三井ホームの企画住宅について

[ここあ]

新築するにあたり、ハウスメーカー選びで迷ってます。三井ホームって高いと思っていたのですが、企画プランがあり、坪単価が安いのですが、インテリアやその他色々つけていくことになり、結局高くなるとの情報も得ました。いかがなものでしょう。

[929: ９２０です]

９２６さんへ

ひょっとして外観のみ似せてフリーで設計してるのですか？それであれば危険です。まず使用部材をすべて列挙させて一つ秘湯確認すること、パースを４方向すべて作って（ＣＧみたいなもので頼めば作ってもらえます）詳細に出来上がりに関して確認することです。また１月３０日は当然営業の〆日なのでそれまでに確認できなければ焦って契約しないことです。営業マンは焦っていますのでそれをネタに有利に交渉するのも可能ですが。。いずれにせよ焦らないで一つ一つ確認して進めましょう。

ご質問があればお答えしますのでどうぞ。

[930: 922]

でたぁー
内部の人認定(^^;)

ごり押しも何も
マイレーブは自由に間取りが変更できますってば(^^;)
制限はあるようですが、少なくても私はその制限に引っかかりませんでしたよ
建物の形についても、自由に変えられ建坪率、容積率ギリギリまで建てられました


企画住宅と言っても、タイプがあって完全企画（？）だと家の形すらかえられないことになっています。
マイレーブは、標準設定が決まっていて、そこからどのくらい変更するかでお金が上がるパターン
その標準設定には、完全企画のような家の形から選ぶのではなく敷地に合わせてくれます

ようするに。

あなたの知ったかぶりは大嘘です(^^;)

[931: ９２０です]

ならばメーカーとして企画とフリーの線引きがいい加減な会社なんですか？三井ホームは？

マイレーブは企画住宅ですか？フリーですか？なんなんですか？

[932: 922]

>>931
あれ？？
三井ホームに詳しい人が、なんでこんな基本的なことを私に聞くのでしょうか(笑)

マイレーブは企画と説明を受けましたよ
少なくとも三井は企画と言ってるようです

私の受けた印象は、コンセプトレベルでのイージーオーダーでしょうか

[933: 購入検討中さん]

ＮＯ．９２６です

９２０さんありがとうございます。
すごく気に入って　他のＨＭも見積り依頼していましたがほぼ三井で♪と気持ち決めて
初このサイトを覗くと　恐ろしいことばかり記載されており不安でたまらなくなってしまって・・

建てる地域がなにせ田舎なもので　マナアないんです・・・
年末帰省した時実際のマナアを見学　私達の好みどおりで　ちょっとのぼせていました
営業は　支店長？ではないですし　友達からのご紹介でしっかりしてらっしゃる方ではありますが
残念ながら金額面は　自分で決定権がないので・・・といつも裏での交渉待ちとなっています・　
ただ田舎なもので地域初マナアらしくお安くしてくれたとの事
部材（私達がこだわっている大谷石の装飾部分全部マナアと同じとの説明を受けました）
ただ建具は　木製はメンテも大変なので　樹脂サッシ　準防火地域なのですがすべて網なしのサッシに切り替えています。
フローリング無垢　天井2700　吹き抜け　など　
住機もこだわりがあって良いものをお願いしています。

どうでしょうか？

[934: 入居済み住民さん]

926さん
急いで契約するとろくなことありませんよ。
相手は逃がさないようにいろいろ手を尽くしてくると思いますが、まずは
ほてった頭を冷やすことです。他社との比較は必要だと思いますが。
急いで決めてもゆっくり決めても、後悔する人生／満足する人生は長いですよ。

[935: ９２０です]

購入検討中さんへ

三井は支店長は営業しませんので。。笑。
営業リーダークラスなら問題ないでしょう。営業リーダーとはある一定の基準をクリアした優秀な営業がなる役職です。昔は５人前後の営業マンを統率していましたが、今では３人前後になっているはずです。そのクラスでなければ補佐する約束を取り付けてください。三井ホームは営業マン、設計士で決まるといっても過言ではないでしょう。以下

①木製の建具はメンテは大変ですが金額に余裕があればつけたほうがいいでしょう。アルミサッシとは性能が信じられないくらい違います。営業からメンテが大変ですと言ってきたのならそれは提案金額を安くさせたいか、もしくはあらかじめ聞いていた金額に合わせて競合メーカーに後れを取らないための営業トークだと思います。お建てになる地域にもよりますが。。木製サッシを付けなければマナアとかなり違う印象になる可能性はありますのでご注意を！図面だけではわかりません。できればアルミサッシを使って建てたマナア風の実例を探してもらって見学するのが賢明です。私なら正面だけでも使ってもらうためにサービスの交渉をします。準防火地域に使用できる木製サッシは少し割高ですが。。

②大谷石は外装に使うんですよね。そのままでいいと思います。

③フローリングは無垢と書いてありますがランクがあるので確認してください。

④仕様については細かく書いてもらわないとわからないんですけど。。まず本人が納得していたらいいと思います。


全体的に安いと思いまが。。外構工事は知り合いに業者さんがいればそちらのほうがいいと思いますが、いなければ世間よりも２割から３割は割高と納得して契約してください。

[936: 匿名さん]

さて

マイレーブは間取りが変更できないと言い張る920さんの自作自演劇場の始まりです

[937: 購入検討中さん]

ＮＯ．９２６です

今確認してみましたら　主任さんでした。
すごく良い方です（建てた方も太鼓判でした）って営業職ですもの当たり前ですよね
えっと私達に合う方ではあります。

そうですね・・・Ｓ社（知り合い）が1月決算期で1月に契約を急がされ　
他社さんにも1月で！と息巻いてしまい
そのまま流されていたようです゜（゜´Д｀゜）゜
1月しかないキャンペーン割引＆割引率もいいのですが1月までの限定になってしまってて・・
割引率は良いのですが本体価格が高いですものね・・・

樹脂サッシは色で合わせば良いと安易に考えていました（準防火ということからしても）
見学できる家探してもらいます。　　

無垢は一番高い物で予算いれてもらっています。
無垢はできたらＳ林のものがよかったですが・・　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ぶっちゃけ　Ｓ林と迷っているのも事実　ゆっくり頭冷やしてみます

とても参考になりました
ありがとうございます。

ぶっちゃけＳ林のことまではわからないですよね？

[938: ９２０です]

住友林業はある程度わかります。ご質問あればどうぞ。あと積水、大和もわかります。

[939: 匿名さん]

>>937
わざわざ人に聞くときにメーカー名を伏せ字にする意味不明な行動が理解できない・・

住友林業さんのことだと思うけど、素直に5万払って見積もりしてみたら如何でしょうか

家の模型も作ってくれるし損はないかと

1月契約なんて拘らずに自分が満足する範囲まで２社を比較してみては

どちらが優れているなんて絶対評価はありません
もし片方が優れているのなら、そちらに注文が殺到します

決めるのは最期はあなたです
納得してから決めたら？

[940: ９２０です]

購入検討中さん

住宅選びの基本を書いておきります。住宅はほとんどの人にとっては人生最大の買い物です。値引きやキャンペーンよりも基本計画の充実を優先していただきたいと思います。まずよく吟味して納得できるまでは判を押さな事が重要です。相手は売るプロです。建てるプロではありません。売るプロなんです。ここを間違うとえらい目にあいます。

[941: 購入検討中さん]

Ｎｏ．９２６です。
スレ自体人生初トライでしたので　ＨＭ名だしてよいのかわからなかったもので
無知なのに　スレしてすみませんでした

もちろん林業は　5万払っています

今三井・林業・積水ハウスでの見積もりをお願いしています。
実は1年以上前からのお付き合いなのですが
　身内に不幸があり1年休ませていた分
　私達はやっと再開できる家への思いがふくらみすぎてて1月に契約になっていたのでしょう・・・
やはり自分達が気に入った・納得した思いが大切ですよね。

このサイトのスレ読んでそわそわしてしまって　すみませんでした
でも　スレしてよかったです
ありがとうございました(☆∀☆)キラーン

[942: 匿名さん]

三井バーリオと住友不動産Jアーバンどっちがおすすめでしょうか。
どちらも２ｘ４で見栄えよくできそうだけど、建築日記よむとどちらもトラブルが多い・・・

[943: ９２０です]

もしバーリアが営業マンが持っている金額表から１０パーセント以上値引きしてくれるなら原価から考えてお得でしょう。ただ構造面等若干の違いが上位モデル、フリー対応共にあると記憶していますが。。少なくとも半年前はです。

[944: ９２０です]

上記
バーリアと書いてしまいましたがバーリオです
誤字でした

[945: 入居済み住民さん]

で、フリーとマイレーヴの違いは何処なのよ？

[946: 元トップセールス]

三井ホームで言われるところのフリー（注文住宅）

・三井ホームが持っている技術をすべて使え、またオリジナル部資材（かってに言ってるだけ）以外のものも顧客の要望に合わせて調達し、さらにモジュールにおいても910mmに対して8分の1対応のみならず、フレキシブルに対応できる住宅のこと。もちろん利益率を高くしなければ採算が取れないので特に複雑な要望がないものでも一律に利益のパーセントが高く割高である。つまりお金に相当な余裕がある顧客をメインターゲットとしている。


