三井ホームの企画住宅について

[ここあ]

新築するにあたり、ハウスメーカー選びで迷ってます。三井ホームって高いと思っていたのですが、企画プランがあり、坪単価が安いのですが、インテリアやその他色々つけていくことになり、結局高くなるとの情報も得ました。いかがなものでしょう。

[969: 匿名さん]

対応してくれる担当セールスマンって一人ですけど、優秀かどうかどうやって
判断すればいいでしょうか。

じっくり検討して、最終的には値引きと引き換えに契約しようと考えていますが
それでも値引き交換での契約はやめた方がいいですか？

[970: 元トップセールス]

優秀かどうかは簡単にわかります。引き渡し後も顧客と良好な関係を築いているセールスは引き渡し顧客の家を何件でも案内してくれます。気軽に実際の引き渡し客の家を案内してくださいとお願いしてみてください。その対応でわかりますよ。値引きは最後の最後まで言わない。また、契約しようと思っている月の一月前に一度契約する寸前まで話しておくことです。以下理想的な流れです。

①プラン提案（納得いくまで何回もやりなおす）
②仕様確認（金額を合わせようとする営業の誘いに乗らない。あくまで自分の理想を言う）
③見積り提示（出てきた金額に驚かない）
④契約交渉（一回目はスルーする。決して決めない）
⑤冷却期間（ここで一カ月とる。その間に引き渡し顧客を案内してもらう。少なくても３件以上）
⑥契約交渉（ここで不可能な値引き金額をとりあえず言ってみる。その時の対応を見てみる）
⑦契約に対しての約束事の確認（書面で）
⑧契約

注意することは契約交渉するまでに値引きをしてくださいと顧客サイドからは絶対に言わないことです。三森でとんでもない値段が出ても平然を装うことです。また④のときにも（第一回契約交渉）値引きを顧客サイドから言わないこと。そして⑤のときにセールスに考えさせるんです。それがあとあと有利に交渉を進めることとなります。

ちなみに三井ホームは各営業担当のパワーバランスで値引き額の上限は違います。またこれはエリアによってもそうです。あまり書くとこのサイトを三井ホームの人間も見ているので問題なんですが。。もし交渉が進んでいるんでしたら都度聞いてください。お答えします。

顧客から値引きの交渉を持ちかけた場合、営業担当は売るプロですから対応策を練ってきます。そのノウハウは相当なものです。初めて家を建てる交渉を行う顧客は不利なのは明白なんです。相手はプロです。冷静に対応しましょう。そして相手から有利な条件を引き出しましょう。できるだけ。

優秀ではない営業の対応を書いておきます。

①いきなりキャンペーンをちらつかせる
②月末に値引きと引き換えに契約する交渉を持ちかける（このときにまだ詳細な内容が決まっていないにもかかわらず）
③泣き落しをかける
④かなり高飛車（三井は特に多い）
⑤すぐ顔に反応が出る（交渉に慣れていない。＝引き渡しが少ない）
⑥やたらとフレンドリー
⑦上司に確認するを連発する。または上司をすぐ引き合いに出す（社内での交渉能力がない）

などです。

[971: 匿名さん]

別の大手ＨＭと打ち合わせ中ですが、①〜⑦のうち５つもヒットしてる！　ちょっとショック・・

[972: 購入検討中さん]

大幅値引きをすると下請け工務店の大工さんが泣かされるので、手抜き・欠陥住宅になる、というのをよく聞きますが。いまのシステム化されたハウスメーカーならそれはないのでしょうか？

[973: 元トップセールス]

それはありません。下請けは泣きません。値引きしてもしなくても発注単価はおなじです。メーカーが利益を薄くするだけです。

[974: 匿名さん]

マイレーブかバーリオを候補に入れています。おすすめのオプション、ここは絶対にこうしておいた方がよい箇所などありましたら教えてください。
住友不動産のＪアーバンも候補で、設備関係はＪアーバンの方が選択肢も多く上のような気がします。

[975: ビギナーさん]

確かに相手は住宅販売のプロだもんなあ。
おれみたいな客をわんさか相手にしてきたんだろうし。

こわいこわい。何も考えずに契約てしまっていたら、と思うと

[976: 入居済み住民さん]

