注文住宅の値引きについて

[匿名さん]

ＨＭでこれから家を建築予定です。
建売ではなく、完全注文で検討しています。

購入にあたり見積りを出していただき、
その流れで値引きの話も出てくると思います。

建売で既に価格が出ている場合は、「○○万引いてください」と言い易いのですが
注文でオプションを追加や変更したりする場合には家の金額が変動すると思います。

どの時点で値引き交渉するべきでしょうか？
見積りの都度、値引き交渉を行うのか・・・
それとも、一律○○％の値引きで最初に決めるのが良いのか・・・
もしくは、値引きは一般的に無いものなのか・・・（オプションで値引きとか）

素人で右も左もわかりませんが、家の購入においての
値引きについてみなさまの経験やアドバイスを宜しくお願いします。

[31: 入居済み住民さん]

そのとおり。
そもそも注文住宅に定価など存在しない。
本来「値引き」とは定価品に適用するもの。
「値引き」を持ち出すこと自体がＨＭの仕掛ける罠なの。

相手の土俵には乗らないことが絶対に必要。
値引きなど一切要求しない。ただし競合してもらう。

まず本命の企業は地元でも長年実績のある信頼できる企業であることが絶対条件。
工法・仕様が最も近く且つ営業エリアが重なっていない企業の明細写しを渡す。
この時点で既に３社コンペで項目別コストは徹底的に詰めてある。
「御社にしたいのでどうか１回で決めてください。ただし本明細の項目とおりに出して。」と依頼する。

そこでトータルコストが下がればよし。
後は追加費用に備えて質を下げずに削れるところを細かく探すだけ。

もしも向こうにやる気が無ければきっと下げては来ない。
やる気が無いところに任せてもいい家は絶対に建たない。

相手が本気でやる気を出してくれたら渾身の明細が出てくるはず。
それ以上は値引きさせてはならない。
必ずどこかで帳尻を合わせようとして欠陥が生じる。

[32: 匿名さん]

↑難しい話だな。建築に疎くてハウスメーカーに頼る場合はどうするんだ？
うちは同じメーカーで建てた知り合いに助言をもらったが。値引きという表立ったものはなかったが、要求してないのに最終的には多少引いてくれた。

[33: 入居済み住民さん]

ほんとはそれが理想です。
裕福な方はそれでいいのです。問題ありません。

[34: 匿名さん]

住宅は額が大きいのに適正価格がよくわかりません。寿司屋の時価のようなもの
回転寿司屋のようなハウスメーカーや工務店に頑張ってもらいたい。

[35: 購入検討中さん]

最近、毎週のように大手ＨＭが値下げしました！の広告入れてきますね。
みなさん買い控えてんですかね？
ほんと、以前と変わらない仕様なのにソーラー３ｋ載ってたり、外構込みだったり・・・
それなのに価格は下がってる。
うちの旦那は「来年はもっと下がる」といって全て白紙にしてしまいました。
値引きしてって言ってないのにどんどん価格が下がってます。
これがデフレなんでしょうかね・・・

[36: 匿名さん]

買い控えと言うより、景気、将来のことや自分の会社の状況などを考えると
こわくて今は手が出せない、という感じの人が多いのでは。
いくら税制面で優遇されても、値引きされても普通は数千万円、数十年ローン
の買い物ですから。

[37: 匿名さん]

デフレといっても日本だけの話ではない。
今までとは全く違うような．．．
世界規模での信用収縮が影響してる。
ガソリン価格が戻ったように資材高騰前の価格にしないと勝てない。
だが資材はさらに下落するとの予測もあるから今は動けない。
変化が激し過ぎると慎重になるのが消費者の心理だと思う。

[38: 匿名さん]

そうですよね物の値段が下がってるんだから
家を建てる値段もかなり下がっていいはず。

[39: 匿名さん]

戸建てに基本的に値引きはないよ。
詳細仕様でビス１本、取っ手１個まで突き詰めた上で値引き要求してみて下さい。
相手はふつう値引き額に応じた仕様変更を提案してくるはず。
大まかな仕様の段階で値引きＯＫしても、細かいところを変更されたら分からない。
それで喜んでいるなら程度のいいカモ客だよ。

