三井ホームの企画住宅について

[ここあ]

新築するにあたり、ハウスメーカー選びで迷ってます。三井ホームって高いと思っていたのですが、企画プランがあり、坪単価が安いのですが、インテリアやその他色々つけていくことになり、結局高くなるとの情報も得ました。いかがなものでしょう。

[969: 匿名さん]

対応してくれる担当セールスマンって一人ですけど、優秀かどうかどうやって
判断すればいいでしょうか。

じっくり検討して、最終的には値引きと引き換えに契約しようと考えていますが
それでも値引き交換での契約はやめた方がいいですか？

[970: 元トップセールス]

優秀かどうかは簡単にわかります。引き渡し後も顧客と良好な関係を築いているセールスは引き渡し顧客の家を何件でも案内してくれます。気軽に実際の引き渡し客の家を案内してくださいとお願いしてみてください。その対応でわかりますよ。値引きは最後の最後まで言わない。また、契約しようと思っている月の一月前に一度契約する寸前まで話しておくことです。以下理想的な流れです。

①プラン提案（納得いくまで何回もやりなおす）
②仕様確認（金額を合わせようとする営業の誘いに乗らない。あくまで自分の理想を言う）
③見積り提示（出てきた金額に驚かない）
④契約交渉（一回目はスルーする。決して決めない）
⑤冷却期間（ここで一カ月とる。その間に引き渡し顧客を案内してもらう。少なくても３件以上）
⑥契約交渉（ここで不可能な値引き金額をとりあえず言ってみる。その時の対応を見てみる）
⑦契約に対しての約束事の確認（書面で）
⑧契約

注意することは契約交渉するまでに値引きをしてくださいと顧客サイドからは絶対に言わないことです。三森でとんでもない値段が出ても平然を装うことです。また④のときにも（第一回契約交渉）値引きを顧客サイドから言わないこと。そして⑤のときにセールスに考えさせるんです。それがあとあと有利に交渉を進めることとなります。

ちなみに三井ホームは各営業担当のパワーバランスで値引き額の上限は違います。またこれはエリアによってもそうです。あまり書くとこのサイトを三井ホームの人間も見ているので問題なんですが。。もし交渉が進んでいるんでしたら都度聞いてください。お答えします。

顧客から値引きの交渉を持ちかけた場合、営業担当は売るプロですから対応策を練ってきます。そのノウハウは相当なものです。初めて家を建てる交渉を行う顧客は不利なのは明白なんです。相手はプロです。冷静に対応しましょう。そして相手から有利な条件を引き出しましょう。できるだけ。

優秀ではない営業の対応を書いておきます。

①いきなりキャンペーンをちらつかせる
②月末に値引きと引き換えに契約する交渉を持ちかける（このときにまだ詳細な内容が決まっていないにもかかわらず）
③泣き落しをかける
④かなり高飛車（三井は特に多い）
⑤すぐ顔に反応が出る（交渉に慣れていない。＝引き渡しが少ない）
⑥やたらとフレンドリー
⑦上司に確認するを連発する。または上司をすぐ引き合いに出す（社内での交渉能力がない）

などです。

[971: 匿名さん]

別の大手ＨＭと打ち合わせ中ですが、①〜⑦のうち５つもヒットしてる！　ちょっとショック・・

[972: 購入検討中さん]

大幅値引きをすると下請け工務店の大工さんが泣かされるので、手抜き・欠陥住宅になる、というのをよく聞きますが。いまのシステム化されたハウスメーカーならそれはないのでしょうか？

[973: 元トップセールス]

それはありません。下請けは泣きません。値引きしてもしなくても発注単価はおなじです。メーカーが利益を薄くするだけです。

[974: 匿名さん]

マイレーブかバーリオを候補に入れています。おすすめのオプション、ここは絶対にこうしておいた方がよい箇所などありましたら教えてください。
住友不動産のＪアーバンも候補で、設備関係はＪアーバンの方が選択肢も多く上のような気がします。

[975: ビギナーさん]

確かに相手は住宅販売のプロだもんなあ。
おれみたいな客をわんさか相手にしてきたんだろうし。

こわいこわい。何も考えずに契約てしまっていたら、と思うと

[976: 入居済み住民さん]

ここでよく勉強してから建てるんだった。
元トップセールスさんのおっしゃる「ダメな営業さん」に、最初から希望金額を伝えて向こうに全部仕切られて建ててしまいました。
頭はいいけど高飛車な感じのいかにも三井っぽい営業さん（施主よりよっぽどいいスーツ、高い時計してる）で、最後の方は、施主なのにビクビクしながら接していたような気がします。

ということで、こうすればよかったポイント満載の家になってるんですが、どの程度ならリフォームって出来るのでしょうか。例えば
・窓のない壁に窓をつける（当初はそこに窓を開ける予定だったが、予算削るので削ってしまった）
・玄関部分の土地に余裕があるので増築し、現在玄関になっている開口部を倍くらいに広げる
などのリフォームは、２×４でも可能でしょうか。

バーリオにするか、マイレーブにするか悩んでおられる方をちょいちょい見かけますが、私が三井にして数少ない満足している点は、マイレーブの「次世代省エネ基準」仕様です。
冬はほんとにありがたい。これだけは評価しています。

[977: 匿名さん]

次世代省エネっていっても１０年前の基準なんですね。なんで改定しないんでしょう？
その前が新世代省エネって・・・

[978: 元トップセールス]

三井ホームが他社より有利なところ（客観的にみて）

①ツーバイフォー工法の安定度（とりあえず施工棟数は業界一）
②全国どの地域でも建てることができる
③会社自体に多額の借金がない
④北米でも実際に建築している（下請けとして入って建築している）ので技術はある。

不利なところ

①設備が他社より劣る（現在の時流に乗っていない）
②施工期間の長さ
③ビルダーにより出来不出来がある（私の経験上です）
④対応スピードが遅い（レスポンスが悪い）
⑤すでに時代遅れの設計センス
⑥独自技術が法外に高価である


