京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？

[ワイキキ]

先日、葉書つきのチラシが入ってました。
写真で見る限り、環境は良さそうです。
郊外ニュータウン型のマンションですが、どうでしょうか？

[779: とおりすがり]

このスレッドが目について今まで読ませてもらってたけど、
なんで京阪に対する不満だけじゃなく、購入者を不安に陥れる書き方をするかなぁ。

[780: 入居済み住民さん]

あの７７６さんの素晴らしい書き込みに対する回答がこれですか…！？
私には７７６さんのように、まっすぐで力強くてわかりやすく、あれほど雄弁な文章は書けません。
だから、ここに発言できることもありません。私が言いたい事は全て語られ尽しました。

しかし、あなたは７７６さんを始め、私たち全員の気持ちを汲み取ろうともしなかった。
私が悲しいのは議論が平行線をたどっていることではなく、あなたに思いが伝わらなかった事です。

本当に残念です。

[781: 入居済み住民さん]

最初に断っておきますが、私はNo.778さんの敵でも味方でもありません。
ただNo.778さんの書き込みに関わる多くの反論を読み、No.754などの書き込みをさせていただいた者です。

一連の書き込み内容の良し悪しは別にして、販売主の説明が必ずしも十分ではないと感じていることがあります。

特にNo.778さんが指摘している中庭の件が該当します。
昼は開放し、夜はロックする　ということは初めてマンションギャラリーに行ったときに説明を受けました。そのときはそんなものかと、あまり気に留めておりませんでした。
しかし、入居説明会で入居予定者全員に、中庭の開放時間を決定し行政との間で確認したとの報告があったと思います。そして、この決定した開放時間を管理組合に引き継ぎますとも説明されました。さらに、将来開放時間を変更する必要が生じたときは管理組合が行政と話合ってくださいとのことでした。
でも、行政と話し合ったり、確認したりしなくてはならない理由の説明はありませんでした。その場で質問すればよかったのですが、失念しておりました。
その理由は、No.778さんが以前より指摘する美濃山第４地区の計画変更に関係があるのかもしれません。正確な理由をご存知の方がいらっしゃれば、ここに開示してくださればありがたいのですが、少なくともスクエアの管理組合はこの事柄、事情を含めて正確に把握しておかなければならないと思っています。

[782: 入居済み住民さん]

No.781です。
No.754での私の書き込みは「購入検討中さん」になっていますが間違いです。すみません訂正いたします。

[783: 入居済み住民さん]

781さんへ
私も同感です。なぜ管理組合が京都府と中庭の使用方法について将来協議する必要が生じる場合があるのか十分理解できません。重要事項説明書には一応、例示として、防犯、清掃美化と記載されていますが。
あゆみが丘さんが常に主張される日照権、眺望権、人格権については京阪との裁判で争って下さい。また、東南に建設されるかもしれないマンションについては、わたしは了解済みです。

[784: 入居済み住民さん]

No.778 by 匿名さん

裁判で判決を取るにしても、和解するにしても、解決案の選択肢は多に越したことはないと思います。まず第１に削ることを要求されるにしても、次善の策を用意されてはいかがでしょう。

日照被害の大きい部屋の方は、いっそのことスクエアに越してこられてはいかがですか。もちろん費用一切は事業主の負担で。真南向きの部屋とはいきませんが、仮に補償金を受け取って日照被害を受け続けるよりは、いいのではないかと思います。

こんな案は、交渉するに値しませんかね？

[785: 匿名さん]

７８４さんへ

　ユニークなご提案ありがとうございます。
　同感です。
　いずれにしましても、この冬の暮らしがどうなるかです。
　対象住戸の住人が「受忍限度を超える」と判断されれば、人格権は基本的人権の１種
ですので、人権を金銭に代える訳にはいきません。この冬次第です。

[786: 入居予定さん]

７７６であゆみヶ丘さんに質問させていただいたものです。

あゆみヶ丘さん、私の不躾な質問にもご丁寧にかつ迅速にお答え頂き有難うございます。

あゆみヶ丘さんのことを直接は存知上げませんが、誰かに危害を加えたりスクエアに対して嫌がらせをするような方ではなさそうだなと、なんとなくですがご返答を拝見していて感じました。

