続・いま京都で気になるマンションは？？

[匿名はん]

うーん。ついに閉鎖されてしまいましたね。。。残念。
一応、新スレたてました。
みんなでより良いマンションゲットを目指しましょう！

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208/

[804: 匿名さん]

消費税が上がった後にバブルは崩壊する気がしますね。

まぁバブルは別として、中心部の方が下がりにくいのは確かだと思います。

[805: 匿名さん]

せやけど、どんな一等地に住んでますって言われようとも
人は結局、その人の人柄とか容姿とか職業とかの総合点で
判断されると思います。

[806: 匿名さん]

＜阪急沿線で一押しはどこでしょう？＞
ってスレが兵庫版にあるので
北摂厨の人は是非是非そちらで思う存分語ってください。

もうこっちへ戻ってこないでね。

[807: 匿名さん]

景観条例で厳しい高さ制限→新築はデベが利益回収のため値上げ 中古も需要≫供給で値上がり
御所南本校 御所南新設校 高倉の三つの小学校区→御池中→堀川高のゴールデンラインが確立
高齢者が郊外の戸建を処分して都心マンションに住み替える時代
震災後、関東富裕層のセカンド需要が激増

中心部は今後とも値下がりする要素が無いでしょう
最近の価格設定は消費税増やローン減税廃止前の駆け込み需要のような一過性のものではないこと明らかです

[808: 匿名さん]

「烏丸より東が良い」という表現をよく聞きますが、その東側の限界区域はどの辺りになるのでしょうか？
左京、東山、山科など全て大きな意味で烏丸より東ですが・・・
それとも中京（もしくは上京）内に限定された話でしょうか？

[809: 匿名さん]

東は白川通りか、そのちょっと山の手辺りでしょうね。

[810: 匿名さん]

丸太町－堀川－四条－鴨川
この範囲内なら将来にわたっても資産価値は落ちないでしょ

[811: 匿名さん]

厳密には

丸太町－室町－四条－鴨川

のような気がするな

[812: 匿名さん]

不動産マニアじゃない限り、一般人のイメージでは

丸太町ー烏丸ー四条ー鴨川

が資産価値の高いエリアだと思ってますよ・・・

烏丸の壁は厚いです・・・

[813: 匿名さん]

烏丸の壁って…なんか10年くらい前の感覚ですね。

最近は明らかに烏丸が中心になってきてます。
逆にパチンコ屋・カラオケ店・居酒屋が並び、木屋町からキャッチが流れてくる河原町に憧れなど全くありません。

烏丸より東と西、どちらが高いかと言えばまだ東が高いでしょうが、

「どちらが資産価値が落ちないか」ということで言えば、学区も同じですし特に差はないと思います。

ということでNo810さんの考えで間違いないかと。
壁は烏丸よりも堀川にあります。

ただ、あくまでマンションなので、50年も経てば価値は0ですしね。
「築10-30年くらいにおける賃料相場や売却相場をどれほど維持できるか」の差ですね。
古くなっても需要があるのはやはり街中の利便性があるところでしょう。

50年後で言えば、最後に土地が残る一戸建てが一番高いでしょうね。

[814: 匿名さん]

813さんは何をそんなに必死になっているのでしょう（笑）

烏丸御池や四条烏丸に徒歩3分圏ならともかく、
学区という下駄を履かせてもらわないと烏丸より西は勝負になりません。

夫婦だけの世帯やセカンド目的で買われる方は特にシビアです。

[815: 匿名さん]

見解が分かれるのであれば、丸太町ー烏丸ー四条ー鴨川の一番狭い範囲内で購入するのが安心なんでしょうね

[816: 匿名さん]

四条烏丸の近くなら少し西でも資産価値は高いですね。
地下鉄、阪急、市バス全てにおいて便利ですから。

[817: 匿名さん]

