京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？

[ワイキキ]

先日、葉書つきのチラシが入ってました。
写真で見る限り、環境は良さそうです。
郊外ニュータウン型のマンションですが、どうでしょうか？

[1001: 近所をよく知る人]

９９９さんへ

　Ｎｏ９８９の質問状に対して京阪から回答は？

[1002: 部会世話役]

１００１さんへ

　未だに回答はありません。

　京阪は、スクエアの事業計画書には建設戸数は５８０戸と明記しているのにそれを６３０戸とサバを読みあゆみヶ丘住民を欺き、その後の協議で「８戸減は苦渋の選択」と説明しました。はぐらかしや嘘の説明は説明責任を果たした事にはなりません。あゆみヶ丘の弁護士から京阪弁護士への書簡に「最も日照被害の甚大な住戸の人々に対して、永住に相応しい、日当たりのいい暮らしが出来ると言えるのかという当方側の問いに対し、まともに答えておられません。」とあります。このことからも京阪がいかに不誠実な対応をしているかが分かると思います。

　京阪のホームページによりますと、京阪の経営理念の経営姿勢の項に「法令および社会規範を遵守し、企業の社会的責任を果たします。」とあります。又、行動憲章の項には「私たちは、法令・社会規範を遵守するとともに、高い倫理を保ち、責任ある行動をします。」とあります。
　買主に対してはぐらかしと嘘の説明をし、それを指摘されると頬かぶりで逃げ切ろうとする行為は京阪の経営理念と正反対の行為であり、京阪の将来に向けての経営ビジョンにも逆行する行為です。

　現在の建て方では、あゆみヶ丘のＢ・Ｃ棟の多くの住戸で日照阻害・眺望阻害の被害が出ています。スクエアＥ・Ｆ棟にはかなり陽当たりの悪い住戸があり、又、12月7日現在スクエアの中庭は正午前にはほぼ全面が日陰になっています。更に、スクエア、あゆみヶ丘双方にプライバシーで問題となると思われる住戸が多く見られます。

　仮処分裁判において「売主は、買主に対し、自ら説明に反する行為を行ってはならない（又は説明内容に合致する行為を行うべき）信義則上の義務を負う余地がある。」との決定が下されていますので、京阪はあゆみヶ丘の販売時の説明に合致したスクエアの建設をすべきです。
　
　京阪は売ってしまえば終わりかも知れませんが、あゆみヶ丘にしてもスクエアにしても、買主の多くの人達は、20年、30年先も、孫子の代までもここに住むのですから、はぐらかしや嘘の説明で「ごもっともです」と言って簡単に引き下がれないのです。

　京阪は、あゆみヶ丘の１０数回の説明要請にもまともに回答せず、その間に工事を強行してきたのですから、そのリスクは負ってもらわなければなりません。京阪は“経営理念”通り、信義則違反にならないまでの手直しが必要です。具体的には、思い切って５８０戸に造り替え、あゆみヶ丘Ｂ棟前に街区公園を設置すべきです。これにより、あゆみヶ丘及びスクエアの日照阻害・眺望阻害も大分改善され、スクエアの子供達にも遊び場が確保されることになります。京阪も法令違反を侵すことなく、住友不動産事件のように後々まで語り継がれることもなくなると思います。

　売る時は平身低頭で売って、売ってしまえばこのような理不尽な態度を取る売主に対しては、逃げ得を許さない世論を形成していく必要があると思います。

　あゆみヶ丘自治会・日陰対策部会は、京阪に対して、あゆみヶ丘の全ての住人が納得のできる説明を求めると共に適切な処置を行うよう、あらゆる手段を取ることになります。
本件は、スクエアの住民の方々にも深く関係する事でありますので実情をお知らせする次第です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[1003: 匿名はん]

あんた早くあゆみヶ丘から出て行ってくれ。一人でいつまでもしつこいよ。同じマンション住人として本当に迷惑だ。先に言っとくけどおれは京阪とは無関係だからな。さよなら

[1004: 部会世話役]