ここでよく勉強してから建てるんだった。
元トップセールスさんのおっしゃる「ダメな営業さん」に、最初から希望金額を伝えて向こうに全部仕切られて建ててしまいました。
頭はいいけど高飛車な感じのいかにも三井っぽい営業さん（施主よりよっぽどいいスーツ、高い時計してる）で、最後の方は、施主なのにビクビクしながら接していたような気がします。

ということで、こうすればよかったポイント満載の家になってるんですが、どの程度ならリフォームって出来るのでしょうか。例えば
・窓のない壁に窓をつける（当初はそこに窓を開ける予定だったが、予算削るので削ってしまった）
・玄関部分の土地に余裕があるので増築し、現在玄関になっている開口部を倍くらいに広げる
などのリフォームは、２×４でも可能でしょうか。

バーリオにするか、マイレーブにするか悩んでおられる方をちょいちょい見かけますが、私が三井にして数少ない満足している点は、マイレーブの「次世代省エネ基準」仕様です。
冬はほんとにありがたい。これだけは評価しています。

[977: 匿名さん]

次世代省エネっていっても１０年前の基準なんですね。なんで改定しないんでしょう？
その前が新世代省エネって・・・

[978: 元トップセールス]

三井ホームが他社より有利なところ（客観的にみて）

①ツーバイフォー工法の安定度（とりあえず施工棟数は業界一）
②全国どの地域でも建てることができる
③会社自体に多額の借金がない
④北米でも実際に建築している（下請けとして入って建築している）ので技術はある。

不利なところ

①設備が他社より劣る（現在の時流に乗っていない）
②施工期間の長さ
③ビルダーにより出来不出来がある（私の経験上です）
④対応スピードが遅い（レスポンスが悪い）
⑤すでに時代遅れの設計センス
⑥独自技術が法外に高価である


次世代省エネ基準について

現在の住宅メーカーで次世代省エネ基準を標準仕様でクリアできていないところは排除。
対応しているのは当たり前です。またツーバイフォーはもともと断熱性が極端に高い。またサッシメーカーの性能も上がっている。大手メーカー製の住宅なら神経質になることはないのですが、次世代は標準で入ってるのが普通と考えておいたほうがいいでしょう。

バーリオとマイレーヴの件

もともと開発コンセプトも違います。また、ターゲットも違います。ただし、どちらにしても居住する上で大きな差はありません。詳細には差はあります。予算があるならマイレーヴでかなり大きな値引きをしてもらい建てるほうがいいでしょう。

リフォームの件

壁については耐力壁でないところは撤去できます。耐力壁とは建物を構造的に満足するために存在している壁です。この壁は着工前（拠点によっては着工後）に渡される設計図書に記載されています。
開口部を広げることについては構造的に（あくまで三井ホームの基準による）問題があるかどうかを確認してください。また三井ホームはかなりツーバイフォーの基準について社内で厳しい基準を独自に設けています。他社で出来ても三井ホームで出来ないことがあります。それは技術的にではなく、会社としてしないのです（かなりの安全性をみています）。実はそこが近年会社として停滞気味になっているところです。挑戦意識（さらなるレベルへの）がなくなっています。

三井ホームのカタログ商品（マイレーヴとかバーリオとか）のオプションについて

まずオプションという概念が危険です。ほしいものがあれば入れておくことです。ですがオプションを入れれば入れるほどその商品の利益率は上がります。そういう設定にしてあります。また、追加契約時は相当な高い利益率に設定してあるはずです。これはどの住宅メーカーも同じです。追加契約で金額差がでてプラスの追加契約をすると高い買い物になると覚えておいたほうがいいでしょう。

＊契約までにかならず時間をかけて煮詰めてください。営業担当が「契約後に変更できますから、とりあえずこれで契約してください」こんな誘いに絶対に乗らないでください。追加契約時に損します。高い利益率の契約になります（すくなくとも私の在職中はそうでした）。さらに三井社内では追加契約時の値引きは基本不可です（すくなくとも一年前までは）。とは言っても顧客はそれについて当然にクレームを言いますので。。対応するケースは多いのです。肝心なことは取引を円滑に、またいい関係で引き渡しまで進みたいのなら、以上のことはくれぐれも守ったほうがいいでしょう。営業担当は成績に追われています。この世界は契約至上主義なのです。いまでも。。当たり前なんですがそういう相手と対峙して取引していることを忘れてはいけません。＊