●不当な理由による資産価値の低下について
　
　あゆみヶ丘さんがマンションを購入される時、日当たりがいいという謳い文句を最重要視されていたのであればスクエアの建設予定の計画を知った時、私どもには到底理解できないくらい怒りを覚えられたことでしょう。
　しかしながら、そこまで日当たりを気にされていたのであれば何故いち営業マンの口約束で終らせてしまったのでしょう？
　仕事においても口約束というのは長年お取引がある人としか信用しないもので、あとは言った言わないにならないように一筆残しておくことを取ると思います。
　現に私どもは引越しの際も何人で引越しし、何台で運ぶ。女性スタッフに食器を梱包してもらうなど細かく契約書に記載してもらっています。そこまで細かいことを書かせるなんて…と思われるかもしれませんが、私どもの引越しを気持ちよく円滑に進めるために書いていただいています。

　マンションでもアパレルでもなんでも売る側は必死です。似合ってもいないのに似合っていますね〜と言いますよね。どのセールスマンもノルマを抱え生活に必死の為、いいことばかり言って売ろうとしてきます。心得のないセールスマンは嘘を言っているかもしれません。
　だからこそ購入者はデメリットを自分から見つける努力をし、片っ端から営業マンに聞こうとする努力が必要ではないでしょうか？リスクヘッジは社会の常識ですよね。

　また、冬場の日照時間が３時間程度しかなくなり、精神的苦痛になるとおっしゃっていますが、一日家にいらっしゃるのですか…？それはそれで精神的におかしくなりますよね。
　それに、そのようなマンションは北摂にはいっぱいありますし…スクエアのＥ棟Ｆ棟の低層階も同じですよね。日照時間が少なくなることは確かに問題がありますが、精神的にどうこうなるというのはどうなんでしょうか…
　これも個人差があると思うので、私はやっぱり嫌なんだ！となれば、京阪さんに頂く保証金でお引越しされたらいいと思います。（言うのは簡単ですが…）
　でも、誰かを恨みながら生活していくよりはよっぽど精神的にいいと思いますよ！！その為にも、あなたの主義主張を京阪に対してしっかりされ十分な補償をしていただけるようこれからも頑張ってください。

●中庭の昼間においての開放について

　きちんとパンフレットかつインターネット上でも説明されています。聞き逃した、見逃したことを説明していないのと一緒にしてはいけないと思います。

●維持管理費について

　この点においては是非これからもアドバイスしていただきたいです。まだ全棟が完成していないので管理組合が発足していませんが、３つの修繕プランの１つに１０年後約５０万の修繕費徴収とありました。これも「知らなかった！！、聞いてない！！」と後から言う人はどこのマンションでもいらっしゃいますが、知らなかったのではなく確認不足なだけです。。。
　これに対して住民がどう対応して行くかは、これから発足される管理組合の人達が話し合って決めていかなければなりません。管理会社を変えることでコストダウンするのであれば、多数決を取って変えることも必要になってくると思います。

　中庭の管理は住民がしないといけないですよ！！との忠告ですが…住民以外の方が用もないのに入り、荒らすということは松井山手にお住まいの方でそのような非常識な行動をとられるような方は見ている限りいらっしゃらないような気がします。仮にそのような方がいらっしゃったら警察に通報するなど対処すればいいのではないのでしょうか？
　私達住民の多くは中庭が気にいって購入に踏み切り、その管理費が含まれていることも了承済みだと思われます。一軒屋の桜を通りすがりの人にも見てもらいたいという人がいるように、私達も心が狭くはないので、近くの親子連れが季節のお花を良識的に見ていただく分には構わないと思っていると思います。ですが…スクエアの中庭は昼間入れることは入れるけれど、あの入りにくい雰囲気でいったいどのくらいの部外者が入ってこられるのですかね…。こればかりはわかりませんね。
　修繕費や管理費はどのマンションにおいても永遠の課題かもしれませんね。一軒屋ならそんな心配しなくてもいいんですけどね…。


