりません。

[816: 質問（その2）]

元々、八幡市の所有地であった1000㎡の街区公園が代替地としてスクエアの中庭になったにもかかわらず、どうして中庭が八幡市の所有地とならないのでしょうか。元の街区公園の場所にはすでに京阪のマンションが建っており、近隣住民の財産とも言える公園用地がなくなってしまうことになります。元の街区公園の土地代だけでも億単位くらいあると思いますが、そんなに簡単に500メートル以上も離れた非住居系の第６地区にわざわざ一部住居系に変更してまで街区公園を移動することができるのでしょうか。街区公園というのは近隣住民のためのものであって、今回のように遠く離れたところに移動してしまうと同じ納税者として不公平だと思います。どうしてスクエアの第４地区内に公園がなくなってしまったのでしょうか。

[817: 匿名さん]

No.８１６さんへ

　素人考えですが、スクエアの中庭が街区公園の代替機能を有する公開空地であれば必ずしも八幡市の市有地でなくても良いと思います。しかし、街区公園としての代替機能がなく、公開空地でもありませんので、このような事業計画がどうして認定されたのか理解に苦しみます。
街区公園の設置を取止める理由に合理性がなく、法的に実現不可能な手段で街区公園（1000㎡）をスクエアの用地に取り込み、数字合わせのために非住居系の第６地区に街区公園(1000㎡)を設置するとしても、このような土地区画整理事業のやり方は健全な市街地の造成にはならないことは確かです。

[818: 物件比較中さん]

それで私たちにできることは？
中庭の何について聞いたらいいんですか？

[819: 匿名さん]

No.８１８さんへ

　①街区公園が従来の計画通り設置されていれば子供達も喜ぶし、Ｆ棟の陽当たりも中庭の陽当た　　りも現計画よりはよいはずなのにどうして設置を取り止めたのか？
　②事業計画書では「公開空地」のはずであるがどうして「公開空地」でないのか？
　③「公開空地」でないのであればどうして一般の人が自由に入れるようにしたのか？
　④一般の人が汚したとして、庭の維持管理費をどうして住民が負担しなければならないのか？
　　
　等について京阪に聞かれて判断されればと思います。

[820: 購入検討中さん]

そして、誰もいなくなった。

No.818 by 物件比較中さん　何かレス返してあげたらどう？購入済みの人を排除してまで質問したんだから。

このままだと、No.819 by 匿名さんの　せっかくの労作が、自作自演一問一答集みたいに見えてしまうよ。

[821: 匿名さん]

No.８２０さんへ

　あなたは購入を検討するに当たって、８１９の内容についてどう思われますか？

[822: 物件比較中さん]

818です。
812〜817までの一連の問答は私のものではありません。
817さんの主張が解りにくかったから一言、聞いただけです。

820さんは819さんの主張は正当なものだと思いますか？
私にはあの問答は同じ人が書いたようにしか見えないのですけど。

余談ですがこの物件、いろいろ検討しても得る物の方が大きいので購入予定です。

[823: 購入検討中さん]

No.822 by 物件比較中さん　No.820 です。

それは失礼いたしました。お許しください。

No.821 by 匿名さんにも、No.819 by 匿名さんの内容についての意見を求められていますので、書き込みさせていただきます。

まず①について、
私たちは、現計画をもとに建築が進んでいる目の前の物件しか検討の対象がないのですから、過去の計画のことを考える理由はありません。現計画の物件が気に入れば買う、気に入らなければ買わない。これだけだと思います。

②と③について、
これは合わせて１つの問題だと思っています。中庭を何故開放しなければならないのかについて、事業主に質問しなければならないと思います。中庭は全戸にかかわる共有施設なので、万が一問題が生じたとしてもこれから発足する管理組合で取り組めばいいと考えています。いずれにしても致命的な問題ではないという認識です。

④について、
問題にならないことを問題だと言っているような気がします。「一般の人が汚したとして」とありますが、通常の使用によるもので許容できる範囲は住民が負担し、許容できない部分は汚した本人に請求する。これだけのことだと思います。特定の個人が意図的に繰り返し汚したり、不特定多数の人があまりにも多く出入りすることで汚れるようならば、解決の方法は別にあります。

余談ですが、私もこのマンションを気に入っております。１年前にＢ棟の最上階の抽選にはずれてしまい、２期工事の分譲まで待つことにしました。Ｃ棟あるいはＤ棟を購入しようと考えています。

[824: 物件比較中さん]

818です。
貴重なご意見、ありがとうございました。
私を含めて、ここを購入された方も概ね823さんと同じような認識ではないかと思います。

私はA棟希望なので棟は別々のようですが、入居した時はよろしくお願いします。

[825: 匿名さん]