マイレーヴ

開発経緯と現状とその違い

プレハブメーカーに営業スピードで対応できなくなったために営業マンが一定のルールの中で簡単に自身で変更し、対応できる商品を開発できないかとの営業サイドからの要望にこたえたかたちで出来る。つまり当初は数多くのプランをあらかじめ作っておき（プラン集がある）その変更を一定のルールで行い、社内の設計担当者の承認を経て顧客に提出するというスピード勝負の商品としてできた。当時バーリオは全く変更できない値引きできない商品であったため、営業マンへの受けがよく、本社の思うところと違うほど売れた。時代は変わり何度もルール見直しがされ、現在実質的にはフリーに近いものではあるが、あくまで自由変更できない商品である。自由変更とはたとえば畳を本間対応（本間といっても地方によって大きさは違う）ができる。２×４住宅の三井ホーム社内基準を超える開口をとる場合のGフレームの導入、社内指定外システムキッチンの導入、外壁の斜め、丸、屋根勾配、書けばかなりあるのでこのあたり。。。つまり顧客サイドにとってはフリーであるかのごとくふるまえるのである。営業マンの能力が高ければ高いほど何でもできるように顧客は感じる。またそういう商品であるために、三井ホームサイドでは一次取得者（初めて家を建てる人）がメインターゲットとしているが、現実そうはなっていない。またこれは住友林業の一部商品の対応と同じである。住友林業は十数年前三井ホームの通称パネルフリー住宅（当時）に完膚なきまでに叩き潰される。住友林業ではコードネーム「無印良品」として呼ばれ、それに危機感を感じ、研究ののちヒット商品五大を作り上げる。しかし、三井ホームはさらにそれに対抗するためにバーリオをリニューアルし（バーリオはすでに２０年以上前にできていたが当時三井ホームの営業は注住宅以外を買う顧客は相手にしていなかった）、パネルフリーの進化型であるマイレーヴを開発した。

[947: 匿名さん]

三井ホームの現場監督って一人で何件くらい担当しているのでしょうか。

[948: 元トップセールス]

１０年前までは一人で１０件から２０件ぐらいでした。現在は受注が少ないのでその半数ぐらいでしょうが、会社はスタッフの人員を減らしていますので現場監督の管理棟数はまた増えるかもしれません。現場監督といっても現場への伝達、検査の立会、顧客とのコミュニケーション中心であり、実際の現場の管理はビルダーと呼ばれる工務店の監督が行います。それはどこでも同じ形態をとっているはずです。

[949: 匿名さん]

ありがとうございます。現場監督は地元の工務店の人なんですね、知りませんでした。

もう１つご存知でしたら教えてください。
三井ホームは、JIO検査を受け入れてくれるでしょうか。
また、三井の施主でJIO等の外部検査を実施している人はどのくらいいるでしょうか。

[950: 元トップセールス]

会社は外部検査はものすごく嫌がります。ですが私は過去に２例受けてもらいました。私自身、今は会社を辞めて自分で事業（住宅関連ではありません）をしていますが勤務年数は１８年でした。最終役職は課長職です。その社歴の中で２例です。営業担当者が言うことわりトーク例として以下に書いておきます。

①三井ホームは第３者機関の検査を受けておりますのでご心配要りませんよ。

解説・・・実はその会社に出向者を出しています。ですからなれ合いになっているのかどうかはご判断ください。また２×４住宅は大学の建築学部でもそんなに深く学びませんので、社外の検査員も構造に関してはわかりにくいのも事実なので出向させている経緯もあります。

[951: 購入検討中さん]

やっぱり外部の検査が入るとなると営業、現場監督や大工さんもしっかりやるものでしょうか？
それとも、単に煙たがって隠そうとするだけ？

[952: 元トップセールス]

しっかりやるかどうかとかは関係ないですね。煙たがりはします。入れるとなると以下の承認システムになりますので。
（例）営業担当者Aさん

①Aさんから営業リーダーBにチーム会議で承認を得る
②営業リーダーBから営業所長Cに願いが出る
＊この時点で営業所長は営業リーダーに「ことわってきなさい」といいます。
　なぜならこのあとに支店の会議で工事センター長、その他各セクションの長、さらに部長級である支店長に承認を得なければなりません。サラリーマンとして非常に問題なのです。いわゆるリスクがあるんです。
③支店会議で承認
＊支店長はその後首都圏であれば首都圏営業本部会議で役員級の許可を取らなければなりません。これもかなり面倒でサラリーマンとしてリスクがあります。この間１か月半ぐらいです。

煙たがるのは以上が理由です。現場については私の経験上一部のビルダー以外はまともです。現在は現場の人もサラリーマンなので、ミスを犯すと首ですから手抜きはないでしょう。少なくても私の過去の経験では人間的な伝達ミス以外の現場のトラブルはなかったです。一部のビルダーを除いてはです。

いまは電子決済システムを使っているんですが、とりあえず関係各位の同意をとらないとまずいので（サラリーマン的に）上のようになります。

[953: 購入検討中さん]

ひぇ〜　ですね。
早く建築検査は外部の第三者が検査するよう法律で義務付けてもらえないものでしょうか。
どんなに厳しい社内検査より、普通に行われる第三者検査の方が施主にとっていいと思います。

あと、三井ホームって地盤改良をよくやるようですが、他社より社内基準が厳しいのでしょうか。
それともわざと厳しくしてそこで値引き分の利益を回収しているのでしょうか。
答えづらい質問ですみません。

[954: 入居済み住民さん]

マイレーブで昨年の2月に契約して、夏に引渡しを受けたものです。
オール電化に全館空調つけて、NEDOの補助金を受ける為にERIの性能評価を受けました。
NEDOの補助金を受ける場合は性能評価は必須だと思っています。
ERIとの資本関係の話もあるかとは思いますが、いつに何の検査が入るかとか結果とかも教えてくれて、別に至って普通でしたよ。
工事側に不都合があるとしたら、検査が入るスケジュールと進捗を合わせないといけないでしょうね。
質問はJIOでしたね。
すいません、知らないです。
ERIでもJIOでもその他の調査会社でも受け入れてもらえないなら、
この話は無かった事で済ませればよいのではと思います。
バーリオとマイレーブの大きな違いって買い手から見たら、
自由度と仕様(次世代省エネか新省エネ)で、
ローンもフラット35Sで多少優遇されるし、(バーリオが有料住宅取得支援制度に適用されるかは今は定かではないですが、、)
満足度としてはマイレーブの方が良いかなと思います。

[955: 元トップセールス]

三井ホームの地盤改良は私が知りうる限り業界内では次元が違うほど厳しいと思います。もともと２×４工法は面構造なため直下にかかる圧力が分散されてあまり地盤の強度は要しません。ですが過剰なほどの強度を要求します。他社ではOKでも三井ホームでは軟弱地盤であると判定されたこともあります。これは事実です。私も他社に友人が数多くいますので複数社確認済みです。ブランドの名前をものすごく気にする会社ですので万が一を避けるために技術サイドが要求してくるのです。

値引きについては関係ないでしょう。地盤改良工事の金額が仮に１００万円だったとして三井の利益は１５万円くらいです。

[956: 元トップセールス]

そのERIは三井ホームその他多くのメーカーが出資をして作った会社です。また出向者がかなり多いところです。現在の住宅業界の現状では仕方がないのでそのシステムを受け入れざるを得ないでしょう。
JIOとは日本住宅検査機構のことです。一般的には有名な機関です。建築業界では検査と言えばJIOです。

[957: 購入検討中さん]

ありがとうございます。いろいろな疑問が解消し不安がなくなりました。
地盤と基礎さえしっかりしていれば、三井のツーバイフォーは１００年持つでしょうか？
内外壁・屋根は除いて。

[958: 元トップセールス]

笑。。。それはわかりません。でも５０年は普通に持ちますよ。住林も積水も大和も同じです。もちろん営業トークで当社が一番であるということはアピールしていましたけど。高い次元での些細な差です。

[959: 匿名さん]

２ｘ４は屋根が最後にあがるから雨に降られたら内部がびしょぬれになり木が腐る、と
２ｘ４以外のメーカーが言います。現在の三井ホーム(工務店？)の建築技術でも実際に
雨にぬれて木が腐ってしまうことはあるのでしょうか。
在来構法でも同じような気がするのですが。
また、最適な着工時期はいつでしょうか。やはり秋？

[960: 匿名さん]

パワーフレーミング！　ＤＳパネルが空を飛ぶ！　ってやつ？！

[961: 匿名さん]

>>920さんへ！！
三井に詳しい人として>>946の嘘に反論してください！！
あなた様は三井に詳しいのだから、現在の三井での着工の過半数を超えるマイレーブの仕様がわからないはずないですよね
そんなあなたが、マイレーブは間取りが基本的に変更できない！ごり押ししないと変更できない！(>>927)と言っているのだから>>946は嘘なのでしょう

ちなみに私は、マイレーブで建てたのですが変更どころか、最初から設計書の人がつき、建物の形から間取りまでを好きなようにいじれました
きっと営業にマイレーブだと嘘を言われていたのだと思います
後で電話して文句を言うことにします(怒)

[962: 匿名さん]

パワーフレーミングって雨降っててもやるの？？？

[963: 元トップセールス]

材料の耐水性について

基本的に雨にぬれても大丈夫です。専門的なことは割愛しますが、そういう材料を使っているのです。大手はほとんど。ただし、濡れないほうがいいんです。またパワーフレーミングは名前はありますがすべての営業拠点でやってるわけではありません。また、雨が降っているときは構造に関する工事はやりません。と、私が在職中はそうでした。

追加

マイレーヴはあるルールの中で変更をできるものである。また本来は設計士は契約後の打ち合わせしかセッティングできない商品のはずでした。ところが各支店で本来のルールを逸脱して運用されることとなり、自由に設計できるかのうように変化してきました。ただ、あくまでルール内の変更ができる商品であって自由設計ではないはずです。人間が対応することですから大きくルール違反をして対応するケースもあるかと思います。その場合私が上に書いてあるとおりのややこしい決済システムになるので、かなり優秀な成績の営業担当でないと困難でしょう。いろいろな人が自由設計と誤解するのは仕方のないことだろうと思います。でもこれは会社側の問題であって、多くの住宅メーカーも同じように思います。金属系プレハブメーカーを除いて。