　京阪が私達を騙したように、あなたを間違いなく騙しますよとおっしゃっていますが、犯罪を一回起こした人は絶対に再度犯罪を犯しますよ！！というのと一緒ではないですか？
　確かに騙す確率は高いかもしれませんが、間違いなく！！という偏った表現はいかがなものでしょうか。
　それから京阪と住友の力関係はご存知だと思います。今回、このスクエアにおいても京阪がこのレベルでマンションを設計すると住友に報告したところ、それでは住友の名が傷つくということでワンランクあげられたくらいです。
　あゆみヶ丘は京阪さん単独の販売だったかどうか存じ上げませんが、今回スクエアに関しては住友が絡んでいるので全く同じようになるとは限らないと思います。

　管理人さんがおっしゃるようにここは自由に情報交換できる場です。ただ、主義主張だけされるのではなく、私達のことを本当に思ってくださっているのであれば、同じ徹を踏まないようにこうしましょう、あぁしましょうとご提案された方が受けいれられると思いますよ。
　日照権等の訴えについては十分わかりましたので、これからはここではなく京阪・市に対して行っていただければ気持ちのいい掲示板になるのになと思います。

長々と失礼致しました。

[787: 匿名さん]

７６８さんへ

　今まではよかれと思った情報提供にも誹謗中傷の嵐でしたので、あなたの書き込みに接し感銘を覚えました。
　このサイトへの書き込みは「マンションコミュニティ」の趣旨に則って行っているつもりです。このサイトは「購入検討者が不安などが少しでも解消されたり、悔いの無い買い物ができるよう、また関連業者による不正の 抑止力を持たせるためのサイト」であり、皆様方が購入検討者であられる時から私が知り得た情報を提供しています。私がご提供した情報が役立っていることを感じる書き込みも見られます。入居済みの方々が不快な思いをされるているのも分かります。しかし、購入検討者の方々が悔いのない買い物をされるために、どのような情報でも提供し、参考にしてもらえば良いのではと思っています。
　あなたのご意見に一言コメントさせて頂きます。

●不当な理由による資産価値の低下について
　私が言っているのは、言った言わないの問題ではなく、あゆみヶ丘の販売時の謳い文句とスクエ アを建てる段になってからの説明が大きく異なるということです。あゆみヶ丘の弁護士の１０通の説明要請にも、はぐらかし、嘘、無回答を繰り返しているのです。「２０年、３０年先も、すべての家族が満足して暮らせる。」「陽当たりのいい暮らしのために」の謳い文句で販売しておいて、人格権の侵害の疑いのあるほどの、多額の資産価値が低下するほどの、日照阻害・眺望阻害を与えようとしており、それでいて逃げようとするのは許されないことです。

●中庭の昼間においての開放について
最初にはっきりと説明がされていなかったように思われます。

●維持管理費について
　あゆみヶ丘は７年目に入りましたが、将来、管理費だけでは不足するようで別途徴収があるようです。種々の経費節減策を検討中です。

　京阪に対しては、今、行政に対して、京阪の不正と思われる行為の調査を依頼しているところです。このようなことをせずとも、京阪が自発的に疑惑について説明をして欲しいものと思っています。

　スクエアにはしっかりとしたお考えをお持ちの方がおられて安心しました。がんばってください。

[788: 入居済み住民さん]

やっと引越ししました。
前の賃貸に比べると広いし涼しいし快適です。
住民の方もいい人ばかりで挨拶も気持ちよくしてくれます。
このスレッドがなぜ荒れてるのか不思議です。
地域的にも落ち着いててウォーキングするのがたのしみですし
、近所のスーパーも物価が安いし生活しやすいです。
地元ではないのでよい情報があれば教えてください♪

[789: 入居済み住民さん]

エントランスのそばに噴水があるの知ってますか？
あの噴水って中庭にむかって川のように流れるんですよね？
噴水から水が出てるけれど流れていかないし気になります。
皆さん気づいてましたか？

[790: 入居済み住民さん]

入居して一ヶ月久々にスレを開ければ、まだやってる！！

検討中の皆様へ
私はＥ棟の下階ですが駐車場の不便さを除けば快適です。
日照権も駐車場も修繕費の事も山手南、ちとせ丘の一軒屋が購入できない私どもにはこの金額では承知の事。
京田辺で同じような金額なら新築で一軒屋、日当たり良好、駐車場２台なら同志社山手があります。Ａヶ丘の方もそちらで検討されればいかがでしょうか？

ずいぶん前にも言いましたがこのスレはあゆみヶ丘のスレではないので初期の購入者が引越しなどで相手にしていなかったら、また新しい検討者に相手にしてもって、皆さんスルーしてください。