No.８２３さんへ

　No.８１９の主旨は、建築基準法86条1項による一団地認定では、市有地である街区公園を京阪の土地に取り込めないはずであるとの指摘です。取り込むことが出来ないのであれば、従来の事業計画通り街区公園を設置するしかないのではとの指摘です。
　街区公園が設置されれば、中庭に一般の人の立ち入りを認める必要もないし、スクエアの子供達の遊び場も確保されるし、Ｆ棟の陽当たりも改善されるのにという話です。
　現状では中庭は街区公園の代替地として位置付けられていますので、管理組合が行政と話し合っても一般開放を取り止めることはできないと思います。
　街区公園があれば、それ相応にスクエアの価値がプラスされ、スクエアの住民の皆様方にも購入検討者の方々にも良いことであると思います。

[826: 入居済み住民さん]

私も気になるのは「３」だけですね。中庭を開放する法的根拠がさっぱりわかりません。色々な法律を勉強すればわかるのか知れませんが、気力がありません。どなたか素人にもわかる言葉でお教えください。それから、開放時間が８時から６時、５時とゆうことに行政指導によりなったようですが、その行政指導の根拠となった法律または条例は何なんでしょうか。これも理解しやすい言葉でお願いします。

[827: 購入検討中さん]

No.824 by 物件比較中さん　No.823です

無知をさらしてしまいましたが、こちらこそよろしくお願いいたします。


No.825 by 匿名さん
おっしゃることは理解しているつもりです。しかし現実には、現在の事業計画は承認されて工事は進んでいます。もうすでに入居者もいます。私が、事業計画の変更内容を気にする利益がないのです。

事業計画の内容及び行政の認定方法に疑問があるというのは、オンブズマンの関心事であって、少なくとも私の関心ごとではありません。
ましてや、スクエアにお住まいのお子さんの遊び場や、各棟の日当たりについて事業主に進言する立場にもありません。

中庭について、管理組合が一般への開放をどう考えるのかは私の知るところではありません。まず、開放しなければならない理由を正確に知ることが重要だと考えます。第三者がとやかく言うよりも、管理組合の意思で行動なさると思います。それに、まだ管理組合は組織されていない段階だと思います。

「街区公園があれば、それ相応にスクエアの価値がプラスされる」とのことですが、スクエアの価値を上げる工夫は、事業主が一番腐心なさっていることでしょう。その上で街区公園を取りやめたと考えるのが自然だと思います。

[828: 匿名さん]

No.８２６、No.８２７さんへ

　法的根拠はないというか曖昧です。
　結局は市有地である街区公園をスクエアの敷地として取り込んだことによる辻褄合わせをしているのです。
　我国は法治国家ですので、一団地認定で市有地を民間業者の敷地に取り込めるかどうかの問題です。もし、法的に取り込めなければ、もったいないですが、Ｄ棟を取り壊して街区公園を設置しなければなりませんし、法的に取り込めるということであれば、中庭は街区公園の代替地ですから一般に開放されることに対して管理組合が口出しできないと考えています。

[829: 不動産購入勉強中さん]

市有地を買上げたって事はありませんか。
そもそも公開空地でなければスクエア全住民が共同所有する敷地となるのでは?
どんな法律を探しても一般に開放しなければいけない根拠はないと思います。
誰かが確認したデベの説明を待ちます。

[830: 購入検討中さん]

No.828 by 匿名さん

「Ｄ棟を取り壊して街区公園を設置しなければなりません」とおっしゃいますが、
たとえ売主が悪意であっても、Ｄ棟の区分所有者は善意の取得者のはずですから保護されなくてはなりません。覆しようがない民法の基本的な考え方です。

あなたのおっしゃることは、法治国家の理念に反しています。あまり乱暴なことをおっしゃらないほうがよいと思います。


「一団地認定で市有地を民間業者の敷地に取り込めるかどうか」とおっしゃいますが、これは登記の問題ですから、あなたが思い込んでおられる次元の問題とは違います。

とにかく、法律を持ち出してお話になるのでしたらよく勉強してからのほうがいいですよ。購入を検討するのに、こんなことに首を突っ込まなくてもよいと思いますがね。

[831: 匿名さん]

No.８３０さんへ

一団地認定で、市有地を京阪の敷地に取り込めるかどうかの指摘をし、もし、法的に取り込めなければ、Ｄ棟はまだ販売されていませんのでＤ棟の一部を取り壊してでも予定地に街区公園を設置しなければならないのではと申し上げました。
　少なくともＤ棟を販売する前に京阪は購入者及び購入検討者の方々の疑問に答えるべきと考えます。

[832: 購入検討中さん]