[964: 入居済み住民さん]

構造計算するような建物はマーレーヴって事なの？

[965: 入居済み住民さん]

いや、フリーねｗ

[966: 入居予定さん]

建築途中ですが、施主でも簡単にチェックできる箇所、確認方法や注意点ってありませんか？
施主からすると、全て三井の人なので何かっても隠されそうで心配です。現場に行ける時は短時間でも行くようにしているのですが。

[967: 元トップセールス]

建築中のチェック箇所

①床下
②釘（現在はほとんどパネルで搬送されてくるので接合部のくぎ打ちが正確に行われているかどうか）
③配線
④最終打ち合わせの内容が現場の関係者にすべて伝わっているかどうか（これが一番重要です）
⑤防水シートが乱雑に施工されていないかどうか
いろいろありますが建築中の方は書き込んでください。お答えします。できれば写真を添付していただければ判断します。

[968: 元トップセールス]

三井ホームで契約するときの注意点

①できる限り優秀だと思われるセールスと契約すること
②契約前に必ず要望する（サービス工事、特殊な対応など）ことは書類で判を押させること
③月末は成績がかかっているのであせってつめてくるので乗らないこと
④値引きと引き換えに契約しないこと

以上です。契約前の方はご相談ください。

[969: 匿名さん]

対応してくれる担当セールスマンって一人ですけど、優秀かどうかどうやって
判断すればいいでしょうか。

じっくり検討して、最終的には値引きと引き換えに契約しようと考えていますが
それでも値引き交換での契約はやめた方がいいですか？

[970: 元トップセールス]

優秀かどうかは簡単にわかります。引き渡し後も顧客と良好な関係を築いているセールスは引き渡し顧客の家を何件でも案内してくれます。気軽に実際の引き渡し客の家を案内してくださいとお願いしてみてください。その対応でわかりますよ。値引きは最後の最後まで言わない。また、契約しようと思っている月の一月前に一度契約する寸前まで話しておくことです。以下理想的な流れです。

①プラン提案（納得いくまで何回もやりなおす）
②仕様確認（金額を合わせようとする営業の誘いに乗らない。あくまで自分の理想を言う）
③見積り提示（出てきた金額に驚かない）
④契約交渉（一回目はスルーする。決して決めない）
⑤冷却期間（ここで一カ月とる。その間に引き渡し顧客を案内してもらう。少なくても３件以上）
⑥契約交渉（ここで不可能な値引き金額をとりあえず言ってみる。その時の対応を見てみる）
⑦契約に対しての約束事の確認（書面で）
⑧契約

注意することは契約交渉するまでに値引きをしてくださいと顧客サイドからは絶対に言わないことです。三森でとんでもない値段が出ても平然を装うことです。また④のときにも（第一回契約交渉）値引きを顧客サイドから言わないこと。そして⑤のときにセールスに考えさせるんです。それがあとあと有利に交渉を進めることとなります。

ちなみに三井ホームは各営業担当のパワーバランスで値引き額の上限は違います。またこれはエリアによってもそうです。あまり書くとこのサイトを三井ホームの人間も見ているので問題なんですが。。もし交渉が進んでいるんでしたら都度聞いてください。お答えします。

顧客から値引きの交渉を持ちかけた場合、営業担当は売るプロですから対応策を練ってきます。そのノウハウは相当なものです。初めて家を建てる交渉を行う顧客は不利なのは明白なんです。相手はプロです。冷静に対応しましょう。そして相手から有利な条件を引き出しましょう。できるだけ。

優秀ではない営業の対応を書いておきます。

①いきなりキャンペーンをちらつかせる
②月末に値引きと引き換えに契約する交渉を持ちかける（このときにまだ詳細な内容が決まっていないにもかかわらず）
③泣き落しをかける
④かなり高飛車（三井は特に多い）
⑤すぐ顔に反応が出る（交渉に慣れていない。＝引き渡しが少ない）
⑥やたらとフレンドリー
⑦上司に確認するを連発する。または上司をすぐ引き合いに出す（社内での交渉能力がない）

などです。

[971: 匿名さん]

別の大手ＨＭと打ち合わせ中ですが、①〜⑦のうち５つもヒットしてる！　ちょっとショック・・

[972: 購入検討中さん]

大幅値引きをすると下請け工務店の大工さんが泣かされるので、手抜き・欠陥住宅になる、というのをよく聞きますが。いまのシステム化されたハウスメーカーならそれはないのでしょうか？

[973: 元トップセールス]

それはありません。下請けは泣きません。値引きしてもしなくても発注単価はおなじです。メーカーが利益を薄くするだけです。

[974: 匿名さん]

マイレーブかバーリオを候補に入れています。おすすめのオプション、ここは絶対にこうしておいた方がよい箇所などありましたら教えてください。
住友不動産のＪアーバンも候補で、設備関係はＪアーバンの方が選択肢も多く上のような気がします。

[975: ビギナーさん]

確かに相手は住宅販売のプロだもんなあ。
おれみたいな客をわんさか相手にしてきたんだろうし。

こわいこわい。何も考えずに契約てしまっていたら、と思うと

[976: 入居済み住民さん]

ここでよく勉強してから建てるんだった。
元トップセールスさんのおっしゃる「ダメな営業さん」に、最初から希望金額を伝えて向こうに全部仕切られて建ててしまいました。
頭はいいけど高飛車な感じのいかにも三井っぽい営業さん（施主よりよっぽどいいスーツ、高い時計してる）で、最後の方は、施主なのにビクビクしながら接していたような気がします。

ということで、こうすればよかったポイント満載の家になってるんですが、どの程度ならリフォームって出来るのでしょうか。例えば
・窓のない壁に窓をつける（当初はそこに窓を開ける予定だったが、予算削るので削ってしまった）
・玄関部分の土地に余裕があるので増築し、現在玄関になっている開口部を倍くらいに広げる
などのリフォームは、２×４でも可能でしょうか。

バーリオにするか、マイレーブにするか悩んでおられる方をちょいちょい見かけますが、私が三井にして数少ない満足している点は、マイレーブの「次世代省エネ基準」仕様です。
冬はほんとにありがたい。これだけは評価しています。

[977: 匿名さん]

次世代省エネっていっても１０年前の基準なんですね。なんで改定しないんでしょう？
その前が新世代省エネって・・・

[978: 元トップセールス]

三井ホームが他社より有利なところ（客観的にみて）

①ツーバイフォー工法の安定度（とりあえず施工棟数は業界一）
②全国どの地域でも建てることができる
③会社自体に多額の借金がない
④北米でも実際に建築している（下請けとして入って建築している）ので技術はある。

不利なところ

①設備が他社より劣る（現在の時流に乗っていない）
②施工期間の長さ
③ビルダーにより出来不出来がある（私の経験上です）
④対応スピードが遅い（レスポンスが悪い）
⑤すでに時代遅れの設計センス
⑥独自技術が法外に高価である


次世代省エネ基準について

現在の住宅メーカーで次世代省エネ基準を標準仕様でクリアできていないところは排除。
対応しているのは当たり前です。またツーバイフォーはもともと断熱性が極端に高い。またサッシメーカーの性能も上がっている。大手メーカー製の住宅なら神経質になることはないのですが、次世代は標準で入ってるのが普通と考えておいたほうがいいでしょう。

バーリオとマイレーヴの件

もともと開発コンセプトも違います。また、ターゲットも違います。ただし、どちらにしても居住する上で大きな差はありません。詳細には差はあります。予算があるならマイレーヴでかなり大きな値引きをしてもらい建てるほうがいいでしょう。

リフォームの件

壁については耐力壁でないところは撤去できます。耐力壁とは建物を構造的に満足するために存在している壁です。この壁は着工前（拠点によっては着工後）に渡される設計図書に記載されています。
開口部を広げることについては構造的に（あくまで三井ホームの基準による）問題があるかどうかを確認してください。また三井ホームはかなりツーバイフォーの基準について社内で厳しい基準を独自に設けています。他社で出来ても三井ホームで出来ないことがあります。それは技術的にではなく、会社としてしないのです（かなりの安全性をみています）。実はそこが近年会社として停滞気味になっているところです。挑戦意識（さらなるレベルへの）がなくなっています。

三井ホームのカタログ商品（マイレーヴとかバーリオとか）のオプションについて

まずオプションという概念が危険です。ほしいものがあれば入れておくことです。ですがオプションを入れれば入れるほどその商品の利益率は上がります。そういう設定にしてあります。また、追加契約時は相当な高い利益率に設定してあるはずです。これはどの住宅メーカーも同じです。追加契約で金額差がでてプラスの追加契約をすると高い買い物になると覚えておいたほうがいいでしょう。

＊契約までにかならず時間をかけて煮詰めてください。営業担当が「契約後に変更できますから、とりあえずこれで契約してください」こんな誘いに絶対に乗らないでください。追加契約時に損します。高い利益率の契約になります（すくなくとも私の在職中はそうでした）。さらに三井社内では追加契約時の値引きは基本不可です（すくなくとも一年前までは）。とは言っても顧客はそれについて当然にクレームを言いますので。。対応するケースは多いのです。肝心なことは取引を円滑に、またいい関係で引き渡しまで進みたいのなら、以上のことはくれぐれも守ったほうがいいでしょう。営業担当は成績に追われています。この世界は契約至上主義なのです。いまでも。。当たり前なんですがそういう相手と対峙して取引していることを忘れてはいけません。＊

[979: 匿名さん]

なんかすごい人が出てきちゃいましたね。
いろいろ検討中なのですが、住友不動産の２ｘ４と家本体の価格差がかなりある
（当然三井が高い）のですが、何が違うかわかるでしょうか。
使っているツーバイ材から違うのでしょうか？