[791: 匿名はん]

789さん
パンフレットではたしか水は流れないと書いていましたよ。てっきり川に見立てた道なのかと思ってたのですが、実物は川のようで歩けないし何のためにあるのかな？と私も思ってました。もしかしたら第2工区完成後に流すのかも？個人的には水が流れてると管理費もかかるのでいりませんが。

[792: 買い換え検討中]

初めまして。
このマンションの購入を検討しています。
入居された方々の書き込みを拝見しますと、快適な暮らしを楽しまれているようで何よりです。

つきましては、第二京阪脇の空き地に高層マンションが建つかもしれないということですが、
これは本当に建つのか? 建つとしたら何時ごろ建てる予定か?
京阪からお聞きの情報があれば教えてくださいませんでしょうか?

どうぞよろしくお願いします。

[793: 入居済み住民さん]

本マンション東側隣接地[京田辺市]は、地区計画上「高層集合住宅地区。最高高さ６０m」であり、将来中高層住宅他が建設される予定です。
以上、重要事項説明書より抜粋しました。
モデルルームに電話して確認してください。

[794: 入居済み住民さん]

No.792さん

その空き地は、京阪の土地ではないという説明をうけた覚えがあります。

２０階建ての集合住宅を建てることができる土地ですが、京阪は何の話も聞かされていないので、集合住宅を建てる予定があるのかどうかもわからない。もし２０階建ての集合住宅ができれば、スクエアは日照の影響を受けるだろうが、建物の配置すらわからないので何も確定的なことを言うことはできない。とのことでした。

現在どのように状況が変化しているのかは知りませんが、私の知りうる全てです。

[795: 入居済み住民さん]

No.794です。訂正します。

「集合住宅を建てる予定があるのかどうかもわからない。」ではありません。


「集合住宅を建てる計画が進んでいるのかどうかもわからない。」です。

[796: 買い換え検討中]

792です。
皆さん、高層マンションについての情報、ありがとうございます。

そうですか、京阪の土地ではないのですね。
何時　建つのかもまだわからないようで・・
でも、あの駅よりの土地を遊ばせておくわけはないでしょうから、
いずれ建つと考えたほうが自然でしょうか。

ファインガーデンスクウェアはリーズナブルな価格だと思っています。
多分、購入することになるかと。

[797: 入居済み住民さん]

モデルルームに行って京阪の担当者の案内で、中庭の西隅まで案内してもらったらどうですか。そこから東方を眺めて、該当場所にご自分で約１９階建ての建物が建っていると想定して検討されたらどうですか。手前にＡ棟が１４階建で建っているので、想定しやすいですよ。

[798: 購入検討者]

Ｎｏ７７７さんより
掲示板管理人もマンション購入で失敗した経験があり、購入前の情報の大切さを訴えています。

　　＜＜　掲示板の趣旨として　＞＞
・住宅購入を検討されているたくさんの方々に情報交換ができる場を提供することによって、
　不安などが少しでも解消されたり、悔いの無い買い物ができるように。
・関連業者による不正の抑止力を持たせるため掲示板で、一人でも後悔の無いよう家を取得
　して欲しい。

京阪の不正行為をよくご存知の匿名さんには頑張ってもらって今後もたくさん投函してください。
スクエア購入検討者があゆみヶ丘と同じように騙されないためにもお願いします。

この掲示板はあくまでもマンション購入検討者のための情報交換の場です。

＊＊＊入居済み住民さんへ＊＊＊
スクエア住民同士のやりとりは［住民版］でやってください！

[799: ご近所さん]

Ｎｏ．７９４さんへ

京阪から説明をうけたのはいつ頃ですか

ひょっとして京阪に騙されているかも

第二京阪脇の空き地の中高層ビル予定地は京阪のものですよ
（但し４月以降に他社へ売却されたならあしからず）

現時点でご存知の方教えてくださいませんでしょうか?