No.831 by 匿名さん　No.830です

訴えておられることは理解いたしました。私は、訴えておられる内容に意見する立場にありませんので、これ以上の書き込みは控えさせていただきます。

ただ、私にとっては必要のないご意見であったことだけお伝え申し上げます。

[833: 匿名はん]

中庭は住民の共同所有と聞いてます。市の所有というのは無理がありすぎではないですか？
仮に中庭が市の所有地なら中庭の管理は市が行わなければいけません。
それなのに庭が荒らされて管理費で直さないといけないとは完全に不安を煽って検討者を惑わせてるだけです。
住民は中庭の事に口だしするな、でも管理修繕は住民がやれではまるでヤ〇ザですよ。そもそも利害関係にある人が公平な情報を提供するとは思えません。
もし法的に無理なら建築許可は下りませんし下ろした以上は匿名さんの主張は絶対認めないと思います。
何か法的な抜け道でグレーゾーンがあって曖昧な説明になっていると予想します。
ところであれだけ熱心に法律用語まで使って質問されてた>>812>>814>>816さんはどこにいったのでしょう？検討中止ですか？

[834: 匿名さん]

まあ、いつものことですから・・・ (´、ゝ`)

[835: 購入検討中さん]

そうですよ、いつものことですから

[836: 匿名さん]

NO.８３３さんへ

　中庭は住民の共同所有で間違いありません。それでも一般に開放されており、維持管理は住民がやるということになっています。
　行政の判断間違いも考えられますのでそのために行政訴訟があります。
　京阪及び京都府は、一団地認定で市有地である街区公園を京阪の土地に取り込める法的根拠を説明しなければなりません。

[837: 土地勘無しさん]

街区公園はそもそもあったのですか?それとも計画のみだったのでしょうか。

[838: 購入検討中さん]

No.837 by 土地勘無しさん

そうです計画のみです。絵空事です。

[839: 土地勘無しさん]

よくわからんけど．．．
結局開発を行う上で公園の予定地を設定しただけで元から土地は京阪のものなのでは。
その解釈でよいですか。だとしたら別に騒ぐ問題でもないと思いますね。
公園を造って市に寄付して管理をしてもらう。その予定が少し変わっただけなんでは。

[840: 匿名さん]

No.８３７さんへ

　京阪は平成９年に美濃山第４地区（スクエア）にあゆみヶ丘Ｂ棟前に街区公園設置の申請をしています。これによりスクエアの敷地の1000㎡が八幡市の市有地になったのです。この土地1000㎡は京阪の他の土地と交換されているはずです。

　京阪は平成１８年に街区公園設置取り止めの申請をし、1000㎡をスクエアの用地に取り込んでいます。これで八幡市の土地1000㎡がなくなったのですが、その代わりに中庭を街区公園の代替地（遊具も運動広場もないので条件を満たしていない）として一般に開放したものと思われます。（事業計画書に内容から公開空地でなければなりませんが）

[841: 匿名さん]

平成９年に交換したその「京阪の他の土地」を平成１８年にもう一度交換したんじゃないの？
ていうか、もう少しわかりやすく書いてください。
３回くらい読み直しましたよ...

[842: 匿名さん]

No.840 by 匿名さんのような、「されているはずです。」や「思われます。」しかない、あいまいな説明は邪魔です。

正確に説明できる方はいらっしゃいませんでしょうか？

[843: 匿名さん]

No.８３７さん、No.８４１さんへ

「この土地1000㎡は八幡市の他の土地と交換されているはずです。」の間違いでした。お時間を取らせてすみませんでした。

No.８４２さんへ

　土地区画整理事業の原則を書いたのです。質問に対して私の知る限りを書いたまでで、それ以上のことは京都府庁に出向いて調べてください。
　「思われます。」との表現は、このようなことが推察されると言う意味ですが、実際のところは京阪に聞かれたらいかがですか。

[844: 住民さんＥ]

No.839です。
>京阪は平成９年に美濃山第４地区（スクエア）にあゆみヶ丘Ｂ棟前に街区公園設置の申請をしています。これによりスクエアの敷地の1000㎡が八幡市の市有地になったのです。この土地1000㎡は京阪の他の土地と交換されているはずです。

ここの部分がとてもあいまいで意味が良くわかりません。
そもそも街区公園の設置申請と同時に土地の所有権が変るはず無いと思います。
尚且つ、街区公園予定地と同じ広さものを市から交換にて受け取る。なんてありうるのでしょうか。区画整理事業の換地ではないでしょう。行政の対応をしっかり確認してからコメントしてください。不動産の勉強を現在しているので勉強していない情報が多く、頭が変になりそうです。

[845: 匿名さん]