[40: 入居済み住民さん]

みんな家全体の総額でとらえるからいけないんだ。
誰もが舞い上がってしまい、良し悪しが全く判らなくなる。

でも釘１本までは無理でも、補強金具１個あたりとか、床板１枚あたりとか
だいたいでいいから普段買い物する単位にまでばらして考えてみると、
結構わかりやすい。

「材工一式」とかいう訳のわからん名目が多く出てくるが、どんぶり勘定の最たるもの。
「これじゃわからん。分解せいっ！」って要求すると面白いよ。
営業さんは目を白黒させ「そんなことを言うお客さんは初めてだ」とかのたまう。

「きみは何をいくらで請け負っているかも客に説明できんのかい？」とからかえばいい。
誠実な業者なら一生懸命答えようとする。
そういうやりとりは依頼主にとって大変に勉強になる。
すると工事の内容なんて所詮は何千円・何百円の品の積算にしか過ぎないことがわかるだろう。
暇人はぜひやって欲しい。
必ず安くなる。

ただし追求しても完全にはわからないものもある。
特に木材は品質にバラつきがあるので歩留まりに差が出やすい。
ある程度どんぶりで計算していることが途中でわかったので、
一番仕上げにうるさい大工さんをお願いすることにした。
おかげで木工事に時間はかかったけれども、出来栄えはすばらしかった。

[41: 匿名さん]

>ある程度どんぶりで計算していることが途中でわかったので、
>一番仕上げにうるさい大工さんをお願いすることにした。

これが大人の正解。
細かい費用をうんぬんしても、対応できない業者の方が多いし、だからといって、そういった業者が良心的ではないとは言えないのだから。

[42: 匿名さん]

そういった意味では業者が暇な時期に建てたほうがいいかね。忙しいと評判の良い設計士や大工は空いてないらしいから。一番良いのはなんとか情報仕入れて担当者を指名するんだろうね。

[43: 匿名さん]

メーカーを決めるときは売り上げに占める紹介の割合を聞くのも有効かと。

[44: 匿名はん]

一番高い買い物するのに、一番大雑把な買い方をするのは何故ですかね？
数百万円の値引きが当然のように横行するなんて異常以外の何者でもないでしょう。
金額が金額なんで、割合でいけば他の物と変りないのかもしれませんが・・・
車何台分かが唯になるぐらいの事が交渉次第で簡単に行われているという事実を冷静に受け止める事は必要でしょう。
毎日節約に努めている人が交渉下手の為に数百万円を無駄にする、しかも一瞬に、ということにならないように注意しましょう。

[45: vivid color]

家に値段なんてものはないです。価格の基準として坪単価はあるのですが、
これはあくまでも目安。（坪単価も仕様が未決定のため、どんぶり勘定レベル）
しかし、坪単価がいくらどんぶり価格といっても、HMの大体の相場を把握して交渉しないと
営業マンに相手にされません。（予算が極端に低い場合など）

値引きも含めた希望の予算で家を建てたいのなら、とにかく勉強あるのみです。
軽い資格を取得するつもりで勉強されたらよいと思います。

○資金計画と予算（現在の貸し出し金利相場、頭金、返済額と年収とのバランスをご参考に）
○諸費用を知る。（付帯工事費用、地盤工事、解体、引越し、火災保険、登記費用、
　　　　　　　　　融資手数料、保証料等）

○木造か、鉄骨か？　HMの坪単価を参考に無理なく建てれる相場のところがよいと思います。
○大雑把な間取りと外装・内装・外溝案を決める（主な部材）
○住宅設備機器（キッチン、バス、洗面等）のおおまかな希望を決める。

まずとにかく多くの情報を集めることによって、自分の希望している仕様が
見えてくるかと思います。（ハウスメーカーと具体的なプランを進める前にするほうがよいです）上の5つの点で、ある程度仕様が固まったなら、
それを案としてHM数社に相見積もりを取ることです。
あとは、ひたすら予算内になるように交渉していくだけです。

