続・いま京都で気になるマンションは？？

[匿名はん]

うーん。ついに閉鎖されてしまいましたね。。。残念。
一応、新スレたてました。
みんなでより良いマンションゲットを目指しましょう！

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208/

[1181: 匿名さん]

新築時からかなり高額で話題になった物件ですね

[1182: 匿名さん]

３・４ヶ月前にプレミアム階の７５ｍ２が８８００万で
出ていたけど売れたのかな？

[1183: 匿名さん]

どうだろうね。
市場から消えても、売却諦めて賃貸に出すパターンもあるからなあ。

[1184: 匿名さん]

中古も見てるけど、良さげな物件はたいがい売れてしまったな
何ヶ月も売れ残ってるのはやはりそれなり

[1185: 匿名さん]

>>1173さん
この頃に建ったマンションはこれくらいの戸数でもディスポーザーついてたんですね
他にも見ましたが、少ない戸数でも豪華なマンションは
付いているのが当たり前だと思ってました
説明も今みたいに戸数が少ないと付けられないとは言わず
最近のマンションはディスポーザーが付いて便利ですよと言う感じでした
それにトイレやその他も今より高級感がありますね

[1186: 匿名]

高島屋裏は田丸産業だからリソシエかな、しかし中小であの場所であの規模行くのは勝負に出たね。

[1187: 匿名さん]

詳細出てますか？

[1188: 匿名]

11階だてが、五棟ですね。

[1189: 匿名さん]

それって2、300戸はあるってことですかね？
すごいのができますね…。

ブランズ買うならこちらの情報待ってみた方が良さそうですね。

[1190: 匿名さん]

凄い規模ですね。値段が気になりますが、11階建てだと天井低そうですね

[1191: 購入検討中さん]

高島屋裏が見えてくるまでは動けないですね　

[1192: 匿名さん]

学区は洛央ですか？

[1193: 匿名さん]

学区は洛央のはずです。
学区的には普通ですが、その規模であればかなり人気は出そうですね。
四条烏丸のクロスマークも大規模でしたが、今思えば良い物件でした。ちょくちょく中古出てますがすぐ売れますね。維持費はかなり安いですし、賃貸の相場も良いです。

[1194: 購入検討中さん]

確かにクロスマークは買っておけばよかったと思いますね

[1195: 匿名さん]

やはり大規模な物件は何かとプラスなことが多い気がしますね。
髙島屋の裏なら良い悪い両面あるでしょうけど、場所と規模で間違いなく目立ちますし、インパクトはありますよね。

[1196: 購入検討中さん]

小規模はやめとけってこったな　管理会社の餌食になりやすいしね

[1197: 匿名さん]

洛央小なら下京中では？
お子さんのおられる方はよく調べた方が良いですよ！

[1198: 匿名さん]

大規模すぎると団地か公団みたい…。
色んな人がいすぎて価値観があわずに管理組合の運営が難しいと聞きます。

[1199: 匿名さん]

下京中学はエリアが広いですからね。
洛央自体は悪くないのに…ね。
まぁ中学からは私立で良いような気はするけど。

クロスマークが良かったなと思うだけにここは気になります。

[1200: 匿名さん]

下京中は・・・

[1201: 匿名さん]

クロスマークはトイレとか安っぽいですね
高島屋裏は中華料理店を挟む感じですかね？

[1202: 匿名さん]

子育て世代には向かないでしょうねえ
ここで5000出すなら　国際会館前の一戸建て買うかなあ

[1203: 匿名さん]

岩倉で一戸建て5000万だとよほどの狭さじゃない限り地下鉄徒歩10分以内は難しいんじゃないですかね。

[1204: 匿名さん]

高島屋裏の土地にマンションが建ったとして、
部屋的にどの方角が良いかというと迷うな。

東は河原町通で，京都でも最も渋滞のひどい交差点の一つに面しており、
　その眺望も対面のビルで遠くは望めなさそう。
北は高島屋の裏面見るだけ。
南は一部お寺の所だけ視界が抜けそうだけども、ライオンズマンションの壁で終わり。
西は、教育センターのビルより高い所の部屋だけ眺望が抜けそうかな。