No.８４４さんへ

　No.８４３で訂正しました。

　土地区画整理事業の換地です。

　行政の対応はしっかりと確認していますが、京都府の対応があいまいなのです。

　No.２３１で「速報さん」は次のように書き込んでおられます。

No.231 by 速報　2008/04/08(火) 23:04

京都府庁に行って確認してきました。
スクエアの庭について、京都府庁側は、昼夜を問わず誰でもが自由に出入りできなければならないとのことでした。

しかし、後日京都府は昼間は開放しなければならないが夜間は閉めてもいいに変わっています。
又、最初、中庭は、建築基準法５９条２項による公開空地との説明でしたが、後日８６条１項によるオープンスペースとの説明に変わっています。
この間京阪と京都府は頻繁に協議を重ねていますが、その結果を発表してもらいたいものです。
このように誰よりも行政の対応はしっかりと確認していますが、京阪も京都府も理路整然とした説明をしないのです。

[846: 土地勘無しさん]

なんとなくわかりました。
おそらく街区公園予定地だった土地は京阪の所有地ですね。(多分)
区画整理事業における換地処理は関係ないですね。でなければ計画変更は絶対出来ないです。
単に事業計画変更のみの問題だな。
　購入検討者さんは何にも心配は要らないはずです。公開空地で無いとの決定ですから、将来的に
管理組合として行政には負けない交渉が出来ます。めんどくさいですがね。

[847: 匿名さん]

No.８４６さんへ

　一団地認定で、法的に市有地を京阪の土地の所有地に出来るのかと言う問題が残ります。（行政訴訟により白黒を付けることができる）
　現時点では、京都府は、中庭は街区公園の代替地であり、昼間は開放すべきとの見解ですので、むしろ、将来は、遊具や運動広場を設置して街区公園の機能を持たせることと一般の人が入りやすくすることを検討しなければと思います。そうしないと、街区公園の代替地ではないとの指摘が出てくると思います。

[848: 土地勘無しさん]

公開空地でなくただの空地(オープンスペース)で現在認定されているのであれば、経緯が街区公園の代替でたとえあっても京阪と京都府のも問題てある。現在の状況で購入入居した方の状況が悪くなる事はありえない。(一団の土地全てが敷地権として所有権登記されているのであれば)
>　一団地認定で、法的に市有地を京阪の土地の所有地に出来るのかと言う問題が残ります。（行政訴訟により白黒を付けることができる）
この件に関しても購入者には一切関係無い。京阪と京都府だけの問題。すでに建設されているマンションに居住の方らになんら影響せず。たとえ虚偽捏造不法行為があったとしても、民法上問題なし。

[849: 匿名さん]

No.８４７さんへ

　京阪は、事業計画変更理由書の中で「本地区の街区公園はマンション敷地内の広場で代替機能を恒久的に確保できると考え、事業計画変更することといたしました。」とし、この理由により、京都府は公開空地でなくただの空地(オープンスペース)であってもよいとして認定したと考えられますので、中庭は恒久的に街区公園の代替機能を有し続ける必要があります。（スクエアの管理組合は、中庭を街区公園の代替地として維持させ続ける責任があります）

[850: 匿名さん]

↑

No.８４８さんへの間違いでした。

[851: 匿名さん]

849さん
だから、それと今からこの物件を購入しようとしてる人とは、ほとんど関係ないでしょう？
住民さんへの影響は無いって848さんが言ったばかりじゃない。
検討している人はその辺も考慮して、考えればそれでいいんだから。

[852: 匿名さん]

私も848さんのおっしゃることが、現実的な話だと思います。

No.849 by 匿名さん　はご自身の希望を書いておられるようにみえます。

事業主と行政との取り決めを管理組合が必ず継承しなければならないのか、またはその取り決めに絶対的に拘束されるのか、というのが気になるところです。

[853: 土地勘無しさん]

>事業主と行政との取り決めを管理組合が必ず継承しなければならないのか、またはその取り決めに絶対的に拘束されるのか、というのが気になるところです。
購入時に街区公園の代替として中庭公園をオープンスペースとする旨の充分な説明がされ、重要事項説明書に詳細が明文化されていた場合、現状の内容を変えるのは少し手ごわいかもしれません。(状況によっては京阪に対して損害賠償請求が出来るけど、行政の決定には逆らえない)ただ悪くなる事だけは絶対にありませんね。
　どちらにしましても公開空地で無いので、敷地は全て登記上区分所有者のものです。本来なら外部者侵入は違法行為です。(わかりやすく言えば家宅侵入罪です)どこまで法的解釈を取れるのかはわかりません。

[854: 匿名さん]

