三井ホームの企画住宅について

[ここあ]

新築するにあたり、ハウスメーカー選びで迷ってます。三井ホームって高いと思っていたのですが、企画プランがあり、坪単価が安いのですが、インテリアやその他色々つけていくことになり、結局高くなるとの情報も得ました。いかがなものでしょう。

[1009: 元トップセールス]

詳しく書きますと

私は住宅を3軒持っています。
①親から譲り受けたもの（本格在来木造）
②自分で買った中古住宅（某大手木造メーカー）
③三井ホーム

あまり詳しく書くと三井ホームに私が特定されてしむので書きませんが、ここは三井ホームの通称サイバー部隊が閲覧していますのでこのあたりで。。

[1010: いつか買いたいさん]

トップセールスさん、教えてください。

984です。

私たちも1003さんと同じで、予算、自己資金、年収、融資可能額などは全て話してしまっています。設計や見積もりを出すためにはそれらを聞く必要があると言われたので、話しました。

その結果、私たちのあらかじめ提示した月々返済額とボーナス返済額ではマイレーヴの家が建つ。月々約２万円、ボーナス約５万円上乗せし、それに約２００万上乗せ（どこからその200万を持ってこいというのかは不明）できれば希望の家を建てることができる。と言われました。月々とボーナスの上乗せは資金的に余裕をもって設定しているために無理ではないけど無理はしたくないというところです。

そんな感じで、これくらいの返済額でこんな家を建てたいという希望からだんだん外れてきているような気がしてならないんですが（私たちの希望している資金ではどう考えても希望の家は建たないのかも知れませんし…そこらへんの見極めは素人では無理。）、そんな営業さんとファイナンシャルプランナーに対してはどう対応すればいいでしょうか?

[1011: 匿名さん]

追加工事についてお尋ねします。
追加工事とは具体的にどのような工事のことでしょうか。
契約後、打ち合わせをしている段階で内容によってその金額が追加されると理解しましたが、
契約前に追加工事費用が上がらない程まで打ち合わせをすることは不可能なのでしょうか。

[1012: 入居済み住民さん]

いろいろありますが、間取り変更、部材変更、オプション追加、床材、外壁、屋根関連の変更等々です。
その他、、照明、カーテン、壁紙、エクステリア等の詳しい内容は契約時に決まっていないので、後で
誤差が発生します。

[1013: 元トップセールス]

984さんへ

お話を整理してお答えしたいと思いますので以下の質問にお答えください

①総額（現在かかっている資金内訳も書いていただければ幸いです）
②マイレーヴのどのタイプか
③ファイナンシャルプランナーとは？
④984さんが言う希望の住宅とはどんな家なのか、箇条書きで上から５つあげてください

お手数をおかけする様で申しわけございませんが、お願いします。

1011さんへ

追加工事とは

契約以降に発生する金銭を伴う工事費用です。

①顧客の要求による変更
②法律、条例によるもの（契約以降）
③お互いに予測ができなかったもの（不発弾が出たとか、遺跡が出たとか）

ここで議論になっている追加工事とは契約以降にプラン変更、仕様変更による増額のことです。
また、契約前に追加工事が上がらないほどまで打ち合わせすることは可能です。営業は契約に持ち込めばなんとかなるだろう（標準的営業）と思っていますので細かいことは後回しにする傾向があります。私も在職中は部下に連れられてよく謝りに行きました。その内容の一部です。

①聞いていた仕様設定ではない（契約書に判を押してしまえば取り返しがつきません）
②○○をサービスしてくれると聞いていたのにしてくれていない（書面がないとサービスはなかったことになります）
③契約前と契約後の態度の変化（よくあることです）
④契約前に間取りは自由だと言っていたのに規制が多すぎる（マイレーヴとか）
⑤設計士に早く決めてもらわないと困ると強い態度で言われ、結果的に焦らされて打ち合わせが不満だ（設計士は早く打ち合わせを終わらないと次に仕事ができないのでこうなります）

以上契約後は営業担当者はいち早く着工させて資金回収するのが目的に変わります。でもそれは民間企業なので当たり前です。標準的には契約後2回ぐらい多くても３回までの打ち合わせで着工させるようにと本社からの指示が各拠点に出ているはずです。契約後、できれば４５日以内に工事開始、長くても６０日以内と記憶しています。５年以上前はそんなことなかったのですが、トップが変わると会社は変わりますので。。仕方のないことです。また会社の都合で着工時期を前後させたりしてくるので要注意です。これは他社でも同じです。