[979: 匿名さん]

なんかすごい人が出てきちゃいましたね。
いろいろ検討中なのですが、住友不動産の２ｘ４と家本体の価格差がかなりある
（当然三井が高い）のですが、何が違うかわかるでしょうか。
使っているツーバイ材から違うのでしょうか？

[980: 元トップセールス]

No979さん

私に聞いているのであれば以下のとおりです

単純に他社との違いは答えられますが、ここでは書きません。あくまで三井ホームの掲示板であり、購入検討をしている方に対するアドバイスとして書いています。営業担当に聞けないことや商品特性、私が知りうる限り（ほとんどすべてですが）の会社の内容など。。です。

とは言え、上記に書いた契約至上主義の中では営業担当も不利になることは言わず、顧客も中心点が定まらない状態が続くと思いますので、一般的な他社ツーバイフォーメーカーとの構造材などの違いはあえて言うとあります。ですが、それは決定的な違いにはなりえない程度です。

本来、大手メーカーになればなるほど同じものを作れば安くなります。材木を１００トン買うのと１０トン買うのとでは単価が違います。また材木は日本の基準では、もし改正してなければ建築部資材の基準は７段階あるのです。下２段階を外せば構造材に使用して問題がないと認識しています（変わっていなければ）。またそれは主に強度の基準です。見た目ではありません。強度として捉えると、実は銘木と呼ばれる和材は最高等級ではないのです（の場合もありますが大抵という意味）。ではなぜ高いのでしょう？建物金額に含まれるものは建物減価以外に以下のとおりです。

①役員の報酬（一般的に取締役と呼ばれる人）
②従業員の給料（一般的に社員と呼ばれる人）
③地代
④研究開発費
⑤営業経費
⑥宣伝広告費
⑦福利厚生費
⑧株主への配当
⑨アフターメンテナンス代
上記が建物価格に含まれる利益といわれるものを大雑把に分解したものです。これはどの会社も同じ構成だと思います。（こまかくは違いますのでご容赦ください。あくまで大雑把にです）

こういう風に書くと皆さんげんなりするでしょうが。。よく考えると当たり前です。ではひとつづつ解説します。

①について
普通だと思います。私が過去に確認（本人へのヒアリングレベル）した時は上場企業他社と同じ程度でした。ただし、人数は皆さんが比較してください。ネットで確認できます。

②について
昔はおそらく業界一の給料だったと思います。現在は中の中です。（近年の常識を超える値引合戦によるところは大きいと思います）

③について
一時は高い場所にしか拠点は在りませんでした。今は安いところを探して拠点を構えています。

④について
削減されているはずです

⑤について
削減されているはずです

⑥について
削減されています

⑦について
そのままです

⑧について
これについてはかなりの配当が出ています。これは親会社の三井不動産が５０パーセントを超える株を持っているために仕方がないでしょう。その株式配当は子会社から合法的にお金を吸い上げることができるからです。

よくわからないかもしれませんが、比較する会社がもし三井ホームより大きくて、建物が安いなら当たり前なんです。それをスケールメリットと言います。小さくて安い場合。。検討しなければいけない事は以下の通りです。

①構造的に問題があるのか？
②見えないところの物品点数が少ないのか？程度が低いのか？（設定住設機器以外）例・・コンセントの数、配線に使う線、瓦を吹く前の下地、防水紙のグレードなどなど。
③安い労働力（現場で）を使って減価を下げているのか？
ご参考にしてください。

ちなみに所謂有名企業以外（施工棟数がすくない）のところは拠点も少なく、辺鄙な場所にあります。そのあたりで調整しないと黒字にならないのです。皆さんが一般的に大手だから経費がかかっていて高いんだとか言うのはある意味では正解ですが、外れている部分もあるということがわかると思います。比較検討してみないと見えてこないのです。

[981: 入居済み住民さん]

で、ちみは三井で家を建てたいと思うのかね？
思わないなら何処で建てたいと思うのかね？？

[982: 購入検討中さん]