No.８５１さんへ

　「中庭を開放する法的根拠がさっぱりわかりません。」、「なぜ管理組合が京都府と中庭の使用方法について将来協議する必要が生じる場合があるのか十分理解できません。」との入居済みさんの疑問があります。今までもこれに関連した多くの書き込みがありました。
　この疑問に関する情報を提供することは、疑問をお持ちの入居済みさん及び今からこの物件を購入しようとしてる人とは関係があると思います。

No.８５３さんへ
　スクエアの中庭は街区公園の代替地であり、一般の人が自由に入れるとしたから、市有地である街区公園予定地をスクエアの敷地に取り込めたのですから、何億の土地を京阪の資産にしておいて、後から一般の人が中庭に入れなくしようと企むのはとんでもない話です。

[855: 入居済み住民さん]

想像で話しをするのはやめて中庭が市有地だという証拠を出してください。
重要事項説明にはそんな事は一切書いてませんし聞いてません。
証拠があるならそれを元に動けますが肝心な所は京阪に聞いて下さいで逃げるのは卑怯です。
証拠がなく想像や希望なら二度と書き込みをしないで下さい。後で間違いでしたとか非常に迷惑です。

[856: 土地勘無しさん]

↑この内容が匿名さんの思い込みです。(だと思う)おそらく違法性は全く無い。記載内容どおりであれば今頃週刊誌や新聞記事に面白おかしくかかれてますよ。
　形だけの勉強で知識を付けても全てそのとおりにはなっていないものです。区画整理事業から始まり換地処分の部分で相当の思い込みがあるみたいですね。そもそも街区公園予定地は八幡市の土地では無い。(はず)公園を造り八幡市に寄付管理をしてもらうだけでは。と思います。
　因みに全て私の推測です。

[857: 土地勘無しさん]

No.855 by 入居済み住民さん　
すみません、１段ずれました。
因みに２００パーセント中庭は市有地ではありません。

[858: 匿名さん]

手続きとしては次のようになるのではないでしょうか。

１．スクエアの管理組合が中庭の終日閉鎖を決定し、実行する。→開放するようにという行政指導が入らなければこれで決着。
２．中庭を開放するように行政指導が入る。
３．行政指導は任意であり、区分所有者にとって理由がないので指導には従わない。→普通はここで決着がつくと思います。
４．万が一行政から処分が課された場合、処分に対して不服申立をする。→従わなかった場合の罰則のようなものは無いはずですから、処分はなくこれで決着します。

淡々と手続きを進めるだけです。

[859: 匿名さん]

No.８５５、No.８５６さんへ


　中庭が市有地とは一言も言っていません。街区公園の予定地が市有地と言ったのです。

　街区公園予定地が市有地とする根拠は、平成18年6月付「京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書(変更)」の土地の種目別施行前後対象表の地方公共団体所有地の項で、施行前の公園の地積が1000㎡と記されているからです。因みに施工後は０になっています。

[860: 土地勘無しさん]

あのね、
>街区公園予定地が市有地とする根拠は、平成18年6月付「京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書(変更)」の土地の種目別施行前後対象表の地方公共団体所有地の項で、施行前の公園の地積が1000㎡と記されているからです。因みに施工後は０になっています。
　匿名さん、この記載の内容で土地の所有権を判断するのが大間違いなんです。
ただ単に書類上で独学で勉強するからいけないのです。頭でっかちになるだけですよ。
簡単に言えば初めから全て京阪の土地なんだな。
おしまい、もう勉強にならないので登場しません。

因みに中庭の件はNo.858 by 匿名さんの説明が１００点満点でしょう。すばらしい!!

[861: 匿名さん]

No.８６０さんへ

単に京阪の土地で済ませれるのなら、京阪は行政と頻繁に協議する必要はないですね。
後ろめたいことをしているからNo．８５８さんのような悪巧みが出てくるのと違いますか。
京阪は街区公園の設置を取り止める事業計画書を京都府に申請し、京都府は、中庭を街区公園の代替地として昼間は一般に開放すべしとの指導をした。ということです。
　No.８５８さんの悪巧みが京阪の入れ知恵としたらこのことはマスコミに登場することになるでしょうね。京都府も潰されることを承知で認定したとなると更に問題です。それともNo.８５８さんが考え付いた姑息な手段ですか？

[862: 入居済み住民さん]

スクエアの中庭とファインパークの中庭とファインガーデンあゆみが丘の中庭は全く同一の法的機能を持っているのですか。お教えください。形状は三者三様ですが。

[863: 匿名さん]

後ろめたいことをしているから
悪巧み
入れ知恵
潰される
姑息な手段

不健全なネガティブな言葉が多いですね。普通の人ではないようです。こんな書き込みを排除することはできないのでしょうか？

[864: 匿名さん]