１００３さんへ

　もしあなたがあゆみヶ丘の住人であるのならあゆみヶ丘自治会・日陰対策部会の世話役の誰のと
ころでもいいので正々堂々と名を名乗って来てください。
　あなたは日照阻害・眺望阻害の被害を受ける住民に泣き寝入りをしろとのお考えですか？はぐらかしと嘘の回答にごもっともと言って黙れといわれているのですか？そのお考えは売主側の思う壺ですね。あなたは、京阪があゆみヶ丘に対して信義則違反をしたとの指摘に対して、していないといわれるのならこの掲示板上で反証してください。

[1005: 物件比較中さん]

下のような書き込みを見つけました。もっともだと思います。ほんの一部の人（１人？）が起こした係争をわざわざ表沙汰にして、同じあゆみヶ丘の方から資産価値を奪っているのですね。
あな、恐ろしや。


No.965 by 物件比較中さん　2008/08/04(月) 11:43

ファインガーデンあゆみヶ丘で売りに出してる方、本当に気の毒ですね。

ファインガーデンあゆみヶ丘に関心のある人ならこの掲示板も読んでいるだろうし、あんな住人がいるマンションだとわかると、検討しようにも二の足を踏んでしまいますよ。

おまけにファインガーデンあゆみヶ丘は日陰で暗い暗いと言ってますからね。耐え難いほどに人格権が侵害されているマンションだって言ってますね。そんな中古マンションは買う気になれないですよ。

いくら値段を下げないといけなくなるんでしょうね。ご同情申し上げます。

あゆみヶ丘の一人訴訟さん、「不正確な事実を書き込みました」とか何とか言って発言を撤回したほうがいいですよ。私はそう思います。というより普通はそう思うでしょ。

[1006: 部会世話役]

１００５さんへ

　京阪がスクエアの事業計画書通りの建設戸数（５８０戸）を建設し、あゆみヶ丘の販売時の説明通りＢ棟前に街区公園を設置したら、あゆみヶ丘もスクエアも今のような陽当たりが悪い住戸は発生しないし、スクエアの子供達も遊具や運動広場に遊びに行くのに外周道路に飛び出す危険性がなくなるといっているのであって、あなたの言われる通りしていたら、本当にあゆみヶ丘もスクエアも陽当たりが悪い住戸が発生するのです。
このような書き込みは火種がなくなれば終わりますが、日照阻害・眺望阻害による資産価値の低下は建物がある限り続きます。因みに日照阻害が資産価値に及ぼす影響についての個別的な評価基準としては、先ず各自治体が固定資産税の評価に際し使用する評価要領（昭和50年10月15日自治省税務局固定資産税課長内かん）があります。日照阻害の程度に応じて細かな分類がなされ、最大2割の減価を規定しています。陽当たりが悪い住戸はかなりの資産価値が低下していることを認識してください。
　一般に、京都府南部地域においては、最寄駅から徒歩10分を超えてマンションの市場は成立しないと考えられています。（某不動産鑑定士の見解）従って、あゆみヶ丘及びスクエアで徒歩10分以上の住戸においては、日照などの環境要因が阻害されると都心部のマンションや郊外の駅接近に優れたマンションよりも資産価値の低下が大きくなるのが一般的傾向であるというのがプロの意見です。資産価値に関しましては陽当たりが重要であり、陽当たりを悪くされることに対して目を向けなければなりません。

[1007: 匿名]

なんか、こんなモンスターがいてファインガーデンあゆみが丘の方、気の毒ですね。

[1008: 匿名]

見ていてなんか、自分ばっかりですね。この方。既に住んでるスクエアの方の気持ちも同じ住人の気持ちも考えず。『正義の為に！』みたいな勢いで。。まるで右翼ですね。

[1009: 匿名]

↑
すみません。連続投稿でした。

[1010: 周辺住民さん]

