三井ホームの企画住宅について

[ここあ]

新築するにあたり、ハウスメーカー選びで迷ってます。三井ホームって高いと思っていたのですが、企画プランがあり、坪単価が安いのですが、インテリアやその他色々つけていくことになり、結局高くなるとの情報も得ました。いかがなものでしょう。

[1009: 元トップセールス]

詳しく書きますと

私は住宅を3軒持っています。
①親から譲り受けたもの（本格在来木造）
②自分で買った中古住宅（某大手木造メーカー）
③三井ホーム

あまり詳しく書くと三井ホームに私が特定されてしむので書きませんが、ここは三井ホームの通称サイバー部隊が閲覧していますのでこのあたりで。。

[1010: いつか買いたいさん]

トップセールスさん、教えてください。

984です。

私たちも1003さんと同じで、予算、自己資金、年収、融資可能額などは全て話してしまっています。設計や見積もりを出すためにはそれらを聞く必要があると言われたので、話しました。

その結果、私たちのあらかじめ提示した月々返済額とボーナス返済額ではマイレーヴの家が建つ。月々約２万円、ボーナス約５万円上乗せし、それに約２００万上乗せ（どこからその200万を持ってこいというのかは不明）できれば希望の家を建てることができる。と言われました。月々とボーナスの上乗せは資金的に余裕をもって設定しているために無理ではないけど無理はしたくないというところです。

そんな感じで、これくらいの返済額でこんな家を建てたいという希望からだんだん外れてきているような気がしてならないんですが（私たちの希望している資金ではどう考えても希望の家は建たないのかも知れませんし…そこらへんの見極めは素人では無理。）、そんな営業さんとファイナンシャルプランナーに対してはどう対応すればいいでしょうか?

[1011: 匿名さん]

追加工事についてお尋ねします。
追加工事とは具体的にどのような工事のことでしょうか。
契約後、打ち合わせをしている段階で内容によってその金額が追加されると理解しましたが、
契約前に追加工事費用が上がらない程まで打ち合わせをすることは不可能なのでしょうか。

[1012: 入居済み住民さん]

いろいろありますが、間取り変更、部材変更、オプション追加、床材、外壁、屋根関連の変更等々です。
その他、、照明、カーテン、壁紙、エクステリア等の詳しい内容は契約時に決まっていないので、後で
誤差が発生します。

[1013: 元トップセールス]

984さんへ

お話を整理してお答えしたいと思いますので以下の質問にお答えください

①総額（現在かかっている資金内訳も書いていただければ幸いです）
②マイレーヴのどのタイプか
③ファイナンシャルプランナーとは？
④984さんが言う希望の住宅とはどんな家なのか、箇条書きで上から５つあげてください

お手数をおかけする様で申しわけございませんが、お願いします。

1011さんへ

追加工事とは

契約以降に発生する金銭を伴う工事費用です。

①顧客の要求による変更
②法律、条例によるもの（契約以降）
③お互いに予測ができなかったもの（不発弾が出たとか、遺跡が出たとか）

ここで議論になっている追加工事とは契約以降にプラン変更、仕様変更による増額のことです。
また、契約前に追加工事が上がらないほどまで打ち合わせすることは可能です。営業は契約に持ち込めばなんとかなるだろう（標準的営業）と思っていますので細かいことは後回しにする傾向があります。私も在職中は部下に連れられてよく謝りに行きました。その内容の一部です。

①聞いていた仕様設定ではない（契約書に判を押してしまえば取り返しがつきません）
②○○をサービスしてくれると聞いていたのにしてくれていない（書面がないとサービスはなかったことになります）
③契約前と契約後の態度の変化（よくあることです）
④契約前に間取りは自由だと言っていたのに規制が多すぎる（マイレーヴとか）
⑤設計士に早く決めてもらわないと困ると強い態度で言われ、結果的に焦らされて打ち合わせが不満だ（設計士は早く打ち合わせを終わらないと次に仕事ができないのでこうなります）

以上契約後は営業担当者はいち早く着工させて資金回収するのが目的に変わります。でもそれは民間企業なので当たり前です。標準的には契約後2回ぐらい多くても３回までの打ち合わせで着工させるようにと本社からの指示が各拠点に出ているはずです。契約後、できれば４５日以内に工事開始、長くても６０日以内と記憶しています。５年以上前はそんなことなかったのですが、トップが変わると会社は変わりますので。。仕方のないことです。また会社の都合で着工時期を前後させたりしてくるので要注意です。これは他社でも同じです。

＊会社サイドの常識と顧客サイドの常識のかい離が大きいので不満が発生するのです。そのために契約前までに照明工事、カーテン工事、外構工事、空調工事、その他かかる費用はすべて見積もりを取り金額を確認して契約するのがベストです。また本体工事は契約後、打ち合わせが確認程度で終わるぐらいまで煮詰めておくことが必要です。これ以上は契約後に。。とかいうような話が営業担当者から出たら以前書いたように必ず書面で文書を作成して社印を押させて契約することが重要です。

[1014: 購入検討中さん]

なんか家建てるのがこわくなってきました。建てた人はすごい、よく決心できたよなあ〜

[1015: いつか買いたいさん]

984です。元トップセールスさん、いつもご丁寧にありがとうございます。感謝感激です！！


①総額（現在かかっている資金内訳も書いていただければ幸いです）

自己資金：800万
両親の援助：300万
住宅ローン：2490万　　　　合計3590万
土地代は別

これが私たちが用意できる額です。
現在かかっている資金内訳（営業さんが提示したもの）は、上記の住宅ローンのところが2900万で、合計4000万です。


②マイレーヴのどのタイプか

設計は自由設計です。もともと、チューダーヒルズを建てたいと夢を膨らませたままで設計をしてもらっていたので、その設計のままで外観だけマイレーヴ（チューダー希望なのでTタイプ）にすると良いと言われました。土地が広いこともあり、５０坪の建物なので、坪数をもう少し小さくして金額をおさえるか、月々のローン返済額をアップして借入を2900万にするとこの大きさのままで建つそうです（マイレーヴ）。

さらに、ボーナス時の返済額をアップして、加えて、約200万自己資金を増やすと合計で350万総額が増えるので、チューダーヒルズが建つそうです。それでもかなりのお値引きをしているそうです。

マイレーヴとチューダーの違いは、屋根のこう配や工事で必要な足場の組み方、仕様の違いから金額に大きな差が出ると教えられました。マイレーヴなら坪56万で、チューダーなら坪70万の単価で計算するとおおよその金額がでるといわれています。


③ファイナンシャルプランナーとは？

資金のことについて打ち合わせをするときに、営業さんと一緒にやってくる人がいます。三井の社員さんです。

④984さんが言う希望の住宅とはどんな家なのか、箇条書きで上から５つあげてください
・外観がチューダーヒルズ
です。間取りは自由に設計させてもらっています。


私たちの用意できる、土地代は別で3590万で、どこまで建てられるのか…。

A:坪数を減らしてマイレーヴTタイプ
B:50坪でマイレーヴTタイプ
C:50坪でチューダーヒルズ

A,B,Cのどれなんでしょう…。といったところです。希望はCですが、これはどう考えても無理なら諦めなきゃいけないし、値引いてもらえるならうれしいし。

勉強不足のためわかりにくい答えになったかも知れませんが、どうかよろしくお願いします。

[1016: 元トップセールス]

984さん

詳細は夜にでも書き込みますがまずチューダーとマイレーヴの違いは

三井社内で設定している利益率です


営業担当は社内で教育されている文言を並びたてて、高コストである旨を説明しているのです。マニュアルどおりです。ここでもう一つ書いておくと、実は営業担当者レベルではわからないように発生予定原価項目が原価として入っているはずです（見積上は原価構成費ですが実は利益です）。
しかも、フリー対応なので最高利率が適用されています。しかし、その反面にマイレーヴで行われる値引きとは比べ物にならないくらいの上限値引き率が適用される可能性はあります。ですが決して値引きは考えずに交渉しましょう。ここまで来てるのであれば難しいですが。。そこでどうするかですが。。まず外観を維持することを考えましょう。その外観が気に入ってる様子なので。。そのためにオリジナルのチューダーヒルズ（カタログに載ってる間取りのもの）の金額と仕様を知る必要があります。会社にデータがありますので営業に依頼すれば本来1時間以内で手に入ります。ですが、複雑な社内依頼システムが存在しますので、1週間かかります。。笑。そんな会社なんです。またマイレーブのＴタイプで一番近い間取りのものもお願いしましょう。その時に三井ホーム以外は考えていないのでと言っておきましょう。営業はおそらく喜んでしまいます。頭の中では「これで来月計1棟は契約みえたな」という具合に。。嫌がったら積水で妥協せざるを得ないことも検討している旨を伝えましょう。そして実際に積水に依頼しましょう。本意でなくとも。。一生で有数の高価な買い物なのですから。。人が好さそうな営業に見えても心を鬼にしてください。

[1017: 入居済み住民さん]

マイレーヴとフリーの差は坪あたり７−８万円と営業の方から聞きました。したがって、５０坪でTタイプとチューダーの差額３５０万円はそんなものと思います。
また、マイレーヴの標準（Sタイプ）とTタイプではかなりの差額が発生します。屋根勾配、付梁、装飾等の費用です。特に屋根勾配は、6/10を超えると極端に工賃がアップします。これは、急勾配屋根のチューダータイプの宿命です。マイレーヴの差額にはタイルが含まれないので、モデルハウスのようにポーチにタイルを貼るとさらに金額がアップします。チムニーをつけるかどうか、勾配屋根をひとつにするか両側にするか、どのタイルを使うかでかわりますが、Tタイプをチューダーらしくするにはかなりの金額がかかると思います。

マイレーヴで下屋をつけるには、ルール上、外壁移動が１コマ可能なのを使って、１階を拡張、２階を縮小すれば、２コマ分まで可能です。ただし、金額は大幅にアップします。

チューダーのパラディアンタイプと、マイレーヴTタイプの差は、Tタイプでは輸入サッシ、木製サッシが使えないので、パラディアン窓がつきません。ティンバータイプの場合、この問題はでませんが、タイル面積が増えるので、コスト的には高くなります。また、キッチン、水回りの設備や使えるタイルに制限が出ます。また。外壁にRをつけるのもできません。