少なくとも、スクエアの中庭と、ファインガーデンあゆみが丘の日照に係る個人的逆恨みとは関係はありません。

[865: 匿名さん]

No.８６３さんへ

No.８５８さんの書き込みは不健全ではないのですか？↓

４．万が一行政から処分が課された場合、処分に対して不服申立をする。→従わなかった場合の罰則のようなものは無いはずですから、処分はなくこれで決着します。

　行政指導されても従わないという意見は不健全ではないのですか？

[866: 土地勘無しさん]

またまた登場してしまいました。これが本当の最後です。
　購入検討者さんは何の心配も要りません。街区公園変更の件は利害関係に無いので購入後に一切もめる事はありませんので。匿名さんが書かれていることで重要な事は中庭が現在空地(オープンスペース)扱いになっている事だけです。公開空地であれば面倒でしたがNo858さんが記載されている通りです。
　もう一度だけ書きまずが、京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業の事業主は当然京阪ですよね。事業変更に関して行政と調整するのは当たりまえだと思います。より良い都市を作るためですから。
　それでは。

[867: 匿名さん]

行政指導の意味をよく勉強してください。

ひょっとして、お上の言うことを金科玉条のごとく受け取る古い世代の方ですか？

不服の申し立てをするということは、従わない理由を添えているのですから申立者にとっては正当な理由があるということです。それを不健全だというあなたの見識がはなはだ不健全だといわざるを得ないでしょう。

[868: 入居済み住民さん]

あゆみが丘の中庭は外側から見えないのでよくわからないのですが、ファインパークの中庭は何度か見に行きました。もし、スクエアとファインパークの中庭が京都府の管轄の下、同じ法的機能を負っているとしたら、ファインパークの現状を見る限り、運営上、そんなに問題があると思えませんが。

[869: 土地勘無しさん]

>No.８５８さんの書き込みは不健全ではないのですか？
オープンスペースとして一般の人の出入りが頻繁で、以前の記載のように共有財産が侵害(誰かの嫌がらせ)された場合(例えばゴミを撒き散らす、脱糞する、落書き、伐採、花火)の対応策としてはよろしいのではと思います。

[870: Ｂ棟入居済み]

防犯上必要なときは、グランドエントランスのセキュリティを２４時間設定して外部者が無断で入れないようにすることを、行政との間で調整することはできる。

と、入居説明会で説明を受けました。なぜ行政との間で調整しなければならないのかを質問しなかったのが悔やまれますが、これは後に発足する管理組合として把握すればよいと思っています。

[871: 匿名さん]

No.８６７さんへ

申立者は誰しも正当な理由があるとして申の申立に対して指導があるのですから、それに従わなかった場合でも罰則のようなものは無いはずだから従う必要はないとのご意見ですので不健全と言っているのです。

[872: 匿名さん]

No.868 by 入居済み住民さん

おしゃるとおり何も問題はないのですが、ご存知のように、揚げ足を取ってゴシップ記事のようにまくしたてたがる人がこの掲示板に住み着いているのです。

この人は、ちょっときっかけを与えたり刺激したりされると、すぐに反応するところが面白い変な人なのです。試しに、掲示板の書き込みがしばらく無いときに中庭ネタなどを提供してください。すぐやって来ますよ。

[873: 匿名さん]

No.871のようなのを曲解というんだよな。よく読めよといっても無駄かもしれないが、

３．行政指導は任意であり、区分所有者にとって理由がないので指導には従わない。→普通はここで決着がつくと思います。

４．万が一行政から処分が課された場合、処分に対して不服申立をする。→従わなかった場合の罰則のようなものは無いはずですから、処分はなくこれで決着します。

「罰則のようなものは無いはずだから従う必要はない」とは言っていない。「理由がないので指導には従わない」と言っている。

「従わなかった場合の罰則のようなものは無いはずですから、処分はなくこれで決着します。」決着すると書いてるのに。罰則があれば、その罰則に対しての対処が続くがそれがないので決着なんです。

曲解というよりも、読解力の問題か？少なくともこの問題は、あなたの能力を超えてるよ。

[874: 匿名さん]

しかし契約者でも住人でもない＊＊な野次馬が多い掲示板ですね。

[875: 入居済み住民さん]

もし三箇所のマンションの中庭が法的に同じ機能を負っているとしたら、何故スクエアの中庭だけこんなに大騒ぎをして、他のマンションの中庭が数年にわたり何事もなく平穏なのか、よく理解できません。同じ京阪の分譲なのに、どう違うのかお教えください。

[876: 匿名さん]

契約者や住人の掲示板は別にあります。＊＊になってしまうような言葉を使ってしまったのですね。

[877: 匿名さん]