次世代省エネ基準について

現在の住宅メーカーで次世代省エネ基準を標準仕様でクリアできていないところは排除。
対応しているのは当たり前です。またツーバイフォーはもともと断熱性が極端に高い。またサッシメーカーの性能も上がっている。大手メーカー製の住宅なら神経質になることはないのですが、次世代は標準で入ってるのが普通と考えておいたほうがいいでしょう。

バーリオとマイレーヴの件

もともと開発コンセプトも違います。また、ターゲットも違います。ただし、どちらにしても居住する上で大きな差はありません。詳細には差はあります。予算があるならマイレーヴでかなり大きな値引きをしてもらい建てるほうがいいでしょう。

リフォームの件

壁については耐力壁でないところは撤去できます。耐力壁とは建物を構造的に満足するために存在している壁です。この壁は着工前（拠点によっては着工後）に渡される設計図書に記載されています。
開口部を広げることについては構造的に（あくまで三井ホームの基準による）問題があるかどうかを確認してください。また三井ホームはかなりツーバイフォーの基準について社内で厳しい基準を独自に設けています。他社で出来ても三井ホームで出来ないことがあります。それは技術的にではなく、会社としてしないのです（かなりの安全性をみています）。実はそこが近年会社として停滞気味になっているところです。挑戦意識（さらなるレベルへの）がなくなっています。

三井ホームのカタログ商品（マイレーヴとかバーリオとか）のオプションについて

まずオプションという概念が危険です。ほしいものがあれば入れておくことです。ですがオプションを入れれば入れるほどその商品の利益率は上がります。そういう設定にしてあります。また、追加契約時は相当な高い利益率に設定してあるはずです。これはどの住宅メーカーも同じです。追加契約で金額差がでてプラスの追加契約をすると高い買い物になると覚えておいたほうがいいでしょう。

＊契約までにかならず時間をかけて煮詰めてください。営業担当が「契約後に変更できますから、とりあえずこれで契約してください」こんな誘いに絶対に乗らないでください。追加契約時に損します。高い利益率の契約になります（すくなくとも私の在職中はそうでした）。さらに三井社内では追加契約時の値引きは基本不可です（すくなくとも一年前までは）。とは言っても顧客はそれについて当然にクレームを言いますので。。対応するケースは多いのです。肝心なことは取引を円滑に、またいい関係で引き渡しまで進みたいのなら、以上のことはくれぐれも守ったほうがいいでしょう。営業担当は成績に追われています。この世界は契約至上主義なのです。いまでも。。当たり前なんですがそういう相手と対峙して取引していることを忘れてはいけません。＊

[979: 匿名さん]

なんかすごい人が出てきちゃいましたね。
いろいろ検討中なのですが、住友不動産の２ｘ４と家本体の価格差がかなりある
（当然三井が高い）のですが、何が違うかわかるでしょうか。
使っているツーバイ材から違うのでしょうか？

[980: 元トップセールス]

No979さん

私に聞いているのであれば以下のとおりです

単純に他社との違いは答えられますが、ここでは書きません。あくまで三井ホームの掲示板であり、購入検討をしている方に対するアドバイスとして書いています。営業担当に聞けないことや商品特性、私が知りうる限り（ほとんどすべてですが）の会社の内容など。。です。

とは言え、上記に書いた契約至上主義の中では営業担当も不利になることは言わず、顧客も中心点が定まらない状態が続くと思いますので、一般的な他社ツーバイフォーメーカーとの構造材などの違いはあえて言うとあります。ですが、それは決定的な違いにはなりえない程度です。

本来、大手メーカーになればなるほど同じものを作れば安くなります。材木を１００トン買うのと１０トン買うのとでは単価が違います。また材木は日本の基準では、もし改正してなければ建築部資材の基準は７段階あるのです。下２段階を外せば構造材に使用して問題がないと認識しています（変わっていなければ）。またそれは主に強度の基準です。見た目ではありません。強度として捉えると、実は銘木と呼ばれる和材は最高等級ではないのです（の場合もありますが大抵という意味）。ではなぜ高いのでしょう？建物金額に含まれるものは建物減価以外に以下のとおりです。

①役員の報酬（一般的に取締役と呼ばれる人）
②従業員の給料（一般的に社員と呼ばれる人）
③地代
④研究開発費
⑤営業経費
⑥宣伝広告費
⑦福利厚生費
⑧株主への配当
⑨アフターメンテナンス代
上記が建物価格に含まれる利益といわれるものを大雑把に分解したものです。これはどの会社も同じ構成だと思います。（こまかくは違いますのでご容赦ください。あくまで大雑把にです）

こういう風に書くと皆さんげんなりするでしょうが。。よく考えると当たり前です。ではひとつづつ解説します。

①について
普通だと思います。私が過去に確認（本人へのヒアリングレベル）した時は上場企業他社と同じ程度でした。ただし、人数は皆さんが比較してください。ネットで確認できます。

②について
昔はおそらく業界一の給料だったと思います。現在は中の中です。（近年の常識を超える値引合戦によるところは大きいと思います）

③について
一時は高い場所にしか拠点は在りませんでした。今は安いところを探して拠点を構えています。

④について
削減されているはずです

⑤について
削減されているはずです

⑥について
削減されています

⑦について
そのままです

⑧について
これについてはかなりの配当が出ています。これは親会社の三井不動産が５０パーセントを超える株を持っているために仕方がないでしょう。その株式配当は子会社から合法的にお金を吸い上げることができるからです。

よくわからないかもしれませんが、比較する会社がもし三井ホームより大きくて、建物が安いなら当たり前なんです。それをスケールメリットと言います。小さくて安い場合。。検討しなければいけない事は以下の通りです。

①構造的に問題があるのか？
②見えないところの物品点数が少ないのか？程度が低いのか？（設定住設機器以外）例・・コンセントの数、配線に使う線、瓦を吹く前の下地、防水紙のグレードなどなど。
③安い労働力（現場で）を使って減価を下げているのか？
ご参考にしてください。