[800: 入居済み住民さん]

No.799さん

そうですか、京阪の土地なのですか。それにしては中途半端に土地を残したのですね。
スクエアと一体に開発すればよかったのに、と素人ながら思います。

不思議ですね

[801: 入居済み住民さん]

７９９さん、７９４です

京阪のものではないと聞いたのは、昨年の夏です。説明というほど大げさなものではなく、私が隣接地の用途を聞いたときに、担当営業がそう言ったのです。

その後京阪が買い取ったのでしょうかね？それとも私の担当営業が間違ったのでしょうかね？

[802: 匿名さん]

スクエアの東南側の隣接地は昭和４７年からからずっと京阪の所有です。
　余程しっかりとした契約を結んでおかないと、転売され所有者が変われば建築基準法ギリギリの高層マンションを建てられても文句が言えなくなります。冬至における日照時間というのはベランダの中心部に陽が当たる時間ですので、住民の感覚からいうと相当陽当たりが悪いと感じられます。
建築基準法ギリギリのマンションが建つとＡ・Ｅ・Ｆ棟の多くの住戸で、現時点よりかなり日照や眺望が悪くなる住戸が出ることは想像するに難くありません。
　No.７８６さんの言われるように「仕事においても口約束というのは長年お取引がある人としか信用しないもので、あとは言った言わないにならないように一筆残しておく」必要があると思います。

[803: 購入検討中さん]

No.802 by 匿名さん

技術的な質問があるのです。
隣接地に高層マンションが建つ可能性があることについて、「余程しっかりとした契約を結んでおかないと」と書かれていますが、いかようにも契約の結びようがないと思います。

まず、スクエアの契約に関係して、京阪に隣接地を転売しないという約束をさせることはできません。

転売した後の新たな所有者による開発行為について、京阪に責任を負わせるという契約もできません。

京阪が転売せずに自身で高層住宅を建設する場合、私の部屋の日照、眺望を一切阻害しないように建設しろ、と約束させ、阻害した場合の損害賠償の方法まで規定しての契約の仕方があるのかもしれませんが、これは非常に高度な問題で容易には実現しないように思います。むしろ私に対して、販売を拒否されるかもしれません。

結局、問題となりそうな住戸を避けるしかないように思えるのですがどうでしょうか。

[804: 匿名さん]

８０３さんへ

　８０３さんのご心配を京阪にぶつけられ、その返答内容を責任者に一筆書いてもらわれればと思います。書けないということであれば、約束は守られない可能性が強いので「君子危うきに近寄らず」だと思います。

[805: 入居済み住民さん]

B棟を購入した者です。拝見させて頂き私の意見を書かせて頂きます。
当たり前ですが立地、広さ等、条件の良いマンションは高いです。分譲を購入する方は私も含め、予算からどれだけ条件の良い物を購入するか、そして何を妥協するか検討し決断しますよね？スクエアを購入した方は高層マンションが建つ話も聞き、その上で「日当たりが悪くなるかもしれないから予算は高くつくがこの棟はやめておこう。」や「日当たりが悪くなるかもしれないが、この価格でこの広さは魅力だ。」など決断を出し満足して購入していると思われます。「スクエアは価格のわりに良いマンションだ！」この言葉につきると思います。それを言葉は悪いですがお金は出さないけど条件を保てはわがままのように聞こえます。そういう可能性もあるという事から価格も算出されているものでしょう？私も、もっと良い条件の部屋を購入したかったですが、やはりそれにともない価格も高くあきらめざる終えませんでした。。そんなもんでしょう？

[806: 入居済み住民さん]

同感です。東南の空地に最大高さ６０メートルの建物が法律の範囲内で建てられるのを想定し、同意して購入したのですから。私もこの価格では良いマンションだと思っています。

[807: 匿名さん]

スクエアの東南側の土地の地番は京田辺市山手西１丁目１−１です。要するに八幡市ではなく京田辺市です。No.７７６さんの挙げられた条件の２つの条件を満足しており、一ランク上の土地なのです。京阪としてはここを京田辺市のマンションとして売れば高く売れると計算していると思います。これが企業側の論理です。
　住民側の論理から言えば、そのマンションが建つことによりどの住戸がどれだけの価値が落ちるのかを検討し、その価値に見合った価格で買わないと損をするということです。価格は売主が決めるのではなく、その住戸の価値をしっかりと把握して買主が決めるものと言う考え方もできると思います。


No.800 by 入居済み住民さん　2008/07/24(木) 09:34

No.799さん

そうですか、京阪の土地なのですか。それにしては中途半端に土地を残したのですね。
スクエアと一体に開発すればよかったのに、と素人ながら思います。

不思議ですね

[808: 匿名さん]