契約時にかなり詳細をつめておいたつもりでも、実際に打ち合わせを進めていくとどうしても差額が発生します。その分は見ておかれたほうがいいと思います。


以上、ご参考まで。

[1018: 元トップセールス]

追加

確かに基本的な装備品に差があるのは事実です。屋根勾配も違うのは事実です。ですが社会の常識的な感覚として、全体で25パーセントも住宅価格が上がると思いますか？同じ設定利益率ならば上がっても10パーセントぐらいでしょう。大手住宅メーカーの価格構成はほとんどがこうなっています。上位グレードになればなるほど利益率は高くなっていきます。また設計士に支払われる設計料も（資金計画チェックリストにある設計料とは違います）支払額が上がります。

[1019: 購入検討中さん]

家を建てたり外構の工事をやる下請けの工務店さんは、その地域に複数いるのでしょうか？
利益の出ない客は安い工務店を使う、などやりそうですが。実際のところどうなんでしょう。
前に話の出たビルダーの当たり/外れは、こんなところからきそうな気がします。

[1020: 元トップセールス]

1019さん

三井ホームの施工発注先について

①発注単価はそれほど違いません
②ビルダー（大型工務店）によって発注数の違いでグレードを分けています
③値引きをしたからといって発注単価を下げません

ビルダーのあたりはずれとは完成物件の善し悪しです。発注量が多くても完成物件が悪いビルダーもあります。それについてはこの場でなぜなのかはちゃんとした理由があるのですが。。書けません。世間でよくある話と書いておきます。

外構工事について

複数います。たとえば神奈川県のある支店ではエリアを4つに分けてそのエリアごとにに2社とか。。
ですが拠点によって違います。三井ホームは直販部隊（三井ホームの社員で構成されている）とＦＣ部隊（地元独立会社すなわちフランチャイズ）とありますので、すべてそうとは言えません。

[1021: 元トップセールス]

メーカーサイドを中心に見解を述べると1017さんの書かれたようなご返答になります。
ですが、契約価格というのはそれが正価であって、メーカーが設定しているのは参考価格なのです。なので値引き対応があります。そう解釈ください。理論武装は三井ホームの十八番なのです。おそらく住宅メーカーの中でも屈指でしょう。

[1022: 物件比較中さん]

今日三井ホームさんのマイレーブをみてから積水ハウスさんのシャーウッドをみてきました。
マイレーブは若々しい明るい感じで、シャーウッドは木がふんだんに使われておりやわらかい
感じの雰囲気で、いかにも高そうという感じでした。

積水ハウスさんはメーターモジュールとかで階段、廊下やトイレの幅が他社より広いそうです。
マイレーブも階段や廊下の幅を広くすることはできるのでしょうか。特別な工事となり費用が
高くなってしまうのでしょうか。

ご存知の方、実際そのようにされた方がいらっしゃいましたら教えてください。

[1023: 入居済み住民さん]

うちは2階リビングとしたので階段と二階の廊下の一部を実質幅で1Mに広げました。
三井は個別に対応は可能です。トイレは広げるメリットは感じなかったので標準の
ままとしました。

[1024: 元トップセールス]

984さん

ほんとはプラン、見積もりを吟味して今後の対応をお与えしたいのですが、この掲示板上では無理そうなので、そのあたりは若干のズレを生じる事として読んでください。また現時点での対応として書きます。

＊チューダーを建てることに目標を定めましょう！妥協しないようにしましょう！＊

これが私の結論です。そして、以下ポイントです。

①資金計画は総額3600万円に決める
②交渉相手を人と思わない事
③契約時期は決めない（といっても2〜3か月以内というイメージです）

以下解説とその対応です。

①について
可能であれば、本体工事と屋外給排水工事を除いて三井以外で外注しましょう。特に外構工事は市中業者を競合させれば3割から4割は安くなります（提携業者は三井ホームの設計スタッフが外構に関する知識が希薄なことをいいことにわざと高い原価にして提出してりはず）。精度や質はさほど変わりません（首都圏では）。
カーテンや照明工事もそうしましょう。空調工事もそうしましょう。おそらく本体工事費、屋外給排水工事費、諸費用（資金計画チェックリストの右の項目すべて）と消費税を除けば400万円〜500万円ぐらいの工事、空調、照明、カーテン、外構工事になっているはずですが。。それであれば少なくとも150万円。うまくいけば200万円はういてきます。また本体工事は前に書いたように3種類の見積もりを用意させて項目を分解し、スリム化させた後に値引き交渉します。スリム化とは形を維持する最低限の仕様にすることです。そして目標金額はチューダーヒルズオリジナルでズバリ50坪で3000万円です。できればそれ以下。そのためには金額の目標を相手に知られてはいけません。メインはマイレーヴの如く振舞いましょう。上に書いた外注予定工事は三井側に内緒で用意してください。おそらく外構図面はすでに書いてもらっていますよね？それを利用して複数の業者に依頼しましょう。その他も一緒です。

②について
身内がセールス（数十年来の友人とか兄弟、親戚）でないのなら984さんの事はお金を取れる相手としか思っていません。でもこれはビジネスとして当たり前です。そこで重要なのは心を開かないことです。三井家の伝説なんか知らない、教育されていないのが今の三井のセールスです。人情をもって接したら相手の思うつぼです。

③について
契約時期を決めれば自分が焦るのと同時に相手に戦略プログラムを組まれてしまい、契約スケジュールに知らず知らずに乗せられてしまいます。簡単にいいますと煮詰まれば契約すればいいのです。アポイントも「こっちから連絡します」と言って相手に決めさせないようにします。これにより、事前に営業戦略を余裕をもって組ませることを防ぎます。スケジュールの主導権を顧客サイドで握るのです。

たとえば。。私の場合は社内研修以外に自費で経営コンサルタントや日本でも有名なセールスぱースンの講義や研修に参加していました。それぐらい売るための知識は豊富だと思ってください。たとえその営業担当がそんなに優秀でなくても後ろには控えていると思ってください。優れた営業担当はこう思っています。「顧客は本当にほしいものを具体的に理解していない」だからあらゆる手法を使い、誘導して契約できるように顧客の意識を作り上げるのです。

ファイナンシャルプランナー（大笑いしましたけど）を連れてこないといけないぐらい営業がレベルダウンしたんですねと。。正直に思いました。営業担当に必要なものは以下のとおりです。

①設計知識
②対人交渉能力
③法務知識
④金融知識
⑤経済知識
⑥商品知識
⑦不動産知識

上記を満足に持っていないと最低レベルの仕事ができないのです。それ以外にまだまだあります。
顧客の予算組みぐらいなら銀行のローンセンターの窓口で組んでもらった方が正確です。また、三井ホームローン（グループ会社のローン商品）なら金利が安いと言うときがありますが、実際は銀行に行って大手住宅メーカーで建てるんだと言って金利交渉した方が安くなった例はたくさんありますのでご参考にしてください。また長期固定金利なんか絶対に選ばないでください。

まとめ
984さんの目的は何でもいいから三井ホームで家を建てるのではないですよね？チューダーヒルズがいいって思っていたところ、うまく乗せられて今に至るのですよね？そうであればまずチューダーヒルズを建てましょう。その他はまず考えない。表向きは悟られないようにしてくださいね。坪70万円で50坪＝3500万円を3000万円にするためにこれから努力するんです。また坪70万円が真実かどうかプロトの（カタログプランの見積り）見積りを提出させるんです。それを確認して次に今の間取りと、そのチューダー50坪プロトとの違いを確認し、積算を今の間取りでチューダーとして行った場合、同じ金額で出るのか確認し、さらに実際に積算させて見てみます。そして内容を精査してその後に値段交渉をするのです。かなり面倒ですが。。マイレーヴは基本単価プラスいくらの積み上げなので簡単でしょう。すでに予算を明かしてしまっている以上、上記の戦略がベストです。

今後はここに経過を書き込んでいただければ都度ご回答します。うまく契約できるまで。。では。

[1025: 匿名さん]

>>標準的には契約後2回ぐらい多くても３回までの打ち合わせで着工させるようにと本社からの指示が各拠点に出ているはずです。契約後、できれば４５日以内に工事開始、長くても６０日以内と記憶

初回打ち合わせから何ヶ月以内に、または何回で契約までもっていくように、などの方針も
あるのでしょうか？（1ユーザーに○ヶ月以上時間をかけるな、など）
また、着工を急いでいない場合は、契約してゆっくり打ち合わせではなく、契約自体の時期を
先にした方がよいでしょうか。アドバイスをお願いします。

[1026: 元トップセールス]

1025さん
＞＞初回打ち合わせから何ヶ月以内に、または何回で契約までもっていくように、などの方針も
あるのでしょうか？

とりあえず決まっています。また契約はできるだけ早く、着工もできるだけ早くというのが住宅メーカーの方針です。いわゆる回転率という言葉を大手メーカーは使います。拠点の長は言います。「回転率を上げろ！」以上です。

＞＞着工を急いでいない場合は、契約してゆっくり打ち合わせではなく、契約自体の時期を
先にした方がよいでしょうか。

簡単です。
結論は着工まで時間があるのなら、契約後に追加が出ないようにじっくりと詳細を煮詰めていきましょう。その後契約です。契約後はコンセントの位置確認ぐらいですぐに着工出るぐらいまで煮詰めましょう。着工日が仮に6月とした場合の例を書いておきます。


6月着工
5月確認申請提出
5月契約
3月金額交渉（この時点ではすべての金額を提出させる。照明、カーテンまでも仮予算でなく見積レベル）
1月〜2月プランを煮詰める（絶対に変更がないところまで煮詰める）