＊会社サイドの常識と顧客サイドの常識のかい離が大きいので不満が発生するのです。そのために契約前までに照明工事、カーテン工事、外構工事、空調工事、その他かかる費用はすべて見積もりを取り金額を確認して契約するのがベストです。また本体工事は契約後、打ち合わせが確認程度で終わるぐらいまで煮詰めておくことが必要です。これ以上は契約後に。。とかいうような話が営業担当者から出たら以前書いたように必ず書面で文書を作成して社印を押させて契約することが重要です。

[1014: 購入検討中さん]

なんか家建てるのがこわくなってきました。建てた人はすごい、よく決心できたよなあ〜

[1015: いつか買いたいさん]

984です。元トップセールスさん、いつもご丁寧にありがとうございます。感謝感激です！！


①総額（現在かかっている資金内訳も書いていただければ幸いです）

自己資金：800万
両親の援助：300万
住宅ローン：2490万　　　　合計3590万
土地代は別

これが私たちが用意できる額です。
現在かかっている資金内訳（営業さんが提示したもの）は、上記の住宅ローンのところが2900万で、合計4000万です。


②マイレーヴのどのタイプか

設計は自由設計です。もともと、チューダーヒルズを建てたいと夢を膨らませたままで設計をしてもらっていたので、その設計のままで外観だけマイレーヴ（チューダー希望なのでTタイプ）にすると良いと言われました。土地が広いこともあり、５０坪の建物なので、坪数をもう少し小さくして金額をおさえるか、月々のローン返済額をアップして借入を2900万にするとこの大きさのままで建つそうです（マイレーヴ）。

さらに、ボーナス時の返済額をアップして、加えて、約200万自己資金を増やすと合計で350万総額が増えるので、チューダーヒルズが建つそうです。それでもかなりのお値引きをしているそうです。

マイレーヴとチューダーの違いは、屋根のこう配や工事で必要な足場の組み方、仕様の違いから金額に大きな差が出ると教えられました。マイレーヴなら坪56万で、チューダーなら坪70万の単価で計算するとおおよその金額がでるといわれています。


③ファイナンシャルプランナーとは？

資金のことについて打ち合わせをするときに、営業さんと一緒にやってくる人がいます。三井の社員さんです。

④984さんが言う希望の住宅とはどんな家なのか、箇条書きで上から５つあげてください
・外観がチューダーヒルズ
です。間取りは自由に設計させてもらっています。


私たちの用意できる、土地代は別で3590万で、どこまで建てられるのか…。

A:坪数を減らしてマイレーヴTタイプ
B:50坪でマイレーヴTタイプ
C:50坪でチューダーヒルズ

A,B,Cのどれなんでしょう…。といったところです。希望はCですが、これはどう考えても無理なら諦めなきゃいけないし、値引いてもらえるならうれしいし。

勉強不足のためわかりにくい答えになったかも知れませんが、どうかよろしくお願いします。

[1016: 元トップセールス]

984さん

詳細は夜にでも書き込みますがまずチューダーとマイレーヴの違いは

三井社内で設定している利益率です


営業担当は社内で教育されている文言を並びたてて、高コストである旨を説明しているのです。マニュアルどおりです。ここでもう一つ書いておくと、実は営業担当者レベルではわからないように発生予定原価項目が原価として入っているはずです（見積上は原価構成費ですが実は利益です）。
しかも、フリー対応なので最高利率が適用されています。しかし、その反面にマイレーヴで行われる値引きとは比べ物にならないくらいの上限値引き率が適用される可能性はあります。ですが決して値引きは考えずに交渉しましょう。ここまで来てるのであれば難しいですが。。そこでどうするかですが。。まず外観を維持することを考えましょう。その外観が気に入ってる様子なので。。そのためにオリジナルのチューダーヒルズ（カタログに載ってる間取りのもの）の金額と仕様を知る必要があります。会社にデータがありますので営業に依頼すれば本来1時間以内で手に入ります。ですが、複雑な社内依頼システムが存在しますので、1週間かかります。。笑。そんな会社なんです。またマイレーブのＴタイプで一番近い間取りのものもお願いしましょう。その時に三井ホーム以外は考えていないのでと言っておきましょう。営業はおそらく喜んでしまいます。頭の中では「これで来月計1棟は契約みえたな」という具合に。。嫌がったら積水で妥協せざるを得ないことも検討している旨を伝えましょう。そして実際に積水に依頼しましょう。本意でなくとも。。一生で有数の高価な買い物なのですから。。人が好さそうな営業に見えても心を鬼にしてください。