８０７です。
　８００さんの疑問にも答えようとスレを取り込んでいて消さずに投稿してしまいました。
　すみませんでした。

[809: 購入検討中さん]

話題になっている隣接地を見てきました。

現在は、現場事務所になっている場所で間違いないと思うのですが。マンションを建てるには狭い土地にように見えますね。ここに１９階か２０階建てのマンションを建てるにしても、細長い建物になりそうです。

土地の形を見る限り、建物は土地の南半分に建つのでしょうね。高速道路寄りに建つのか、スクエア寄りに建つのか気になるところですが、あの狭い土地ですから、どちらよりでも大差ないといったところでしょうか。

土地の向きを見る限り、太陽が真南に来る頃には、高層マンションの影はスクエアにかからないようなので日照の問題は大したことなさそうです。棟ごとでは、２時間くらい影のかかる部屋があるのかなという印象です。細長い建物の美観が不安要素です。

この隣接地を街区公園にしてくれたらいいのにと思ったのですが、隣接地は京田辺市なのですね。残念。

[810: 入居済み住民さん]

同感です。よく調べられましたね。できれば、縦長より横長のほうがいいですね。

[811: 匿名さん]

午前中の一部の時間Ｅ棟は高層集合住宅の影になりますね。
問題は冬場の中庭の日影だと思います。午後からはほとんどの部分がＡ・Ｂ・Ｃ・Ｄ棟の影になると思いますので、午前中も一部影になるとなると中庭の日照不足が心配ですね。

[812: 購入検討中さん]

やっと購入組みがいなくなったら、静かになってしまいましたね。
公開空地の件について正しい情報をお願いします。日照権やその他のことは一切必要ありませんので。

[813: 匿名さん]

８１２さんへ

　スクエアの書き込みの大半は「公開空地」に関連があります。
　京阪は、平成18年6月に京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書（変更）（以下本事業計画書）を京都府に申請し、認定されています。しかし、この本事業計画書は非常に不可解なものです。何故なら、公園緑地等計画の項に「集合住宅における一団地の総合的設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」とありますが、総合的設計制度（建築基準法第86条1項）では公開空地の確保はできません。公開空地を確保するには、総合設計制度（建築基準法第59条2項）の許可が必要です。京阪の思惑は、建築確認のいらない総合的設計制度による一団地認定を受けて街区公園をスクエアの敷地に取り込み、それにより公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、580戸程度しか建てられないものを630戸建てられるように容積比率を上げる画策をしたと考えられます。（総合的設計制度の認定では市有地である街区公園を京阪の土地に戻すことは出来ないと考えています）
　本事業計画書は上記目的のために作為的に作成されたと考えるのが自然であります。認定した京都府も本事業計画書には「公開空地の確保」と記載されているものを「オープンスペースの確保」と恣意的に解釈して認定したと考えられます。この結果、スクエアの中庭は公開空地ではないのに一般の人に昼間だけ開放されるという奇妙な形になっています。
　京阪は、スクエアの街区公園をスクエアの敷地に取り込んで公園面積が不足した分は第６地区に街区公園を設置すると説明していますが、非住居系の第６地区をわざわざ一部住居系に変更してまで街区公園を設置するのも無理がありますし、そもそも第６地区は誘致距離内にきんめい公園があって街区公園を設置する必要はありません。第６地区に街区公園を設置するのであれば、スクエアの中庭を一般の人に開放する必要もなく、スクエアの住民に一般の人達が汚した分まで維持管理費を負担させるのはおかしな話です。
　要は、金儲けのために不正な手段を用いてスクエアの容積比率を上げたかっただけということになります。
　従来の計画通り街区公園が設置されれば、京阪はあゆみヶ丘に対して信義則違反を侵すことはなく、スクエアに対しても中庭の日照が改善され、Ｆ棟の日照も改善されます。
　以上のように、本事業計画書には重大な欠陥があることが指摘されたのですから、以前の事業計画で計画を進めるよう造り変えるべきと考えています。

[814: 質問（その１）]