ちなみに所謂有名企業以外（施工棟数がすくない）のところは拠点も少なく、辺鄙な場所にあります。そのあたりで調整しないと黒字にならないのです。皆さんが一般的に大手だから経費がかかっていて高いんだとか言うのはある意味では正解ですが、外れている部分もあるということがわかると思います。比較検討してみないと見えてこないのです。

[981: 入居済み住民さん]

で、ちみは三井で家を建てたいと思うのかね？
思わないなら何処で建てたいと思うのかね？？

[982: 購入検討中さん]

元トップセールスマンさん、とても参考になります。私の疑問と乾燥です。

①設備が他社より劣る（現在の時流に乗っていない）
　これはもう有名ですね。なぜ変えようとしないのでしょうか．．．
②施工期間の長さ
　４ヶ月くらいでしょうか？　在来よりは短いはずですが、なぜ長いのでしょうか。
③ビルダーにより出来不出来がある（私の経験上です）
　これが一番心配です。運が悪いとできのわるいビルダーにあたってしまう可能性がると．．．
④対応スピードが遅い（レスポンスが悪い）
　これはまだわかりません。
⑤すでに時代遅れの設計センス
　これもプラン集から選ぶだけなのでなんともわかりません。
⑥独自技術が法外に高価である
　ＤＳパネルとか外壁の吹き付けとかのことでしょうか？

[983: 購入検討中さん]

すみません、乾燥 -> 感想　です。

[984: いつか買いたいさん]

三井ホームのチューダーヒルズに一目ぼれしてしまっています。
営業の方に聞くと、坪単価が高い（大まかに坪７０万だと言われた）ようで、なかなか厳しいお値段だと思っています。一度見積もりを出していただいたんですが、値引きしてもらって建物だけで５０坪で３１００万でした。まだ手に届きそうにありません。今後、もう少し値引きしてもらえるんでしょうか？それか、マイレーヴのTタイプの方がいいんでしょうか？
勉強不足で変な質問をしてしまいました。どなたか教えてください。よろしくお願いします。

[985: 購入検討中さん]

三井ホームで建築されたお宅で暖炉を設置している方に質問です。

①使い心地はどうですか?
②冬の暖房は暖炉のみですか？
③メリット・デメリットは何ですか?

[986: 購入検討中さん]

ところで元トップセールスさん、三井ホームで建てるのはお勧めですか？
よくわかっているだけに、本音をお聞きしたいです。

[987: 元トップセールス]

９８２さん

①大手特有の問題です。これ以上は書けません。仕方がないとあきらめてください。
②ツーバイフォー住宅は三井ホームぐらいなら実質工期は８０日〜９０日で出来るはずです。理由は多々ありますがここでは書けません。ただ、早くできてもおかしくない。または早くできるほうが顧客のためだと会社が認識していないのは三井側の問題です。120日は業界内では遅い部類です。
③事実です。
⑤10年前までは業界一は誰も疑うことのない事実でした。さらに15年ぐらい前までは住宅メーカーとは思えない素晴らしい設計の商品もあり、建築業界、設計業界からも絶賛されていました。でもいまはただの住宅メーカーの設計です。これはトップの方針ですから社員レベルでは変えようがありません。トップが代われば変わります。
⑥そのとおりです。ですが外壁吹きつけは厳密にいえば三井オリジナルですが、同等商品は当然あります。もとはSK化研のものなので。。

984さん

チューダーにひと目惚れだということであれば外観を気に入ったんですね。その他の商品に変更しても満足できないはずです。これは営業担当にとってかなり難易度の低い顧客にみえます。難易度が低いというのは契約しやすい顧客なんです。この時点で９８４さんは失敗です。まず仕切りなおしましょう。時間に余裕があれば。

私は過去５例チューダーヒルズをお世話しました。
現在のチューダーは不二家の社長宅（私が担当ではありません）のものからリニューアルした第２世代のものです。第２世代のものは私は２例あります。今すぐ建てなければいけない事情があるのでないのなら仕切りなおしてください。その場合の注意点、またスケジュールです。

①まず納得のいくまでプランを煮詰める（平面レベル）
②外観を煮詰める（外部から見える方向は何面なのか？一面であればそれ以外は妥協できるのかできないのか？）
③仕様（まず自分達が必要なものを自分たちで決める。営業の提案は無視する）
④その上で金額をとる。
⑤高いのならどこが高いのか比較表を作らせる。マイレーヴとの。
⑥ここではじめて値引きを交渉します。値引きはまずマイレーヴの値引き前単価に近づけさせるのが焦点です。まずそこまで交渉してください。


最後に。。営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？

[988: 匿名さん]

>>営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？
両方とも「はい」です。
初めて家を買うのでどのような手順かわからないためペース配分などまったくわからず・・・
三井だから、積水だから、高そうだ、でやっぱり高かったって感じですかね。

プランを煮詰める、とか比較表を作らせる、なんて思いもつきませんでした。
そんなことこっちからお願いしちゃっていいの？？？申し訳ありません、って感じですから。

[989: 元トップセールス]

三井ホームがお勧めかどうかの件

お勧めできる人とお勧めでない人に分かれます。私がもし今建てるなら、今の自分のスタイル（特にインテリア）に三井ホームが対応できないと思いますので建てません。住宅とは究極の自己満足であると私は考えていますので。。三井の営業担当と三井のシステムはたとえフリー対応でも私には対応できないでしょう。。笑。ですが住宅メーカーがこれほど氾濫したお国柄ですからほとんどの人には対応できるでしょうね。事実、私もほとんどの顧客に対応できました。そういうことで考えれば万人向きな住宅です。人間的なトラブルを除けば建てて後悔することはないでしょう。また、どこにポイントを置くかでかわります。

[990: 元トップセールス]