そして、契約後にプラン変更以外で追加が発生しない旨を確認して契約する。もちろん事前に地耐力調査はかけておく。解体しないとわからないというのであれば自分で業者を雇い調べておく（そんなに変わりません）。費用は5〜8万円ぐらいで一般業者に依頼できます。

[1027: 1025]

元トップセールスさん、ありがとうございます。
よく決算月は大幅値引きが出るから契約するなら３月、と聞きますが、上の例のように
５月契約でも決算期契約でも値引き額に大差はないものでしょうか。

自分で実施した地耐力調査、と三井ホームで実施した地耐力調査の結果が異なっていた
場合（三井の分析では地盤の改良が必要となった場合）はどうすればよいでしょうか。
自前で地盤改良の手配までやるというのもかなり大変なような気がします。

[1028: 元トップセールス]

まず契約月の件

はっきりと言いますと、現時点ではいつも3月なんだと考えてください。今、住宅メーカーは瀕死の重傷です。契約が上がっていないのです。この経済状況では当たり前です。積水でも住林でも大幅に前年割れです。スタッフは早期退職希望しないかと言われている現状です。


地耐力調査会社の件

ネットで調べればたくさんあります。また改良が必要かどうかはメーカーによって違うのですが、調査データは変わりません。目的はそのデータを使って契約前に地盤改良工事が必要かどうかを判断してもらうのです。三井の業者でなくともデータは一般的に通用するはずですので三井側も大事をとって契約後にもう一度調査するはずですが。。契約前でもそれを根拠に改良工事が発生するかどうかは回答してくれるはずです。もし事前に調べていなくて。。契約後に、さらに解体した後で地下10メートルまで支持層がなく、公認改良杭の打ち込みが必要と出た場合、40坪クラスなら軽く200万円オーバーでしょう。資金計画狂いますよね？

[1029: 購入検討中さん]

>>また長期固定金利なんか絶対に選ばないでください。

変動は将来あがる可能性があるので長期の場合は固定、と一般的に言われているので、三井提携
の１０年固定やフラット３５とかで検討しているのですが、変動金利がおすすめでしょうか。

[1030: 元トップセールス]

1029さんへ

一般的に言われてるのはこうです。「金利は上がらない」。
もし営業担当がいったなら、まずその営業は金融知識が０です。信用しないようにしましょう。いいですか？はっきり書きますよ。変動金利で2年固定とか3年固定というのが一番安いと思います。それにしてください。経済は今後少なくとも5年、間違うと10年停滞することは明白です。また現在の金融破たんは日本経済が日経平均7000円から8000円ぐらいの時から（小泉政権時代に18000つけた2年前以前の停滞相場のとき）すでに予測されていたんです。しかし、当時経済音痴の三井のセールスは金融機関の口車に乗って長期固定金利ローンを勧めていました。その時に高利率で長期を組まされた人と短期で安い金利を組んだ人の30年の予測差額は1800万円以上です。すでに10年以上たっています。私を含め経済に精通するセールスは少数ながら顧客にこう言っていました「一番安金利のローンにしましょう」さらに「10年間2パーセント以下の水準なら勝ちです」。そして現在の金融危機による再びの0金利突入寸前。。。金利が安いと当初から元金を多く返していることになるのです。金利が高いと。。元金が減りません。ですから10年ぐらい今の水準が続けば。。２パーセントを超えなければ。。長期固定金利よりも圧倒的に有利です。

また銀行は長期固定ローンを組めばその間の金利（利益）は保証されます。なので勧めます。私が知りうる限り、また私が担当した金融マンの住宅建築において、長期固定金利を組んだ人はだれ一人もいません。銀行から紹介されるファイナンシャルプランナーは当然に銀行の利益のために長期金利を勧めます。ビジネスですから。。。

[1031: 元トップセールス]

追加

フラット35は金融業界ではすでに死亡している商品です。

[1032: はじめまして]

三井の場合の実施設計料とは何を基準にして決めてるのですか？外観ですか？それとも規格住宅か注文の違いなんでしょうか？分かる方お願い致します。

[1033: 1029]

なんかハウスメーカーの営業マンに聞いていたのと正反対で混乱してきました。
巨額のローンをかかえて家を建てるのには、勉強不足すぎるようです・・・・
すみませんもう１つ教えてください。「三大疾病保障付住宅ローン」というのをすすめられたのですが、このローンは本当におすすめなのでしょうか？

[1034: いつか買いたいさん]

984です。

トップセールスさん、ご返答ありがとうございました。
これからどのように対応していけばいいのか見えてきました。
トップセールスさんへの相談なしに契約していたことを考えたら…怖くなります。本当によかったです。そして、契約までお付き合いいただけるということで重ねて感謝です。

次回の打ち合わせは、間取りなどを中心にしましょうと言われています。日にちは決まっていません。いつになるかわかりませんが、また経過報告をします。

引き続きよろしくお願いします。

[1035: 契約済みさん]

元トップセールスさま

あぁ。もう少し早く出てきていただければ。
私は去年末に、契約済みです。
私なりに気をつけて契約を進めたのですが、お話を聞くとまだまだやれることがあったかと・・・

マイレーヴでの契約です。
延べ床は35坪ぐらいです。基本プランに書かれてる記号からしてSタイプらしいのですが、
契約後に見積書の表紙を見て初めてしりました。
こちらの希望を言って、いろいろとやっていただいたのでマイレーヴといういこともすっかり忘れているぐらいでした。

私が取った戦法は。初めての家ということで、ネットとかで色々と調べて、契約前に決めて置かないと大きく追加額が発生すると思われる項目については、詰めておきました。

　・間取り
　・小屋裏収納
　・外壁材
　・ドア
　・下駄箱
　・屋根材
　・床材
　・畳
　・キッチン　（標準ではなく、クリナップに変更）
　・風呂
　・トイレ
　・ニッチの場所
　・サッシの仕様
　・内壁
　・外構（ウッドデッキ等含む）
　・空調（全館空調）

見積もりの際には、初めての家ということもあり、あとからどれぐらい追加になるかわからない・・・
ですので、なるべく仕様を良い物として、後で追加分はどれかをあきらめることにより対応しようと思っています。

グレードを上げたのは
　・小屋裏　　→　固定階段10畳
　・キッチン　→　標準以外へ
　・床材　　　→　１階無垢、２階はグレードを上げた突き板
　・外壁　　　→　MGクレイ
　・風呂　　　→　INAX　（浴室暖房、手すり、開き戸）
　・トイレ　　→　タンクレス
　・内壁　　　→　エコフィニッシュ
　・サッシ　　→　遮熱防犯　大きな窓はシャッター
　・畳　　　　→　縁無し

　　他に、２階洗面追加、スロープシーリング、エコキュート、全館空調、
　　ちょっとした内部装飾品、掘り炬燵ぐらいでしょうか。

色々と追加したので、３５坪のマイレーヴとしては高額になってると思われます。
総額（本体標準工事＋変更工事）で、見積もり額が2800万
※空調、カーテン、照明は含まない三井の見積もりの本体部分の費用です。

同レベルの他社と競わせて、上記額から本体からは400万弱の割引、全館空調のほうは
50万ちょろは割り引いてもらいました。
外構もちょっとは値引かせました。

個人的には、まあまあ頑張ったかなぁ。っと思っていたのですが
もっと詰めるべきでしたね・・・
そもそも、グレードを上げといて追加分との調整に使うという考え方は、向こうの思う壺だったのかもしれません（悟られないようにやったつもりですがバレていたかもしれません。）
土地購入以前からの付き合いだったので、こちらの総額予算も伝えていました。それに合わせて向こうも戦略を練ってきたようです。
（※年末に土地を購入したので、土地価格の下落により、こちらの建物にかけられる予算が増えたことも把握してしまっています・・・。）

契約後の打ち合わせも２回ほどすませ、ちょっとづつですが追加の料金も発生しそうな感じです。
追加分は、まずは、あまり拘りのないエコフィニッシュを辞めることで対応しようと思っています。
３月中には着工の予定で動いています。

契約後であまり戦略はないかと思いますが、もしアドバイス等ありましたら教えてください。
よろしくお願いいたします。

[1036: 購入検討中さん]

1035さん、教えて下さい。

小屋裏収納は、2Ｆの面積の8分の1を超えるとかなり高くなるって言われましたが、いくら追加でしか？私は、階段付きの8分の1面積を超えない小屋裏（3畳位）で100万って言われました。
キッチンをクリナップに変更は、ビックリする程上がるって言われて聞いてません。どのグレードをいくら位の追加でしたか？
掘り炬燵、トイレのタンクレスはいくら位追加しましたか？
ぜひ教えて下さい。

[1037: 元トップセールス]

三大疾病保障付住宅ローンについてはお勧めできると思います。

それから、ローンについてはまず商品選択（ローンの）する前に今の世界的な経済状況、またマクロファンダメンタル、主要先進国の中期経済政策がどのように推移しているのか調べるのが先決でしょう。さらに高金利であった時代と現在の経済システム及び日銀の政策を比較することにより、誰でも今後５年から１０年先の経済状況は分かると思います。また、去年の秋口ぐらいから今年にかけて、日本の有数のシンクタンクは各研究所ともに、今後１０年間の世界経済の見通し、政策金利の推移を下振れさせています。想像以上に悪化しているのです。また、この金融崩壊は現在の金融システムを回復するのではなく、新たなシステムを構築しないとだめだと捉えている研究所も数多く、今後、GDPが大きく伸びないことが予測される現状では、現在の長期固定金利（３０年以上もの）を１０年後に住宅ローンの短期物金利（変動や短期固定）が超えることなどは考えることがナンセンスなのです。１００パーセントの絶対はありません。ですが、もし、１０年後に景気が回復したとして。。その時までに安い金利で支払総額の中の元金は相当に減っているはずです。またその差額分は貯蓄に回せていけるんですよ。どちらが理にかなった選択かは簡単にわかると思います。

[1038: 1035]

