京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？

[ワイキキ]

先日、葉書つきのチラシが入ってました。
写真で見る限り、環境は良さそうです。
郊外ニュータウン型のマンションですが、どうでしょうか？

[799: ご近所さん]

Ｎｏ．７９４さんへ

京阪から説明をうけたのはいつ頃ですか

ひょっとして京阪に騙されているかも

第二京阪脇の空き地の中高層ビル予定地は京阪のものですよ
（但し４月以降に他社へ売却されたならあしからず）

現時点でご存知の方教えてくださいませんでしょうか?

[800: 入居済み住民さん]

No.799さん

そうですか、京阪の土地なのですか。それにしては中途半端に土地を残したのですね。
スクエアと一体に開発すればよかったのに、と素人ながら思います。

不思議ですね

[801: 入居済み住民さん]

７９９さん、７９４です

京阪のものではないと聞いたのは、昨年の夏です。説明というほど大げさなものではなく、私が隣接地の用途を聞いたときに、担当営業がそう言ったのです。

その後京阪が買い取ったのでしょうかね？それとも私の担当営業が間違ったのでしょうかね？

[802: 匿名さん]

スクエアの東南側の隣接地は昭和４７年からからずっと京阪の所有です。
　余程しっかりとした契約を結んでおかないと、転売され所有者が変われば建築基準法ギリギリの高層マンションを建てられても文句が言えなくなります。冬至における日照時間というのはベランダの中心部に陽が当たる時間ですので、住民の感覚からいうと相当陽当たりが悪いと感じられます。
建築基準法ギリギリのマンションが建つとＡ・Ｅ・Ｆ棟の多くの住戸で、現時点よりかなり日照や眺望が悪くなる住戸が出ることは想像するに難くありません。
　No.７８６さんの言われるように「仕事においても口約束というのは長年お取引がある人としか信用しないもので、あとは言った言わないにならないように一筆残しておく」必要があると思います。

[803: 購入検討中さん]

No.802 by 匿名さん

技術的な質問があるのです。
隣接地に高層マンションが建つ可能性があることについて、「余程しっかりとした契約を結んでおかないと」と書かれていますが、いかようにも契約の結びようがないと思います。

まず、スクエアの契約に関係して、京阪に隣接地を転売しないという約束をさせることはできません。

転売した後の新たな所有者による開発行為について、京阪に責任を負わせるという契約もできません。

京阪が転売せずに自身で高層住宅を建設する場合、私の部屋の日照、眺望を一切阻害しないように建設しろ、と約束させ、阻害した場合の損害賠償の方法まで規定しての契約の仕方があるのかもしれませんが、これは非常に高度な問題で容易には実現しないように思います。むしろ私に対して、販売を拒否されるかもしれません。

結局、問題となりそうな住戸を避けるしかないように思えるのですがどうでしょうか。

[804: 匿名さん]

８０３さんへ

　８０３さんのご心配を京阪にぶつけられ、その返答内容を責任者に一筆書いてもらわれればと思います。書けないということであれば、約束は守られない可能性が強いので「君子危うきに近寄らず」だと思います。

[805: 入居済み住民さん]

B棟を購入した者です。拝見させて頂き私の意見を書かせて頂きます。
当たり前ですが立地、広さ等、条件の良いマンションは高いです。分譲を購入する方は私も含め、予算からどれだけ条件の良い物を購入するか、そして何を妥協するか検討し決断しますよね？スクエアを購入した方は高層マンションが建つ話も聞き、その上で「日当たりが悪くなるかもしれないから予算は高くつくがこの棟はやめておこう。」や「日当たりが悪くなるかもしれないが、この価格でこの広さは魅力だ。」など決断を出し満足して購入していると思われます。「スクエアは価格のわりに良いマンションだ！」この言葉につきると思います。それを言葉は悪いですがお金は出さないけど条件を保てはわがままのように聞こえます。そういう可能性もあるという事から価格も算出されているものでしょう？私も、もっと良い条件の部屋を購入したかったですが、やはりそれにともない価格も高くあきらめざる終えませんでした。。そんなもんでしょう？