[980: 元トップセールス]

No979さん

私に聞いているのであれば以下のとおりです

単純に他社との違いは答えられますが、ここでは書きません。あくまで三井ホームの掲示板であり、購入検討をしている方に対するアドバイスとして書いています。営業担当に聞けないことや商品特性、私が知りうる限り（ほとんどすべてですが）の会社の内容など。。です。

とは言え、上記に書いた契約至上主義の中では営業担当も不利になることは言わず、顧客も中心点が定まらない状態が続くと思いますので、一般的な他社ツーバイフォーメーカーとの構造材などの違いはあえて言うとあります。ですが、それは決定的な違いにはなりえない程度です。

本来、大手メーカーになればなるほど同じものを作れば安くなります。材木を１００トン買うのと１０トン買うのとでは単価が違います。また材木は日本の基準では、もし改正してなければ建築部資材の基準は７段階あるのです。下２段階を外せば構造材に使用して問題がないと認識しています（変わっていなければ）。またそれは主に強度の基準です。見た目ではありません。強度として捉えると、実は銘木と呼ばれる和材は最高等級ではないのです（の場合もありますが大抵という意味）。ではなぜ高いのでしょう？建物金額に含まれるものは建物減価以外に以下のとおりです。

①役員の報酬（一般的に取締役と呼ばれる人）
②従業員の給料（一般的に社員と呼ばれる人）
③地代
④研究開発費
⑤営業経費
⑥宣伝広告費
⑦福利厚生費
⑧株主への配当
⑨アフターメンテナンス代
上記が建物価格に含まれる利益といわれるものを大雑把に分解したものです。これはどの会社も同じ構成だと思います。（こまかくは違いますのでご容赦ください。あくまで大雑把にです）

こういう風に書くと皆さんげんなりするでしょうが。。よく考えると当たり前です。ではひとつづつ解説します。

①について
普通だと思います。私が過去に確認（本人へのヒアリングレベル）した時は上場企業他社と同じ程度でした。ただし、人数は皆さんが比較してください。ネットで確認できます。

②について
昔はおそらく業界一の給料だったと思います。現在は中の中です。（近年の常識を超える値引合戦によるところは大きいと思います）

③について
一時は高い場所にしか拠点は在りませんでした。今は安いところを探して拠点を構えています。

④について
削減されているはずです

⑤について
削減されているはずです

⑥について
削減されています

⑦について
そのままです

⑧について
これについてはかなりの配当が出ています。これは親会社の三井不動産が５０パーセントを超える株を持っているために仕方がないでしょう。その株式配当は子会社から合法的にお金を吸い上げることができるからです。

よくわからないかもしれませんが、比較する会社がもし三井ホームより大きくて、建物が安いなら当たり前なんです。それをスケールメリットと言います。小さくて安い場合。。検討しなければいけない事は以下の通りです。

①構造的に問題があるのか？
②見えないところの物品点数が少ないのか？程度が低いのか？（設定住設機器以外）例・・コンセントの数、配線に使う線、瓦を吹く前の下地、防水紙のグレードなどなど。
③安い労働力（現場で）を使って減価を下げているのか？
ご参考にしてください。

ちなみに所謂有名企業以外（施工棟数がすくない）のところは拠点も少なく、辺鄙な場所にあります。そのあたりで調整しないと黒字にならないのです。皆さんが一般的に大手だから経費がかかっていて高いんだとか言うのはある意味では正解ですが、外れている部分もあるということがわかると思います。比較検討してみないと見えてこないのです。

[981: 入居済み住民さん]

で、ちみは三井で家を建てたいと思うのかね？
思わないなら何処で建てたいと思うのかね？？

[982: 購入検討中さん]

元トップセールスマンさん、とても参考になります。私の疑問と乾燥です。

①設備が他社より劣る（現在の時流に乗っていない）
　これはもう有名ですね。なぜ変えようとしないのでしょうか．．．
②施工期間の長さ
　４ヶ月くらいでしょうか？　在来よりは短いはずですが、なぜ長いのでしょうか。
③ビルダーにより出来不出来がある（私の経験上です）
　これが一番心配です。運が悪いとできのわるいビルダーにあたってしまう可能性がると．．．
④対応スピードが遅い（レスポンスが悪い）
　これはまだわかりません。
⑤すでに時代遅れの設計センス
　これもプラン集から選ぶだけなのでなんともわかりません。
⑥独自技術が法外に高価である
　ＤＳパネルとか外壁の吹き付けとかのことでしょうか？

[983: 購入検討中さん]

すみません、乾燥 -> 感想　です。

[984: いつか買いたいさん]

三井ホームのチューダーヒルズに一目ぼれしてしまっています。
営業の方に聞くと、坪単価が高い（大まかに坪７０万だと言われた）ようで、なかなか厳しいお値段だと思っています。一度見積もりを出していただいたんですが、値引きしてもらって建物だけで５０坪で３１００万でした。まだ手に届きそうにありません。今後、もう少し値引きしてもらえるんでしょうか？それか、マイレーヴのTタイプの方がいいんでしょうか？
勉強不足で変な質問をしてしまいました。どなたか教えてください。よろしくお願いします。

[985: 購入検討中さん]

三井ホームで建築されたお宅で暖炉を設置している方に質問です。

①使い心地はどうですか?
②冬の暖房は暖炉のみですか？
③メリット・デメリットは何ですか?

[986: 購入検討中さん]

ところで元トップセールスさん、三井ホームで建てるのはお勧めですか？
よくわかっているだけに、本音をお聞きしたいです。

[987: 元トップセールス]

９８２さん

①大手特有の問題です。これ以上は書けません。仕方がないとあきらめてください。
②ツーバイフォー住宅は三井ホームぐらいなら実質工期は８０日〜９０日で出来るはずです。理由は多々ありますがここでは書けません。ただ、早くできてもおかしくない。または早くできるほうが顧客のためだと会社が認識していないのは三井側の問題です。120日は業界内では遅い部類です。
③事実です。
⑤10年前までは業界一は誰も疑うことのない事実でした。さらに15年ぐらい前までは住宅メーカーとは思えない素晴らしい設計の商品もあり、建築業界、設計業界からも絶賛されていました。でもいまはただの住宅メーカーの設計です。これはトップの方針ですから社員レベルでは変えようがありません。トップが代われば変わります。
⑥そのとおりです。ですが外壁吹きつけは厳密にいえば三井オリジナルですが、同等商品は当然あります。もとはSK化研のものなので。。

984さん

チューダーにひと目惚れだということであれば外観を気に入ったんですね。その他の商品に変更しても満足できないはずです。これは営業担当にとってかなり難易度の低い顧客にみえます。難易度が低いというのは契約しやすい顧客なんです。この時点で９８４さんは失敗です。まず仕切りなおしましょう。時間に余裕があれば。

私は過去５例チューダーヒルズをお世話しました。
現在のチューダーは不二家の社長宅（私が担当ではありません）のものからリニューアルした第２世代のものです。第２世代のものは私は２例あります。今すぐ建てなければいけない事情があるのでないのなら仕切りなおしてください。その場合の注意点、またスケジュールです。

①まず納得のいくまでプランを煮詰める（平面レベル）
②外観を煮詰める（外部から見える方向は何面なのか？一面であればそれ以外は妥協できるのかできないのか？）
③仕様（まず自分達が必要なものを自分たちで決める。営業の提案は無視する）
④その上で金額をとる。
⑤高いのならどこが高いのか比較表を作らせる。マイレーヴとの。
⑥ここではじめて値引きを交渉します。値引きはまずマイレーヴの値引き前単価に近づけさせるのが焦点です。まずそこまで交渉してください。


最後に。。営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？

[988: 匿名さん]

>>営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？
両方とも「はい」です。
初めて家を買うのでどのような手順かわからないためペース配分などまったくわからず・・・
三井だから、積水だから、高そうだ、でやっぱり高かったって感じですかね。

プランを煮詰める、とか比較表を作らせる、なんて思いもつきませんでした。
そんなことこっちからお願いしちゃっていいの？？？申し訳ありません、って感じですから。

[989: 元トップセールス]

三井ホームがお勧めかどうかの件

お勧めできる人とお勧めでない人に分かれます。私がもし今建てるなら、今の自分のスタイル（特にインテリア）に三井ホームが対応できないと思いますので建てません。住宅とは究極の自己満足であると私は考えていますので。。三井の営業担当と三井のシステムはたとえフリー対応でも私には対応できないでしょう。。笑。ですが住宅メーカーがこれほど氾濫したお国柄ですからほとんどの人には対応できるでしょうね。事実、私もほとんどの顧客に対応できました。そういうことで考えれば万人向きな住宅です。人間的なトラブルを除けば建てて後悔することはないでしょう。また、どこにポイントを置くかでかわります。

[990: 元トップセールス]

９８８さん

こっちからお願いしていいの？←この遠慮がちなところが相手の思うつぼです
いいですか？あなたは数千万の買い物をするんですよ。どこの誰かもわからない相手にお金を預けようとしてるんですよ。しかも数千万円。。。初対面の相手に。。。有名企業というだけで。。。

お金を出すのは９８８さんです。強気にならなくても対等になりましょう。契約してあげるよ。くらいのイメージで。。営業担当と接してください。

[991: 匿名さん]

元トップセールスさん

三井ホームは、残金支払い後「後日実費精算」というのがあるかと思いますが、これはどういう意味合いのものなのでしょうか？（いくらかかっても契約金額で施工するのではないのでしょうか？）また、値引き額によって実費も多少増減されるのでしょうか？

バーリオとマイレーヴの件ですが、「予算があるならマイレーヴでかなり大きな値引きをしてもらい建てるほうがいいでしょう。」とはどういう意味なのでしょうか？なぜマイレーブとバーリオでは値引きに大きな違いが出てくるのですか？それだけマイレーブの当初価格設定が高いということでしょうか？それぞれ何パーセント位の値引き（標準で）が妥当なのでしょうか？