９８８さん

こっちからお願いしていいの？←この遠慮がちなところが相手の思うつぼです
いいですか？あなたは数千万の買い物をするんですよ。どこの誰かもわからない相手にお金を預けようとしてるんですよ。しかも数千万円。。。初対面の相手に。。。有名企業というだけで。。。

お金を出すのは９８８さんです。強気にならなくても対等になりましょう。契約してあげるよ。くらいのイメージで。。営業担当と接してください。

[991: 匿名さん]

元トップセールスさん

三井ホームは、残金支払い後「後日実費精算」というのがあるかと思いますが、これはどういう意味合いのものなのでしょうか？（いくらかかっても契約金額で施工するのではないのでしょうか？）また、値引き額によって実費も多少増減されるのでしょうか？

バーリオとマイレーヴの件ですが、「予算があるならマイレーヴでかなり大きな値引きをしてもらい建てるほうがいいでしょう。」とはどういう意味なのでしょうか？なぜマイレーブとバーリオでは値引きに大きな違いが出てくるのですか？それだけマイレーブの当初価格設定が高いということでしょうか？それぞれ何パーセント位の値引き（標準で）が妥当なのでしょうか？

実施設計料というのがあるかと思いますが、これは商品によりどのような設定になっているのでしょうか？

以上について、教えてください。

[992: 元トップセールス]

後日実費精算について

たとえば、不動産登記にかかる費用などについては契約時に預かり金として契約書に記載するのです。
建物ができてから（厳密に言うと建築物の足場が取れてから）不動産登記申請（表示登記、保存登記、抵当権設定登記など）を行います。その期間はすべて入れると２週間程度です。その後土地家屋調査士や司法書士から請求が上がり、支払いを済ませ余れば返金、足らなければ請求するというシステムのはずです。そういう契約工事以外の申請費用などが預かり金として処理され、後日実費精算の対象となるはずです。工事費用について後日実費精算があるとすれば工事中に金額が不明な工事を依頼し、完成まで金額が確定できなかったということになりますが、私の経験上そんなことはなかったです。値引き額によって実費が増減することはありません。

バーリオとマイレーヴの件

私が在職中はバーリオよりマイレーヴのほうが商品の中の基本的な構成（設備、標準仕様部材、基本的な間取り、変更範囲など）が優れていました。また値引き範囲も多かったと記憶しています。値引き額についてはこういう掲示板ではお答えするのは差し控えさせていただきます。ただし、拠点、営業担当によって、また商品によってかなりの差があるのは事実です。ですから、当初から値引き交渉をしないようにと私は以前書きました。当初から値引きを要求する顧客とわかると営業担当が対応策を練って対処するからです。これはどのメーカーでも同じです。優秀な営業担当であればある程そうなのです。

実施設計費用について

商品といいますか。商品と注文住宅、または賃貸住宅とか医院とか店舗とか使用用途によって違ってくるのです。計算は施工床面積ではなく延べ床面積（㎡）×いくらという計算をします。金額はころころ変わるので（営業政策上）現在すでに会社を退職した私は正確にはわかりません。三井ホームの場合、社外の協力設計事務所と契約しています。そこに支払います。契約書に記載されている金額ではまかなえきれません。当然本体工事金額の中にも一定金額は当初から入っています。実はそれはそのほかのメーカーも同じなのです。金額差こそあれ、きちんと見積もりの中には入っています。といいますか原価構成の中に組み込まれています。実際の一般的の（世間の相場）実施設計費用は３０坪あたり８０万円〜１００万円前後（工事中管理費除く）が世間の相場です。ですが三井ホームと契約している設計事務所はそれ以下の金額で契約していると記憶しています。それは年間で一定数の仕事が回ってくるからでしょう。

[993: いつか買いたいさん]

984です。元トップセールスさん、お返事ありがとうございました。


＞チューダーにひと目惚れだということであれば外観を気に入ったんですね。これは営業担当にとってかなり難易度の低い顧客にみえます。まず仕切りなおしましょう。時間に余裕があれば。

やはりそうでしたか…。時間はたっぷりあるので、仕切りなおします！

＞今すぐ建てなければいけない事情があるのでないのなら仕切りなおしてください。その場合の注意点、またスケジュールです。

①まず納得のいくまでプランを煮詰める（平面レベル）

契約の前に、「私たちはこの家をたてる！！」くらい（契約後の変更はなしの状態）まで煮詰めた方がいいんでしょうか？

②外観を煮詰める（外部から見える方向は何面なのか？一面であればそれ以外は妥協できるのかできないのか？）

設計士さんに何パターンか書いてもらったりしてもいいんですか？

③仕様（まず自分達が必要なものを自分たちで決める。営業の提案は無視する）
④その上で金額をとる。
⑤高いのならどこが高いのか比較表を作らせる。マイレーヴとの。

988さんと同じで、そんなの申し訳ない気がして、比較表を作ってもらうなんて思いもしませんでした。でも、一生に一度の買い物。後悔したくないですもんね。お願いしてみます。

⑥ここではじめて値引きを交渉します。値引きはまずマイレーヴの値引き前単価に近づけさせるのが焦点です。まずそこまで交渉してください。

ダイレクトに、「いくら値引きできるの?」って聞くもんなんですか?


＞最後に。。営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？

そうかも…。しっかりと交渉して、満足の家が建てられるように頑張ります。
.
最後に、例えば室内の壁紙とか、外壁の仕様によってはお値段が変わってくると思うのですが、お高いものを後々煮詰めていく段階で選んだとすると、契約前に煮詰めていたお値段と当然変わってきて、結局高くついた、なんてこともあるんでしょうか?