高度制限がなく、１０階部分ぐらいまではショッピング街とオフィスが占め
それ以上の階がマンション部分だったら、最高に欲しい物件になったな。
ただ、そんな仮定なら，上層階はホテルにでもなっていたろうな。

[1205: 匿名さん]

そうなんだよね
現地見たけど、どの方向も景色が良くない
明るさはあるだろうけど東山も見えないしねぇ

[1206: 匿名さん]

眺望に関しては四条烏丸の物件はみな同じで期待できませんね。ただこの物件はほぼ河原町駅直結なのですぐ売れるでしょう

[1207: 購入検討中さん]

眺望まで求めるのは無理でしょ　利便性が全て

[1208: 匿名さん]

そうでしょうね。
眺望は烏丸や河原町を買う時点で
望んではいけないですよね。
ファミリーは避けるだろうから
利便性重視のシングルやDINKSに人気しそうですね。
駅近いし。

[1209: 匿名さん]

烏丸五条の角地はまだ情報ないですね
五条なら少しは眺望良いかも知れないし、安いかも知れないけれど
どっちを取るかですね

[1210: 匿名さん]

ここで子育てしたいひとはいないでしょ
シングル　DINKSに加えて　ホテル代わり　書斎　SOHO

棟によっては事務所使用可にならんかな　

[1211: ご近所さん]

ブランド重視で小規模でも良ければ、三井不動産が2件建設中。
堺町御池上がる、738平米,38戸、10階建
烏丸押小路上がる、アバンエスパス(成基学園系)のモデルルーム跡地
456平米、23戸、7階建

3年前位に分譲した高さ規制後のバークホームズ烏丸御池(上記堺町の斜め前)が
70平米で50百万円前後でした。

リソシエやイーグルコートでは不安な人やジオやローレルコートは中途半端と
感じている方は検討対象に入れては如何でしょうか。
建設会社はどちらも熊谷組だったと思います。

[1212: 匿名]

真ん中の立体駐車場も買収できてるんでしょうね。

残ると寒いですけど

[1213: 匿名さん]

利便性を取るか眺望を取るか
そういう意味では彩さんのマンションは都心にあるのに
五山の送り火が全て見える価値のある物件だったんですね
今後そんな物件が現れることはないでしょうね
大阪みたいにタワーマンションなら都心でも眺望もいいですが・・・

[1214: 匿名さん]

またまたイーグルコートが御池新町上るに建設されるようです。
今回は和風マンションみたいです。
価格もかなり安いみたいです。
御所南学区、烏丸御池徒歩5分。

[1215: 匿名さん]

パデシオンとエスリードとイーグルコートとリソシエは庶民的なイメージあるな

[1216: 匿名さん]

コインパーキングのままかマンション作るしか選択肢はないから
これからなんぼでも出てきまっせ

[1217: 匿名さん]

杉本彩さんが購入した物件が気になりますな。ヒント希望！

[1218: 匿名さん]

烏丸から西は価格崩壊が始まっていますね・・・

[1219: 匿名さん]

中古まで手を広げて探していますが、オ○チーノというサイトの想定賃料と収益率が非常に参考になりますね。
予算や立地だけでなく、資産価値やお買い得かどうかまでは素人には分かりづらく感じていました。
中古の値付けは新築と違って売主の希望価格なので、ぼったくられないように気をつけたいです。

[1220: 匿名さん]

バブル崩壊中

[1221: 匿名さん]

丸太町ー烏丸ー御池ー堀川エリアが徐々に値崩れしてきていますね
まだ御所西や御所東の方が高値で売買されているのでは？
京都らしい場所というわけではないので、御所南小プレミアが無くなると危険な地帯ですね

[1222: 匿名さん]

御所西は同志社バブルですな

[1223: 匿名さん]

とにかく最近は、烏丸通より西が高過ぎますね

[1224: 匿名さん]

ライオンズ御所南ロイヤルグレイドは確実に高値掴みだな

[1225: 匿名さん]