特に予算に大きく関わってくるのは、施工面積の大きいものです。
外装ですと屋根材、壁材、冊子、　内装では、床材、クロス、建具。
住設備機器では主にキッチン、バス、洗面です。
あとは外溝費用も意外にかかるものですので要注意です。

住宅性能表示制度は是非受けられているほうがいいと思います。
とにかく住宅の価格は一般の方には不明瞭です。勉強することが夢の実現には不可欠だと
思います。

[46: 匿名さん]

競合するとドーンと数百万円ディスカウントって何？
利益から削減なら企業努力？って競合しなけりゃ丸儲けかい！
仕様落として帳尻合わせじゃそもそもディスカウントでも何でもないわな。
こんなことが堂々とまかり通っている事がおかしい。
確かに注文住宅の値段は判りにくいが、判りにくいことをいいことにぼったくっているんじゃないの、ＨＭって。
大体、仕様詰めなきゃ価格なんか出ないだろうに、詳細は契約後に、なんて、はーーー？って感じ。
でも、なんかそんなの普通にやってるみたいだけどね。
物凄い高い買い物なのに、契約、契約ってのもなんだかなー、ですね。
ＨＭにとって当たり前のことって、常識的に考えれば余りにも購入者に不利って事が多いですね。

[47: 匿名さん]

>>46
正規見積り金額に数百万円を『上乗せ』して提示し、後日に大幅に値引きする手もある。
『今月契約してくれるなら特例で』『抽選で当たったので貴方だけに』とか色んな値引きの理由が用意されている。

仕様も決めずに仮契約したらいけません。
仮契約で２・３百万円払い、後で納得できずにキャンセルしても設計費用などが実費として差し引かれるので殆ど戻ってこないと思う。

[48: 匿名さん]

あははー、おしゃっるとおりのことを某大手メーカーにされました。契約しなきゃ値引き額は教えられないだと。まったく原価オンメーカーですな。

[49: 匿名さん]

２年前に地場工務店で注文建築を依頼しました。
仕事柄長年他業界で購買の担当をしてきました。
よって内訳は相当シビアに追及させていただきました。
結論から言って、良く言って太っ腹、悪く言ってどんぶり勘定のほんとうに適当な業界です。
これで今まで生きてこれたのだからとてつもなく過保護に扱われてきた業界であると思います。

まず構成する原材料の原単価が不明瞭である点が問題です。
丸ごと購買する設備類を除き「材工一式」名目の数字にされるとこちらでは全く安いのか高いのかまったく理解できません。
材料原価と歩留まり率・加工費用・設置工賃に分離されていないので、他社との材料価格の比較が全くできないのです。
また各原材料に含まれている工賃と全体の工事費用は間違いなく重複しており２重取りの価格になっているのは誰の目にも明らかです。どなたかが「原価オン」と呼んでいる業界の「悪癖」ですね。
「材工分離」表記には抵抗します。ここに儲けを巧みに潜り込ませているからです。ここを攻撃します。その為に異なるタイプの工事会社との競合をしてもらいます。
「詳細見積もりは契約してから」との営業手法はこの戦術への防御策ですが、個人的には違法性の高い営業行為ではないかと思います。
そもそも仕様を定めない請負工事契約が存在すること自体がもってのほかだと思います。
公正取引委員会が個人施主に不利となる危険性がある不公正な請負契約のあり方を何故問題にしないのかほんとうに理解に苦しみます。相手は百戦錬磨のプロ、こちらはど素人です。勝ち目がありません。
もしその訳をご存知の方がいらっしゃいましたらご教示いただけませんでしょうか。


最期まで理解仕切れなかったのは木材の原価でした。ここまで出せる業者は１社しかありませんでした。おそらく木材使用箇所をすべて無垢で指定したことが原因で、歩留まりで相当安全率を見ていた為と考えます。
ここはぎりぎり絞り過ぎると大工仕上がりに影響すると考え途中で諦めて契約することにしました。
もう少し時間があれば契約前に製材会社に出向いて交渉できたのでしょうが時間がありませんでした。