教えてください。よろしくお願いします。

[994: ビギナーさん]

普通の人は、住宅や建築についても、高額な買い物に関しても素人なので、
そんな素人の相手を仕事にしている住宅販売営業に対するには勉強と情報収集が重要ですね。
このスレはとても参考になります。

[995: 元トップセールス]

984さんへ

お昼から私のビジネス（現在、建築不動産に全く関係ないビジネスを自分で行っています）で出かけますので夕方には書き込みます。では。。

[996: 購入検討中さん]

ざっと読み返してみて、日本には木がいっぱいあるのに、なんでわざわざカナダの工場から
送られてくる材料で家を建てるんだろう、って素朴な疑問が湧いてきました。

自分の時間と労力の負担を軽くするのが目的でハウスメーカーに依頼するのに、依頼先検討
の段階で疑心暗鬼になり神経を使わなくてはならず、そのうちにめんどうになって月末値引き
です！　に背中を押されてまあいっか．．．
と自分の先が見えてしまいました。このスレ読んでよかった。

[997: 元トップセールス]

884さん

①について
そうです。契約後,間取りを変更しないでよいぐらいまでに詰めることです。それを営業が嫌がったら、契約後,間取りの変更が発生した場合は差額を請求しない旨の同意を書面で取り付けて契約するべきです。
②について
たとえば道路からみた場合、住宅は一面しか見えないですか？二面見えますか？見えるところ優先して、外観は作りましょう。四面すべて見えるときはすべて書いてもらいましょう。
③について
もちろん標準仕様といわれるものがあらかじめ設定してあります。それが好みのものか？必ずしも必要なものか？またそれを付けなければイメージが維持できないものかを詳細に検討するのです。お金は余裕があるのでお任せするのでなければです。
④について
まず自分の理想のものが三井ホームでいくらになるかを確認します。
⑤について
予想金額とのかい離が一番売れ筋の住宅とどこがどう違うのかを確認します。この時点ではじめて真に検討できる材料がそろいます。これを怠ると後悔します。数百円、数千円、数万円のものを買うときでも納得いくまで検討すると思います。数千万円ですよ。。。また営業サイドからすれば数千万円のものを買ってもらうんですよ。それくらいさせて何も悪いことはありません。
⑥について
たとえば３０００万円の見積もりなら、２４００万円なら今すぐ契約すると言います。不可能な返答が返ってきたら、そこから歩み寄る交渉を行います。自分から値引きを要求するとまず上限の半分を言うでしょう。その後上司に相談する。それから本部に掛け合う。本社に。。。。そして顧客が疲れ果てたところを見計らってサービスします。キャンペーンがあります。そして契約に持ち込みます。その戦法を取らさないようにしなければなりません。また事あるごとに家に訪問し人間関係を築く作戦に出る可能性もあります。これは優秀な営業担当の基本戦略パターンの一つです。そして何気ない話から潜在的に金額に対するインプリンティング（心理学上の刷り込み）をおこなっていきます。ですからもし金額をはじめから明示する場合、必ず総額の８０パーセントを崩さない。また親からの資金援助はもらえないと言います。さらにローンを組む場合「銀行に上限融資総額を聞きますから年収を教えてください」の言葉に軽々しく乗らない。自分で確認してください。収入証明があればすぐに銀行の融資相談窓口は教えてくれます。また大手住宅メーカーで建てることを告げれば店頭金利から軽く１パーセント以上割り引いた金利を適用してくれます。

室内クロス（壁紙）の件
あります。ですから私の場合、顧客に明示した上で、あえて総面積の３分の一はランクを上げて見積もりを提出していました。そうすることによってできるだけ追加金額が出るのを抑えていました。契約の段階でいかに精度を上げた見積もりで契約するかで、後々の顧客のランニング（追加契約金額が出た場合、資金計画が狂うことが多いのです。ローンを多く組まなければならなくなったりとかすると支払いも増えます。家具や電化製品の購入も諦めないといけないかもしれません）も楽になります。室内のクロスは数百円（㎡単価）〜数千円の差額が出ます。一歩間違うとクロスの差額だけで十数万円です。照明器具がいくつ買えますか？ですから契約前にあらかじめ水周り、居間、主寝室などはランクを上げておくことが必要です。

[998: 匿名さん]

元トップセールスさんは、建てた家の気密測定というのを実施したことありますか？
積水だとコンセントまで気密にこだわったものを使っているとのこと。
三井の２ｘ４の気密断熱性能は積水シャーウッドとくらべて優れているでしょうか。

[999: 元トップセールス]

機密測定は私が在職中に私の顧客で行ったことはありません。

[1000: 元トップセールス]

追加

大手メーカーの次世代省エネ基準を満足した住宅に関して言えば、数字の違いはあれどそれは住むうえで決定的な違いには感じません。もし、気候に合った住宅を望むなら木造住宅がいいと思います。それは在来でもツーバイでもです。ですがプレハブ鉄骨が悪いのではありません。現在の住宅メーカーの造る家はスペック競争の末にかなり高い所に到達しています。大手メーカーのものであれば不満が出ることはないと思います。性能が。。。という営業担当は勉強不足（自社も他社も）が露呈しています。さらにその勉強をさせない上司もどうかと思います。各メーカーの現状と問題点を書くのは簡単ですが、ここは三井ホームに関する話題の掲示板なので書きません。（比較の意味で必要ならば書きます）

[1001: 匿名さん]

でもバーリオはちょっと性能低すぎませんか？
まあ安くするためだと思うけど。
三井ブランドであそこまでやることはないのでは、と・・・

[1002: いつか買いたいさん]

984です。
元トップセールスさん、丁寧なお返事をありがとうございます。
相談して本当に良かったです。

また疑問点など出てきたら相談させてください。

[1003: 契約済みさん]