>>1036さんへ
見積書を見てみました。

>小屋裏収納
１0畳で固定階段です。うちの場合は差額、造作、階段を合計しますと+120万のようです。
他にも追加費用がどっかに乗ってるかも。

>クリナップ
+50万ぐらいでした。クリナップのグレードは　〜レディの標準的なものです。
そもそもの設定でオール電化対応とかにしていたので、ケースによってかなり差が出そうな予感です。（カップボードとかどうするかにもよると思います）

>トイレ
１台　+10万ぐらいでしょうか。

>掘り炬燵
た、高いです。+30万です。

[1039: 契約済みさん]

No.1003 です。元トップセールスさん、アドバイスありがとうございます。
あの後、午前中さっきまで打合せをしていました。
色々と疑心暗鬼になっている点もあったのですが、取り合えず何も言わず進めました。
現在の状況は下記の通りです。

間取りは、設計士さんが色々な変更案を考えてくれていました。やはり専門職としているだけあって、素人の私や営業マンの考えは浅はかでした。これは良い感じになって来ました。
追加については、今回の変更と追加があるので、後日見積りを家に持って来るそうです。残念な事に、地盤改良については、調査の結果15万位上がるという話でした。
追加ついては、とにかく現時点の希望を全て入れて金額を出すだけ出しましょうとの事でした。設計士さんも営業もちゃんとこちらの予算を考えてくれている様で、どうしても必要な物と不要な者を選別して、トータルで近づける様にしていきましょうと。ここはこうすれば上がるけど、こっちにしたら大丈夫とか２人で何か色々と考えてくれてました。値引きも出来る範囲でするそうです。
また、契約後の打合せで勝手に窓とか屋根とかグレードダウンされてた部分は全てちゃんと意味があった様でその説明と当然価格も下げますと。あと、営業と口約束していた物や仕様は今日の打合せの中でしっかり入ってきました。
今回の打合せ前に、特ににこちらから何か言った訳ではありませんが、上記の通りの流れとなり、ある程度の不安は消えてきました。
家が好きでたまらないって人が私の営業担当で、設計士さんも凄く細かい所でまで打ち合わせる方で、案外信じて良い人達なんじゃないかと。成績も良いみたいで焦っていない感じだったし、引渡し時期も無理に自社都合に合わせようとしていません。
予算については、うちが将来設計を変更した事による追加部分もあるので、ある程度超えてしまうのは仕方が無いが、無茶苦茶な予算オーバーは無いかなと思っています。
何点か又、教えて下さい。
マイレーブについている、装飾部材（パイプベント、アルミマリオン、ウインドウシル等）は標準となっていますが、設計図で入れてなければ、減額になりますか？
マイレーブなんですが、どのタイプでも無い（いくつか混ざっているとか・・・）って言われましたが、そういうのはあり得ますか？その場合は何をベース仕様に考えれば良いのやら？ちなみに、本体工事価格から十五％位の値引きでしたが、マイレーブなら妥当ですか？
4畳のロフトと勾配天井とはしごで、大体50万円って言われていますが、そんなものですか？
あくまでも参考という事で聞きますが、現在1200万位を固定金利10年で1.65％（今月時点）で借りようと思っていますが、変動にした方が良いのでしょうか？

再見積りが出ていないので、まだどうなるか分かりませんので、今後も宜しくお願い致します。

[1040: 入居済み住民さん]

1017です。

私の場合は、営業さんが、「フリーとマイレーヴでは利益率が違います。多少の制限はありますが品質はかわりません。マイレーヴで進めましょう」と言ってくれました。屋根勾配による価格差を瓦メーカーに聞き、タイルは実際に見て価格を確認し、２ｘ４のルールを勉強し、といった具合で、営業さん、設計士さんがあきれるぐらい細かく調べていきました。モデルハウスも２０軒近くまわって細かい仕様を聞いてきました。プロには太刀打ちできないのはわかっていましたが、こちらが勉強していった分、よい対応していただけたと思っています。
確かに先方は仕事ですから、利益をあげる必要があります。一方で人間ですので、信頼関係ができれば、一生懸命やっていただけます。そのためには、よく調べている油断がならない相手であると思ってもらうこと、言いたいことは遠慮せずに指摘すること、打ち合わせ内容や行程を細かくチェックすることです。細かく記録に残しておくことも重要です。何を言われても納得できなければこちらの主張を崩さないことです。特に予算は「これ以上だせない」と譲らないことです。それでも結局はある程度オーバーしてしまいます。

住宅は大金を出して満足を買うものですから、自分自身が納得できるコストパーフォーマンスが得られる必要があります。それが得られないと思うのであれば無理をする必要はないと思います。

以下、１００３さんの質問に答えられる範囲で答えておきます。

ロフトの梯子は高いですが９万円だったと思います。勾配天井は１コマあたり１万円程度、ロフトは床の工事面積とクロスの分ですね。５０万円は少し余裕をみた金額かもしれません。

マイレーヴでも外観はいかようにもしてくれます。１０種類のタイプにないものもお金さえ出せば可能です。

値引きについては建築条件のありなし、地域などによって違うのでよくわかりません。見積り方法によっても変わりますから。

参考までに、現在の家（もちろん三井ホーム）には満足していることをお伝えしておきます。

[1041: 元トップセールス]

1003さんへ

＞＞マイレーブについている、装飾部材（パイプベント、アルミマリオン、ウインドウシル等）は標準となっていますが、設計図で入れてなければ、減額になりますか？

マイレーヴが商品という性質以上、以前は減額はなかったのです。つまり基本は追加のみ存在するのです。ですが近年対応している拠点も数多くあります。交渉次第でしょう。私はその部分を追求し、追加で入れたものの価格を一部見積もりに反映させないように交渉する方がいいと思います。ですが、現時点での交渉は対応策を練られるので、後日にまとめて行いましょう。

＞＞マイレーブなんですが、どのタイプでも無い（いくつか混ざっているとか・・・）って言われましたが、そういうのはあり得ますか？

この答えは三井ホームの未成熟な企業体としての本質の問題です。近年、あまりにもフリープランの値段構成が時勢に合わなくなってきているので、フリーで設計した後にマイレーヴのプラン集で似ているものを探し出し、マイレーヴとして対応している拠点、営業担当もいることは事実です。つまり、それほどフリープランの値段（利益率）が一般的な住宅を建てる層とかい離しているので、受注が伸び悩んでいるための苦肉の策と考えてもいいと思います。これははっきりと申し上げるなら、現社長に代わってからの三井ホームの経営戦略上の積もり積もった失敗が、ここにきて噴出している表れだと思います。

＊値引きのパーセントについてはこの掲示板でお答えすることはできません。私自身を特定されるようなことになれば当時の社内の関係者が不利益を受ける恐れがあります。サラリーマンとはそんなものです。＊

＞＞4畳のロフトと勾配天井とはしごで、大体50万円って言われていますが、そんなものですか？

構造に絡む部分については、同じ工事内容でもかなりの価格差があるのです。この場で申し上げられるのは、その価格だけをみると安いと思います。

＞＞現在1200万位を固定金利10年で1.65％（今月時点）で借りようと思っていますが、変動にした方が良いのでしょうか？

私なら2年固定、3年固定のものをお勧めします。ですが、10年は微妙な年数です。返済年数は何年でしょうか？また差し支えなければどこの金融機関かを教えてください。

[1042: 元トップセールス]

追加

三井ホームのロフト用の梯子は過剰ともいえる安全性を考慮したものであり、かなり重量があります。探せば、軽量化されて同じ強度を出した製品があるはずです。私は在職中はそうしました。

1003さんへ

地盤改良工事の念団が上がったのでしょうか？それとも発生したのでしょうか？値段が上がったのであれば、値切りましょう。発生したのであれば仕方がないのですが、経験上15万円の改良工事とは？です。

また固定階段にすると3階建てということになり（通常の解釈）、基礎、構造においてすべての原価が上がり、隠し利益の部分も増えます（三井の見積上のルールです）。また設計士に支払う設計料も上がります。その分は顧客にわからないように増えています。しかも表向きにも上がります。

[1043: 元トップセールス]

１０３５さんへ

おそらく。。推測ですが。。

フリープランで設計してマイレーヴに似た図面があったので（現在のルール変更すれば上当てはまる）社内上はマイレーヴとして積算しているのだと思います。ですが、マイレーヴとして35坪の建物が、その程度の変更でそんなに高額になるのは驚きました。私の感覚だとせいぜい２５００万円まででしょうと思います。固定階段１０畳ということで3階建ての積算項目が内部に追加された可能性もあると思います。あくまで推測です。

[1044: 1035]

>>1043 元トップセールスさま
ありがとございます。
やはり値引き前とはいえ35坪でで2800（本体+変更）は高いですよね・・・
値引いて、ほぼ2400です。
元トップセールスさまのお話では、値引く前で行って2500という話しですから、値引きのためにかなり最初の見積もり額が高く設定されていたのでしょうか。

他にも色々とオプション付けているので、営業さんからはここまでやればモデルルーム並みかそれ以上ですよ。とお世辞で言われてますが、やりすぎだったかもしれません。
変更工事を除く本体価格は2100弱。変更工事で700強でした。


そもそも、値引き前の普通な値段で、変更工事を除く本体価格はどのぐらいなんでしょうか？
もし差し障りがなければ教えてください。

[1045: 元トップセールス]

1035さん


タイプにもよります。また地域にもよります。寒冷地（凍結深度があるような場所）であれば高い価格が設定してあると思います。また、3大都市圏と地方との価格差、さらに3大都市圏でも価格差があります。三井ホーム本社の統一の価格表というのは存在します。ただし、なぜか各営業本部（東北、首都圏、中部、西日本、九州とちがう価格が設定してあります。

ご質問の件ですが

もし、上記に記載してしてあるものだけであれば700万円はあり得ないですね（私の経験上）。全館空調が入ってであれば（180〜200として）無理をしてわからないものでもないのですが。。。私が退職して1年でここまでの値上げはないでしょうから。。

また35坪で2100万円。。Sタイプでということですが、消費税込みならそんなものでしょう。

私はお話が正確に書かれているのであれば、ルールを拡大解釈しているか、ルールを無視（この場合本社への報告は改ざんの必要がありますが）して、フリープランをマイレーヴに読み替えているのでは？と感じます。これは営業担当に聞いてみないとわかりませんが。。以下考えられる事です。