実施設計料というのがあるかと思いますが、これは商品によりどのような設定になっているのでしょうか？

以上について、教えてください。

[992: 元トップセールス]

後日実費精算について

たとえば、不動産登記にかかる費用などについては契約時に預かり金として契約書に記載するのです。
建物ができてから（厳密に言うと建築物の足場が取れてから）不動産登記申請（表示登記、保存登記、抵当権設定登記など）を行います。その期間はすべて入れると２週間程度です。その後土地家屋調査士や司法書士から請求が上がり、支払いを済ませ余れば返金、足らなければ請求するというシステムのはずです。そういう契約工事以外の申請費用などが預かり金として処理され、後日実費精算の対象となるはずです。工事費用について後日実費精算があるとすれば工事中に金額が不明な工事を依頼し、完成まで金額が確定できなかったということになりますが、私の経験上そんなことはなかったです。値引き額によって実費が増減することはありません。

バーリオとマイレーヴの件

私が在職中はバーリオよりマイレーヴのほうが商品の中の基本的な構成（設備、標準仕様部材、基本的な間取り、変更範囲など）が優れていました。また値引き範囲も多かったと記憶しています。値引き額についてはこういう掲示板ではお答えするのは差し控えさせていただきます。ただし、拠点、営業担当によって、また商品によってかなりの差があるのは事実です。ですから、当初から値引き交渉をしないようにと私は以前書きました。当初から値引きを要求する顧客とわかると営業担当が対応策を練って対処するからです。これはどのメーカーでも同じです。優秀な営業担当であればある程そうなのです。

実施設計費用について

商品といいますか。商品と注文住宅、または賃貸住宅とか医院とか店舗とか使用用途によって違ってくるのです。計算は施工床面積ではなく延べ床面積（㎡）×いくらという計算をします。金額はころころ変わるので（営業政策上）現在すでに会社を退職した私は正確にはわかりません。三井ホームの場合、社外の協力設計事務所と契約しています。そこに支払います。契約書に記載されている金額ではまかなえきれません。当然本体工事金額の中にも一定金額は当初から入っています。実はそれはそのほかのメーカーも同じなのです。金額差こそあれ、きちんと見積もりの中には入っています。といいますか原価構成の中に組み込まれています。実際の一般的の（世間の相場）実施設計費用は３０坪あたり８０万円〜１００万円前後（工事中管理費除く）が世間の相場です。ですが三井ホームと契約している設計事務所はそれ以下の金額で契約していると記憶しています。それは年間で一定数の仕事が回ってくるからでしょう。

[993: いつか買いたいさん]

984です。元トップセールスさん、お返事ありがとうございました。


＞チューダーにひと目惚れだということであれば外観を気に入ったんですね。これは営業担当にとってかなり難易度の低い顧客にみえます。まず仕切りなおしましょう。時間に余裕があれば。

やはりそうでしたか…。時間はたっぷりあるので、仕切りなおします！

＞今すぐ建てなければいけない事情があるのでないのなら仕切りなおしてください。その場合の注意点、またスケジュールです。

①まず納得のいくまでプランを煮詰める（平面レベル）

契約の前に、「私たちはこの家をたてる！！」くらい（契約後の変更はなしの状態）まで煮詰めた方がいいんでしょうか？

②外観を煮詰める（外部から見える方向は何面なのか？一面であればそれ以外は妥協できるのかできないのか？）

設計士さんに何パターンか書いてもらったりしてもいいんですか？

③仕様（まず自分達が必要なものを自分たちで決める。営業の提案は無視する）
④その上で金額をとる。
⑤高いのならどこが高いのか比較表を作らせる。マイレーヴとの。

988さんと同じで、そんなの申し訳ない気がして、比較表を作ってもらうなんて思いもしませんでした。でも、一生に一度の買い物。後悔したくないですもんね。お願いしてみます。

⑥ここではじめて値引きを交渉します。値引きはまずマイレーヴの値引き前単価に近づけさせるのが焦点です。まずそこまで交渉してください。

ダイレクトに、「いくら値引きできるの?」って聞くもんなんですか?


＞最後に。。営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？

そうかも…。しっかりと交渉して、満足の家が建てられるように頑張ります。
.
最後に、例えば室内の壁紙とか、外壁の仕様によってはお値段が変わってくると思うのですが、お高いものを後々煮詰めていく段階で選んだとすると、契約前に煮詰めていたお値段と当然変わってきて、結局高くついた、なんてこともあるんでしょうか?

教えてください。よろしくお願いします。

[994: ビギナーさん]

普通の人は、住宅や建築についても、高額な買い物に関しても素人なので、
そんな素人の相手を仕事にしている住宅販売営業に対するには勉強と情報収集が重要ですね。
このスレはとても参考になります。

[995: 元トップセールス]

984さんへ

お昼から私のビジネス（現在、建築不動産に全く関係ないビジネスを自分で行っています）で出かけますので夕方には書き込みます。では。。

[996: 購入検討中さん]

ざっと読み返してみて、日本には木がいっぱいあるのに、なんでわざわざカナダの工場から
送られてくる材料で家を建てるんだろう、って素朴な疑問が湧いてきました。

自分の時間と労力の負担を軽くするのが目的でハウスメーカーに依頼するのに、依頼先検討
の段階で疑心暗鬼になり神経を使わなくてはならず、そのうちにめんどうになって月末値引き
です！　に背中を押されてまあいっか．．．
と自分の先が見えてしまいました。このスレ読んでよかった。

[997: 元トップセールス]

884さん

①について
そうです。契約後,間取りを変更しないでよいぐらいまでに詰めることです。それを営業が嫌がったら、契約後,間取りの変更が発生した場合は差額を請求しない旨の同意を書面で取り付けて契約するべきです。
②について
たとえば道路からみた場合、住宅は一面しか見えないですか？二面見えますか？見えるところ優先して、外観は作りましょう。四面すべて見えるときはすべて書いてもらいましょう。
③について
もちろん標準仕様といわれるものがあらかじめ設定してあります。それが好みのものか？必ずしも必要なものか？またそれを付けなければイメージが維持できないものかを詳細に検討するのです。お金は余裕があるのでお任せするのでなければです。
④について
まず自分の理想のものが三井ホームでいくらになるかを確認します。
⑤について
予想金額とのかい離が一番売れ筋の住宅とどこがどう違うのかを確認します。この時点ではじめて真に検討できる材料がそろいます。これを怠ると後悔します。数百円、数千円、数万円のものを買うときでも納得いくまで検討すると思います。数千万円ですよ。。。また営業サイドからすれば数千万円のものを買ってもらうんですよ。それくらいさせて何も悪いことはありません。
⑥について
たとえば３０００万円の見積もりなら、２４００万円なら今すぐ契約すると言います。不可能な返答が返ってきたら、そこから歩み寄る交渉を行います。自分から値引きを要求するとまず上限の半分を言うでしょう。その後上司に相談する。それから本部に掛け合う。本社に。。。。そして顧客が疲れ果てたところを見計らってサービスします。キャンペーンがあります。そして契約に持ち込みます。その戦法を取らさないようにしなければなりません。また事あるごとに家に訪問し人間関係を築く作戦に出る可能性もあります。これは優秀な営業担当の基本戦略パターンの一つです。そして何気ない話から潜在的に金額に対するインプリンティング（心理学上の刷り込み）をおこなっていきます。ですからもし金額をはじめから明示する場合、必ず総額の８０パーセントを崩さない。また親からの資金援助はもらえないと言います。さらにローンを組む場合「銀行に上限融資総額を聞きますから年収を教えてください」の言葉に軽々しく乗らない。自分で確認してください。収入証明があればすぐに銀行の融資相談窓口は教えてくれます。また大手住宅メーカーで建てることを告げれば店頭金利から軽く１パーセント以上割り引いた金利を適用してくれます。

室内クロス（壁紙）の件
あります。ですから私の場合、顧客に明示した上で、あえて総面積の３分の一はランクを上げて見積もりを提出していました。そうすることによってできるだけ追加金額が出るのを抑えていました。契約の段階でいかに精度を上げた見積もりで契約するかで、後々の顧客のランニング（追加契約金額が出た場合、資金計画が狂うことが多いのです。ローンを多く組まなければならなくなったりとかすると支払いも増えます。家具や電化製品の購入も諦めないといけないかもしれません）も楽になります。室内のクロスは数百円（㎡単価）〜数千円の差額が出ます。一歩間違うとクロスの差額だけで十数万円です。照明器具がいくつ買えますか？ですから契約前にあらかじめ水周り、居間、主寝室などはランクを上げておくことが必要です。

[998: 匿名さん]

元トップセールスさんは、建てた家の気密測定というのを実施したことありますか？
積水だとコンセントまで気密にこだわったものを使っているとのこと。
三井の２ｘ４の気密断熱性能は積水シャーウッドとくらべて優れているでしょうか。

[999: 元トップセールス]

機密測定は私が在職中に私の顧客で行ったことはありません。

[1000: 元トップセールス]

追加

大手メーカーの次世代省エネ基準を満足した住宅に関して言えば、数字の違いはあれどそれは住むうえで決定的な違いには感じません。もし、気候に合った住宅を望むなら木造住宅がいいと思います。それは在来でもツーバイでもです。ですがプレハブ鉄骨が悪いのではありません。現在の住宅メーカーの造る家はスペック競争の末にかなり高い所に到達しています。大手メーカーのものであれば不満が出ることはないと思います。性能が。。。という営業担当は勉強不足（自社も他社も）が露呈しています。さらにその勉強をさせない上司もどうかと思います。各メーカーの現状と問題点を書くのは簡単ですが、ここは三井ホームに関する話題の掲示板なので書きません。（比較の意味で必要ならば書きます）