[1017: 入居済み住民さん]

マイレーヴとフリーの差は坪あたり７−８万円と営業の方から聞きました。したがって、５０坪でTタイプとチューダーの差額３５０万円はそんなものと思います。
また、マイレーヴの標準（Sタイプ）とTタイプではかなりの差額が発生します。屋根勾配、付梁、装飾等の費用です。特に屋根勾配は、6/10を超えると極端に工賃がアップします。これは、急勾配屋根のチューダータイプの宿命です。マイレーヴの差額にはタイルが含まれないので、モデルハウスのようにポーチにタイルを貼るとさらに金額がアップします。チムニーをつけるかどうか、勾配屋根をひとつにするか両側にするか、どのタイルを使うかでかわりますが、Tタイプをチューダーらしくするにはかなりの金額がかかると思います。

マイレーヴで下屋をつけるには、ルール上、外壁移動が１コマ可能なのを使って、１階を拡張、２階を縮小すれば、２コマ分まで可能です。ただし、金額は大幅にアップします。

チューダーのパラディアンタイプと、マイレーヴTタイプの差は、Tタイプでは輸入サッシ、木製サッシが使えないので、パラディアン窓がつきません。ティンバータイプの場合、この問題はでませんが、タイル面積が増えるので、コスト的には高くなります。また、キッチン、水回りの設備や使えるタイルに制限が出ます。また。外壁にRをつけるのもできません。

契約時にかなり詳細をつめておいたつもりでも、実際に打ち合わせを進めていくとどうしても差額が発生します。その分は見ておかれたほうがいいと思います。


以上、ご参考まで。

[1018: 元トップセールス]

追加

確かに基本的な装備品に差があるのは事実です。屋根勾配も違うのは事実です。ですが社会の常識的な感覚として、全体で25パーセントも住宅価格が上がると思いますか？同じ設定利益率ならば上がっても10パーセントぐらいでしょう。大手住宅メーカーの価格構成はほとんどがこうなっています。上位グレードになればなるほど利益率は高くなっていきます。また設計士に支払われる設計料も（資金計画チェックリストにある設計料とは違います）支払額が上がります。

[1019: 購入検討中さん]

家を建てたり外構の工事をやる下請けの工務店さんは、その地域に複数いるのでしょうか？
利益の出ない客は安い工務店を使う、などやりそうですが。実際のところどうなんでしょう。
前に話の出たビルダーの当たり/外れは、こんなところからきそうな気がします。

[1020: 元トップセールス]

1019さん

三井ホームの施工発注先について

①発注単価はそれほど違いません
②ビルダー（大型工務店）によって発注数の違いでグレードを分けています
③値引きをしたからといって発注単価を下げません

ビルダーのあたりはずれとは完成物件の善し悪しです。発注量が多くても完成物件が悪いビルダーもあります。それについてはこの場でなぜなのかはちゃんとした理由があるのですが。。書けません。世間でよくある話と書いておきます。

外構工事について

複数います。たとえば神奈川県のある支店ではエリアを4つに分けてそのエリアごとにに2社とか。。
ですが拠点によって違います。三井ホームは直販部隊（三井ホームの社員で構成されている）とＦＣ部隊（地元独立会社すなわちフランチャイズ）とありますので、すべてそうとは言えません。

[1021: 元トップセールス]

メーカーサイドを中心に見解を述べると1017さんの書かれたようなご返答になります。
ですが、契約価格というのはそれが正価であって、メーカーが設定しているのは参考価格なのです。なので値引き対応があります。そう解釈ください。理論武装は三井ホームの十八番なのです。おそらく住宅メーカーの中でも屈指でしょう。

[1022: 物件比較中さん]

今日三井ホームさんのマイレーブをみてから積水ハウスさんのシャーウッドをみてきました。
マイレーブは若々しい明るい感じで、シャーウッドは木がふんだんに使われておりやわらかい
感じの雰囲気で、いかにも高そうという感じでした。

積水ハウスさんはメーターモジュールとかで階段、廊下やトイレの幅が他社より広いそうです。
マイレーブも階段や廊下の幅を広くすることはできるのでしょうか。特別な工事となり費用が
高くなってしまうのでしょうか。