①まずフリープランで積算したが途方もない価格が出た
②たまたまマイレーヴに変更で対応できるものがあった（変更したら当てはまるものがあった）
③社内調整をして（拠点内関係各位の同意取り付け）マイレーヴとして対応することを急きょ決定
④見積もりを当初のフリープランの利益は守るという前提で作り直す。そのために変更価格が大きくなったが、商品価格になるので始まりが安くなる。またフリー特有の予備原価（実質は利益）が積算項目から外れるので提出価格は最終的に安くなる。

あくまで想像ですが上記のような感じで社内が進んだのであれば理解できます。ところで。。ベースになったプランは見てみたのですか？マイレーヴの。。それを見てどう思いますか？

[1046: 契約済みさん]

元トップセールスさん、はじめまして。
契約済みなのですが、大変興味深く拝見しております。

我が家は都内の３階建てなのですが、
マイレーヴのプランなんだと思いながら打ち合わせを進めていき、
あるとき「マイレーヴの何タイプですか？」と聞いたところ、
「マイレーヴに３階建てはないのでフリープランです」と言われました。
フリープランだと高い価格になるのが普通なのでしょうか？

ちなみに、４３坪で建築本体工事費が２８００万円です。
（税抜き。屋外設備・空調・地盤改良・外構・照明・カーテン・工事代金以外の費用は別途）
全館空調も小屋裏もなく、外壁・屋根・キッチンのグレードアップもなしです。
ごく普通のマイレーヴ仕様といった感じです。
営業マンは、これ以上の値引きは苦しそうな感じで、
「今月中なら何とかこの金額で」といった感じで金額を提示してきましたが、
実はまだまだ値引きの余地があったのでしょうか？

[1047: 1035]

>>1045元トップセールスさま
場所は23区の辺境（？）です。ここまで書くとバレてしまいそうですが・・・
税抜きで、2100弱ぐらいでした。

700は、やっぱ高いですかぁ。
全館空調は別です。割引後130です。（こちらはなんちゃらキャンペーン的用済み）

キッチン変更とロフトがかなり利いているようです。
もともとキッチンも色々と標準のにつけていて、そこからクリナップへの変更でした。
マイレーヴ標準を抜いた額からの差額は+100万くらいありそうです。
よくよく変更所を見直すと小屋裏は換気もあって+140万っぽいです。
床材の変更は、１、２階で+70万
エコキュート変更で+55万
屋根勾配変更で+20万
サッシ・シャッター関連で+30万
外壁のMGで+35万
エコフィニュッシュ＋25万

これで+475は行っちゃってます。

他に内部装飾やら、掘り炬燵、トイレ、風呂、洗面、その小物、諸経費を
積算すると・・・


ちなみにベースのプランは見ていません。
設計図や、外見図で話を進めました。
最初はマイレーヴのマの字も出ずに、設計士さんを交えて色々と要望を言ってプランを練りました。
内装は、ショールーム等色々と見せていただきました。
あと、三井で建てた実際の家に何件か訪問させていただきました。
きっと予算を考え、マイレーヴにしていただいたんだと思います。

既に契約したのですし、提示していただいたプランには納得しているので、あまり後ろは振り返らずに進めたいと思います。
もしよろしければ、契約後のアドバイスがありましたら教えてください。

[1048: 元トップセールス]

1046さん

3階建てだと高い設定になります。これは三井ホームの社内の中でそう決まっているからなのです。それにつき社内設計セクション、工事セクションなどがそれなりの説明をします。ですが、社内で決まっている程に高額な原価は実ははかからないのです。とはいえ、そういう設定であるので仕方がないと考えてください。

43坪で3階建てで2800万円ということですが、それだけ聞くと私は経験上うまく交渉されて購入していると思います。値引きについては上司が来て説得するまで粘るくらいが限界と書いておきます。率は書けませんが。。私が在職中の時よりはかなり大きくなっていると聞いています。


1047さんへ

契約後のアドバイスですが以下のとおりです。

①打ち合わせに際し、三井側からの提案による変更と自分の意見した変更は分けておいてください。（これは面倒ですが必ず行ってください）
②営業担当はかなり嫌がりますが、都度変更の見積もりを要供する。
③照明、カーテン、外構工事は提案してもらってもいいのですが、必ず自分で1度違う業者に見積もりをさせてください
④三井側からの提案はその場で即答して決めない。一度冷却期間をおき、後日YES,NOの返答をする
⑤打ち合わせには必ず営業担当者を同席させる
⑥三井ホームローンは必ずしも安いとは限らないので一度メガバンクに確認して、その方が良いと判断した場合そちらにしてください。

契約後は提案されるものと同程度の質で、三井より安くできることが可能であればそちらの方を選んでいきましょう。建築物の内部に施工するものはかなり強引に交渉しないと自分で外注品を調達して入れることはできませんが、照明やカーテン、外構工事は引き渡しを受けてから施工できますので。。ちなみに都内なのであればザ・シーズンが一般的ですが（外構工事）、完成したときの質は高いと思います。


上のお二人とも都内の方ということを考慮すれば特に問題はないと思います。三井ホームは全国的にみて、首都圏営業本部内が一番トラブルが少なく、質が高い建築を行います（私の経験上）。また全国から優秀な営業担当を引っ張ってきていますし、財務状況も優れています。そんなにご心配はいらないと思います。注意すべきはその他のエリアです。

[1049: 匿名さん]

>>注意すべきはその他のエリアです。
神奈川県はどうでしょう？？？　トラブルの多いエリアや要注意エリアありますか？！

[1050: 1046]

元トップセールスさん、早速のご回答ありがとうございます。

これまでここの掲示板を見ていて、自分のプランが割高に感じられていたのですが、
３階建てだと総じて高くなるのですね。
そういえば、競合他社でも三井と同程度の価格を提示する際にかなり苦しそうでした。
（「この場では即断できない」と言ったら、見積もりを持ち帰らせてもらえませんでした）

とはいえ、交渉段階では「無理に値切っても、相手方から断られたり、
施工段階で手を抜かれたりしたら元も子もない」と思い、
「もう一声！」というようなことは言わないようにしました。
東京では施工も問題が少ないのでしょうか。そうであれば安心です。
営業マンは知識・人柄ともに申し分なかったです。

[1051: 匿名]

元トップセールスさん

まさにそのその他のエリア(南東北)で近々営業マンと会います。
別に三井で決めてる訳ではなく候補の一つと考えています。
そこでその他のエリアはどういった意味て危険なのでしょうか？
また今までの元トップセールスさんが上げた営業マンに対しての注意点以外になにか注意することがありますでしょうか？
また、契約はもう少し先と考えていて勉強中です。

[1052: 元トップセールス]

1049さんへ

神奈川は現在のところ私の知りうる限りでは大きな問題はないと思います。数年前まではすべてにおいて全国トップの内容の拠点であったと記憶しています。また全国でもまれにみる激戦区のはずです。投入されている営業担当は全国屈指の実力者が多いのも特徴です。特に横浜北、田園都市、横浜中央はそうだと思います。ただし、顧客サイドから見ればそういう実力者相手に交渉するわけですから。。慎重になる方がいいでしょう。工事部隊も質が高いところが数多くあります。でもこれは首都圏においては当たり前なのです。三井ホーム自体が首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）はやはり特別な位置づけとしています。

1050さんへ

大手住宅メーカーの場合、値引きを多額にしたからと言って手を抜くことはありません。ご安心してください。

[1053: 購入検討中さん]

建築時期について教えて下さい。
木造軸組大手メーカーと三井ホームで検討しており、２ｘ４は雨に濡れるとあとあと大変なことになるので、梅雨や台風シーズンの着工は止めたほうが良い、と言われました。木造も同じだと思ったのですが屋根があるから大丈夫だそうです。２ｘ４の場合は特に梅雨や台風シーズンの工事は避けた方がよいでしょうか。雨対策のシステムがしかり構築されており、あまり神経質にならなくても良いのであればよいのですが。
よろしくお願いします。

[1054: 元トップセールス]

1051さんへ

東北エリアに関しては詳しく知らないのですが（勤務したことがないのです）一昔前までは（4年〜5年）東北エリアは優秀な拠点であったと記憶しています。施工的には問題ないと思います。以下営業担当とコンタクトするときの注意点です。

①予算は言わない
②どんな間取りがほしいか言わない（おかしいと思われるかもしれませんが、重要なことです）
③商品カタログをもらうときは価格を必ず聞く（もらってください）
　・坪いくらと聞くのでありません。たとえばマイレーヴであればSタイプ3550Sの価格は税込みでいくらかというふうにです。たとえフリープランにする予定でも聞いておく事です。
④年収は必ず8割から9割ぐらいで返答しておく
⑤次のアポイントを決めない

＊情報は小出しにします。初回面談（ファーストコンタクト）ですべて話してしまうのは避けましょう。これはすべてのメーカーに同じことです。


＊その他のエリアが危険だといった理由＊

①営業担当者の基本的な能力
②施工に関する問題
③財務状況
④営業本部長（ほとんどが役員クラスです）の資質
⑤見積内容（なぜか理解できづらい項目がある。簡単に言うと原価が高い）
⑥設計提案力

上記が主な理由です。ですがすべてに問題があるところもあればそうでないところもあります。
①と②と③と④と⑤は特に静岡より西のエリアに集中していると記憶しています（ほとんど全部ですが。。）。②と③は北陸エリア。その他正直に書くと⑥は首都圏エリアにも問題ありなのです。実は設計提案力は全国的に見てさほどないのです。理由は定かではありません。これは以前から営業担当者の中では噂されています。実際に私もそう思います。


またお時間があれば、書き込んでいただければファーストコンタクト以降の対応にお答えします。

[1055: 元トップセールス]