やはり四条烏丸がベストでしょうね。

御所南は将来的にどうなるかわからんっていうリスクはあるような気が。。

特に最寄りが神宮丸太町や市役所前ってなると交通の便としてはイマイチなので御所南ブランドが崩れると危険かなと。

まぁしばらくはそんな心配はないでしょうけど。

[818: 匿名さん]

独身やdinksには四条烏丸で良いですが、子育て世代には騒がしすぎて嫌がられるかもしれません。
神宮丸太町や市役所前は御所や鴨川が近いのは魅力でしょう。
御所南は数年前に校長がかわって将来的にどうなるか保証はありませんが、その時に値下がりリスクがあるのは西側半分でしょうね。

[819: 匿名さん]

御所南ブランドが崩れたら下がるのはどこも同じですよ。
烏丸以西の方が元々安いわけですから、価格の落ち方としては似たようなもんでしょう。烏丸御池に近ければ比較的安全なのかもしれませんが。

ただ、グランクールが中古値上り率全国1位になってたのはやはり御所南ブランドの影響が大きいわけで、逆にそのブランドがなくなればあの付近が一番下がりやすい気はしますね。たった10年ほど前に坪130とか140で売り出されてたわけですから。もちろん他の場所も安かったんですけどね。

[820: 匿名さん]

10年前といえば不動産の底ですから、グランクールだけでなく、烏丸御池から徒歩数分しかも御池通り沿いですら坪単価130～140で売られていましたよ。

御所南校区は2008年のリーマンショック後ですら大幅な値下がりしていないエリアなので、将来的にも大きく値崩れする可能性は低いと思います。

烏丸御池周辺は確かに手堅いでしょうが、御所や鴨川周辺はセカンド需要が多いのもまた事実です。

御所南校区以外でも、御所西エリアや平安神宮周辺も同じく坪270で売られていますから、いわゆる京都らしいエリアというのもまた資産価値が落ちにくいポイントではないでしょうか。

[821: 匿名さん]

ということは、2003年前後に購入した人は、10年分の家賃が丸々浮いて、しかも購入価格よりも遥かに高く売っているわけですよね？！
数千万単位の利益を出して売り抜けるのかと思うと、2003年前後の中古で強気の価格設定をしている物件は、心情的に、とても買う気にはなれません、、、

[822: 匿名さん]

821さん

そういうことになりますね。
しかも土地の価格は上がっているわけもなく、むしろ下がっているくらいです。
もちろん材料費の高騰等も言われてますが、そんなのはわずかです。

つまり、今のマンションが高過ぎるのもありますが、当時のマンションがそれだけ売れなかったために下げざるを得なかったということがあるようです。
しかし、それだけ下げて売らざるを得なかったということは、どこかでコストカットしているため、その頃のマンションは注意した方がよいと言われたことがあります。

心情的にもなかなか「相場だから…」とは割り切れないですよね。。
今は確かに高いですが、その頃の安く売られたマンションを高く買うよりは、しっかりとお金がかけられていると信じて新築を買う方が良いのではないでしょうか。

[823: 匿名さん]

不況で消費者心理が冷え込んでいる時は、内装や設備のグレードを下げてコストカットして分譲価格を下げるか、占有面積を狭く作って見かけの値段を手頃にするのが常套手段です。
もし中古を買うのであれば、必ず新築時の分譲価格は調べた方が良いです。
デベも商売ですから、採算度外視で安く売っているわけありませんから。

[824: 匿名さん]

なんだかんだ言いつつ、皆さん阪急に憧れるんですね。市役所前も地下鉄なのに。

[825: 匿名さん]

>823さん

一般人が新築時の分譲価格を正確に知る方法ってあるんでしょうか？
不動産屋に行くと教えてもらえるのでしょうか？

[826: 匿名さん]

仲介の不動産屋に聞けば教えてくれますよ

[827: 匿名さん]

御所南ブランドが崩れるときというのがどのような状況下で発生するのかがよくわかりませんが、学校側のシミュレーションでは、今後１０年程度は学生は増え続けると見込んでいるとの話を聞きました。
旧春日学区および銅駝学区の分校（もしくは新校設立）の話もそれが一因とのことです。