ご存知の方、実際そのようにされた方がいらっしゃいましたら教えてください。

[1023: 入居済み住民さん]

うちは2階リビングとしたので階段と二階の廊下の一部を実質幅で1Mに広げました。
三井は個別に対応は可能です。トイレは広げるメリットは感じなかったので標準の
ままとしました。

[1024: 元トップセールス]

984さん

ほんとはプラン、見積もりを吟味して今後の対応をお与えしたいのですが、この掲示板上では無理そうなので、そのあたりは若干のズレを生じる事として読んでください。また現時点での対応として書きます。

＊チューダーを建てることに目標を定めましょう！妥協しないようにしましょう！＊

これが私の結論です。そして、以下ポイントです。

①資金計画は総額3600万円に決める
②交渉相手を人と思わない事
③契約時期は決めない（といっても2〜3か月以内というイメージです）

以下解説とその対応です。

①について
可能であれば、本体工事と屋外給排水工事を除いて三井以外で外注しましょう。特に外構工事は市中業者を競合させれば3割から4割は安くなります（提携業者は三井ホームの設計スタッフが外構に関する知識が希薄なことをいいことにわざと高い原価にして提出してりはず）。精度や質はさほど変わりません（首都圏では）。
カーテンや照明工事もそうしましょう。空調工事もそうしましょう。おそらく本体工事費、屋外給排水工事費、諸費用（資金計画チェックリストの右の項目すべて）と消費税を除けば400万円〜500万円ぐらいの工事、空調、照明、カーテン、外構工事になっているはずですが。。それであれば少なくとも150万円。うまくいけば200万円はういてきます。また本体工事は前に書いたように3種類の見積もりを用意させて項目を分解し、スリム化させた後に値引き交渉します。スリム化とは形を維持する最低限の仕様にすることです。そして目標金額はチューダーヒルズオリジナルでズバリ50坪で3000万円です。できればそれ以下。そのためには金額の目標を相手に知られてはいけません。メインはマイレーヴの如く振舞いましょう。上に書いた外注予定工事は三井側に内緒で用意してください。おそらく外構図面はすでに書いてもらっていますよね？それを利用して複数の業者に依頼しましょう。その他も一緒です。

②について
身内がセールス（数十年来の友人とか兄弟、親戚）でないのなら984さんの事はお金を取れる相手としか思っていません。でもこれはビジネスとして当たり前です。そこで重要なのは心を開かないことです。三井家の伝説なんか知らない、教育されていないのが今の三井のセールスです。人情をもって接したら相手の思うつぼです。

③について
契約時期を決めれば自分が焦るのと同時に相手に戦略プログラムを組まれてしまい、契約スケジュールに知らず知らずに乗せられてしまいます。簡単にいいますと煮詰まれば契約すればいいのです。アポイントも「こっちから連絡します」と言って相手に決めさせないようにします。これにより、事前に営業戦略を余裕をもって組ませることを防ぎます。スケジュールの主導権を顧客サイドで握るのです。

たとえば。。私の場合は社内研修以外に自費で経営コンサルタントや日本でも有名なセールスぱースンの講義や研修に参加していました。それぐらい売るための知識は豊富だと思ってください。たとえその営業担当がそんなに優秀でなくても後ろには控えていると思ってください。優れた営業担当はこう思っています。「顧客は本当にほしいものを具体的に理解していない」だからあらゆる手法を使い、誘導して契約できるように顧客の意識を作り上げるのです。

ファイナンシャルプランナー（大笑いしましたけど）を連れてこないといけないぐらい営業がレベルダウンしたんですねと。。正直に思いました。営業担当に必要なものは以下のとおりです。

①設計知識
②対人交渉能力
③法務知識
④金融知識
⑤経済知識
⑥商品知識
⑦不動産知識

上記を満足に持っていないと最低レベルの仕事ができないのです。それ以外にまだまだあります。
顧客の予算組みぐらいなら銀行のローンセンターの窓口で組んでもらった方が正確です。また、三井ホームローン（グループ会社のローン商品）なら金利が安いと言うときがありますが、実際は銀行に行って大手住宅メーカーで建てるんだと言って金利交渉した方が安くなった例はたくさんありますのでご参考にしてください。また長期固定金利なんか絶対に選ばないでください。