[1001: 匿名さん]

でもバーリオはちょっと性能低すぎませんか？
まあ安くするためだと思うけど。
三井ブランドであそこまでやることはないのでは、と・・・

[1002: いつか買いたいさん]

984です。
元トップセールスさん、丁寧なお返事をありがとうございます。
相談して本当に良かったです。

また疑問点など出てきたら相談させてください。

[1003: 契約済みさん]

元トップセールスさん

現在、契約後の打合せを設計士さんと2、3回程している者です。
初めてここに来て大変なショックと後悔をしています。
あなたやが気をつけて下さい　と書いてある三井の思惑通りで契約してしまった様です。全て私の契約までの流れを見て書いたのですか？って程です。
No.996さんの内容と全く同じ気持ちになってしまい、元々予算を超えていた三井が合わせてくれたというだけで契約してしまいました。三井なら大丈夫という変な安心感も持っていましたし。
しかし予算の100％で契約してしまっているのも関わらず、曖昧な内容と口頭の約束を信じて契約した為、間取りも設備も窓もどんどん変更になっていきます。予算はあくまでも自分で設定している金額なので、融資可能額としてはまだかなりの余裕（自己資金が60％）があり、あとはどんどん上げてやれ！という流れなのかな？と疑心暗鬼に成り掛けている所です。契約前に返済予定プランを作りますって事で、予算、自己資金、年収、融資可能額などの情報やこちらの内情は全て話してしまっています。

・参考までにいくつか教えて下さい。契約取り消しは実費だけの請求ですと聞いていますが、現時点ではいくら位の金額でしょうか？　又、現時点から全く違う間取りに変更したら、設計料は追加になりますか？
・マイレーブで、1Fと2Fの延床面積が異なるプランは可能でしょうか？吹き抜け無しでも1Ｆを広くする間取りです。可能なら、1F2Fが全く同じ延床のプランから変更したら、大幅に上がるのでしょうか？契約前の場合で。
・カタログにマイレーブのベース仕様とありますが、それは標準で付いて来る物ではないでしょうか？ 契約時に勝手に外されている事もあるんでしょうか？
・本体工事の見積内訳に諸費用200万ってありますが、何に使う費用で、これは妥当な金額ですか？
・今の状況で追加費用を少しでも安くしてもらう良い方法はありませんか？まだこれからキッチンや洗面の変更やオプションの追加等が出てくると思います。

三井の家が好きな事には変わりませんし、契約後の再見積りはまだ出ていないので、もう少し営業さんを信じて見ようかと思いますが、正直かなり不安です。
宜しくお願い致します。

[1004: 元トップセールス]

1003さん

①参考までにいくつか教えて下さい。契約取り消しは実費だけの請求ですと聞いています
これについては設計担当（三井社内のスタッフ）から設計士（打ち合わせしている外部の）に連絡していくらなら原価が処理できるのか聞きます。また調査費（地耐力調査、現地測量調査）、印紙代はまず請求されます。ですから営業担当者自身もすべての請求が出てくるまでわかりません。また、設計料は追加になるケースもあります。それが営業担当者と会社のパワーバランスなのです。優秀なセールスはそれがかからないように調整できます。

②マイレーブで、1Fと2Fの延床面積が異なるプランは可能でしょうか？
所謂下屋付き二階建て住宅と呼ばれるものだと思いますが、Ｍタイプみたいな感じでよいのでしたらその中からプランを選びなおした方がいいと思います。私が在職中は、たとえば総2階建て住宅で下屋を単純に追加することは不可でした。

③カタログにマイレーブのベース仕様とありますが、それは標準で付いて来る物ではないでしょうか？
そのとおりです。勝手に外されるかどうかは。。それをやると民法上に定められている一般条項違反でしょう。。ですが可能性は否定しません。

④本体工事の見積内訳に諸費用200万ってありますが、何に使う費用で、これは妥当な金額ですか？
諸費用？それは本体工事に一律にかかっている諸費用のことを言っているのでしょうか？
それであれば、商品によって違いますが率は商品によって決まっていますので総額が大きくなれば上がります。その金額はあまり気にする必要はありません。営業担当者によっては利益だと顧客に言う人もいますが、利益は原価に紛らせて単価にのせてあるので。。あくまで本体金額すべてがひとつであると考えてください。諸費用を一定の率で商品ごとに設定し顧客に提出しているのは心理的なものです。つまりその分が値引きの上限なのかな？と顧客を心理的に誘導するためにつかったりするので営業担当にとっては便利な見積書式です。また、聞かれたらこう答えるだろう予測できる返答を書いておきます。私は部下にそう答えなさいと言っていましたので。。

　・現場担当者の通信費、現場管理費など
　・近隣対策費
　・建築中の保険など

その他顧客の性格を考えて都度、説得しやすいものを事前に指示していました。
社内で決めている正式な理由は上記にあげた3点を一律に本体工事積算額に掛けることによって、すべての建築中の物件に対応しています。です。でもおかしくないですか？本来であれば建築場所によって変わるはずですよね？ですから顧客によって説明を変える方が営業サイドは円滑に作業を進めることができるのです。

⑤今の状況で追加費用を少しでも安くしてもらう良い方法はありませんか？
契約時に合意（書面で）をとっていないのならありません。三井ホームは契約書以外に書面を出すのは極端に嫌がります。役人でもないのにです。ですが、必ず取ることです。打ち合わせ記録ではありません。あくまで、担当者の印ではなく、拠点印です。


＊読んで感じることですが、1003は典型的な失敗パターンです。三井サイドから見れば簡単でいいお客さんですね。ここからはまず、上司と交渉しましょう。以下が焦点です。

総額は言っているはずなのにそれをオーバーする提案をし、さらに追加金額を要供されそうである。情報はすべてさらしているのに、なんのために資金計画をくんでいるのかを確認してください。ほとんどの営業担当は顧客の建築後のことなんて考えていません。若い営業担当者ならなおさらです。実感がないんです。破産させるつもりなんですか？ぐらいの強い調子で。。

＊最後に
営業担当者を信じることは避けた方がいいでしょう。彼らはプロです。友人ではないのです。昔はよく上司に自分の家を建てるつもりでやれ！と怒られました。すでにそんなことを言う上司がいる会社ではありません。ですが、それは時代の流れでしかたがないのです。あくまでビジネスです。すべてが。。

[1005: 入居済み住民さん]

私の場合は最終的に費用を負担するのは自分ですから、契約金額とその時の内容は納得した上で
契約に臨みました。

勿論、後で追加とか変更が出て来る可能性もあるであろうという事で、三井の方には500万円程
低い金額を予算金額として伝えておき、契約時にはその時考えられ得る追加工事分と値引き交渉
を行い、結局その金額に落ち着かす事が出来ました。その上で、折角なのでどうしても欲しいもの
とか作り付けの家具をお願いする事になり、結局は300万円程足が出ましたが、想定内なので全く
問題ありませんでした。残りは、引き渡しの後の庭作りや小物類の費用に回せたので良かったと
思っています。

予算管理は当事者の責任なので、HMはあくまでもアドバイザなんだと割り切ってうまくお付合い
すれば良いと思いますが。

[1006: 元トップセールス]

1005さんへ

うまい交渉だと思います。正解です。
三井の担当者は政策上、追加工事で利益を増やすということをよくします。またその方が上司に受けがいいのです。ただし、契約後の解約は一年で複数出るとその後の会社内の人生が終わってしまいます。ですから、解約はご法度なのです。1003さんはまず営業担当の契約までのアプローチをよく思い出して、相手方が誤解するような対応をとっていなかったかどうかを確認してください。その上でもう一度仕切りなおしましょう。

[1007: 匿名さん]

元トップセールスマンさん、すばり聞きます！自宅は三井ホームですか？

[1008: 元トップセールス]

三井ホームです

[1009: 元トップセールス]

詳しく書きますと

私は住宅を3軒持っています。
①親から譲り受けたもの（本格在来木造）
②自分で買った中古住宅（某大手木造メーカー）
③三井ホーム

あまり詳しく書くと三井ホームに私が特定されてしむので書きませんが、ここは三井ホームの通称サイバー部隊が閲覧していますのでこのあたりで。。

[1010: いつか買いたいさん]

トップセールスさん、教えてください。

984です。

私たちも1003さんと同じで、予算、自己資金、年収、融資可能額などは全て話してしまっています。設計や見積もりを出すためにはそれらを聞く必要があると言われたので、話しました。

その結果、私たちのあらかじめ提示した月々返済額とボーナス返済額ではマイレーヴの家が建つ。月々約２万円、ボーナス約５万円上乗せし、それに約２００万上乗せ（どこからその200万を持ってこいというのかは不明）できれば希望の家を建てることができる。と言われました。月々とボーナスの上乗せは資金的に余裕をもって設定しているために無理ではないけど無理はしたくないというところです。

そんな感じで、これくらいの返済額でこんな家を建てたいという希望からだんだん外れてきているような気がしてならないんですが（私たちの希望している資金ではどう考えても希望の家は建たないのかも知れませんし…そこらへんの見極めは素人では無理。）、そんな営業さんとファイナンシャルプランナーに対してはどう対応すればいいでしょうか?