No.875 by 入居済み住民さん

誰に向かって「お教えください。」と言っているのですか？ひょっとして、あの”Ａヶ丘さん”を呼んでいるのですか？

[878: 匿名さん]

いろいろとおっしゃいますが、スクエアの中庭は一般の人に開放されていることを了承して購入したとのご意見の方が多いようにお見受けしますし、中庭の管理に関しても、No.７８６さんのように、
「中庭の管理は住民がしないといけないですよ！！との忠告ですが…住民以外の方が用もないのに入り、荒らすということは松井山手にお住まいの方でそのような非常識な行動をとられるような方は見ている限りいらっしゃらないような気がします。仮にそのような方がいらっしゃったら警察に通報するなど対処すればいいのではないのでしょうか？
　私達住民の多くは中庭が気にいって購入に踏み切り、その管理費が含まれていることも了承済みだと思われます。一軒屋の桜を通りすがりの人にも見てもらいたいという人がいるように、私達も心が狭くはないので、近くの親子連れが季節のお花を良識的に見ていただく分には構わないと思っていると思います。」

　の考えがスクエアのおおかたの住民の方のご意見ではないでしょうか。
　スクエアの中庭が街区公園の代替地として認定されたことは厳然たる事実ですので、今から一般の人を排除しようとの考えはどうかと思います。

[879: 購入検討中さん]

出でよ！　”Ａヶ丘さん”！！

[880: 購入検討中さん]

おいおい、No.878、得意の曲解やな。

「今から一般の人を排除しようとの考えはどうかと思います。」

誰もそんなこと言ってないのに、新たに問題を作り出そうとするその姿勢、究極のクレーマーになれるよ。すでにクレーマーのようやけどな。

[881: 購入検討中さん]

この掲示板も、ＩＰアドレスが表示されればいいのにな。

Ａヶ丘の奴はまちＢＢＳに出没したが、そこではＩＰアドレスが表示されるので別人のふりをした書き込みができなくて早々に退散した。でもここでは一人で何役もやっている多重人格者だ。

[882: 入居済み住民さん]

結局他のマンションの中庭とそう変わらないんじゃないんですか。中庭で乱暴な行動をして、樹木を切ったり、芝生を故意に引き抜いたりしたら、住民であろうと一般人であろうと、その人が損害を負担するとゆう事じゃないですか。

[883: 匿名さん]

No.８７５さんへ
　
　ファインパークのことは分かりませんが、あゆみヶ丘とスクエアの違いは、あゆみヶ丘のセンターガーデンは、地区内に街区公園があるので法的に街区公園の機能を必要としませんが、スクエアの中庭は、土地区画整理法上、街区公園の代替機能を必要とするところです。
　事業主の京阪も事業計画を認定した京都府も街区公園の設置取止め理由の説明に一貫性（合理性）がなく、書き込みをみれば一目瞭然ですが、スクエアの住民もこのことに対して捕らえ方がマチマチだから議論百出となるのではないですか。

[884: 匿名さん]

＞スクエアの中庭は、土地区画整理法上、街区公園の代替機能を必要とするところです。

またまたいい加減なことを、
「○○法上」と書けば法律家にでもなった気分になれるようで、安上がりでいいですね。

[885: 購入検討中さん]

議論百出やて、笑止千万やな。

それをいうならNo.883、Ａヶ丘「一人で百出」やろ。

[886: 不動産購入勉強中さん]

>スクエアの中庭は、土地区画整理法上、街区公園の代替機能を必要とするところです。
だからね、あなた様は法律の専門家でもデベでもないので、適当な事書かないほうが良いですよ。
全くもって意味不明です。語学力が無さ過ぎるだけではないと思いますよ。
土地区画整理法のどこに街区公園についての規制があるの?

[887: 購入検討中さん]

ほらNo.883、すぐに調べろ！
あなたの言うこと、みんな信じなくなるぞ。

「な〜んや、全部ウソやったんか。いい加減な思いつきばっかり書きやがって、886のスレのうち800くらい自分ひとりで書いとんのとちゃうか？」

と思われるぞ！

[888: 入居済み住民さん]

でも、京都府が専門家として、法的判断をして認可したのなら問題ないんじゃないですか。それが問題だとしたら、京阪やスクエア住民や購入検討者の問題じゃなくて、京都府の行政行為の当否が問題になるのではないですか。よく知りませんが、情報公開条例にもとずいて、資料請求してください。

[889: 匿名さん]