[828: 匿名さん]

御所南や高倉はあくまで公立で、塾や私立じゃないです。
先取り教育をしているわけでもないし、校長が代われば方針が多少変わることもあるでしょう。
しかし、教育熱心でこのエリアを買えるほど高収入（となれば大抵は高学歴）な家庭が集まっているのですから、環境は間違いなく京都一でしょう。
その環境が数年やそこらで大きく崩れる事態は考えにくいです。
私立じゃないのにブランドという発想が少しずれていると思いますね。
あくまで環境を買うわけですから。

[829: 匿名さん]

大丸至近の東洞院錦上るセブンイレブン前の駐車場跡が囲いされています
事業主関連の名前に阪急不動産、住友不動産、大和ハウスの記載がありました
マンションでしょうか？
凄く気になります

[830: 匿名さん]

御所西が御所南や高倉と同じ価格帯というのは信じ難いですね〜。
（現、新）御所南や高倉の校区の烏丸御池、市役所前、河原町丸太町、四条烏丸、四条堀川辺りであれば、地下鉄、バス、阪急、京阪のうち三つが利用可能だから高いのは理解出来るんですが。
御所西はセカンド需要やリタイア世代のように通勤通学に無縁な層をターゲットにしているんでしょうか。

[831: 物件比較中さん]

消費税の増税前、かつ、来年からの住宅ローン減税の拡充のメリットを受けられるマンションがあればベストですよね。

今日も減税しきれない分は現金で給付するような話も出てましたし。

なので今年完成するマンションはパスかなと思ってます。

[832: 匿名さん]

＞８２０　＞８２１　＞８２２　＞８２３　で書かれている通り、2003年～2004年は日本中が不動産の底値でしたね。
烏丸御池～市役所前の御池通り沿いで、今は坪270で分譲している場所ですら、10年前は坪130～140です。その分、内部の仕様はそれなりですが。2013年現在で築10年前後で売りに出ている中古物件は、全て購入価格以上の値段で出していると言っても過言ではないです。
逆に、2006年～2008年はミニバブルといって、現在以上の高値で分譲されたものも多く、その当時の物件はかなり高級な仕様になっていることが多いです。
新築だけでなく中古も比較検討する際は、値段だけ見るのではなくこういうことも念頭に置いて探すべきかと思います。

[833: 匿名さん]

なんか烏丸より東がいいとか西はないとか言うてるけど、烏丸またいだからって賃貸の相場にはそんな差ないよ？

そろそろ完成する御池のローレルコート、5000万台後半の部屋が20万で賃貸出てるけどこんな安くていいんかね？

まぁ京都のファミリー向け賃貸はよほどのことがない限り20万くらいもしくは坪1万くらいが限度やしこんなもんなんやろけど。

元々の価格が高い烏丸以東は中古価格も高めに維持されるんか知らんけど、いざってときこんな家賃で賃貸に回さなあかんのかと考えたら怖くて買えんわ。

しかも皆さん学区が良いとか言うて60㎡台前半とかの高いマンション買ってるけど、その広さで子供を御池中学まで通わせれるの？かなり窮屈じゃない？？それが不思議でしかたない。

[834: 匿名さん]

>>832さん
なるほど。だからミニバブルの時に見たマンションは、今では考えられないくらい設備が良かったんですね。
それでも、今の設備が良くないマンションと変わらないか、
むしろ安いくらいでした。

[835: 匿名さん]

ミニバブル時期のマンション
「グランドヒルズ京都東山ロジュマン」は
坪４００万超と書いてあるスレがありましたが
本当ですか？

知恩院当たりを散策する際、凄く気になるマンションです。

[836: 匿名さん]

西院あたりはどうですか？交通の便は非常にいいし、環境もいいと思いますが

[837: 周辺住民さん]

烏丸より西の方が住みやすい。
堀川丸太町にイズミヤも出来るよ。
二条城前に大きな公園もあるよ。
バスもいっぱい。

[838: 匿名さん]