あれがあの値段であっと言う間に完売したから御所周辺が大変なことになった訳だが、さすがに眺望などウリがないと今後は辛いな

[1226: 匿名さん]

ライオンズは眺望よく無い、交通至便というわけでもない、、でよくあの値段で売れたなあ
最近のプレミストやブリリアも信じられない値段です

[1227: 匿名さん]

素人が何を言っても意味ないよ。
価格は崩壊してないよ。
何を根拠に言ってるの？
なんだかんだ言っても売れてるよ。
烏丸御池に完成在庫ありますか？
ロジュマンも販売前にほぼ目処ついてます！！
全国・海外からお金持ちがいっぱいくるからご心配なく！
あと数年は価格上がり続けますよ。
5年後ぐらいに購入して下さい。

[1228: 匿名さん]

けど大規模な物件は今後はなかなか出ないでしょうね。

31m規制×広い土地を揃えるのはかなり難しいと思います。

[1229: 匿名さん]

それはよかったですね

[1230: 匿名さん]

ロジュマンは1221さんの言う御所南の西エリアではないですからね。

ロジュマンは四条烏丸からの距離やバス利用を考えればやや中途半端ですけど、この丸太町ー烏丸ー御池ー堀川エリアに比べれば全然マシですからね。

[1231: 匿名さん]

出ない出ないといいながら、時代の流れで古い町家やお店が潰れて駐車場になってマンションになるんですよね
2008年頃のピークと言われた時にもう建たないと言われてこれだけ建ってるんだから、これからもたくさん建ちますよ

中華系富裕層の流入は防ぎたいですけどね
京都のマンション購入ツアーなるものがあるらしいです
やめてくれ。。

[1232: 匿名さん]

建ってはいるけど小粒ばかりでしょ？

いま建設中のリソシエが94戸で、2008年規制強化後の中京区全体での最大戸数らしいですから、それ以下のものしか建ってないということ。
維持費の高い中途半端なマンションばかりが増えていってるということですよね。

[1233: 匿名さん]

中華系の富裕層と一緒のマンションは避けたいです

[1234: 匿名さん]

そうですね
京都の規模に慣れ過ぎて60〜70あれば大規模と思う様になってきていました…

[1235: 匿名さん]

タワーマンションに住みたければ大阪や滋賀に行くしかないのでしょうか
京都はマンションに向いてない都市ですね

[1236: 匿名さん]

タワーは京都駅より北側では絶対にあり得ないでしょうね。京都市の端の六地蔵に一つ建ったくらいでしょうか。

まぁ60〜70あればそんなに維持費が高くなるわけでもないですが、基本的に京都のマンションは共用施設が皆無なので、そういう意味ではマンションに住むメリットがあまりないですね。
共用施設も特にないのに維持費ばかり高いマンションだけは避けたいです。

[1237: 匿名さん]

ロジュマンは価格がまだ発表になりませんね。しかし聞くところによると、オール電化で床暖房もないらしいじゃないですか。そんな物件がほぼ目処ついたとは思えないんですが.... ロジュマンよりプレミスト六角堂でしょ普通。

[1238: 購入検討中さん]

グラン・シティオ三条麩屋町黎明舎　のオープンハウスやってましたけど築11年で　管理費19160円　積み立て費33320円
自治会費1000円だって

19戸の小規模マンションって怖いですね

[1239: 匿名さん]

大規模以外買うべからず

[1240: 匿名さん]

大規模は団地化するからなあ
外廊下の玄関前に子供の自転車置きだす人が必ず出てきて、一気に賃貸っぽくなる

[1241: 匿名さん]

それはファミリーがいる限りどこでも同じ。

[1242: 匿名さん]

中古はかなりの数を内覧しましたが、マンションによって全く違いますよ。
ファミリータイプでも住民の意識が高ければ高級感を保っているマンション多いです。
大規模だと自分達の資産価値を守ろうという意識が希薄になりがちなのは確かだと思います。

[1243: 匿名さん]

分譲マンション見に行って廊下に自転車は確かに萎えるなぁ…
マンションによっては規約で置けなくしているくらいですよね

[1244: 匿名さん]