この業界、特に大手ＨＭはいままで厳しい競争にさらされてきた事が一度もありません。
見積りの出し方を見ればそのことが一目でわかります。
常に下請け孫請けに鞭を振るって自分達だけは高い収益を確保し続けてきました。
でももうその仕組みもそろそろ限界に近づいているのではないでしょうか。

何ら纏まりのない話を長々書いてしまい失礼を致しました。
上記の内容は一個人施主の考えに過ぎません。また特定の企業を攻撃する意図もございません。
ですがもし何か不都合がございましたら、どうぞ削除依頼をいただきますようお願い申し上げます。

[50: 匿名さん]

材料と工賃を分ける必要はそんなにないと思う。
例えば、車を買う場合でもフレームの材料の原価や加工コストを聞かれて答えられません。

（ハウスメーカーは標準仕様品などはバックマージンがあるらしく実際の材料の原価は社員でもよく解らない。会社の利益・アフターサービス費・補償への積立など材料ですか？工賃ですか？）

工材一式でも、○○タイル張外壁工事１㎡いくら、○○社製シャワー付き洗面台１個いくら、と言うのは出せます。（マトモなハウスメーカなら見積り表があります）
数社から見積りを取れば比較できます。（結局は総額での価格折衝となりますが）

人生で一番大きな契約なので、仕様と価格の明細を求めるのは当然です。
ドンブリで契約して工事が終わってから、この洗面台はなんだよ！これはないだろ！と言う事のないようにすべきです。

[51: 販売関係者さん]

某HMで営業マンをしております。値引きに関しては、原価と売価の差が粗利になりますので、売価を下げる＝値引きとなります。２社のHMを経験しておりますが、どちらも見積もり額はその会社の正規の利益率を含んだ額を見積書に記載してます。
例　原価２，０００万円
　　利益率　２５％
　　売価（見積額）２，６７０万円
　　粗利益　６７０万円
　　値引き　売価の５％　１３３万円
　　２，６７０万ー１３３万＝２，５３７万（値引き後の売価）
　　原価２，０００万を２，５３７万の売価で販売した場合、粗利は２１％になります。
　　粗利から人件費、家賃、展示場経費、広告料、通信費などなどを払った後に残るのが
　　純利益となります。純利益は会社四季報を見ると積水ハウスで７％台、ダイワ５％台
　　住林、三井２％台となっていました。
　
　　木造住宅で目標は粗利２０％くらい
　　鉄骨住宅で３０％くらいです。

ただ現状はどのHMもかなり業績を落としているので、利益率を下げてでも契約を取る
（値引きを増やす）傾向にあります。契約棟数があまりに落ち込むと、仕入れも高くなるし
工場を休ませないとならないし、株価も下がるし良いことはありません。
よって今、家つくりを考えている方にとってはまずまず良い条件で契約ができる時期では
あるように思います。ただご自身の収入の状況や雇用の状況をしっかり確認する必要はあります。

[52: 購入検討中さん]

>>51

ここ数ヶ月の原材料（資源）価格の下落と円高で、
各種単価（建物本体、建具、設備など）は下がっていますか？
客観的に見て今が買い時ですかね？

[53: 設備屋]

単なる複合単価と違うの？普通の事でしょ。

[55: 匿名さん]

仕様を定めない請負工事契約はドンブリだろう。

[56: 匿名さん]

＞資材費、施工費、諸経費を分けたらかなりの高額になる

費用を分解すると高くなると言う意味がわからないですね。
もしそれが事実なら、確かである事は「資材費、施工費、諸経費」の各項目原価に予め儲けが「オン」されている、つまり原価というものには消費者には見えないように利益が
隠されていると言うことだけです。
そうでなければ、それが一本にすると安くなると言うことはありえない。
極めて不透明な商習慣ですね。

[57: 匿名さん]