京阪関係者は、あゆみヶ丘を社員価格として１割か２割引きで購入しているらしいですよ。
そうなると↑にあるように「日照阻害の程度に応じて細かな分類がなされ、最大２割の減価を規定しています。陽当たりが悪い住戸はかなりの資産価値が低下していることを認識してください」と言っても、もともと安く購入しているのだから京阪関係者はピンとこないのかもね。
Ｎo1003,1005の書き込みは京阪関係者の可能性大だな（笑）

[1011: 近所の人]

あゆみが丘、戸建てに住むものですが、ファインガーデンあゆみが丘の内部って、もめてるんですか。。なんか掲示板が違う気がするんですが。皆で仲良くしましょうよ。住人には関係ない事じゃないですか。迷惑かけてるあゆみが丘一名が同じ街の住人として、なんか許せません。どこのマンションも日当たりの悪い所もありますし、その分安いでしょう。私の友達がスクエアに住んでますけど、遊びに行ったりしてますが日当たりはいいですし、ちょっと羨ましかったりもします。いいマンションだと思いますよ。こんなん書くとまた業者だとか言う人がいてるでしょうけど。きつい言い方かもしれませんが、嫌なら出て行く方がいいんじゃないですか？お互いによくないと思います。

[1012: 匿名さん]

１０１１さんへ


　Ｎｏ．９９７のように売主側の住人と思しき人が不適切な投稿をして投稿禁止になったことがありましたが、このような人はごく一部です。日常の生活では何ももめていません。
　ここのやり取りはあくまでブログ上のことで、実際は別のところで確実に動いているのですよ。

[1014: あゆみヶ丘自治会・日陰対策部会]