No.８８６、８６７、８６８さんへ

　あなた達はまさかスクエアの住人ではないですよね。
　スクエアの住人がこんなに柄は悪くないですよね。
　この人達面白すぎます。

さて、ご返事ですが、京阪弁護士の主張書面に「京阪東ローズタウンスクエアの敷地整備は、土地区画整理法施行規則第９条６号に反しておらず、街区公園の代替機能は適法に確保されている。」と記されています。京阪弁護士は、スクエア内に広場を確保し、公園機能を代替することにおいて適法と主張しています。ということは、代替機能を持たなくすれば違法と認めているのです。だから、中庭は法的に街区公園の代替機能を必要とするのです。

余談ですが、京阪弁護士の主張の中で「公開空地等」の意味を取り違えており、私は京阪東ローズタウンスクエアの敷地整備は、土地区画整理法施行規則第９条６号に反しいると考えています。

[890: 入居済み住民さん]

８６８ですが、失礼な言葉使いはしていませんが。

[891: 匿名さん]

№８８５・８８６・８８７さんの間違いでした。すみませんでした。
　№８９０さん失礼しました。

[892: 入居済み住民さん]

８９０です。了解しました。

[893: 購入検討中さん]

No.889、お前偉そうに書いてるけど

土地区画整理法施行規則第９条６号の条文を読んだんか？読んでたらとてもそんなこと書かれへんぞ。

お前の頭の中のほうが面白すぎる

[894: 匿名さん]

No.８９３さんへ

　読みましたがそれはさておき、京阪弁護士の主張を否定するのですか？

[895: 購入検討中さん]

No.894

さておかんでもええよ。

[896: 匿名さん]

No.894さん
＞私は京阪東ローズタウンスクエアの敷地整備は、土地区画整理法施行規則第９条６号に反しいると考えています。
ということですが、


土地区画整理法施行規則

（設計の概要の設定に関する基準）
第九条 　法第六条第一項 に規定する設計の概要の設定に関する同条第十一項 （法第十六条第一項 、第五十一条の四、第五十四条、第六十八条及び第七十一条の三第二項において準用する場合を含む。）に規定する技術的基準は、次に掲げるものとする。
一 　設計の概要は、施行地区又は施行地区を含む一定の地域について近隣住区（小学校を中心とする人口一人当り三十平方メートルから百平方メートルまでの地積を基準とし、人口約一万を収容することができることとされる地区をいう。以下同じ。）を想定し、その住区内に居住することとなる者の生活の利便を促進するように考慮して定めなければならない。
二 　設計の概要は、幹線道路と幹線道路以外の道路との交差が少なくなるように考慮して定めなければならない。
三 　区画道路（幹線道路以外の道路をいい、裏口通路を除く。）の幅員は、住宅地にあつては六メートル以上、商業地又は工業地にあつては八メートル以上としなければならない。ただし、特別の事情により、やむを得ないと認められる場合においては、住宅地にあつては四メートル以上、商業地又は工業地にあつては六メートル以上であることをもつて足りる。
四 　住宅地においては、道路をできる限り通過交通の用に供され難いように配置しなければならない。
五 　道路（裏口通路を除く。）が交差し、又は屈曲する場合においては、その交差又は屈曲の部分の街角について適当なすみきりをしなければならない。
六 　設計の概要は、公園の面積の合計が施行地区内に居住することとなる人口について一人当り三平方メートル以上であり、かつ、施行地区の面積の三パーセント以上となるように定めなければならない。ただし、施行地区の大部分が都市計画法 （昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号 の工業専用地域である場合その他特別の事情により健全な市街地を造成するのに支障がないと認められる場合及び道路、広場、河川、堤防又は運河の整備改善を主たる目的として土地区画整理事業を施行する場合その他特別の事情によりやむを得ないと認められる場合においては、この限りでない。
七 　設計の概要は、施行地区内の宅地が建築物を建築するのに適当な宅地となるよう必要な排水施設の整備改善を考慮して定めなければならない。
八 　設計の概要は、施行地区及びその周辺の地域における環境を保全するため、当該土地区画整理事業の目的並びに施行地区の規模、形状及び周辺の状況並びに施行地区内の土地の地形及び地盤の性質を勘案して、施行地区における植物の生育の確保上必要な樹木の保存、表土の保全その他の必要な措置が講ぜられるように定めなければならない。

この６号において、どのような違反があるというのでしょうか。ご教示ください。

[897: 購入検討中さん]

No.896 by 匿名さん

こんなやつに、ご教示下さい　なんて言わんでもいいですよ。何も理解してないのに、いや理解できないのにええ気になるだけですよ。

[898: 土地勘無しさん]

平成一八年六月二日法律第五〇号の改訂版までしか資料がありません。その資料には９条５号までしか記載がありません。
　第９条６号の文面をアップしてくれますか。それで内容を確認したいと思います。