雑誌よんでも、ここのスレ見ても、本読んでも、モデルハウスいっても、人に話聞いても、家の値段ってさっぱり判らん。高いのか安いにか、適正な値段なのか、ぼったくりなのか。
大体木一本ていくらなの？釘一本は？家一軒作るのにそもそも、何本の木、何本の釘が必要なんですか？ってきいたら家毎に違うから分からん！って当たり前じゃん。プロなら細かい事は別にして、この仕様ではこの木が多く使われており、手間賃はいくらぐらいで、別の仕様にするとこうで、ってぐらいすらすら言って欲しい。
因みに、企画住宅って値段が決まってますが、細かいことまで、詳細に説明受けた方いらっしゃいますか？

[58: 匿名さん]

経験と勘、はったりと度胸の世界だからしょうがないでしょ
定価わかったところで、正当な費用はわからないし、頑張って値引きしましたって
言っても自分のところは大して痛くなく、下請けが泣かされているだけ、っていう
ドラマにもなりそうにないパターンが普通な世界

[59: 匿名さん]

建築業界は工事代は必ずと言っていいほど『ピンはね』される。
１００万円の工事でも９０〜９５万円くらいしか振込まれない。
問い合わせると、安全協力費や清掃代などの名目で勝手に引かれている。
『あの現場は赤字だったので引いておいたわ！』でおしまいだよ。

ハウスメーカーの社員ですら工事代が明確には解らないから、無理やり分けて見積もりを出させても信用には値しない。
シンプルに工材一式で比較・判断したほうがマシだと思う。

過度の値引きをしてまともな工事を望むほうがどうかしている。
誰が利益のない契約や工事をしますか？　そんな会社は潰れます。

材料を変えたり外国人の大工使ったり抜けるところは沢山あります。
車などとは違って、安く作れというなら安く作れます。

[60: 匿名さん]

値引きで一番影響あるのは下請けの大工さん、解体屋さん、外構屋さんですね。
ハウスメーカーは家本体での利益はほぼそのまま、本体工事以外のコストを削減し
値引きを確保します。作業者のモチベーションが低下するのは当たり前です。
それでも仕事がないよりいいので請けますが。

[61: 匿名さん]

ハウスメーカーも利益は削りますが、企業として存続する為に最低限の利益率は確保します。

値引しすぎた場合は、仮契約後の追加工事の利益率を高めにして取り返します。
それでも取り返せないと見えない部分の材料を変えコストダウンする荒業もあります。

マンションや建売住宅と違い、注文住宅はあとで色々調整できます・・・
（生き残るためには何でもやります。）

[62: 匿名さん]

大手のハウスメーカーでこれは無理なのでは？
ほとんどがマニュアル化され営業サイドでは家の仕様等いじれません。
あとで色々調整できるマニュアルになっていれば可能だと思いますが・・・

[63: 匿名さん]

大手の粗利は比較的大きい無理な値引きは手抜き工事を起こすと言う見方はあるかも知れない。
一方で材料費が値崩れすると規模の大きな大手の方が旨みは大きいはずなのでその分安くなるかも知れない。
どちらだろうか。

[64: 匿名さん]

建て替えだと、地盤改良必要です！数十万アップ！　なんてよくありますよ。

[65: 匿名さん]

ハウスメーカーの値引き額はいままでと何も変わらないと思う。
多分定価そのものが変わってくる。それも１００万単位で。
そうしないと生き残れないから。
きっとそうなる。

要求しなくても自主的に下げてくる。
そんなに遠い未来のことではないと思う。

[66: 匿名さん]

注文住宅購入予定で、ハウスメーカーと打ち合わせ中です。契約するには、決済ギリギリまで引っ張るべきですか？
ちなみに、土地も同じハウスメーカーが売主なので契約購入予定ですが、それは指値で購入できたので近日契約します。（建築条件付き土地ではありません）

[67: 匿名さん]

実際みなさんの値引きは、いくらぐらいでしたか？ちなみにわたしは２０００万円に対して、一割引でした。

[68: 匿名さん]

なんか、値引き自慢は止めた方が良い気が？ウチは４０００万で６００万ですと釣られて見る（笑）

[69: 入居予定さん]

うちは。。。
総額４５００万で値引き一切無し。
強いて言えば1まんちょっとのオプションをサービスしてもらったぐらい。

[70: 匿名さん]