確かにバランスが良いのは烏丸〜堀川間なのかもですね。
ステータスは烏丸より東の方があるかも知れないですが、普段の生活に必要な商店街やグルメシティがあったりして買い物にも困らず、四条のデパートにも徒歩でアクセスできる。学区も良い。
丸太町のホテル跡地もようやくイズミヤが決まったし、丸太町〜四条まで堀川側の利便性は高いですよね。

[839: 匿名さん]

836さん
西大路通りはバスも便利ですし、交通の便は良いですよね。買い物にも困らない場所です。
ただ、西院は京都人の一般的なイメージではそれほど良いところではない気がします。治安も中心部や北区、左京区などと比べると良いとは言えないかと思います。

[840: 匿名さん]

西院なら桂のほうが資産価値は高いのでは？京都きっての高級住宅地ですし

[841: 匿名さん]

烏丸より東に拘る人ってブランドやイメージ重視だから、グルメシティやイズミヤで喜ぶ層とは根本的にターゲットが違う気がします（笑）
フレスコじゃ物足りなくて、髙島屋や大丸の地下で買い物することにステータス感じる人々ですよ。
ホテル跡地に成城石井やイカリスーパーが入ればまた違ったんでしょうが。

[842: 匿名さん]

六角堂の近くに、高島屋等の百貨店を中心に店を出されていた
高級スーパーがこの春に開業するそうですよ

[843: 匿名さん]

ホテル跡地にリッツカールトンが建つから資産価値が上がると喜ぶのが烏丸以東の住民
ホテル跡地にイズミヤが建つから資産価値が上がると喜ぶのが烏丸以西の住民

[844: 匿名さん]

桂が京都きっての高級住宅地？

ないない。ありえない。笑

ていうか京都人とすれば桂は山科と同じ。市内と思ってない。

[845: 匿名さん]

四条烏丸なら少し西でも京都らしくていいですが、どちらかと言うと
烏丸より東が好きです。
でもブランド好きという訳ではありません。
フレスコもイズミヤも行きますし、デパ地下も行きます。
知人も仕事帰りに高島屋の地下で野菜など買って帰るみたいですが
世間で思われているより安くて新鮮な野菜が多いです。
成城石井は何回か行ってみましたか高くて品数が限られていて
あまり買う物がなかったです。

[846: 匿名さん]

桂が京都か北摂か微妙だけど、交通の利便性と人気の高さや格では平安神宮や左京区よりも上でしょうね。

[847: 匿名さん]

桂は桂駅徒歩5分以内の場所なら価値はあるでしょうね。
阪急沿線でもあり、山科よりは断然イメージは良いです。

が、さすがに桂に格は聞いたことがありません。
京都中心部の人じゃないからそういうことを言われるんだと思います。
京都は寺社仏閣・歴史と共存する町であり、そこに価値が生まれます。山科、伏見、桂は全て中心部から電車で向かうベッドタウン・新興住宅地のイメージしかありません。

[848: 匿名さん]

京都で資産価値があるのは、四条烏丸がトップで桂か河原町でしょう。
それ以外の阪急沿線が続いて、烏丸線沿線じゃないですか？

[849: 周辺住民さん]

843さん、上手な喩えですね。笑ってしまった。
842さん、詳しい場所と、スーパー名を教えてください。気になります。

[850: 匿名さん]

＞843 に座布団一枚！（笑）

[851: 匿名さん]

桂は分譲も賃貸も安いですよね。
子供の頃は恥ずかしながら、桂は京都市内ではないと思ってました。

[852: 匿名さん]

何寝ぼけたこと言っているんですか？
桂の分譲マンションは5000万以上ですよ。左京や東山よりも高いです。
阪急沿線ですし、当たり前です。

[853: 匿名]

Wikipediaによると京都の高級住宅街は御室、下鴨、北白川、北山、衣笠、桂となっておりますが…