元トップセールスさん

現在、契約後の打合せを設計士さんと2、3回程している者です。
初めてここに来て大変なショックと後悔をしています。
あなたやが気をつけて下さい　と書いてある三井の思惑通りで契約してしまった様です。全て私の契約までの流れを見て書いたのですか？って程です。
No.996さんの内容と全く同じ気持ちになってしまい、元々予算を超えていた三井が合わせてくれたというだけで契約してしまいました。三井なら大丈夫という変な安心感も持っていましたし。
しかし予算の100％で契約してしまっているのも関わらず、曖昧な内容と口頭の約束を信じて契約した為、間取りも設備も窓もどんどん変更になっていきます。予算はあくまでも自分で設定している金額なので、融資可能額としてはまだかなりの余裕（自己資金が60％）があり、あとはどんどん上げてやれ！という流れなのかな？と疑心暗鬼に成り掛けている所です。契約前に返済予定プランを作りますって事で、予算、自己資金、年収、融資可能額などの情報やこちらの内情は全て話してしまっています。

・参考までにいくつか教えて下さい。契約取り消しは実費だけの請求ですと聞いていますが、現時点ではいくら位の金額でしょうか？　又、現時点から全く違う間取りに変更したら、設計料は追加になりますか？
・マイレーブで、1Fと2Fの延床面積が異なるプランは可能でしょうか？吹き抜け無しでも1Ｆを広くする間取りです。可能なら、1F2Fが全く同じ延床のプランから変更したら、大幅に上がるのでしょうか？契約前の場合で。
・カタログにマイレーブのベース仕様とありますが、それは標準で付いて来る物ではないでしょうか？ 契約時に勝手に外されている事もあるんでしょうか？
・本体工事の見積内訳に諸費用200万ってありますが、何に使う費用で、これは妥当な金額ですか？
・今の状況で追加費用を少しでも安くしてもらう良い方法はありませんか？まだこれからキッチンや洗面の変更やオプションの追加等が出てくると思います。

三井の家が好きな事には変わりませんし、契約後の再見積りはまだ出ていないので、もう少し営業さんを信じて見ようかと思いますが、正直かなり不安です。
宜しくお願い致します。

[1004: 元トップセールス]

1003さん

①参考までにいくつか教えて下さい。契約取り消しは実費だけの請求ですと聞いています
これについては設計担当（三井社内のスタッフ）から設計士（打ち合わせしている外部の）に連絡していくらなら原価が処理できるのか聞きます。また調査費（地耐力調査、現地測量調査）、印紙代はまず請求されます。ですから営業担当者自身もすべての請求が出てくるまでわかりません。また、設計料は追加になるケースもあります。それが営業担当者と会社のパワーバランスなのです。優秀なセールスはそれがかからないように調整できます。

②マイレーブで、1Fと2Fの延床面積が異なるプランは可能でしょうか？
所謂下屋付き二階建て住宅と呼ばれるものだと思いますが、Ｍタイプみたいな感じでよいのでしたらその中からプランを選びなおした方がいいと思います。私が在職中は、たとえば総2階建て住宅で下屋を単純に追加することは不可でした。

③カタログにマイレーブのベース仕様とありますが、それは標準で付いて来る物ではないでしょうか？
そのとおりです。勝手に外されるかどうかは。。それをやると民法上に定められている一般条項違反でしょう。。ですが可能性は否定しません。

④本体工事の見積内訳に諸費用200万ってありますが、何に使う費用で、これは妥当な金額ですか？
諸費用？それは本体工事に一律にかかっている諸費用のことを言っているのでしょうか？
それであれば、商品によって違いますが率は商品によって決まっていますので総額が大きくなれば上がります。その金額はあまり気にする必要はありません。営業担当者によっては利益だと顧客に言う人もいますが、利益は原価に紛らせて単価にのせてあるので。。あくまで本体金額すべてがひとつであると考えてください。諸費用を一定の率で商品ごとに設定し顧客に提出しているのは心理的なものです。つまりその分が値引きの上限なのかな？と顧客を心理的に誘導するためにつかったりするので営業担当にとっては便利な見積書式です。また、聞かれたらこう答えるだろう予測できる返答を書いておきます。私は部下にそう答えなさいと言っていましたので。。

　・現場担当者の通信費、現場管理費など
　・近隣対策費
　・建築中の保険など

その他顧客の性格を考えて都度、説得しやすいものを事前に指示していました。
社内で決めている正式な理由は上記にあげた3点を一律に本体工事積算額に掛けることによって、すべての建築中の物件に対応しています。です。でもおかしくないですか？本来であれば建築場所によって変わるはずですよね？ですから顧客によって説明を変える方が営業サイドは円滑に作業を進めることができるのです。

⑤今の状況で追加費用を少しでも安くしてもらう良い方法はありませんか？
契約時に合意（書面で）をとっていないのならありません。三井ホームは契約書以外に書面を出すのは極端に嫌がります。役人でもないのにです。ですが、必ず取ることです。打ち合わせ記録ではありません。あくまで、担当者の印ではなく、拠点印です。


＊読んで感じることですが、1003は典型的な失敗パターンです。三井サイドから見れば簡単でいいお客さんですね。ここからはまず、上司と交渉しましょう。以下が焦点です。

総額は言っているはずなのにそれをオーバーする提案をし、さらに追加金額を要供されそうである。情報はすべてさらしているのに、なんのために資金計画をくんでいるのかを確認してください。ほとんどの営業担当は顧客の建築後のことなんて考えていません。若い営業担当者ならなおさらです。実感がないんです。破産させるつもりなんですか？ぐらいの強い調子で。。

＊最後に
営業担当者を信じることは避けた方がいいでしょう。彼らはプロです。友人ではないのです。昔はよく上司に自分の家を建てるつもりでやれ！と怒られました。すでにそんなことを言う上司がいる会社ではありません。ですが、それは時代の流れでしかたがないのです。あくまでビジネスです。すべてが。。

[1005: 入居済み住民さん]

私の場合は最終的に費用を負担するのは自分ですから、契約金額とその時の内容は納得した上で
契約に臨みました。

勿論、後で追加とか変更が出て来る可能性もあるであろうという事で、三井の方には500万円程
低い金額を予算金額として伝えておき、契約時にはその時考えられ得る追加工事分と値引き交渉
を行い、結局その金額に落ち着かす事が出来ました。その上で、折角なのでどうしても欲しいもの
とか作り付けの家具をお願いする事になり、結局は300万円程足が出ましたが、想定内なので全く
問題ありませんでした。残りは、引き渡しの後の庭作りや小物類の費用に回せたので良かったと
思っています。