８１３さんへ

「公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、580戸程度しか建てられないものを630戸建てられるように容積比率を上げる画策をしたと考えられます」については京阪の思惑として理解できますが、なぜスクエア建設地の美濃山第４地区に予定していた公園を取り止めることができたのでしょうか。ご教示ください。

[815: 匿名さん]

No.８１４さんへ

　街区公園とは児童公園の色彩が濃い公園のことでありますので、街区公園の設置を取止めることができる条件としては、スクエアの中庭が公開空地であり、遊具や運動広場が設置されていなければならないと考えます。ですから、街区公園の設置を取止めるには、事業計画書は「総合設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」としなければならなかったと考えます。　中庭には子供達が自由に遊べる運動広場や遊具がないようにお見受けしますので、これでは街区公園の代替機能はないと考えます。
　市有地である街区公園を、スクエアの中庭を公開空地にせずに何故京阪の敷地に取り込むことが出来たのかは分かりません。

[816: 質問（その2）]

元々、八幡市の所有地であった1000㎡の街区公園が代替地としてスクエアの中庭になったにもかかわらず、どうして中庭が八幡市の所有地とならないのでしょうか。元の街区公園の場所にはすでに京阪のマンションが建っており、近隣住民の財産とも言える公園用地がなくなってしまうことになります。元の街区公園の土地代だけでも億単位くらいあると思いますが、そんなに簡単に500メートル以上も離れた非住居系の第６地区にわざわざ一部住居系に変更してまで街区公園を移動することができるのでしょうか。街区公園というのは近隣住民のためのものであって、今回のように遠く離れたところに移動してしまうと同じ納税者として不公平だと思います。どうしてスクエアの第４地区内に公園がなくなってしまったのでしょうか。

[817: 匿名さん]

No.８１６さんへ

　素人考えですが、スクエアの中庭が街区公園の代替機能を有する公開空地であれば必ずしも八幡市の市有地でなくても良いと思います。しかし、街区公園としての代替機能がなく、公開空地でもありませんので、このような事業計画がどうして認定されたのか理解に苦しみます。
街区公園の設置を取止める理由に合理性がなく、法的に実現不可能な手段で街区公園（1000㎡）をスクエアの用地に取り込み、数字合わせのために非住居系の第６地区に街区公園(1000㎡)を設置するとしても、このような土地区画整理事業のやり方は健全な市街地の造成にはならないことは確かです。

[818: 物件比較中さん]

それで私たちにできることは？
中庭の何について聞いたらいいんですか？

[819: 匿名さん]

No.８１８さんへ

　①街区公園が従来の計画通り設置されていれば子供達も喜ぶし、Ｆ棟の陽当たりも中庭の陽当た　　りも現計画よりはよいはずなのにどうして設置を取り止めたのか？
　②事業計画書では「公開空地」のはずであるがどうして「公開空地」でないのか？
　③「公開空地」でないのであればどうして一般の人が自由に入れるようにしたのか？
　④一般の人が汚したとして、庭の維持管理費をどうして住民が負担しなければならないのか？
　　
　等について京阪に聞かれて判断されればと思います。

[820: 購入検討中さん]

そして、誰もいなくなった。

No.818 by 物件比較中さん　何かレス返してあげたらどう？購入済みの人を排除してまで質問したんだから。

このままだと、No.819 by 匿名さんの　せっかくの労作が、自作自演一問一答集みたいに見えてしまうよ。

[821: 匿名さん]

No.８２０さんへ

　あなたは購入を検討するに当たって、８１９の内容についてどう思われますか？

[822: 物件比較中さん]

818です。
812〜817までの一連の問答は私のものではありません。
817さんの主張が解りにくかったから一言、聞いただけです。

820さんは819さんの主張は正当なものだと思いますか？
私にはあの問答は同じ人が書いたようにしか見えないのですけど。

余談ですがこの物件、いろいろ検討しても得る物の方が大きいので購入予定です。

[823: 購入検討中さん]

No.822 by 物件比較中さん　No.820 です。

それは失礼いたしました。お許しください。

No.821 by 匿名さんにも、No.819 by 匿名さんの内容についての意見を求められていますので、書き込みさせていただきます。

まず①について、
私たちは、現計画をもとに建築が進んでいる目の前の物件しか検討の対象がないのですから、過去の計画のことを考える理由はありません。現計画の物件が気に入れば買う、気に入らなければ買わない。これだけだと思います。