[806: 入居済み住民さん]

同感です。東南の空地に最大高さ６０メートルの建物が法律の範囲内で建てられるのを想定し、同意して購入したのですから。私もこの価格では良いマンションだと思っています。

[807: 匿名さん]

スクエアの東南側の土地の地番は京田辺市山手西１丁目１−１です。要するに八幡市ではなく京田辺市です。No.７７６さんの挙げられた条件の２つの条件を満足しており、一ランク上の土地なのです。京阪としてはここを京田辺市のマンションとして売れば高く売れると計算していると思います。これが企業側の論理です。
　住民側の論理から言えば、そのマンションが建つことによりどの住戸がどれだけの価値が落ちるのかを検討し、その価値に見合った価格で買わないと損をするということです。価格は売主が決めるのではなく、その住戸の価値をしっかりと把握して買主が決めるものと言う考え方もできると思います。


No.800 by 入居済み住民さん　2008/07/24(木) 09:34

No.799さん

そうですか、京阪の土地なのですか。それにしては中途半端に土地を残したのですね。
スクエアと一体に開発すればよかったのに、と素人ながら思います。

不思議ですね

[808: 匿名さん]

８０７です。
　８００さんの疑問にも答えようとスレを取り込んでいて消さずに投稿してしまいました。
　すみませんでした。

[809: 購入検討中さん]

話題になっている隣接地を見てきました。

現在は、現場事務所になっている場所で間違いないと思うのですが。マンションを建てるには狭い土地にように見えますね。ここに１９階か２０階建てのマンションを建てるにしても、細長い建物になりそうです。

土地の形を見る限り、建物は土地の南半分に建つのでしょうね。高速道路寄りに建つのか、スクエア寄りに建つのか気になるところですが、あの狭い土地ですから、どちらよりでも大差ないといったところでしょうか。

土地の向きを見る限り、太陽が真南に来る頃には、高層マンションの影はスクエアにかからないようなので日照の問題は大したことなさそうです。棟ごとでは、２時間くらい影のかかる部屋があるのかなという印象です。細長い建物の美観が不安要素です。

この隣接地を街区公園にしてくれたらいいのにと思ったのですが、隣接地は京田辺市なのですね。残念。

[810: 入居済み住民さん]

同感です。よく調べられましたね。できれば、縦長より横長のほうがいいですね。

[811: 匿名さん]

午前中の一部の時間Ｅ棟は高層集合住宅の影になりますね。
問題は冬場の中庭の日影だと思います。午後からはほとんどの部分がＡ・Ｂ・Ｃ・Ｄ棟の影になると思いますので、午前中も一部影になるとなると中庭の日照不足が心配ですね。

[812: 購入検討中さん]

やっと購入組みがいなくなったら、静かになってしまいましたね。
公開空地の件について正しい情報をお願いします。日照権やその他のことは一切必要ありませんので。

[813: 匿名さん]