1053さんへ

まず大笑いしました。おそらく雨に濡れたら大変と言ったのは在来木造メーカーですね。すなわちその木造メーカーは雨に濡れたらダメな材料を使っているのです。しかも、かなり古典的な古い営業セールストークです。とんでもない低レベルの営業担当と推測されます。たとえその木造メーカーが気に入っていて本命であったとしても、営業担当者は交代してもらってください。私は1053さんの建てる住宅がかなり心配です。

雨に濡れてもの件

現在、使用している部材については雨に濡れてもなんら問題がありません。ですが、濡れない方がよいのです。たとえ屋根があっても建築中は濡れます。仕方がないのです。なので濡れてもいいように加工してあります（かなり簡単に書くとこういう表現になります）。面白いので詳しくは三井の担当に聞いてください。植物学的にきちんと答えてくれるのなら合格点でしょう。また施工中は養生シートできちんと対策はしているはずです。

鉄骨であれ、木造であれ、コンクリートであれ、雨に濡れない方がいいのです。でも濡れてしまいます。ですから大手住宅メーカーは当然に対策をしています。長期保証するわけですから。。その程度の営業トークを話す担当がいる会社、またはその会社の拠点は関係者の質が悪いと言わざるを得ないでしょう。住宅メーカーは10年前から日本政府の政策上、過剰とも言われるスペック争いをせざるを得ない状況になりました。またそれは後発メーカーの参入によって拍車がかかりました。現在の有名メーカーの住宅は一定以上の水準を満たしています。心配要りません。

[1056: 契約済みさん]

元トップセールスさん、1003です。
返答、ありがとうございます。

地盤改良は、他社の調査結果を見て大体65万位と聞いていたのが、三井の地盤調査では80万に訂正となった次第です。柱状地盤改良 設計GL-2.5M　φ600　となってます。
ロフトのはしごは検索すると、安くて軽い物が色々出て来ました。アルインコやパンパシフィックリミテッドの折り畳み式の物などありますが、こういったメーカーの物を指定出来るんでしょうか？
又、マイレーブの室内ドアってすごく種類少ないですよね。検索すると見積りにある単価位で色々と見つかりますが、こういった他社製に変更出来ないでしょうか？
融資については、きしめん銀行で、10年以内で払いきるつもりです。2、3年固定は確かに安いですね。
ちなみにこの地域の三井はどの点が特に危険でしょうか？
あと三井では外壁や屋根の色なんかをリアルタイムにパソコン上でパース図（CG？）見ながら決めて行くって事は強く要望すればやってくれるんですか？見本帳だけでは分かりづらいし、プリントアウトは次回にって言うのもねー。

今後も打合せ頑張ります。

[1057: 地元不動産業者さん]

三井ホームはよく地盤改良の工事しますよね。
地震に強いと評判のメーカーでOK(地盤改良必要なし)との結果が出ても三井はNGというパターン
があり、他社より多くの予算が必要になります。
また、他メーカーより近隣への配慮を気にするため２ｘ４にしては工期も長いようですし。
(それ以外にも理由はあるかもしれませんが)
全てにおいてかなり慎重なメーカーという印象がありますね。そのため三井は高い、との印象を
与えているのではないでしょうか。(実際高いですが)

[1058: 元トップセールス]

1056さんへ

・地盤改良は値切りましょう。神戸で過去に裁判沙汰になったことがあるので値切ったからと言って手抜きはしないと思います。
・梯子については三井で発注すると手配のために利益を取られるので、自分で買いましょう。
・返済については10年で返しきるつもりなら120回払いで抵当権設定契約をするのであれば
いいと思います。ですが30年返済で契約して、元金を都度消していくやり方なのであれば、短期固定を選ぶ方がいいと思います。
・室内ドアは施工時に開口部をすべて形式に合わさないといけないので、これは施工上の問題で三井は嫌がります。おそらく不可でしょう。フリー対応で契約しているなら、いやいやながら対応します。これは営業担当が嫌がるのではありません。社内スタッフがすべて図面を作ってチェックしなければならなくなるので（オリジナル商品ならなら社内にもとからあるので手間がかからない）というのが大方の理由です。それくらいやってもいいと思うんですが、そういう会社なのです。
・三井ホームはPC関連技術、また対応は業界で屈指の低レベルです。期待しないでください。それは以前から変わりません。今もそうだと思います。また複雑な社に依頼システムのため、どうしても他社より時間がかかります。これは年々改善どころか改悪しています。
・かなり面倒だとは思いますが、着工すれば週一回は必ず行ってください。また、現場ではデジカメで意味もなく写真を撮ってください。三井側には「知人にスーパーゼネンコンの現場管理者がいるので写真を都度送ってみてもらってるんですよ」と笑いながら言ってください。

現在、その地域は苦戦を強いられている地域だと思います（おそらく東海地方の西側ですよね？）。強気で言うことは言いましょう。

[1059: 匿名さん]

元トップセールスさん　１０５１です。
返答していただきありがとうございました。

返答していただいて早速で申し訳ありませんが、営業担当とファーストコントクトするときの注意点でいくつか質問です。

②と③はどういった意図があるのでしょうか？
④ですが、当方年収がそこまで多い訳でなく、頭金（予算の1/3〜1/2）である程度で補おうと思っているのですが、年収の８〜９割でも１０割でも最初から言うと相手にされないか、低予算になるように低グレードの設備などいきなり安い仕様で出されそうで・・・でも頭金をいうと予算がばれてしまいますし。
どうしたらよいでしょうか？

[1060: 匿名さん]

三井ホームはもうこれ以上無理（値引きやサービスなど）な場合、どのようにお客を断るのでしょうか。単純に「ごめんなさい、うちではもう無理です。」と言うのでしょうか。本当に無理なのかどうかこちらではわかりませんが。何かよい見分け方ってありますか？

[1061: 元トップセールス]

1051さんへ

②について
インプリンティング手法を避けるためです（刷り込みによる心理学的な誘導を避けるため）
③について
事前に商品の価格を聞いておくと大きさと金額のイメージがつかめます。また、坪いくらという回答はその後の調整に使われますから、必ず価格を聞いてください。パンフットで間取りが載っていますので、その間取りで自分が希望する大きさのものを（間取りではないです。大きさです）南入り、北入り、西、東入り（西と東は反転対応できるのでどちらかひとつでもいいです）と聞いておいてください。
④予算の件について
自己資金があれば、まずその半分を使うことにして、残りは全額ローン。また当初の予算は考えている総額の8割前後（上げても9割まで）で返答していください。もしそれで最初から難しい旨の返答が出た場合、では最低どれくらいからなんですかと聞いてください。
しかしこの交渉はよくない交渉なのです。皆さんが正直に答えすぎるので、マニュアル化された仕事ができるのです。まず、どんな商品とどんな仕様を一般的に進めてくるのかわからない状態ですよね？なのでまず相手にどれくらいかかるかを喋らせるのです。しゃべらせるために。。③の価格を聞くという行為でしゃべらせることができます。もしフリープラン希望でも。。相手からしゃべらせるためには③の行為をとれば簡単ですよね。その上で「ここにはないね。。私の希望するものが。。」と言えばフリープランで対応しましょうとなるわけです。そうするとそこから予算を聞いてきますのでその時点で自分が総額と考えている8割ぐらいで話せばよいのです。

重要なのは相手のペースに乗らないことです。営業担当は顧客を満足させて、意識を高揚させて油断させて、こちらの土俵に上げるというのがまず基本なのです。一の良さをはじめからアピールしてくる担当は要注意です。もし予算がふんだんにあって。。お金はあるだけ使ってくれというのであればいいですが。。そうでないのであれば慎重に進めましょう。

[1062: 購入検討中さん]

エコキュートの370Lと460Lの差額が6万円位と言われた。
370Lにして昼間に時々追い炊きをするよりも、460Lで保温する方が維持費が高いと言われましたがどうなの？
三井さん輸入でだいぶ儲かってるみたいです。その分値引きしてよね。
大和さんとどっちが安くなるかなー。

[1063: 元トップセールス]

1060さんへ

上司がやってきます（営業系のリーダーと名刺に書いてあるものか、営業所の所長）。そしてそれが限界値段の交渉になるでしょう。はじめから営業リーダーであればかなり早く契約を迫ってくるかもしれませんので。。どういう役職かによりますが。。営業リーダーならかなり値引き幅はもっているはずです。

＊営業リーダーはプレイングマネージャーです。一定の成績を一定の期間以上積み上げて、さらに管理能力を会社が認めたものが就任します。営業系ユニット（3人から5人）のトップです。またそのユニットをまとめるのが営業所長です。さらにそのエリアにある複数の営業所をまとめるのが支店長、その上が営業本部長です＊

[1064: 匿名]

元トップセールスさん 1051です。
返答ありがとうございました。

これで安心してファーストコンタクトに望めそうです。
元トップセールスさんに相談してよかったです。ありがとうございました。

また、ファーストコンタクト後に何かありましたら投稿しようと思います。

[1065: 入居済み住民さん]

元トップセールスさんが、もっと早く現れてくれていれば・・・ｗ

[1066: 元トップセールス]

1065さんへ

あまりにも皆さんが無防備で、住宅メーカーに対する対策ができていないので書き込んでいるだけです。ここで書き込めないこともたくさんありますが、できる範囲でお答えします。

[1067: 入居予定さん]

ほんとうに心強い見方ですね、私も入居待ちですけど。
三井サイバー隊に個人を特定されて書き込めなくなったりしませんように。

商売している方は、長時間かけてつくりあげたシステムやマニュアルがあるのに
一般人は高額な買い物をする割には素直すぎますよね。めんどくさくても営業マンに
嫌われても、とことん自分の住みたい家を目指すべきでした。