[1011: 匿名さん]

追加工事についてお尋ねします。
追加工事とは具体的にどのような工事のことでしょうか。
契約後、打ち合わせをしている段階で内容によってその金額が追加されると理解しましたが、
契約前に追加工事費用が上がらない程まで打ち合わせをすることは不可能なのでしょうか。

[1012: 入居済み住民さん]

いろいろありますが、間取り変更、部材変更、オプション追加、床材、外壁、屋根関連の変更等々です。
その他、、照明、カーテン、壁紙、エクステリア等の詳しい内容は契約時に決まっていないので、後で
誤差が発生します。

[1013: 元トップセールス]

984さんへ

お話を整理してお答えしたいと思いますので以下の質問にお答えください

①総額（現在かかっている資金内訳も書いていただければ幸いです）
②マイレーヴのどのタイプか
③ファイナンシャルプランナーとは？
④984さんが言う希望の住宅とはどんな家なのか、箇条書きで上から５つあげてください

お手数をおかけする様で申しわけございませんが、お願いします。

1011さんへ

追加工事とは

契約以降に発生する金銭を伴う工事費用です。

①顧客の要求による変更
②法律、条例によるもの（契約以降）
③お互いに予測ができなかったもの（不発弾が出たとか、遺跡が出たとか）

ここで議論になっている追加工事とは契約以降にプラン変更、仕様変更による増額のことです。
また、契約前に追加工事が上がらないほどまで打ち合わせすることは可能です。営業は契約に持ち込めばなんとかなるだろう（標準的営業）と思っていますので細かいことは後回しにする傾向があります。私も在職中は部下に連れられてよく謝りに行きました。その内容の一部です。

①聞いていた仕様設定ではない（契約書に判を押してしまえば取り返しがつきません）
②○○をサービスしてくれると聞いていたのにしてくれていない（書面がないとサービスはなかったことになります）
③契約前と契約後の態度の変化（よくあることです）
④契約前に間取りは自由だと言っていたのに規制が多すぎる（マイレーヴとか）
⑤設計士に早く決めてもらわないと困ると強い態度で言われ、結果的に焦らされて打ち合わせが不満だ（設計士は早く打ち合わせを終わらないと次に仕事ができないのでこうなります）

以上契約後は営業担当者はいち早く着工させて資金回収するのが目的に変わります。でもそれは民間企業なので当たり前です。標準的には契約後2回ぐらい多くても３回までの打ち合わせで着工させるようにと本社からの指示が各拠点に出ているはずです。契約後、できれば４５日以内に工事開始、長くても６０日以内と記憶しています。５年以上前はそんなことなかったのですが、トップが変わると会社は変わりますので。。仕方のないことです。また会社の都合で着工時期を前後させたりしてくるので要注意です。これは他社でも同じです。

＊会社サイドの常識と顧客サイドの常識のかい離が大きいので不満が発生するのです。そのために契約前までに照明工事、カーテン工事、外構工事、空調工事、その他かかる費用はすべて見積もりを取り金額を確認して契約するのがベストです。また本体工事は契約後、打ち合わせが確認程度で終わるぐらいまで煮詰めておくことが必要です。これ以上は契約後に。。とかいうような話が営業担当者から出たら以前書いたように必ず書面で文書を作成して社印を押させて契約することが重要です。

[1014: 購入検討中さん]

なんか家建てるのがこわくなってきました。建てた人はすごい、よく決心できたよなあ〜

[1015: いつか買いたいさん]

984です。元トップセールスさん、いつもご丁寧にありがとうございます。感謝感激です！！


①総額（現在かかっている資金内訳も書いていただければ幸いです）

自己資金：800万
両親の援助：300万
住宅ローン：2490万　　　　合計3590万
土地代は別

これが私たちが用意できる額です。
現在かかっている資金内訳（営業さんが提示したもの）は、上記の住宅ローンのところが2900万で、合計4000万です。


②マイレーヴのどのタイプか

設計は自由設計です。もともと、チューダーヒルズを建てたいと夢を膨らませたままで設計をしてもらっていたので、その設計のままで外観だけマイレーヴ（チューダー希望なのでTタイプ）にすると良いと言われました。土地が広いこともあり、５０坪の建物なので、坪数をもう少し小さくして金額をおさえるか、月々のローン返済額をアップして借入を2900万にするとこの大きさのままで建つそうです（マイレーヴ）。

さらに、ボーナス時の返済額をアップして、加えて、約200万自己資金を増やすと合計で350万総額が増えるので、チューダーヒルズが建つそうです。それでもかなりのお値引きをしているそうです。

マイレーヴとチューダーの違いは、屋根のこう配や工事で必要な足場の組み方、仕様の違いから金額に大きな差が出ると教えられました。マイレーヴなら坪56万で、チューダーなら坪70万の単価で計算するとおおよその金額がでるといわれています。


③ファイナンシャルプランナーとは？

資金のことについて打ち合わせをするときに、営業さんと一緒にやってくる人がいます。三井の社員さんです。

④984さんが言う希望の住宅とはどんな家なのか、箇条書きで上から５つあげてください
・外観がチューダーヒルズ
です。間取りは自由に設計させてもらっています。


私たちの用意できる、土地代は別で3590万で、どこまで建てられるのか…。

A:坪数を減らしてマイレーヴTタイプ
B:50坪でマイレーヴTタイプ
C:50坪でチューダーヒルズ

A,B,Cのどれなんでしょう…。といったところです。希望はCですが、これはどう考えても無理なら諦めなきゃいけないし、値引いてもらえるならうれしいし。

勉強不足のためわかりにくい答えになったかも知れませんが、どうかよろしくお願いします。

[1016: 元トップセールス]

984さん

詳細は夜にでも書き込みますがまずチューダーとマイレーヴの違いは

三井社内で設定している利益率です


営業担当は社内で教育されている文言を並びたてて、高コストである旨を説明しているのです。マニュアルどおりです。ここでもう一つ書いておくと、実は営業担当者レベルではわからないように発生予定原価項目が原価として入っているはずです（見積上は原価構成費ですが実は利益です）。
しかも、フリー対応なので最高利率が適用されています。しかし、その反面にマイレーヴで行われる値引きとは比べ物にならないくらいの上限値引き率が適用される可能性はあります。ですが決して値引きは考えずに交渉しましょう。ここまで来てるのであれば難しいですが。。そこでどうするかですが。。まず外観を維持することを考えましょう。その外観が気に入ってる様子なので。。そのためにオリジナルのチューダーヒルズ（カタログに載ってる間取りのもの）の金額と仕様を知る必要があります。会社にデータがありますので営業に依頼すれば本来1時間以内で手に入ります。ですが、複雑な社内依頼システムが存在しますので、1週間かかります。。笑。そんな会社なんです。またマイレーブのＴタイプで一番近い間取りのものもお願いしましょう。その時に三井ホーム以外は考えていないのでと言っておきましょう。営業はおそらく喜んでしまいます。頭の中では「これで来月計1棟は契約みえたな」という具合に。。嫌がったら積水で妥協せざるを得ないことも検討している旨を伝えましょう。そして実際に積水に依頼しましょう。本意でなくとも。。一生で有数の高価な買い物なのですから。。人が好さそうな営業に見えても心を鬼にしてください。

[1017: 入居済み住民さん]

マイレーヴとフリーの差は坪あたり７−８万円と営業の方から聞きました。したがって、５０坪でTタイプとチューダーの差額３５０万円はそんなものと思います。
また、マイレーヴの標準（Sタイプ）とTタイプではかなりの差額が発生します。屋根勾配、付梁、装飾等の費用です。特に屋根勾配は、6/10を超えると極端に工賃がアップします。これは、急勾配屋根のチューダータイプの宿命です。マイレーヴの差額にはタイルが含まれないので、モデルハウスのようにポーチにタイルを貼るとさらに金額がアップします。チムニーをつけるかどうか、勾配屋根をひとつにするか両側にするか、どのタイルを使うかでかわりますが、Tタイプをチューダーらしくするにはかなりの金額がかかると思います。

マイレーヴで下屋をつけるには、ルール上、外壁移動が１コマ可能なのを使って、１階を拡張、２階を縮小すれば、２コマ分まで可能です。ただし、金額は大幅にアップします。

チューダーのパラディアンタイプと、マイレーヴTタイプの差は、Tタイプでは輸入サッシ、木製サッシが使えないので、パラディアン窓がつきません。ティンバータイプの場合、この問題はでませんが、タイル面積が増えるので、コスト的には高くなります。また、キッチン、水回りの設備や使えるタイルに制限が出ます。また。外壁にRをつけるのもできません。

契約時にかなり詳細をつめておいたつもりでも、実際に打ち合わせを進めていくとどうしても差額が発生します。その分は見ておかれたほうがいいと思います。


以上、ご参考まで。

[1018: 元トップセールス]

追加

確かに基本的な装備品に差があるのは事実です。屋根勾配も違うのは事実です。ですが社会の常識的な感覚として、全体で25パーセントも住宅価格が上がると思いますか？同じ設定利益率ならば上がっても10パーセントぐらいでしょう。大手住宅メーカーの価格構成はほとんどがこうなっています。上位グレードになればなるほど利益率は高くなっていきます。また設計士に支払われる設計料も（資金計画チェックリストにある設計料とは違います）支払額が上がります。

[1019: 購入検討中さん]

家を建てたり外構の工事をやる下請けの工務店さんは、その地域に複数いるのでしょうか？
利益の出ない客は安い工務店を使う、などやりそうですが。実際のところどうなんでしょう。
前に話の出たビルダーの当たり/外れは、こんなところからきそうな気がします。

[1020: 元トップセールス]

1019さん

三井ホームの施工発注先について

①発注単価はそれほど違いません
②ビルダー（大型工務店）によって発注数の違いでグレードを分けています
③値引きをしたからといって発注単価を下げません

ビルダーのあたりはずれとは完成物件の善し悪しです。発注量が多くても完成物件が悪いビルダーもあります。それについてはこの場でなぜなのかはちゃんとした理由があるのですが。。書けません。世間でよくある話と書いておきます。