仕様がはっきりしているのであれば、工務店価格などは、ローコストメーカーと比較していけば判りやすい。
工務店にしてみれば昨今の状況から、いやでも競合していかなければならない状況ではないでしょうか。もちろん完成保証付で。

[71: 匿名さん]

注文住宅で値引きって少しおかしいと思いませんか？
完成品ならともかく・・・
自分だけ特別なんて営業マンの口車にのっているかもしれませんよ。
価格じゃなく内容と価格を見てよしあしを判断できるように消費者も
勉強しなくちゃですよ。

[72: 匿名さん]

注文住宅では予め上乗せしておく事も出来る。
見積りに３００万円上乗せして４００万円値引くとか当たり前にやっている。

[73: 匿名さん]

予め上乗せされてるのが当たり前なのに、値引かないのが世間知らず。

[74: 匿名さん]

例えば柱1本、釘1本の値段が明示されたとして、その価格が適正であるかどうかはどう判断すれば良いんでしょ？
疑い始めたらキリがないですね。
結局値引きはあらかじめ見積もりをフカシている可能性が高いと思います。

[75: 匿名さん]

営業も人を見て戦略を立てる。
値引きが大きいと信用されなくなったりする客もいる。
なにも考えていない人には、値引き額を大きく見せる。

[76: 匿名さん]

「ぼったくり」というやつですね。

[77: 購入検討中さん]

あるビルダーで最終確定間取りと仕様・部材の金額明細が添付された見積書をもらっています。
このスレのみなさんのご意見のように、「相見積り」に持ち込みたいと思っていますが
見積書の金額を伏せたコピーを対抗ビルダーに渡して詳細見積依頼というのはルール違反でしょうか??

あるビルダーのHPには、見積段階での間取りや部材の選択自体の結果は、ビルダー側に権利があると
書かれていましたが、法律的にはどうなのでしょうか??

ちなみに間取り自体は私が原案を出して、ほぼ原案通りの採用となっています。
(サッシや建具、設備はビルダー主導で決定していますが。)
一方、原案間取りでの対抗ビルダーの概算見積はもらっていますが、ビルダーの解釈に
よって詳細は変わってしまいますよね?口頭で説明するより、明細渡したほうが
早いかな?と思っています。

ちなみ前者のビルダーは「高めの明細見積でドカンと百万単位の一括値引」をしています。

[78: 匿名さん]

多少面倒でも、手書きで書き直しをした物を渡したら？

[79: ビギナーさん]

うちの値引きは、総額(2170万)を出してから端数の70万を値引きしてくれて、あとは2点ほどサービス品を付けてくれました。
100万以上の値引きはふつうなんでしょうかね？

[80: 匿名さん]

私の場合こんな感じ
・建築条件付の土地を建築条件を外してもらって購入。
・建築条件のときの参考間取りを自分が望むようにいじくり倒す。
・大手のＨＭが集まる住宅展示場に行き、6社程度に間取りを渡して相見積もりであることを
　知らせた上で各社に価格を含めて提案してもらう。
　（各社とも３回は打ち合わせしました、価格や内容的に他社より不利な点は、彼らが納得できる
　 ように説明しました。このとき、意外に他社のことに不勉強な営業さんが多いことが判明）
・もっとも良い提案（価格と内容のバランス的に）した会社のプランを新規に地場の工務店に
　持ち込み（社名等は伏せたコピー）　提案と見積もりをもらう。
　（この時点で各社から当初より２００から６００万の値引きは確保）
・最終的にその工務店とＨＭの間で、熟考して、私の場合はＨＭに決定。（価格とアフター
　　サービス面から）

同じ時期にＨＭの言い値で注文で建てた会社の同僚から、「ひどい人ですね・・・」って言われた。

いくら値引きできたかじゃなくて、それで満足な品質の家が建ったかが大事ですが、
その点でも非常に満足しています。各社の営業さんがたまたま良い人ばかりだったせいで、
住宅建築について相当勉強になりました。今の完成した家に活かされてます。

施主の情熱とそれに答えようとしてくれる営業さんに設計者、施工者が応えてくれるかで
住宅の仕上がりは全然変わってくるかなと、今も思います。