予算管理は当事者の責任なので、HMはあくまでもアドバイザなんだと割り切ってうまくお付合い
すれば良いと思いますが。

[1006: 元トップセールス]

1005さんへ

うまい交渉だと思います。正解です。
三井の担当者は政策上、追加工事で利益を増やすということをよくします。またその方が上司に受けがいいのです。ただし、契約後の解約は一年で複数出るとその後の会社内の人生が終わってしまいます。ですから、解約はご法度なのです。1003さんはまず営業担当の契約までのアプローチをよく思い出して、相手方が誤解するような対応をとっていなかったかどうかを確認してください。その上でもう一度仕切りなおしましょう。

[1007: 匿名さん]

元トップセールスマンさん、すばり聞きます！自宅は三井ホームですか？

[1008: 元トップセールス]

三井ホームです

[1009: 元トップセールス]

詳しく書きますと

私は住宅を3軒持っています。
①親から譲り受けたもの（本格在来木造）
②自分で買った中古住宅（某大手木造メーカー）
③三井ホーム

あまり詳しく書くと三井ホームに私が特定されてしむので書きませんが、ここは三井ホームの通称サイバー部隊が閲覧していますのでこのあたりで。。

[1010: いつか買いたいさん]

トップセールスさん、教えてください。

984です。

私たちも1003さんと同じで、予算、自己資金、年収、融資可能額などは全て話してしまっています。設計や見積もりを出すためにはそれらを聞く必要があると言われたので、話しました。

その結果、私たちのあらかじめ提示した月々返済額とボーナス返済額ではマイレーヴの家が建つ。月々約２万円、ボーナス約５万円上乗せし、それに約２００万上乗せ（どこからその200万を持ってこいというのかは不明）できれば希望の家を建てることができる。と言われました。月々とボーナスの上乗せは資金的に余裕をもって設定しているために無理ではないけど無理はしたくないというところです。

そんな感じで、これくらいの返済額でこんな家を建てたいという希望からだんだん外れてきているような気がしてならないんですが（私たちの希望している資金ではどう考えても希望の家は建たないのかも知れませんし…そこらへんの見極めは素人では無理。）、そんな営業さんとファイナンシャルプランナーに対してはどう対応すればいいでしょうか?

[1011: 匿名さん]

追加工事についてお尋ねします。
追加工事とは具体的にどのような工事のことでしょうか。
契約後、打ち合わせをしている段階で内容によってその金額が追加されると理解しましたが、
契約前に追加工事費用が上がらない程まで打ち合わせをすることは不可能なのでしょうか。

[1012: 入居済み住民さん]

いろいろありますが、間取り変更、部材変更、オプション追加、床材、外壁、屋根関連の変更等々です。
その他、、照明、カーテン、壁紙、エクステリア等の詳しい内容は契約時に決まっていないので、後で
誤差が発生します。

[1013: 元トップセールス]

984さんへ

お話を整理してお答えしたいと思いますので以下の質問にお答えください

①総額（現在かかっている資金内訳も書いていただければ幸いです）
②マイレーヴのどのタイプか
③ファイナンシャルプランナーとは？
④984さんが言う希望の住宅とはどんな家なのか、箇条書きで上から５つあげてください

お手数をおかけする様で申しわけございませんが、お願いします。

1011さんへ

追加工事とは

契約以降に発生する金銭を伴う工事費用です。

①顧客の要求による変更
②法律、条例によるもの（契約以降）
③お互いに予測ができなかったもの（不発弾が出たとか、遺跡が出たとか）

ここで議論になっている追加工事とは契約以降にプラン変更、仕様変更による増額のことです。
また、契約前に追加工事が上がらないほどまで打ち合わせすることは可能です。営業は契約に持ち込めばなんとかなるだろう（標準的営業）と思っていますので細かいことは後回しにする傾向があります。私も在職中は部下に連れられてよく謝りに行きました。その内容の一部です。

①聞いていた仕様設定ではない（契約書に判を押してしまえば取り返しがつきません）
②○○をサービスしてくれると聞いていたのにしてくれていない（書面がないとサービスはなかったことになります）
③契約前と契約後の態度の変化（よくあることです）
④契約前に間取りは自由だと言っていたのに規制が多すぎる（マイレーヴとか）
⑤設計士に早く決めてもらわないと困ると強い態度で言われ、結果的に焦らされて打ち合わせが不満だ（設計士は早く打ち合わせを終わらないと次に仕事ができないのでこうなります）

以上契約後は営業担当者はいち早く着工させて資金回収するのが目的に変わります。でもそれは民間企業なので当たり前です。標準的には契約後2回ぐらい多くても３回までの打ち合わせで着工させるようにと本社からの指示が各拠点に出ているはずです。契約後、できれば４５日以内に工事開始、長くても６０日以内と記憶しています。５年以上前はそんなことなかったのですが、トップが変わると会社は変わりますので。。仕方のないことです。また会社の都合で着工時期を前後させたりしてくるので要注意です。これは他社でも同じです。

＊会社サイドの常識と顧客サイドの常識のかい離が大きいので不満が発生するのです。そのために契約前までに照明工事、カーテン工事、外構工事、空調工事、その他かかる費用はすべて見積もりを取り金額を確認して契約するのがベストです。また本体工事は契約後、打ち合わせが確認程度で終わるぐらいまで煮詰めておくことが必要です。これ以上は契約後に。。とかいうような話が営業担当者から出たら以前書いたように必ず書面で文書を作成して社印を押させて契約することが重要です。

[1014: 購入検討中さん]

なんか家建てるのがこわくなってきました。建てた人はすごい、よく決心できたよなあ〜

[1015: いつか買いたいさん]