②と③について、
これは合わせて１つの問題だと思っています。中庭を何故開放しなければならないのかについて、事業主に質問しなければならないと思います。中庭は全戸にかかわる共有施設なので、万が一問題が生じたとしてもこれから発足する管理組合で取り組めばいいと考えています。いずれにしても致命的な問題ではないという認識です。

④について、
問題にならないことを問題だと言っているような気がします。「一般の人が汚したとして」とありますが、通常の使用によるもので許容できる範囲は住民が負担し、許容できない部分は汚した本人に請求する。これだけのことだと思います。特定の個人が意図的に繰り返し汚したり、不特定多数の人があまりにも多く出入りすることで汚れるようならば、解決の方法は別にあります。

余談ですが、私もこのマンションを気に入っております。１年前にＢ棟の最上階の抽選にはずれてしまい、２期工事の分譲まで待つことにしました。Ｃ棟あるいはＤ棟を購入しようと考えています。

[824: 物件比較中さん]

818です。
貴重なご意見、ありがとうございました。
私を含めて、ここを購入された方も概ね823さんと同じような認識ではないかと思います。

私はA棟希望なので棟は別々のようですが、入居した時はよろしくお願いします。

[825: 匿名さん]

No.８２３さんへ

　No.８１９の主旨は、建築基準法86条1項による一団地認定では、市有地である街区公園を京阪の土地に取り込めないはずであるとの指摘です。取り込むことが出来ないのであれば、従来の事業計画通り街区公園を設置するしかないのではとの指摘です。
　街区公園が設置されれば、中庭に一般の人の立ち入りを認める必要もないし、スクエアの子供達の遊び場も確保されるし、Ｆ棟の陽当たりも改善されるのにという話です。
　現状では中庭は街区公園の代替地として位置付けられていますので、管理組合が行政と話し合っても一般開放を取り止めることはできないと思います。
　街区公園があれば、それ相応にスクエアの価値がプラスされ、スクエアの住民の皆様方にも購入検討者の方々にも良いことであると思います。

[826: 入居済み住民さん]

私も気になるのは「３」だけですね。中庭を開放する法的根拠がさっぱりわかりません。色々な法律を勉強すればわかるのか知れませんが、気力がありません。どなたか素人にもわかる言葉でお教えください。それから、開放時間が８時から６時、５時とゆうことに行政指導によりなったようですが、その行政指導の根拠となった法律または条例は何なんでしょうか。これも理解しやすい言葉でお願いします。

[827: 購入検討中さん]

No.824 by 物件比較中さん　No.823です

無知をさらしてしまいましたが、こちらこそよろしくお願いいたします。


No.825 by 匿名さん
おっしゃることは理解しているつもりです。しかし現実には、現在の事業計画は承認されて工事は進んでいます。もうすでに入居者もいます。私が、事業計画の変更内容を気にする利益がないのです。

事業計画の内容及び行政の認定方法に疑問があるというのは、オンブズマンの関心事であって、少なくとも私の関心ごとではありません。
ましてや、スクエアにお住まいのお子さんの遊び場や、各棟の日当たりについて事業主に進言する立場にもありません。

中庭について、管理組合が一般への開放をどう考えるのかは私の知るところではありません。まず、開放しなければならない理由を正確に知ることが重要だと考えます。第三者がとやかく言うよりも、管理組合の意思で行動なさると思います。それに、まだ管理組合は組織されていない段階だと思います。

「街区公園があれば、それ相応にスクエアの価値がプラスされる」とのことですが、スクエアの価値を上げる工夫は、事業主が一番腐心なさっていることでしょう。その上で街区公園を取りやめたと考えるのが自然だと思います。

[828: 匿名さん]

No.８２６、No.８２７さんへ

　法的根拠はないというか曖昧です。
　結局は市有地である街区公園をスクエアの敷地として取り込んだことによる辻褄合わせをしているのです。
　我国は法治国家ですので、一団地認定で市有地を民間業者の敷地に取り込めるかどうかの問題です。もし、法的に取り込めなければ、もったいないですが、Ｄ棟を取り壊して街区公園を設置しなければなりませんし、法的に取り込めるということであれば、中庭は街区公園の代替地ですから一般に開放されることに対して管理組合が口出しできないと考えています。