元トップセールスマンさん、とても参考になります。私の疑問と乾燥です。

①設備が他社より劣る（現在の時流に乗っていない）
　これはもう有名ですね。なぜ変えようとしないのでしょうか．．．
②施工期間の長さ
　４ヶ月くらいでしょうか？　在来よりは短いはずですが、なぜ長いのでしょうか。
③ビルダーにより出来不出来がある（私の経験上です）
　これが一番心配です。運が悪いとできのわるいビルダーにあたってしまう可能性がると．．．
④対応スピードが遅い（レスポンスが悪い）
　これはまだわかりません。
⑤すでに時代遅れの設計センス
　これもプラン集から選ぶだけなのでなんともわかりません。
⑥独自技術が法外に高価である
　ＤＳパネルとか外壁の吹き付けとかのことでしょうか？

[983: 購入検討中さん]

すみません、乾燥 -> 感想　です。

[984: いつか買いたいさん]

三井ホームのチューダーヒルズに一目ぼれしてしまっています。
営業の方に聞くと、坪単価が高い（大まかに坪７０万だと言われた）ようで、なかなか厳しいお値段だと思っています。一度見積もりを出していただいたんですが、値引きしてもらって建物だけで５０坪で３１００万でした。まだ手に届きそうにありません。今後、もう少し値引きしてもらえるんでしょうか？それか、マイレーヴのTタイプの方がいいんでしょうか？
勉強不足で変な質問をしてしまいました。どなたか教えてください。よろしくお願いします。

[985: 購入検討中さん]

三井ホームで建築されたお宅で暖炉を設置している方に質問です。

①使い心地はどうですか?
②冬の暖房は暖炉のみですか？
③メリット・デメリットは何ですか?

[986: 購入検討中さん]

ところで元トップセールスさん、三井ホームで建てるのはお勧めですか？
よくわかっているだけに、本音をお聞きしたいです。

[987: 元トップセールス]

９８２さん

①大手特有の問題です。これ以上は書けません。仕方がないとあきらめてください。
②ツーバイフォー住宅は三井ホームぐらいなら実質工期は８０日〜９０日で出来るはずです。理由は多々ありますがここでは書けません。ただ、早くできてもおかしくない。または早くできるほうが顧客のためだと会社が認識していないのは三井側の問題です。120日は業界内では遅い部類です。
③事実です。
⑤10年前までは業界一は誰も疑うことのない事実でした。さらに15年ぐらい前までは住宅メーカーとは思えない素晴らしい設計の商品もあり、建築業界、設計業界からも絶賛されていました。でもいまはただの住宅メーカーの設計です。これはトップの方針ですから社員レベルでは変えようがありません。トップが代われば変わります。
⑥そのとおりです。ですが外壁吹きつけは厳密にいえば三井オリジナルですが、同等商品は当然あります。もとはSK化研のものなので。。

984さん

チューダーにひと目惚れだということであれば外観を気に入ったんですね。その他の商品に変更しても満足できないはずです。これは営業担当にとってかなり難易度の低い顧客にみえます。難易度が低いというのは契約しやすい顧客なんです。この時点で９８４さんは失敗です。まず仕切りなおしましょう。時間に余裕があれば。

私は過去５例チューダーヒルズをお世話しました。
現在のチューダーは不二家の社長宅（私が担当ではありません）のものからリニューアルした第２世代のものです。第２世代のものは私は２例あります。今すぐ建てなければいけない事情があるのでないのなら仕切りなおしてください。その場合の注意点、またスケジュールです。

①まず納得のいくまでプランを煮詰める（平面レベル）
②外観を煮詰める（外部から見える方向は何面なのか？一面であればそれ以外は妥協できるのかできないのか？）
③仕様（まず自分達が必要なものを自分たちで決める。営業の提案は無視する）
④その上で金額をとる。
⑤高いのならどこが高いのか比較表を作らせる。マイレーヴとの。
⑥ここではじめて値引きを交渉します。値引きはまずマイレーヴの値引き前単価に近づけさせるのが焦点です。まずそこまで交渉してください。


最後に。。営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？

[988: 匿名さん]

>>営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？
両方とも「はい」です。
初めて家を買うのでどのような手順かわからないためペース配分などまったくわからず・・・
三井だから、積水だから、高そうだ、でやっぱり高かったって感じですかね。

プランを煮詰める、とか比較表を作らせる、なんて思いもつきませんでした。
そんなことこっちからお願いしちゃっていいの？？？申し訳ありません、って感じですから。