984です。元トップセールスさん、いつもご丁寧にありがとうございます。感謝感激です！！


①総額（現在かかっている資金内訳も書いていただければ幸いです）

自己資金：800万
両親の援助：300万
住宅ローン：2490万　　　　合計3590万
土地代は別

これが私たちが用意できる額です。
現在かかっている資金内訳（営業さんが提示したもの）は、上記の住宅ローンのところが2900万で、合計4000万です。


②マイレーヴのどのタイプか

設計は自由設計です。もともと、チューダーヒルズを建てたいと夢を膨らませたままで設計をしてもらっていたので、その設計のままで外観だけマイレーヴ（チューダー希望なのでTタイプ）にすると良いと言われました。土地が広いこともあり、５０坪の建物なので、坪数をもう少し小さくして金額をおさえるか、月々のローン返済額をアップして借入を2900万にするとこの大きさのままで建つそうです（マイレーヴ）。

さらに、ボーナス時の返済額をアップして、加えて、約200万自己資金を増やすと合計で350万総額が増えるので、チューダーヒルズが建つそうです。それでもかなりのお値引きをしているそうです。

マイレーヴとチューダーの違いは、屋根のこう配や工事で必要な足場の組み方、仕様の違いから金額に大きな差が出ると教えられました。マイレーヴなら坪56万で、チューダーなら坪70万の単価で計算するとおおよその金額がでるといわれています。


③ファイナンシャルプランナーとは？

資金のことについて打ち合わせをするときに、営業さんと一緒にやってくる人がいます。三井の社員さんです。

④984さんが言う希望の住宅とはどんな家なのか、箇条書きで上から５つあげてください
・外観がチューダーヒルズ
です。間取りは自由に設計させてもらっています。


私たちの用意できる、土地代は別で3590万で、どこまで建てられるのか…。

A:坪数を減らしてマイレーヴTタイプ
B:50坪でマイレーヴTタイプ
C:50坪でチューダーヒルズ

A,B,Cのどれなんでしょう…。といったところです。希望はCですが、これはどう考えても無理なら諦めなきゃいけないし、値引いてもらえるならうれしいし。

勉強不足のためわかりにくい答えになったかも知れませんが、どうかよろしくお願いします。

[1016: 元トップセールス]

984さん

詳細は夜にでも書き込みますがまずチューダーとマイレーヴの違いは

三井社内で設定している利益率です


営業担当は社内で教育されている文言を並びたてて、高コストである旨を説明しているのです。マニュアルどおりです。ここでもう一つ書いておくと、実は営業担当者レベルではわからないように発生予定原価項目が原価として入っているはずです（見積上は原価構成費ですが実は利益です）。
しかも、フリー対応なので最高利率が適用されています。しかし、その反面にマイレーヴで行われる値引きとは比べ物にならないくらいの上限値引き率が適用される可能性はあります。ですが決して値引きは考えずに交渉しましょう。ここまで来てるのであれば難しいですが。。そこでどうするかですが。。まず外観を維持することを考えましょう。その外観が気に入ってる様子なので。。そのためにオリジナルのチューダーヒルズ（カタログに載ってる間取りのもの）の金額と仕様を知る必要があります。会社にデータがありますので営業に依頼すれば本来1時間以内で手に入ります。ですが、複雑な社内依頼システムが存在しますので、1週間かかります。。笑。そんな会社なんです。またマイレーブのＴタイプで一番近い間取りのものもお願いしましょう。その時に三井ホーム以外は考えていないのでと言っておきましょう。営業はおそらく喜んでしまいます。頭の中では「これで来月計1棟は契約みえたな」という具合に。。嫌がったら積水で妥協せざるを得ないことも検討している旨を伝えましょう。そして実際に積水に依頼しましょう。本意でなくとも。。一生で有数の高価な買い物なのですから。。人が好さそうな営業に見えても心を鬼にしてください。

[1017: 入居済み住民さん]

マイレーヴとフリーの差は坪あたり７−８万円と営業の方から聞きました。したがって、５０坪でTタイプとチューダーの差額３５０万円はそんなものと思います。
また、マイレーヴの標準（Sタイプ）とTタイプではかなりの差額が発生します。屋根勾配、付梁、装飾等の費用です。特に屋根勾配は、6/10を超えると極端に工賃がアップします。これは、急勾配屋根のチューダータイプの宿命です。マイレーヴの差額にはタイルが含まれないので、モデルハウスのようにポーチにタイルを貼るとさらに金額がアップします。チムニーをつけるかどうか、勾配屋根をひとつにするか両側にするか、どのタイルを使うかでかわりますが、Tタイプをチューダーらしくするにはかなりの金額がかかると思います。

マイレーヴで下屋をつけるには、ルール上、外壁移動が１コマ可能なのを使って、１階を拡張、２階を縮小すれば、２コマ分まで可能です。ただし、金額は大幅にアップします。

チューダーのパラディアンタイプと、マイレーヴTタイプの差は、Tタイプでは輸入サッシ、木製サッシが使えないので、パラディアン窓がつきません。ティンバータイプの場合、この問題はでませんが、タイル面積が増えるので、コスト的には高くなります。また、キッチン、水回りの設備や使えるタイルに制限が出ます。また。外壁にRをつけるのもできません。

契約時にかなり詳細をつめておいたつもりでも、実際に打ち合わせを進めていくとどうしても差額が発生します。その分は見ておかれたほうがいいと思います。


以上、ご参考まで。

[1018: 元トップセールス]

追加

確かに基本的な装備品に差があるのは事実です。屋根勾配も違うのは事実です。ですが社会の常識的な感覚として、全体で25パーセントも住宅価格が上がると思いますか？同じ設定利益率ならば上がっても10パーセントぐらいでしょう。大手住宅メーカーの価格構成はほとんどがこうなっています。上位グレードになればなるほど利益率は高くなっていきます。また設計士に支払われる設計料も（資金計画チェックリストにある設計料とは違います）支払額が上がります。