外構工事について

複数います。たとえば神奈川県のある支店ではエリアを4つに分けてそのエリアごとにに2社とか。。
ですが拠点によって違います。三井ホームは直販部隊（三井ホームの社員で構成されている）とＦＣ部隊（地元独立会社すなわちフランチャイズ）とありますので、すべてそうとは言えません。

[1021: 元トップセールス]

メーカーサイドを中心に見解を述べると1017さんの書かれたようなご返答になります。
ですが、契約価格というのはそれが正価であって、メーカーが設定しているのは参考価格なのです。なので値引き対応があります。そう解釈ください。理論武装は三井ホームの十八番なのです。おそらく住宅メーカーの中でも屈指でしょう。

[1022: 物件比較中さん]

今日三井ホームさんのマイレーブをみてから積水ハウスさんのシャーウッドをみてきました。
マイレーブは若々しい明るい感じで、シャーウッドは木がふんだんに使われておりやわらかい
感じの雰囲気で、いかにも高そうという感じでした。

積水ハウスさんはメーターモジュールとかで階段、廊下やトイレの幅が他社より広いそうです。
マイレーブも階段や廊下の幅を広くすることはできるのでしょうか。特別な工事となり費用が
高くなってしまうのでしょうか。

ご存知の方、実際そのようにされた方がいらっしゃいましたら教えてください。

[1023: 入居済み住民さん]

うちは2階リビングとしたので階段と二階の廊下の一部を実質幅で1Mに広げました。
三井は個別に対応は可能です。トイレは広げるメリットは感じなかったので標準の
ままとしました。

[1024: 元トップセールス]

984さん

ほんとはプラン、見積もりを吟味して今後の対応をお与えしたいのですが、この掲示板上では無理そうなので、そのあたりは若干のズレを生じる事として読んでください。また現時点での対応として書きます。

＊チューダーを建てることに目標を定めましょう！妥協しないようにしましょう！＊

これが私の結論です。そして、以下ポイントです。

①資金計画は総額3600万円に決める
②交渉相手を人と思わない事
③契約時期は決めない（といっても2〜3か月以内というイメージです）

以下解説とその対応です。

①について
可能であれば、本体工事と屋外給排水工事を除いて三井以外で外注しましょう。特に外構工事は市中業者を競合させれば3割から4割は安くなります（提携業者は三井ホームの設計スタッフが外構に関する知識が希薄なことをいいことにわざと高い原価にして提出してりはず）。精度や質はさほど変わりません（首都圏では）。
カーテンや照明工事もそうしましょう。空調工事もそうしましょう。おそらく本体工事費、屋外給排水工事費、諸費用（資金計画チェックリストの右の項目すべて）と消費税を除けば400万円〜500万円ぐらいの工事、空調、照明、カーテン、外構工事になっているはずですが。。それであれば少なくとも150万円。うまくいけば200万円はういてきます。また本体工事は前に書いたように3種類の見積もりを用意させて項目を分解し、スリム化させた後に値引き交渉します。スリム化とは形を維持する最低限の仕様にすることです。そして目標金額はチューダーヒルズオリジナルでズバリ50坪で3000万円です。できればそれ以下。そのためには金額の目標を相手に知られてはいけません。メインはマイレーヴの如く振舞いましょう。上に書いた外注予定工事は三井側に内緒で用意してください。おそらく外構図面はすでに書いてもらっていますよね？それを利用して複数の業者に依頼しましょう。その他も一緒です。

②について
身内がセールス（数十年来の友人とか兄弟、親戚）でないのなら984さんの事はお金を取れる相手としか思っていません。でもこれはビジネスとして当たり前です。そこで重要なのは心を開かないことです。三井家の伝説なんか知らない、教育されていないのが今の三井のセールスです。人情をもって接したら相手の思うつぼです。

③について
契約時期を決めれば自分が焦るのと同時に相手に戦略プログラムを組まれてしまい、契約スケジュールに知らず知らずに乗せられてしまいます。簡単にいいますと煮詰まれば契約すればいいのです。アポイントも「こっちから連絡します」と言って相手に決めさせないようにします。これにより、事前に営業戦略を余裕をもって組ませることを防ぎます。スケジュールの主導権を顧客サイドで握るのです。

たとえば。。私の場合は社内研修以外に自費で経営コンサルタントや日本でも有名なセールスぱースンの講義や研修に参加していました。それぐらい売るための知識は豊富だと思ってください。たとえその営業担当がそんなに優秀でなくても後ろには控えていると思ってください。優れた営業担当はこう思っています。「顧客は本当にほしいものを具体的に理解していない」だからあらゆる手法を使い、誘導して契約できるように顧客の意識を作り上げるのです。

ファイナンシャルプランナー（大笑いしましたけど）を連れてこないといけないぐらい営業がレベルダウンしたんですねと。。正直に思いました。営業担当に必要なものは以下のとおりです。

①設計知識
②対人交渉能力
③法務知識
④金融知識
⑤経済知識
⑥商品知識
⑦不動産知識

上記を満足に持っていないと最低レベルの仕事ができないのです。それ以外にまだまだあります。
顧客の予算組みぐらいなら銀行のローンセンターの窓口で組んでもらった方が正確です。また、三井ホームローン（グループ会社のローン商品）なら金利が安いと言うときがありますが、実際は銀行に行って大手住宅メーカーで建てるんだと言って金利交渉した方が安くなった例はたくさんありますのでご参考にしてください。また長期固定金利なんか絶対に選ばないでください。

まとめ
984さんの目的は何でもいいから三井ホームで家を建てるのではないですよね？チューダーヒルズがいいって思っていたところ、うまく乗せられて今に至るのですよね？そうであればまずチューダーヒルズを建てましょう。その他はまず考えない。表向きは悟られないようにしてくださいね。坪70万円で50坪＝3500万円を3000万円にするためにこれから努力するんです。また坪70万円が真実かどうかプロトの（カタログプランの見積り）見積りを提出させるんです。それを確認して次に今の間取りと、そのチューダー50坪プロトとの違いを確認し、積算を今の間取りでチューダーとして行った場合、同じ金額で出るのか確認し、さらに実際に積算させて見てみます。そして内容を精査してその後に値段交渉をするのです。かなり面倒ですが。。マイレーヴは基本単価プラスいくらの積み上げなので簡単でしょう。すでに予算を明かしてしまっている以上、上記の戦略がベストです。

今後はここに経過を書き込んでいただければ都度ご回答します。うまく契約できるまで。。では。

[1025: 匿名さん]

>>標準的には契約後2回ぐらい多くても３回までの打ち合わせで着工させるようにと本社からの指示が各拠点に出ているはずです。契約後、できれば４５日以内に工事開始、長くても６０日以内と記憶

初回打ち合わせから何ヶ月以内に、または何回で契約までもっていくように、などの方針も
あるのでしょうか？（1ユーザーに○ヶ月以上時間をかけるな、など）
また、着工を急いでいない場合は、契約してゆっくり打ち合わせではなく、契約自体の時期を
先にした方がよいでしょうか。アドバイスをお願いします。

[1026: 元トップセールス]

1025さん
＞＞初回打ち合わせから何ヶ月以内に、または何回で契約までもっていくように、などの方針も
あるのでしょうか？

とりあえず決まっています。また契約はできるだけ早く、着工もできるだけ早くというのが住宅メーカーの方針です。いわゆる回転率という言葉を大手メーカーは使います。拠点の長は言います。「回転率を上げろ！」以上です。

＞＞着工を急いでいない場合は、契約してゆっくり打ち合わせではなく、契約自体の時期を
先にした方がよいでしょうか。

簡単です。
結論は着工まで時間があるのなら、契約後に追加が出ないようにじっくりと詳細を煮詰めていきましょう。その後契約です。契約後はコンセントの位置確認ぐらいですぐに着工出るぐらいまで煮詰めましょう。着工日が仮に6月とした場合の例を書いておきます。


6月着工
5月確認申請提出
5月契約
3月金額交渉（この時点ではすべての金額を提出させる。照明、カーテンまでも仮予算でなく見積レベル）
1月〜2月プランを煮詰める（絶対に変更がないところまで煮詰める）

そして、契約後にプラン変更以外で追加が発生しない旨を確認して契約する。もちろん事前に地耐力調査はかけておく。解体しないとわからないというのであれば自分で業者を雇い調べておく（そんなに変わりません）。費用は5〜8万円ぐらいで一般業者に依頼できます。

[1027: 1025]

元トップセールスさん、ありがとうございます。
よく決算月は大幅値引きが出るから契約するなら３月、と聞きますが、上の例のように
５月契約でも決算期契約でも値引き額に大差はないものでしょうか。

自分で実施した地耐力調査、と三井ホームで実施した地耐力調査の結果が異なっていた
場合（三井の分析では地盤の改良が必要となった場合）はどうすればよいでしょうか。
自前で地盤改良の手配までやるというのもかなり大変なような気がします。

[1028: 元トップセールス]

まず契約月の件

はっきりと言いますと、現時点ではいつも3月なんだと考えてください。今、住宅メーカーは瀕死の重傷です。契約が上がっていないのです。この経済状況では当たり前です。積水でも住林でも大幅に前年割れです。スタッフは早期退職希望しないかと言われている現状です。


地耐力調査会社の件

ネットで調べればたくさんあります。また改良が必要かどうかはメーカーによって違うのですが、調査データは変わりません。目的はそのデータを使って契約前に地盤改良工事が必要かどうかを判断してもらうのです。三井の業者でなくともデータは一般的に通用するはずですので三井側も大事をとって契約後にもう一度調査するはずですが。。契約前でもそれを根拠に改良工事が発生するかどうかは回答してくれるはずです。もし事前に調べていなくて。。契約後に、さらに解体した後で地下10メートルまで支持層がなく、公認改良杭の打ち込みが必要と出た場合、40坪クラスなら軽く200万円オーバーでしょう。資金計画狂いますよね？