思い起こせば、、、
最初にすばらしいものを見せられるとそれがよくなる
繰り返し何度も言われると、特別ですごいように感じてくる。実は普通のもの
相手の質問がベースなので常に相手が主導権を握っている
スーツを着た人はきちんとした人で、正確にちゃんと答えないといけないと思っている
貧乏くさいと思われないように見栄をはり引っ込みがつかなくなる
総額が大きいため小さなことがどうでもよくなる
希望があいまいになりメリハリがついていないことに後で気がつく
最初なんでこんなに高いんだろうと思っても、その感覚は時間とともに薄れてゆく
最初に決めておいた予算はオーバーするが、性能や金利で言いくるめられる
そのうちもういいや、こんだけやってくれてるんだからと自分を納得させる
後で決められることは後回しにしよう思うようになる
せかされると結論を出さなくてはいけないように思ってしまう。自分の金なのに
当然いろいろと食い違いがでて工期半ばで営業や監督と雰囲気が悪くなる
でも工事は着々と進む、釘の先が出ていても、隙間が大きくても、変な臭いがしても

[1068: 契約済みさん]

↑まさに自分の未来を予言されてる様だ

[1069: 匿名さん]

元トップセールスさん

はじめて見積もり内訳書を確認したのですが
本体工事費（値引き前 2400万程）のうち
「諸経費」が300万程になっていました。

「諸経費」の詳細も分からず、高額であったため
まずは元トップセールスさんにご質問したいと思いました。

よろしくお願いします。

[1070: 匿名さん]

すごい額ですね、現場管理費とかと違うのかなあ。

[1071: 元トップセールス]

1069さん

その比率から言いますと、商品ですね？フリーはもっと比率が高かったはずです。まず三井ホームの場合、設定利率が商品とフリーでは異なるので。。まあそれくらいの程度で理解していいと思います。世間一般の建築の場合、諸経費、管理費で多くて10パーセント、普通は5パーセントです。三井ホームの場合は昔は１５〜20近くの時もありました。いまはもう少し低くなっていますが。。気にする必要はありません。設計施工の会社ですから（メーカーなので）その経費に惑わされないようにしてください。以前に書いたもので（NO1004）ある程度理解できると思います。いずれにせよ気にしないことです。価格はあくまで一番下に書いてある金額と思ってください。

[1072: 購入検討中さん]

「諸経費」300万ってなんだろう？、これ引いてくれないかなあ、と思っていて
営業マンから最大限これしか値引きできません限界です、と言われたらなぜか納得してしまう
という感じでしょうか？　これ以上の値引きをすることもあるのですか？
本体価格やそのときの会社の方針などもあると思いますが

[1073: 匿名さん]

元トップセールスさん　1069です。

早速のご回答ありがとうございました。

NO 1004を確認しました。
現状での値引き金額と諸経費はほぼ同金額でした。
営業の心理作戦に惑わされない様に
値引きを交渉をしていきたいと思います。

[1074: 入居済み住民さん]

１０６７さん　まさにそのとおりですっ！我が家も。
元トップセールスさんのような救世主が出現された現在、
これからの皆さん　がんばってくださいね。
　
それにしても三井ホームのデザインって
なんか古臭く感じるんですが。

近所でなぜか新居ラッシュですが
なんかウチは一番ダサイんです・・・、グスン。

[1075: 匿名さん]

うちの近所は鉄骨での新築が多く３件、あと木造軸組で１件建っています。
現場見てみたいのですが、２ｘ４はないです、とほほ

[1076: 入居済み住民さん]

1074さん
バーリオですか？　外観のタイプが限定されるんですよね？

隣の芝は青く見える、ってやつですよ！
住んでから誰よりも素敵な家にしてゆけばいいんです！
といっても建ててからは予算の都合がありあまり手を入れられないんですが．．．

[1077: ビギナーさん]

三井ホームさんって他社のように今月はなんとかキャンペーンですからとか、来月から坪単価が上がりますよ、ってこと言わないですよね？　私の地域だけかな？　そのへんは紳士的でとてもいいのですが、高級イメージと価格の高さで敷居を上げているように思うのですが。もうちょっとうまくやれば多くのお客さんを得られるのでは、と。展示場通い始めて１ヶ月のしろうとですが。

[1078: まだ契約前]

お初です。皆さんの書き込みを見ていて、もう少し慎重になろうと思いました。うちは頑張ってもバーリオが精一杯。土地無し、親からの援助無し、頭金出せてもホントに少し。すべてローンです。やっぱりうちらには手の届かないメーカーなんだな・・・もっと仕事頑張るのと、身の丈にあった業者選びから再度がんばろ〜！

[1079: 契約済みさん]

元トップセールスさん
建材関係を扱ってる会社に勤めてますが、自社製品や関連商品を使用することは可能ですか？
例えば、電動ブラインドシャッター・天窓・照明・壁面収納棚・カーテン・階段手摺・ドアノブ・ロフト梯子等は支給したいです。
電動ブラインドシャッター・天窓は出来れば工事も知合いに頼みたいです。
三井の部材カタログに載っていない物を付けようとすると高くなると聞いたので、出来れば自社製品を支給という形を取りたいのですがどうですか？
マイレーブで契約済みですが、その辺の詳細はまだ話してません。
ちなみに三井と会社は直接の取引関係はありません。

[1080: 元トップセールス]

1079さんへ

基本として断ってきます。強く押しても強く嫌がります。フリープランなら条件をつけてＯＫを出すでしょうが、商品は違います。これは設定利益率（三井ホームはシステムが違うというと思います）の問題です。私からみればかまわないと思うんですが。。契約時にそういう条件を付けていれば問題ないですが、契約後はＮＯだと思います。またどうしてもしたい場合は保証書の内容を一部割愛するという提案を出して進めるべきだと思いますが、補償範囲が不明確になるので現実的ではありません。以下私の過去の似たような例です。

①親族が某大手タイルメーカーの部長級の方の住宅を建てた場合は一階部分の（全周）タイル貼り付け工事は物八兆で行いました。ただし、契約時にその旨をお互いに書面で合意していました。
②某大手瓦メーカーの役員の住宅を契約した場合、瓦工事はそこの下請けに発注をしました。ただし、契約は三井ホームで行い差額分は（たしか、１７万円ぐらいでした）返金しました。

[1081: 元トップセールス]

1079さんへ

誤字になりました

物八兆→施主支給（と読み替えてください）

[1082: 匿名]

元トップセールスさんへ

ずばり、構造材に使われているＳＰＦは建築材では１番下のグレードらしいですが、耐久性についてどう思いますか？築25年くらいすぎたらくたびれて建て替えとかだったらがっかりですよね。

[1083: 匿名]

構造材の話に追加で教えて下さい。
三井の家は、アメリカカンザイシロアリ　にも強いのでしょうか？
当然、日本のシロアリには強いと思いますが・・・。

[1084: 元トップセールス]

木材の件ですが、ツーバイフォーの場合は強度において規定があります（これは自社基準ではなく、オープン工法なので統一した規定があります）。少なくとも私が在職中は構造材においては甲種1級を使用していました。この規格は外すことはできないのです。また部位によっては2級を使います。建築資材において、和材がすべてにおいて優れるというのは特にありません。単純に強度だけを比較するのであれば、集成材が同じ寸法であれば真木よりも約1.7倍以上の強度を持っていると記憶しています。ですが、美的観点、柔らかさ（粘り）において優位性を唱える専門家もいます。ここで重要なのでは建築構造材として、あくまで強度や耐久性において議論するならば、長期居住用住宅として考えた場合は何も問題がないと結論づけることが出来ると私は思います。ＳＰＦ材は一般的にはスプルス（トウヒ）、パイン（マツ）、ファー（モミ）の総称ですが、乾燥材として使用するという特性上、その加工技術も重要なのです。耐久性ということでとらえた場合、一部に質はともかく安い部材もあることは事実ですが、その選別、加工技術において（三井ホームの場合はカナダに工場があります。私も実際にその工場は訪問したことがあります）問題があるようなものではないと思います。カナダ内では品質においてかなり高い評価を得ていると聞きました（カナダで）。

築25年くらいで問題が出るということはあり得ません。材木の経年変化をとらえた耐久曲線はたとえＳＰＦ材といえども15年ぐらいならかなり高い強度を有している時期です。

[1085: 元トップセールス]

アメリカカンザイシロアリについては私の場合、一般的ことしか存じ上げておりません。
通常の白アリは昆虫学的にみると湿度が調整されていれば（加湿状態が続かなければ）被害が出ることはないと言われています。現在の建築物（大手住宅メーカー）の場合は防除薬以外にも床下や壁内の湿度に関しては神経質なぐらい対策していますので、施工上の問題がなければまず出ることはないと思います。私の顧客、また私が勤務した各拠点で白アリの被害が出たという話は聞いた事がありません。

ですが、アメリカカンザイシロアリは一般的には加湿状態がなくとも活動をすると言われています。私は残念ながら詳しく知らないのです。また社内で被害の話は聞いていません。1年たった今はどうかわかりませんが。。

[1086: 契約済みさん]

元トップセールス様

契約後に外構を（自分で見つけた）他業者に変更することはできますか？
三井提携の外構業者はこれまでの打ち合わせで１回同席していますが、
元トップセールス様の投稿を見て、外構業者を変更したいと思っています。

[1087: 元トップセールス]

1084の誤字

15年→25年の誤り

[1088: 元トップセールス]

1086さんへ

契約後の変更については、契約書に外構工事が入ったもので契約している場合、正確に判断するならば顧客の一方的な申し立て解約となりますので問題となる場合もあります。契約時にそのとおり施工することを納得していたか、またとりあえず契約書に入れて契約したのではないのか（営業との約束で見積りに予算取りのために入れた場合は簡単に解約できます）、など色々なケースがあると思います。まず、営業担当と紳士的に話し合って、外構工事に関しては「知人の関係者の業者をどうしても使ってやらざるを得ない」とかいう理由で一度解約する方がいいと思います。ただし、建築物に関する重要な部分、たとえば基礎と外構の擁壁が接触している、または一体である、もしくは土圧を受ける場合などは長期的な視野に立って考えると。。いざというときの保険（後で三井にクレームが言える）のためにそのままの方がいいと思います。私が施主自らが探して契約した方がいいと言っている外構工事の内容はそれ以外の工事と認識してください。一般的にはそれ以外の部分にほとんど該当します。上記記載の内容はむしろ特殊です。