８１２さんへ

　スクエアの書き込みの大半は「公開空地」に関連があります。
　京阪は、平成18年6月に京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書（変更）（以下本事業計画書）を京都府に申請し、認定されています。しかし、この本事業計画書は非常に不可解なものです。何故なら、公園緑地等計画の項に「集合住宅における一団地の総合的設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」とありますが、総合的設計制度（建築基準法第86条1項）では公開空地の確保はできません。公開空地を確保するには、総合設計制度（建築基準法第59条2項）の許可が必要です。京阪の思惑は、建築確認のいらない総合的設計制度による一団地認定を受けて街区公園をスクエアの敷地に取り込み、それにより公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、580戸程度しか建てられないものを630戸建てられるように容積比率を上げる画策をしたと考えられます。（総合的設計制度の認定では市有地である街区公園を京阪の土地に戻すことは出来ないと考えています）
　本事業計画書は上記目的のために作為的に作成されたと考えるのが自然であります。認定した京都府も本事業計画書には「公開空地の確保」と記載されているものを「オープンスペースの確保」と恣意的に解釈して認定したと考えられます。この結果、スクエアの中庭は公開空地ではないのに一般の人に昼間だけ開放されるという奇妙な形になっています。
　京阪は、スクエアの街区公園をスクエアの敷地に取り込んで公園面積が不足した分は第６地区に街区公園を設置すると説明していますが、非住居系の第６地区をわざわざ一部住居系に変更してまで街区公園を設置するのも無理がありますし、そもそも第６地区は誘致距離内にきんめい公園があって街区公園を設置する必要はありません。第６地区に街区公園を設置するのであれば、スクエアの中庭を一般の人に開放する必要もなく、スクエアの住民に一般の人達が汚した分まで維持管理費を負担させるのはおかしな話です。
　要は、金儲けのために不正な手段を用いてスクエアの容積比率を上げたかっただけということになります。
　従来の計画通り街区公園が設置されれば、京阪はあゆみヶ丘に対して信義則違反を侵すことはなく、スクエアに対しても中庭の日照が改善され、Ｆ棟の日照も改善されます。
　以上のように、本事業計画書には重大な欠陥があることが指摘されたのですから、以前の事業計画で計画を進めるよう造り変えるべきと考えています。

[814: 質問（その１）]

８１３さんへ

「公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、580戸程度しか建てられないものを630戸建てられるように容積比率を上げる画策をしたと考えられます」については京阪の思惑として理解できますが、なぜスクエア建設地の美濃山第４地区に予定していた公園を取り止めることができたのでしょうか。ご教示ください。

[815: 匿名さん]

No.８１４さんへ

　街区公園とは児童公園の色彩が濃い公園のことでありますので、街区公園の設置を取止めることができる条件としては、スクエアの中庭が公開空地であり、遊具や運動広場が設置されていなければならないと考えます。ですから、街区公園の設置を取止めるには、事業計画書は「総合設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」としなければならなかったと考えます。　中庭には子供達が自由に遊べる運動広場や遊具がないようにお見受けしますので、これでは街区公園の代替機能はないと考えます。
　市有地である街区公園を、スクエアの中庭を公開空地にせずに何故京阪の敷地に取り込むことが出来たのかは分かりません。

[816: 質問（その2）]

元々、八幡市の所有地であった1000㎡の街区公園が代替地としてスクエアの中庭になったにもかかわらず、どうして中庭が八幡市の所有地とならないのでしょうか。元の街区公園の場所にはすでに京阪のマンションが建っており、近隣住民の財産とも言える公園用地がなくなってしまうことになります。元の街区公園の土地代だけでも億単位くらいあると思いますが、そんなに簡単に500メートル以上も離れた非住居系の第６地区にわざわざ一部住居系に変更してまで街区公園を移動することができるのでしょうか。街区公園というのは近隣住民のためのものであって、今回のように遠く離れたところに移動してしまうと同じ納税者として不公平だと思います。どうしてスクエアの第４地区内に公園がなくなってしまったのでしょうか。

[817: 匿名さん]

No.８１６さんへ

　素人考えですが、スクエアの中庭が街区公園の代替機能を有する公開空地であれば必ずしも八幡市の市有地でなくても良いと思います。しかし、街区公園としての代替機能がなく、公開空地でもありませんので、このような事業計画がどうして認定されたのか理解に苦しみます。
街区公園の設置を取止める理由に合理性がなく、法的に実現不可能な手段で街区公園（1000㎡）をスクエアの用地に取り込み、数字合わせのために非住居系の第６地区に街区公園(1000㎡)を設置するとしても、このような土地区画整理事業のやり方は健全な市街地の造成にはならないことは確かです。

[818: 物件比較中さん]

それで私たちにできることは？
中庭の何について聞いたらいいんですか？