スクエアの街区公園についての調査報告

　京阪は、平成18年6月に美濃山第４地区（スクエア）の街区公園の設置を取り止める事業計画書を京都府に申請し認定されています。しかし、この事業計画書には重大な問題があることが判明しました。
京阪の説明では、街区公園の設置を取り止める理由として土地区画整理法施行規則第9条6号の「健全な市街地を造成するのに支障がないと認められる場合」として土地区画整理法運用指針にあるただし書きを適用しています。しかし、第4地区はただし書きのいずれの条件にも該当しません。即ち、京阪の説明では誘致距離圏（250m）に街区公園があるからとの理由ですが、これは交通の安全上支障がない場合であり、スクエアの前は市道欽明台中央37号線が通っており、この道路は京阪も認めている交通の頻繁な道路でありますのでこの項は該当しません。2項目の「地区計画の地区施設等、総合設計制度の公開空地等により、同等のオープンスペースが整備されることが確実な場合」に関しましては、中庭は総合設計制度の公開空地等と同等のオープンスペースではありませんのでこの項の適用も出来ません。
　要するに第4地区は、街区公園の設置を取り止める法的根拠がありませんので、あゆみヶ丘Ｂ棟の前に従来の事業計画通り街区公園を設置しなければならないことになります。
　部会ではスクエアが更地の時から事業計画の違法性を指摘し、１０数回にものぼる説明要請をしてきましたが、京阪はその都度はぐらかしと嘘の回答を繰り返し、工事を強行してきました。
　部会では法令違反の裏付けを取るため何度も国土交通省に足を運んだ結果、今度、法令違反の疑いを益々深めました。そこで平成21年1月7日付けで今度こそまともな回答をするよう説明要請をしましたところ未だに回答はありません。
　京阪は、いくら強引に工事を進めても街区公園の設置取り止めの法的根拠がなければ、結局はＤ・Ｆ棟の一部を削って従来の事業計画通り街区公園を設置するしかないと考えています。因みに京阪の経営姿勢の１つには「法令および社会規範を遵守し、企業の社会的責任を果たします。」とあります。
　京阪の弁護士が書いた回答書のはぐらかしと嘘は目に余るものがありますので、広く世間に発表したい気持ちです。弁護士が嘘の主張を繰り返すのは弁護士法に抵触していると考えています。
京阪の法令違反の疑いの根拠は、京阪はスクエアの中庭を、街区公園の代替地と主張していますが、それなら、街区公園は恒久的に一般開放が担保されていますので、中庭も恒久的に一般開放が担保されていなければなりません。しかし、中庭は恒久的に一般開放が担保されていません。中庭を街区公園の代替地と主張していながら恒久的に一般開放を担保していないのですから、京阪は土地区画整理法違反、宅地建物取引業法第47条違反になると考えています。
　又、実際は街区公園の設置を取り止める法的な理由がないのに設置を取り止めているのですから、土地区画整理法施行規則第9条6号違反になると考えています。
　街区公園ができればスクエアの子供達も、車の通行量の多い市道欽明台中央３７号線を横断してまで遊具や運動広場のある他の街区公園に遊びに行く必要はなくなり親も安心できると思います。
　部会では、あゆみヶ丘Ｂ棟前に街区公園が設置されれば、京阪のあゆみヶ丘販売時の「20年、30年先も、すべての家族が満足して暮らせる。」「陽当たりのいい暮らしのために」「永住にふさわしい住まいとは、陽当たりがいい暮らしであること。」の謳い文句は概ね実現すると考えています。（Ｆ棟の削減の程度により評価は変わってきます）
　京阪は法令違反の指摘を無視して工事を強行したのですから、京阪の責任の元に適法になるよう造り直すべきと考えています。
　第４地区の土地区画整理事業においてここまで疑惑が深まると、京阪は、街区公園の設置を取り止めた法的根拠がないとの部会の指摘に対して合理的な反証をしなければなりません。（公園予定地を不正な手段で利得した）
京都府は、不備のある事業計画書を行政手続法に則らずに何故認定したのか答えなければなりません。
八幡市は、街区公園は八幡市民の財産になるべき土地でありますので、中庭が、恒久的に一般開放が担保されていないことに対して京阪にどのような行政指導をするのかはっきりと態度を表明しなければなりません。
　最近、企業の不祥事が相次いでいますが、これらの全てに共通することは金儲けに走り、企業倫理を二の次にしていることです。本件も同じです。日本が凋落していっているのと無関係ではないと考えています。企業は法令遵守と企業の社会的責任について考え直す時期に来ていると思います。
あゆみヶ丘の住民もスクエアの住民も、第４地区の土地区画整理事業が合法的に行われるのか違法に行われるのかで２０年、３０年先までも私達の暮らしに影響されますので、部会の指摘に対して京阪・京都府・八幡市がどのように対処するのかを注意深く見守る必要があると考えています。

[1015: 周辺住民さん]

あゆみが丘の戸建てに住むものですが、応援しています。たとえ法的に合法な建築物であっても、それが受忍限度を超えているか否かが裁判では重要な判断となります。たとえば葬儀場などがこれに該当します。しかし建築に掛かる費用と時間の問題から一般的には放置することが危険である場合を除き除却の対象とはなりません。すなわち一旦建った建物をそう簡単に取り壊させることはできませんん。いわゆる慰謝料とういものしか解決の道はありません。どうぞがんばってください。

[1016: 日陰対策部会世話役]

１０１５さんへ

　応援ありがとうございます。
　少し認識が違っています。確かに信義則違反のようなものはおっしゃる通りかも知れませんが、それでも弁護士を立てて更地の時から抗議をしているのにはぐらかしと嘘の回答を繰り返して、強引に建ててしまうのは取り壊しに値するという考えもできます。
　私達の主張は、土地区画整理法施工規則第９条６号違反についてであり、法的に街区公園の設置取り止めの理由がなければ前の事業計画通り街区公園を設置するしかないというものです。慰謝料で解決できる問題ではないのです。

[1018: 新スレッド案内人]

新スレッド
『京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？（その２）』

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/99/

[1019: 購入検討中さん]

やっと日陰対策部会世話役のストーキングから開放されたようです。せっかくの掲示板、特定の利害関係者だけでなく、”みなさんで”有効に活用しましょう。よかったよかった。

[1020: 購入検討中さん]

↑↑
「開放」じゃなかった。「解放」です。