[1089: 1086]

元トップセールス様

ありがとうございます。

我が家の外構は、敷地が平坦なこともあり、構造に影響を与えるものではありません。
契約後の外構打合せの結果行うことにした軽微な変更で、
ずいぶんと代金を上げられてしまったので、納得できないのです。

外構部分の契約解除に伴う損害をこちらが賠償すれば良いということであれば、
たいした賠償額にはならないと思います。

ちょっと担当の営業マンに話してみようと思います。

[1090: 匿名さん]

>>契約後の外構打合せの結果行うことにした軽微な変更で、
>>ずいぶんと代金を上げられてしまったので、納得できないのです。

契約後の追加工事にはたっぷり利益をのせるのでしょうか？
契約時の値引率を適用してもらうことはできないのでしょうかね？
やはり契約前につめておかないとだめなんですね。

[1091: 元トップセールス]

1089さんへ

打ち合わせをおこなったと書いてありますが、まだ工事（建物を含めて）をはじめていないんですか？また、確認申請も提出されていませんか？

[1092: 元トップセールス]

外構工事に関してはかなり低い利益率です。ですが問題なのは三井ホーム各拠点に土木関係、エクステリア関係に精通した社内積算担当者がいないために、市場価格を正確に抑えていないため、提出されてきた見積原価（業者からの）が正当な価格か（市場価格として）どうかがわからないということです。

追加工事に関しての値引きは契約前に約束していない場合、原則対応しないのが三井ホームです。

[1093: 元トップセールス]

追加

かなり低いといっても建物よりはという意味です。

[1094: 1086]

確認申請は数ヶ月先です。

１．契約前にもらった外構のプランについて大して検討もせず契約。

２．契約後、外構の打ち合わせで初めて外構業者と顔合わせ。その際にこちらの希望を伝える。

３．こちらの希望を入れたプランの修正案が提示される。予想外に高くなってる。←今ここ

という感じです。

[1095: 元トップセールス]

1086さんへ

そうであればいったん白紙に戻しましょう。

契約はしたが、実施設計、資材調達に入っていないと思いますので。。業者サイドの費用はかかっても交通費ぐらいでしょう。それも払う必要ないと思います。詳細に検討せずに契約したのですから、営業担当に外構工事に関しては解約します。はっきり言ってください。理由は聞かれますが、私の希望の家があの業者さんでは心配であり、その他業者も検討に入れる。また知人の親族の業者もいるので白紙に戻したい。。という具合に。です。それでも粘られると、「居住後に1年くらいかけてじっくり考えたいのでとりあえず現在は白紙に戻しにもどします。1年後はわかりませんから」という具合に。そこまで言えば無理やり契約しても後々人間関係が悪くなるなと営業担当は思うと思います。営業担当は引き渡し後の顧客からの紹介受注も重要なのです。紹介受注が1年間の契約の半分を超えてきたら営業担当として一流と言えると思います。それは顧客が満足しているので紹介してもらえる表れなのです。

[1096: 1086]

なるほど。居住後に外構工事をするという方法も（方便としても）ありますね。

紹介受注ですか。他人に薦めらるほどいい家ができれば良いのですが・・・

大変参考になりました。ありがとうございました。

[1097: 匿名さん]

外構屋さんからすると三井ホームは簡単なお客さんということになるのでしょうか・・

[1098: 元トップセールス]

1097さんへ

そういうことです。ですが、三井ホームだけの問題ではなく、大手は全てがそうなんです。住林も積水も大和もです。

[1099: 1097]

工事と現場監督は下請けのビルダー、外構も下請け業者、となると
ハウスメーカーは技術開発、部材の調達、設計、デザイン、営業、全体管理をやっている
といことですか。経営は厳しいでしょうか力を付けた地元工務店の方が有利ですね。
「施主の安心」以外は

[1100: 匿名さん]

元トップセールスさんへ

この間営業の方に「契約（間取り等）は土地が見つかってからです。土地がないということは、玄関の位置なども決めれませんから間取りなども決めれません。」と言われました。
土地ってだいたい３ヶ月しか抑えておけないと思うんですが、そこから元トップセールスさんが言っていたように契約後は何の変更もしないくらいに間取りや、外観・設備を詰めるとなると数社と煮詰まった打ち合わせをしていたら３ヶ月では足りないような気がします。

土地から探す場合はどういったステップがよろしいでしょうか？
また、三井は土地を探している段階でもプランニングしてくれるのでしょうか？

[1101: 匿名さん]

↑

ちなみに三井の営業の方が言っていました。

[1102: 匿名さん]

うちは、土地選びの時から話をして、プランも作ってもらいましたよ

[1103: 元トップセールス]

1100さんへ

私の持論を申し上げます。


家を決めてから、その家を建てることが出来る土地を探す。


以上です。その営業は間違っています。もしくは教育されていない。または上司が優秀でない。さらに、家族というものをを考えたことがない。つまり住宅営業担当としては失格です。

時間があれば理由を書き込みます。

しかし。。。私が退職してから本当にレベルが落ちましたね。わずか1年で。。信じられないですね。土地を見つけてから家を建てるなど。。会社のために（三井）も、顧客のためにもどちらのためにもならないですね。土地を探すことほど簡単なことはないのにと思います。

[1104: 元トップセールス]

上記書き間違い多数あります。

をを→を

土地を見つけてから家を建てるなど→土地を見つけてから家を決めるなど

です。

[1105: 元トップセールス]

家を決めてから土地を決めるということは

①土地に合わせる事が必要ないので比較的自由に決めることができる（理想的な家を作りやすい）
②焦らないでゆっくり決めることができる（精神的な余裕）
③土地の代金で資金計画が狂うことがない（金額的な無理を避けることができる）

まず以下の事を考えてください。

・家を建てようと思ったのは付加価値が高い土地に住みたいと思ったからでしょうか？
・家を建てるために土地を探している間に、土地を買うことが中心になって、家を建てるという本来の目的やそこに至った動機を忘れてはいませんか？
・玄関は南がよいのであれば、南向きの家の間取りを作ってからそれに合う土地を探す方が簡単ではないのでしょうか？

たぶん不動産業者さんに「この家が入る土地をこの予算で探してください」とお願いするのと、「だいたい、○○な感じなんで。。とりあえず○○坪あればいいので探してください」。どちらが探しやすいと思いますか？おそらく前者の方だと思います。土地はたくさんあれども、その人が実際にどんな土地がいいのかを、少なくとも家が決まっていれば入る土地を探せばよいのですから探しやすいのです。確かに、金額的な側面も考慮に入れると難しくなるかもしれません。その時にはじめて利便性のために、間取りを少し狭くしないと予定予算の中ではこのエリアで土地を購入出来ないと理解できると思います。そしてその事がわかり、数百万円の差なら、住宅メーカーには値段を交渉し、不動産仲介業者の方にも値段を交渉する依頼をし、どのくらいを交渉すればいいのか実際に分かると思います。それまでは、だいたいこのくらいでいいだろうとアバウトな予算しか組めないのです。もし、土地を先に購入した場合はその時から税金がかかります。いわゆる固定資産税です。またローンを組んだなら返済が始まります。住宅メーカーはこう言うでしょう。「つなぎローンを組めばいいんですよ」ですが金利は後で請求されます。その金利はもちろん顧客負担です。さらに上に書いたアバウトな予算が後々に負担になることを引き起こすのです。資金不足のためのさらなる借入、または預貯金の切り崩し、親への借金の申し入れ。。その他いろいろありますが、予算がふんだんにあり、自分が好きなロケーションの土地で、できるだけ時間をかけた設計で作りたい。そんな方は先に気に入る土地があればそれを買ってもいいと思います。ですが、予算に限りがあって（一般的にはそれが普通だと思います）、出来るだけ余分な費用がかからないように家づくりをしたいと思うなら、まず家を決める事から始めるのが失敗が少ないと思います。

以下が大まかな流れです。

①インターネットで気に入った住宅メーカーの商品を探す（住宅メーカーで建てると考えている場合）
②資料請求する
③十分にカタログを読み数社に絞る
④時間をかけて複数の展示場（１メーカーにつき３ヵ所以上）を訪問する、また借入が必要な場合、銀行にも訪問して借入上限金額を聞いておく。くれぐれも住宅メーカーの営業担当に頼まない事。
⑤展示場で接触する営業担当には総予算は言わない、年収も言わない
⑥展示場では商品の価格だけを聞いておく
⑦カタログで自分のイメージする暮らしができると、妥協をすれば当てはまるものを選び金額を確認する
・このときは部屋数とかイメージレベルでいいのです。このくらいの大きさでいくらというような大まかな金額を確認できればいいのです。
⑧土地を購入する場合の希望エリアの坪単価を調べる
⑨住宅部分にかかる費用を除いた残りの予算でそれが可能かを検証する
⑩可能な場合、そこから初めて、こちらから営業担当とコンタクトをとる
⑪不可能な場合、エリアを変えるか、家の大きさを変えるのか、自分が納得できるように、また家族との話し合いを持つ。

これから考える方がいらっしゃるなら質問を書き込んでください。わかる範囲でお答えします。

[1106: 匿名さん]

>>土地を探すことほど簡単なことはないのにと思います。

さすが、元トップセールスさん
私の知っている三井の営業さん（他社の営業も）の話とはまったく逆です。

[1107: 匿名さん]

>>1105
この地域に住みたい 駅からは何分

これは重要なパラメーターだと思いますが
その結果、建物の妥協もするのが一般的では？
三井の営業さんだから、予算無視の裕福層ばかり相手にしていたようですね

[1108: 元トップセールス]

1106さんへ

たとえば、建てる家が決まってないのにどんな土地が必要だと。。具体的にわからないと思います。
不動産仲介業者の方と顧客が。。。「どんな土地がいいのかなあ〜」と二人で悩むことになります。
前に進みません。そのうち。。少し高いけどここでいいか。。その後に焦って家を契約。。さらに十分な検討期間をおかないで着工、引き渡し。。こんなはずでは。。が多い例です。