結局、管理組合がしっかり決められるかどうかとそこの住民のモラル次第でしょう。

そりゃ500戸、600戸のマンションだと運営はなかなか難しいでしょうけど基本的には規模は影響しないと思います。

もし仮に20戸、30戸の中古マンションで自転車が廊下に出てなかったとしても、逆にご老人、セカンド使いが多いマンションを疑うべきでしょう。
そうなると自転車の問題はなくても、ただでさえ少ない戸数をもっと少ない人数で管理組合運営をしなければなりません。

さらに言えば最近の街中の戸数の少ないマンションは部屋の広さや戸数の確保に全てを注いでいるため、バルコニーや共用スペースは非常に狭いことが多いです。
そうなると駐輪場は優先順位が低いのでカットされるところが多く、1戸に1台程度となるところがほとんどですよね。

つまりはそういう小規模マンションこそ各戸の前に自転車が置かれるリスクが高くなるということですよね。
将来的には管理組合で、各戸の前の子供自転車はどうしようもないので容認しましょう、とならざるを得ない気がします。

[1245: 匿名]

プレミスト京都御所南についてはご存じですか？

[1246: ご近所さん]

夷川富小路の北東角で御所南小から1〜2分の所です。

[1247: 匿名さん]

規模はどの程度なんでしょうか？

交通の便としてはあまり便利な場所ではないですね。
丸太町7分ってとこですかね。

御所南小がまだまだパンク状態であることを考えれば小規模だと結構微妙な物件だと思いますね。

夷川あたりは嫌いじゃないですけど。

[1248: 匿名さん]

高島屋裏は内廊下じゃないでしょうね
やっぱり内廊下がいいです

[1249: 匿名さん]

1238さんの書いてる物件のように、小規模はほんとに先々が不安ですね。

修繕積立の計画は大抵5年毎に積立を増額する計画になってるので中古買うときも気をつけないとダメですね。
築10年ギリギリくらいの物件を築浅で維持費はそんなに高くないと思って買ったら、翌年から修繕積立が倍になった、とか現実にありそうですね。

[1250: 匿名さん]

内廊下は高級感が漂いますが、入口側に窓がなくて解放感が....

[1251: 匿名さん]

京都なら内廊下でも角部屋の確立が高く
廊下側は水回りで固めている所が多いので
解放感はあると思います
逆に廊下側に窓があって、その前を人が通るのは
落ち着かないですね
窓も開けられないし、飾りみたいなものでは？

[1252: 購入検討中さん]

声が大きな奥さんの場合は丸聞こえになるな　外廊下は

[1253: 匿名さん]

確かに京都は1フロア4戸とかの狭いマンションが多いので、正方形に近い土地だと全戸角部屋で中心に内廊下を持ってくることが可能になりやすいですね。

けどそれで5階建てしか建たないと結局18戸とかのマンションが出来上がりますね。

しかも内廊下は外廊下よりやや維持費も高くつくので結局小規模維持費超割高マンションになってしまう…。

[1254: 匿名さん]

20戸位だと3〜4年に1度は理事会役員が回って来ますね
セカンドが多いともっとか…

[1255: 匿名さん]

大規模だと理事会の議題や決定事項すら把握していない住民が多く無責任 無関心になりがちです
理事会が面倒臭いというような住民ばかり集まる団地マンションは尚更危険

[1256: 匿名さん]

プレミスト御所南はかなり高額になるようです
規模は確か20戸ほどだったかと
交通の便もいまひとつですし、パンクしている御所南小学校目当てで買うのは馬鹿らしいですね

[1257: 匿名さん]

大規模って何戸くらいですか？
京都市内だと100前後がやっとですけど。
しかもめったに出ない。

[1258: 匿名さん]

京都の中心部の感覚では100前後あれば大規模でしょうね。
40以下は小規模、40〜80くらいが中規模って感じでしょうか。

完全に他のエリアとはズレてますよね…

京都だけでマンション探してると20戸前後のマンションに見慣れて普通のように思ってますけど、かなり小規模ですよ。他では高級マンションの戸数として普通あり得ない戸数だと思います。いつか破綻する気がします。