まとめ
984さんの目的は何でもいいから三井ホームで家を建てるのではないですよね？チューダーヒルズがいいって思っていたところ、うまく乗せられて今に至るのですよね？そうであればまずチューダーヒルズを建てましょう。その他はまず考えない。表向きは悟られないようにしてくださいね。坪70万円で50坪＝3500万円を3000万円にするためにこれから努力するんです。また坪70万円が真実かどうかプロトの（カタログプランの見積り）見積りを提出させるんです。それを確認して次に今の間取りと、そのチューダー50坪プロトとの違いを確認し、積算を今の間取りでチューダーとして行った場合、同じ金額で出るのか確認し、さらに実際に積算させて見てみます。そして内容を精査してその後に値段交渉をするのです。かなり面倒ですが。。マイレーヴは基本単価プラスいくらの積み上げなので簡単でしょう。すでに予算を明かしてしまっている以上、上記の戦略がベストです。

今後はここに経過を書き込んでいただければ都度ご回答します。うまく契約できるまで。。では。

[1025: 匿名さん]

>>標準的には契約後2回ぐらい多くても３回までの打ち合わせで着工させるようにと本社からの指示が各拠点に出ているはずです。契約後、できれば４５日以内に工事開始、長くても６０日以内と記憶

初回打ち合わせから何ヶ月以内に、または何回で契約までもっていくように、などの方針も
あるのでしょうか？（1ユーザーに○ヶ月以上時間をかけるな、など）
また、着工を急いでいない場合は、契約してゆっくり打ち合わせではなく、契約自体の時期を
先にした方がよいでしょうか。アドバイスをお願いします。

[1026: 元トップセールス]

1025さん
＞＞初回打ち合わせから何ヶ月以内に、または何回で契約までもっていくように、などの方針も
あるのでしょうか？

とりあえず決まっています。また契約はできるだけ早く、着工もできるだけ早くというのが住宅メーカーの方針です。いわゆる回転率という言葉を大手メーカーは使います。拠点の長は言います。「回転率を上げろ！」以上です。

＞＞着工を急いでいない場合は、契約してゆっくり打ち合わせではなく、契約自体の時期を
先にした方がよいでしょうか。

簡単です。
結論は着工まで時間があるのなら、契約後に追加が出ないようにじっくりと詳細を煮詰めていきましょう。その後契約です。契約後はコンセントの位置確認ぐらいですぐに着工出るぐらいまで煮詰めましょう。着工日が仮に6月とした場合の例を書いておきます。


6月着工
5月確認申請提出
5月契約
3月金額交渉（この時点ではすべての金額を提出させる。照明、カーテンまでも仮予算でなく見積レベル）
1月〜2月プランを煮詰める（絶対に変更がないところまで煮詰める）

そして、契約後にプラン変更以外で追加が発生しない旨を確認して契約する。もちろん事前に地耐力調査はかけておく。解体しないとわからないというのであれば自分で業者を雇い調べておく（そんなに変わりません）。費用は5〜8万円ぐらいで一般業者に依頼できます。

[1027: 1025]

元トップセールスさん、ありがとうございます。
よく決算月は大幅値引きが出るから契約するなら３月、と聞きますが、上の例のように
５月契約でも決算期契約でも値引き額に大差はないものでしょうか。

自分で実施した地耐力調査、と三井ホームで実施した地耐力調査の結果が異なっていた
場合（三井の分析では地盤の改良が必要となった場合）はどうすればよいでしょうか。
自前で地盤改良の手配までやるというのもかなり大変なような気がします。

[1028: 元トップセールス]

まず契約月の件

はっきりと言いますと、現時点ではいつも3月なんだと考えてください。今、住宅メーカーは瀕死の重傷です。契約が上がっていないのです。この経済状況では当たり前です。積水でも住林でも大幅に前年割れです。スタッフは早期退職希望しないかと言われている現状です。


地耐力調査会社の件

ネットで調べればたくさんあります。また改良が必要かどうかはメーカーによって違うのですが、調査データは変わりません。目的はそのデータを使って契約前に地盤改良工事が必要かどうかを判断してもらうのです。三井の業者でなくともデータは一般的に通用するはずですので三井側も大事をとって契約後にもう一度調査するはずですが。。契約前でもそれを根拠に改良工事が発生するかどうかは回答してくれるはずです。もし事前に調べていなくて。。契約後に、さらに解体した後で地下10メートルまで支持層がなく、公認改良杭の打ち込みが必要と出た場合、40坪クラスなら軽く200万円オーバーでしょう。資金計画狂いますよね？