[1259: 購入検討中さん]

10年前に買って積立金上がる前に高値で売った人が最強ですねえ

[1260: 匿名さん]

確かにそれ最強！

[1261: 匿名さん]

値付け間違えて半年や一年も売れ残ってる物件もありますけどね（笑）
不動産価格が底の時期に買ったんだから、それなりの値段つければすぐ売れるものを、欲出すから（笑）

[1262: 匿名さん]

>1238

グランシティオの修繕積立金は確か8830では？
33320なんて大嘘まで書いて大規模マンション買うように誘導するのはタチ悪いですな！

[1263: 匿名さん]

確かに築11年でそれは高過ぎる気もしますね。

けど、逆に8000円台は安過ぎですね。
購入考えるならよく修繕計画を確認された方が良いかと思います。それこそ15年、20年となって倍々になるか、破綻するかどちらかでしょうね。先送りしてるだけだと思います。

[1264: 不動産業者さん]

http://mansion.o-uccino.jp/detail_0003165561_m/

これみてごらん

[1265: 匿名さん]

こっちには8330円と書いてますが
http://www.kyoto-citylife.jp/bukken/details_0000071004.html

[1266: 匿名さん]

さすがに8330円はないでしょ

[1267: 匿名さん]

八千も三万もどっちも怪しい

[1268: 匿名さん]

8330では絶対に成り立たないけど、あと何年かして改修が必要なときに1戸100万とか集めるんじゃないですか？もしくは既に払えなくて未払とかになってるかも。

そういうダマシみたいな修繕積立金の設定してる小規模マンション結構あると思いますよ。

[1269: 匿名さん]

10年目の改修のときに一時金集めたのにここは払わなかったからその分分割で乗せてあるんですかね

[1270: 匿名さん]

築十年目で一時金とられるとこ多いよね
入居早々に請求されたら損した気分w

[1271: 匿名さん]

学区も良く交通至便なのに一年近く売れてないですよね
最初に高くつけすぎて少しずつ下げていくのは戦略的に良くないとよく聞くけど、本当なんですね

[1272: 匿名さん]

5500出したら　地下鉄国際会館駅徒歩圏内で良い中古一戸建て買えるしなあ

[1273: 匿名さん]

京都特有とも言える小規模マンションが今後どうなっていくのか
試金石になるかも

[1274: 匿名さん]

小規模マンションの行方でなくて値付け戦略が上手くなかった物件の行方の間違いでしょう…
最初から今の値段で売り出せばすぐに売れたはず。情報は生ものですから。
一年前は確か6200万前後だったのを100〜200万ずつ値下げしています。
長いこと売れ残ってると事情があるのではと勘ぐられたり、まだまだ下がるのではと思われるようです。

[1275: 匿名さん]

小規模マンションの将来が不安であることに変わりはないですけどね。

あと、岩倉は所詮岩倉。
たとえ一戸建てだろうが住みたくない人は住みたくない場所です。

[1276: 匿名さん]

でも六千万も出すなら戸建てが欲しいなあ
国際会館の辺りはのびのび子育てするにはぴったりです

[1277: 匿名さん]

小規模マンション買えるような富裕層は中古買わないよなあ

[1278: 匿名さん]

小規模マンションなら管理費、修繕積立金で将来まで含めて平均月4万程度。車にも乗るならガレージ代もかかるし、一戸建てにするとすればプラス2000万くらいの物件を買ってもトントンでしょうね〜。

6000万のマンション買うなら8000万の一戸建て買えると思いますよ。
しかも最終土地が残るし。マンションは最後は価値0ですよね。

[1279: 匿名さん]

イーグルコート京都錦小路（73.82m2)とか、どえらい価格の中古マンションがでてきましたね。
いつかは、売れると思うけど、新築マンションの価格に悪影響がないことを祈りますわ。

[1280: 匿名さん]

2008年の物件なので、分譲価格も高かったためかと思われますが、それでも高いですね。外観が凝ってますね